ECLI:NL:RBNNE:2026:979

• Datum uitspraak: 31 maart 2026
• Publicatiedatum: 27 maart 2026
• Zaaknummer: 11695642 \ CV EXPL 25-2554
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: M. Griffioen; R.E. Torringa; J. de Boer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen hoevepacht bij geliberaliseerde pachtovereenkomst en bruikleen bedrijfsgebouwen

In deze zaak staat centraal of tussen partijen sprake is van een hoevepachtovereenkomst of van een combinatie van een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor landbouwgrond en een bruikleenovereenkomst voor bedrijfsgebouwen. Eisers stelden dat de pachtprijs ook een vergoeding voor de bedrijfsgebouwen bevatte, wat zou duiden op hoevepacht. De rechtbank oordeelt dat de bedrijfsgebouwen om niet ter beschikking zijn gesteld en dat de pachtprijs niet voldoende onderbouwd is als vergoeding voor de gebouwen.

De rechtbank stelt vast dat de pachtovereenkomsten jaarlijks zijn gesloten als geliberaliseerde pacht en dat de bepalingen van reguliere pacht zijn uitgesloten. De pachtovereenkomst is niet tijdig ter goedkeuring aan de grondkamer aangeboden, waardoor de duur van de overeenkomst pas ingaat bij het pachtjaar volgend op de inzending. Dit leidt ertoe dat het gebruiksrecht op grond en gebouwen eindigt per 1 januari 2026.

De rechtbank wijst de vorderingen van eisers af en verklaart voor recht dat zij het verkochte sinds 1 januari 2026 zonder recht of titel in gebruik hebben. Eisers worden veroordeeld tot ontruiming binnen zes weken en tot betaling van een vergoeding voor het onrechtmatig gebruik. Tevens worden zij in de proceskosten veroordeeld. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Geen hoevepacht; gebruiksrecht eindigt per 1 januari 2026; eisers veroordeeld tot ontruiming en schadevergoeding.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Leeuwarden

Zaaknummer: 11695642 \ CV EXPL 25-2554

Vonnis in de hoofdzaak van 31 maart 2026

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. M.J.H. van Baalen,

tegen

WILDERVANK VASTGOED B.V. ,

te Amsterdam ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. J. de Roos.

Eisers in conventie, verweerders in reconventie zullen hierna afzonderlijk [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden genoemd ofwel gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) als [eiser sub 1] c.s. worden aangeduid. Gedaagde in conventie en eiseres in reconventie zal hierna WVG worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in de hoofdzaak en in het incident van 28 oktober 2025;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende een eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de akte houdende producties 6 tot en met 11 van 9 februari 2026 van WVG ;

- de akte houdende producties 16 tot en met 23 van 9 februari 2026 van [eiser sub 1] c.s.;

- de akte houdende productie 24 van 9 februari 2026 van [eiser sub 1] c.s.;

- de mondelinge behandeling van 9 februari 2026 waarvan de griffier aantekening heeft gehouden en waar partijen zittingsaantekeningen in het geding hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

De pachtkamer verwijst voor de feiten naar de inhoud van het vonnis in de hoofdzaak en in het incident van 28 oktober 2025. Voorts staat als niet of onvoldoende weersproken vast:

2.2.

In een e-mail van 18 juni 2024 heeft [naam 1] namens WVG aan [eiser sub 1] c.s. geschreven:

‘Maandag 13 mei ben ik in de middag even bij je langs gereden en hebben we het volgende besproken, 31-12-2024 is de 5 jaarstermijn verlopen die we destijds bij de koop hebben afgesproken 30-12-2019 dat jij het tot die datum kon terug huren van Powerfield.’

2.3.

Vervolgens heeft [eiser sub 1] c.s. op 10 juni 2024 aan WVG (althans [naam 2] ) geschreven:

‘Nu het seizoen vordert zijn we aan het nadenken welke gewassen op welke percelen volgend jaar verbouwd gaan worden. (…) Mijn vraag is: kunnen we op korte termijn even overleggen over hoe de plannen er voor volgend jaar (en de jaren daarna?) uitzien?’

