Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/2200
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van De Fryske Marren,
(gemachtigden: mr. [naam 1] en [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de recreatiewoning) voor het belastingjaar 2023, op 1 januari 2022 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 299.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, vergezeld door zijn echtgenote [naam 3] , en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de recreatiewoning, een chalet/stacaravan uit 2000, gelegen op een recreatieterrein vlakbij het Sneekermeer. Bij de recreatiewoning hoort een tuinhuis. De perceeloppervlakte bedraagt 378 m².
3. Tot de stukken behoort een brief van eiser aan de heffingsambtenaar met dagtekening 28 november 2023. Deze brief luidt voor zover van belang als volgt:
“Naar aanleiding van uw beslissing op het ongegrond verklaren van mijn beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 299.000,- voor mijn stacaravan op [adres 1] in uw schrijven van 20 nov.2023 met kenmerk [kenmerk] heb ik geconstateerd, dat op diverse opmerkingen/onwaarheden in mijn bezwaarschrift geen verklaring is gegeven door De Fryske Marren. (…) Ik verwacht en reken erop, dat u correcties laat uitvoeren op de foute kernmerken in de taxatiematrix”
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf - ontvankelijkheid
4. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat eiser pas op 2 mei 2024 beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023. Volgens de heffingsambtenaar is dit te laat, zodat het beroep niet-ontvankelijk is.
5. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Niet in geschil is dat eiser de brief van 28 november 2023 (zie 3.) heeft gestuurd aan de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij die brief ook zal hebben ontvangen. In die brief maakt eiser duidelijk kenbaar dat hij het niet eens is met de (onderhavige) uitspraak op bezwaar van 20 november 2023. Op grond van 6:15 van de Algemene wet bestuursrecht had de heffingsambtenaar die brief als beroepschrift moeten aanmerken en - onder gelijktijdige mededeling hiervan aan de afzender - moeten doorsturen naar deze rechtbank. Daarbij geldt, voor zover hier van belang, dat het tijdstip van indiening van die brief bij de heffingsambtenaar bepalend is voor de vraag of het beroepschrift tijdig is ingediend. Nu de heffingsambtenaar die brief niet heeft doorgezonden en over de datum van ontvangst van die brief niet gemotiveerd stelling heeft ingenomen, gaat de rechtbank ervan uit dat die brief met dagtekening 28 november 2023 kort na die datum door de heffingsambtenaar is ontvangen. Dit betekent dat eiser tijdig beroep heeft ingediend. Het beroep is daarom ontvankelijk.
Inhoudelijke beoordeling
6. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de recreatiewoning op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
7. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
8. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 4 april 2024, dus hangende de beroepsfase, de WOZ-waarde ambtshalve verlaagd naar € 285.000. Eiser is van mening dat die waarde (nog steeds) te hoog is bepaald. Op de heffingsambtenaar rust daarom de bewijslast dat de waarde van € 285.000 niet te hoog is.
9. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn nadere standpunt een tweede waardematrix overgelegd (de tweede matrix), waarin de waarde is bepaald op € 285.000 en waarin hij de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten heeft gebruikt: [adres 2] en [adres 3] , en [adres 4 ] te Elahuizen. Dit zijn alle chalets/stacaravans.
10. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde onvoldoende onderbouwd. Hij vindt referentieobject [adres 3] niet vergelijkbaar met zijn recreatiewoning. Hij stelt dat de onderhoudstoestand minder is dan waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan. Ook is hij van mening dat is uitgegaan van foute kenmerken, waaronder de oppervlaktematen. Verder stelt hij dat de heffingsambtenaar de gerechtelijke uitspraken over de belastingjaren 2021 en 2022 niet heeft meegenomen. Volgens eiser is sprake van een onwerkelijke verhoging van 30% ten opzichte van het belastingjaar 2022.
De oppervlaktes
11. De heffingsambtenaar heeft in de tweede matrix een gebruiksoppervlakte van
39 m² aan de recreatiewoning toegekend. Daarmee is hij tegemoetgekomen aan de gebruiksoppervlakte die eiser in de bezwaarfase heeft bepleit. Dit is bovendien de oppervlakte die in een WOZ-procedure over een eerder jaar bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (het hof) tussen partijen is afgesproken. [2] De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarom in deze door hem toegepaste oppervlaktemaat.
12. De heffingsambtenaar heeft in de tweede matrix een oppervlakte van 9 m² toegekend aan het tuinhuis. Partijen hebben in de in 11. bedoelde, eerdere procedure bij het hof afgesproken dat dit 6 m² moet zijn. De heffingsambtenaar heeft niet onderbouwd waarom hij voor onderhavig jaar van deze afspraak is afgeweken. Tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld kan dit echter niet leiden. In de tweede matrix is aan het tuinhuis namelijk een waarde van nihil toegekend.
De waardebepaling
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de tweede matrix en de door hem gegeven toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de gehanteerde referentieobjecten, wat type, bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van het object betreft, goed vergelijkbaar zijn met de recreatiewoning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Die goede vergelijkbaarheid geldt met name voor [adres 2] , dat qua oppervlaktes en ligging nagenoeg identiek is aan de recreatiewoning van eiser. Dat dit object in 2014 is gebouwd, terwijl de recreatiewoning van eiser uit 2000 is, doet op zichzelf aan die goede vergelijkbaarheid niet af. Voor [adres 4 ] geldt dat eiser de vergelijkbaarheid en de bruikbaarheid bij de waardering in het geheel niet heeft betwist. De enkele stelling van eiser ter zitting dat dit object verbouwd is, is daarvoor onvoldoende. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de recreatiewoning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De prijs per m² van de recreatiewoning van eiser van € 1.325, die lager is dan die van de referentieobjecten, acht de rechtbank niet te hoog.
14. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar voor de staat van eisers recreatiewoning (de onderhoudstoestand) terecht uitgegaan van de kwalificatie ‘in orde’. Voor zover eiser van mening is dat de onderhoudstoestand van zijn recreatiewoning, ten opzichte van de referentieobjecten, als ‘ondermaats’ moet worden aangemerkt, overweegt de rechtbank dat het aan hem is om dit te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen. [3] De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist. Eiser heeft het gestelde slechte onderhoud niet onderbouwd, zodat niet aannemelijk is geworden dat een extra aftrek op zijn plaats zou zijn.
15. Voor zover eiser heeft geklaagd over het gebruik van de referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] , kunnen deze klachten niet tot het oordeel leiden dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar beroept zich in de tweede matrix namelijk niet meer op vergelijking met die objecten. De rechtbank wijst erop dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij staat om in iedere fase van de procedure referentieobjecten aan te dragen en deze (nader) te onderbouwen, mits eiser voldoende gelegenheid heeft om daarop te reageren.
16. Voor zover eiser heeft gewezen op de - volgens hem - onwerkelijke prijsstijging ten opzichte van het belastingjaar 2022, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Op grond van de Wet WOZ dient de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw te worden bepaald, los van voorgaande waardevaststellingen.
Conclusie en gevolgen
17. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde, na ambtshalve vermindering (zie 8.), niet te hoog vastgesteld op € 285.000. De rechtbank zal deze waarde handhaven. Nu de ambtshalve vermindering hangende het beroep heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren.
18. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegezegd dat hij daarnaast ook € 30 aan reiskosten zal vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- handhaaft de waarde van de recreatiewoning voor het belastingjaar 2023 zoals deze ambtshalve is verminderd tot een bedrag van € 285.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de reiskosten tot een bedrag van
€ 30;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van het betaalde griffierecht van € 51.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.T.M. Hennevelt rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 13 januari 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.