2.4.

Op 28 oktober 2024 (15.07 uur) heeft [eiser sub 1] c.s. aan WVG (althans [naam 2] ) geschreven:

Afgelopen vrijdag heb je me gebeld, om te overleggen over het gebruik van onze boerderij [adres] . Je gaf aan, dat dat jullie willen dat we per 31/12 de stallen en de landerijen opleveren. Bij deze verzoek ik om de boerderij ook nog in 2025 te mogen gebruiken tegen de huidige voorwaarden. (…)

2.5.

In reactie hierop heeft WVG (althans [naam 2] ) op 28 oktober 2024 (16.24 uur) aan [eiser sub 1] c.s. geschreven:

Er is meerdere malen aangekondigd dat de verhuur van de grond en bedrijfsgebouwen per 31 december 2024 zou eindigen. Bovendien is de met u gesloten overeenkomst hier eenduidig over: het gebruik zou na 5 jaar eindigen.(…)

Zoals besproken, zouden we eventueel uit coulance kunnen kijken naar een mogelijke voortzetting van het gebruik van de woning. Dit kunnen we voor een maximale periode van 2-3 maanden doen en zal plaatsvinden op basis van een anti-kraak overeenkomst/bruikleenovereenkomst.

Wij horen graag z.s.m. van u of u van deze laatste mogelijkheid gebruik wilt maken. Zo niet, dan eindigt ook dit gebruik per 31 december 2024. (…)

3. Het gevorderde

In conventie

3.1.

De pachtkamer verwijst voor de vordering in conventie naar de inhoud van het vonnis in de hoofdzaak en in het incident van 28 oktober 2025.

In reconventie

3.2.

In reconventie vordert WVG bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

I. voor recht te verklaren dat [eiser sub 1] c.s. sinds 1 januari 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum, het verkochte zonder recht of titel en onrechtmatig in gebruik heeft, althans aan derden in gebruik heeft gegeven, en gehouden is de schade die WVG daardoor lijdt te vergoeden;

II. [eiser sub 1] c.s. op grond van artikel 7:359 BW te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 750 per hectare per jaar, voor ieder jaar of een gedeelte daarvan dat hij de gronden in gebruik heeft (gehad) sinds het eindigen van de pachtovereenkomst tot het moment van de feitelijke ontruiming en oplevering daarvan, onverminderd het recht van WVG om vergoeding te vorderen van haar schade, als gevolg van het onrechtmatig gebruik van de gronden (en de rest van het verkochte), die dit bedrag overstijgt;

III. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen het verkochte te (laten) ontruimen, verlaten en ter vrije beschikking te stellen van WVG binnen één maand na (betekening van) het in deze te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, onder verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 2.500 per dag of gedeelte daarvan dat [eiser sub 1] c.s. daarmee in gebreke zou blijven, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

Subsidiair

IV. voor recht te verklaren dat [eiser sub 1] c.s. (ernstig) tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst(en) met WVG met betrekking tot het verkochte;

V. de overeenkomst(en) met WVG met betrekking tot het verkochte te ontbinden;

VI. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen het verkochte te (laten) ontruimen, verlaten en ter vrije beschikking te stellen van WVG binnen één maand na (betekening van) het in deze te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, onder verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 2.500 per dag of gedeelte daarvan dat [eiser sub 1] c.s. daarmee in gebreke zou blijven, althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

In conventie en in reconventie

VII. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder uitdrukkelijk begrepen de nakosten, onder bepaling dat [eiser sub 1] c.s. de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten is verschuldigd wanneer hij deze kosten niet binnen veertien dagen na het in deze procedure te wijzen vonnis zal hebben voldaan.

4. De beoordeling

In conventie

Inleiding

4.1.

Medio mei 2019 is tussen [eiser sub 1] c.s. (verkoper) en GVP (koper) een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het melkveebedrijf van [eiser sub 1] c.s. (waaronder ruim 62 hectare grond en daarop aanwezige bedrijfsgebouwen). In rechtsoverweging 2.4. van het vonnis van 28 oktober 2025 is uit deze koopovereenkomst geciteerd.

4.2.

Medio juli 2019 is tussen hen een ‘nadere overeenkomst’ gesloten. In rechtsoverweging 2.5. van eerder genoemd vonnis van 28 oktober 2025 is uit deze ‘nadere overeenkomst’ geciteerd waarvan het volgende van belang is. In artikel 4 van deze nadere overeenkomst is bepaald dat de levering van het gekochte uiterlijk 31 december 2019 zal plaatsvinden en [eiser sub 1] c.s. gerechtigd is het geheel tot 31 december 2020 te gebruiken. Voorts is bepaald:

‘Nabetaling

Dat indien Powerfield binnen 5 jaar na afname door Grond & Vastgoed Participatiemaatschappij b.v. een omgevingsvergunning krijgt voor het beoogde zonnepark (hierbij uitgaande van een minimale omvang van 3 ha) er een nabetaling gedaan zal worden van € 900.000,- zodra de onherroepelijke omgevingsvergunning verkregen is. Deze nabetaling dient uiterlijk 14 dagen na het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning overgemaakt te worden op rekening van de verkoper. (…)

Pacht

dat de familie [eiser sub 1] het bedrijf na 31-12-2020 kan blijven pachten, voor een pachtprijs van € 750,-/ha tot het moment dat de nabetaling heeft plaatsgevonden. Dit jaarlijks te herzien, waarbij Powerfield [pachtkamer: koper] het recht heeft om het pachtcontract jaarlijks te ontbinden om de reden van het niet verlenen van gewenste omgevingsvergunning, voor 31 december van het desbetreffende lopende jaar met een maximum van 5 jaar.’

4.3.

In de koopovereenkomst hebben [eiser sub 1] c.s. en GVP bepaald dat het gekochte aan een nader te bepalen meester wordt geleverd. Daartoe is WVG aangewezen. Op 30 december 2019 heeft [eiser sub 1] c.s. het melkveebedrijf met onder andere de ligboxenstal, het jongvee en ruim 62 hectare grond aan WVG in eigendom overgedragen. In de leveringsakte (zie rechtsoverweging 2.6. van het vonnis van 28 oktober 2025) staat geschreven dat [eiser sub 1] c.s. de geleverde percelen middels een geliberaliseerde pachtovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:397 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’), zal pachten. Daarnaast is bepaald dat hij gedurende de looptijd van de geliberaliseerde pachtovereenkomst het gebruik om niet van de gebouwen behoudt, welk gebruik eindigt op het moment dat de geliberaliseerde pachtovereenkomst eindigt.

4.4.

Tussen WVG (verpachter) en [eiser sub 1] (pachter) zijn in de periode van 2021 tot en met 2024 op schrift gestelde pachtovereenkomsten voor de duur van één jaar tot stand gekomen betreffende het gebruik van de percelen landbouwgrond plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente Onstwedde, sectie [sectie] , nummer(s) [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] , ter gezamenlijke grootte van 62 hectare, 15 are en 80 centiare. Partijen hebben deze overeenkomsten getiteld als “geliberaliseerde pachtovereenkomst”. De pachtovereenkomsten zijn door de grondkamer goedgekeurd.

4.5.

De vorderingen van [eiser sub 1] c.s. strekken er in de kern toe te verklaren voor recht dat een hoevepachtovereenkomst met betrekking tot deze percelen en bedrijfsgebouwen tussen partijen tot stand is gekomen en voorts tot vastlegging daarvan. [eiser sub 1] c.s. stelt dat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomsten het oog hebben gehad op zowel de grond als de gebouwen. Bovendien - zo stelt [eiser sub 1] c.s. - vormen de grond en de gebouwen een complex dat bedrijfsmatig wordt gebruikt voor landbouwkundige doeleinden. De jaarlijks aan WVG verschuldigde vergoeding zag op het gebruik van zowel de gebouwen als de grond, aldus [eiser sub 1] c.s.

4.6.

WVG betwist dat sprake is van hoevepacht en voert aan dat partijen jaarlijks geliberaliseerde pachtovereenkomsten hebben gesloten met betrekking tot de grond en voorts dat tussen hen een overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan de bedrijfsgebouwen om niet aan [eiser sub 1] c.s. ter beschikking zijn gesteld.

De inhoud van de pachtovereenkomst

4.7.

[eiser sub 1] c.s. stelt dat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomsten uitdrukkelijk het oog hebben gehad op het verpachten van zowel de percelen als de bedrijfsgebouwen. [eiser sub 1] c.s. verwijst naar de pachtovereenkomsten en de aangehechte bijlage waarin zowel de percelen als de bedrijfsgebouwen rood zijn gearceerd en gezamenlijk worden aangeduid als ‘het gepachte’.

4.8.

Onder verwijzing naar de koopovereenkomst, de nadere overeenkomst en de tussen partijen tot stand gekomen pachtovereenkomsten betwist WVG dat partijen naast de percelen tevens mede hebben beoogd de bedrijfsgebouwen aan [eiser sub 1] c.s. te verpachten. Zij verwijst in dat verband naar de leveringsakte waarin partijen uitdrukkelijk hebben bepaald dat de bedrijfsgebouwen om niet aan [eiser sub 1] c.s. in gebruik zijn gegeven.

4.9.

De pachtkamer volgt [eiser sub 1] c.s. niet in de stelling dat uit de inhoud van de leveringsakte en/of de jaarlijks tussen partijen gesloten pachtovereenkomsten en de aangehechte bijlage volgt dat zij onder ‘het gepachte’ tevens hebben verstaan de op de grond aanwezige bedrijfsgebouwen. De bedrijfsgebouwen bevinden zich weliswaar op de verpachte percelen echter in de leveringsakte hebben partijen uitdrukkelijk bepaald dat [eiser sub 1] c.s. het gebruik van de landerijen op grond van een geliberaliseerde pachtovereenkomst kan voortzetten en dat het gebruik van de gebouwen om niet zal plaatsvinden. In de vervolgens tot stand gekomen pachtovereenkomsten staat het gepachte object uitdrukkelijk omschreven als ‘
landbouwgrond [arcering pachtkamer], plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend gemeente Onstwedde, sectie [sectie] , nummer(s) [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] , ter gezamenlijke grootte van 62 hectare,15 are en 80 centiare, zoals aangegeven op de hierbij gevoegde kadastrale kaart’. Daarin wordt geen gewag gemaakt van de bedrijfsgebouwen. Op basis van de enkele omstandigheid dat bedrijfsgebouwen rood zijn gearceerd in de bijlage bij de pachtovereenkomsten heeft [eiser sub 1] c.s. er naar het oordeel van de pachtkamer niet op mogen vertrouwen dat partijen - voor wat betreft het object van de pachtovereenkomst - bij de totstandkoming van de pachtovereenkomsten (naast de grond) tevens het oog hebben gehad op de bedrijfsgebouwen.

4.10.

Aldus heeft in beginsel als uitgangpunt te gelden dat de grond op basis van (een) pachtovereenkomst(en) aan [eiser sub 1] c.s. in gebruik is gegeven en dat het gebruik van de bedrijfsgebouwen om niet is verstrekt.

Hoevepacht (artikel 7:313 BW)

4.11.

De vraag ligt vervolgens voor of [eiser sub 1] c.s. moet worden gevolgd in zijn stelling dat met de constructie (pacht landbouwgrond en bruikleen bedrijfsgebouwen) pacht beschermende bepalingen worden ontdoken en het samenstel van wederzijdse rechten en plichten kwalificeert als hoevepachtovereenkomst met betrekking tot de percelen en daarop aanwezige bedrijfsgebouwen.

4.12.

Artikel 7:313 BW lid 1 bepaalt: “Een hoeve is een complex bestaande uit een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en het daarbij behorende land, dienende tot de uitoefening van de landbouw.” In het derde lid van genoemd artikel staat geschreven: “Indien echter tussen dezelfde partijen bij een overeenkomst los land en bij een andere overeenkomst één of meer gebouwen of gedeelten daarvan zijn verpacht, worden de bepalingen omtrent verpachting van hoeven op beide overeenkomsten van toepassing met ingang van het tijdstip waarop de laatste van beide overeenkomsten is gesloten.” Wil sprake zijn van hoevepacht in voormelde zin dan dient aannemelijk te zijn dat er een complex van tenminste een gedeelte van een gebouw en het daarbij behorende land bestaat en dat er een tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als de gebouwen is overeengekomen.

4.13.

Voor het aannemen van hoevepacht is aldus vereist dat het land en de gebouwen een
complex vormen. Op basis van de (jaarlijks) tot stand gekomen pachtovereenkomst(en) met WVG beschikte [eiser sub 1] c.s. over ruim 62 hectare grond ten dienste van zijn landbouwbedrijf. De bedrijfsgebouwen (waaronder de ligboxenstal) zijn gelegen op (één van) de gepachte percelen. [eiser sub 1] c.s. heeft onderbouwd dat het vee in de ligboxenstal wordt gevoerd met gewassen die op de gepachte percelen worden geteeld en dat de gepachte percelen worden gebruikt voor de mestafzet afkomstig van dit vee. Er is kortom sprake van grondgebonden melkveehouderij. Deze feiten en omstandigheden bieden naar het oordeel van de pachtkamer voldoende aanknopingspunten om de gebouwen en de grond aan te merken als een complex.

4.14.

Voor het aannemen van hoevepacht is gelet op artikel 7:313 lid 3 BW vereist dat dat een
tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als de gebouwen is overeengekomen. Het gaat in dit artikel om twee pachtovereenkomsten die als één geheel worden aangemerkt, namelijk hoevepacht. Uit de jurisprudentie volgt dat een combinatie van een overeenkomst van (geliberaliseerde) pacht voor los land en een overeenkomst van bruikleen voor gebouwen, die samen een ‘complex’ vormen, mogelijk is zonder dat de bepalingen voor hoevepacht van toepassing zijn. Dan moet er daadwerkelijk sprake zijn van bruikleen van de gebouwen (ingevolge artikel 7A:1777 BW, kort gezegd: ‘ingebruikgeving om niet’) ^[1] .

Indien echter door middel van een overeengekomen hogere pachtprijs voor het land in feite tevens een vergoeding voor het gebruik van de gebouwen wordt afgesproken, teneinde aan de (semi)dwingendrechtelijke regeling van reguliere pacht te ontkomen, dan is sprake van een tegenprestatie voor het gebruik van de gebouwen. Dan dient - indien ook overigens aan de omschrijving van pacht in de zin van artikel 7:311 BW is voldaan - de overeenkomst voor het gebruik van de gebouwen te worden gekwalificeerd als pacht, ook al hebben partijen haar een bruikleenovereenkomst genoemd.

4.15.

In dat verband stelt [eiser sub 1] c.s. dat partijen de pachtprijs zodanig hoog hebben bepaald dat aangenomen moet worden dat daarin naast een vergoeding voor het gebruik van de grond tevens een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsgebouwen is verdisconteerd. De overeengekomen pachtprijs van € 750,00 is belangrijk hoger is dan de geldende regionorm in het pachtprijsgebied ‘Veenkoloniën en Oldambt’ (2020: € 451,00, 2021: € 387,00, 2022: € 365,00, 2023: € 420,00 en 2024: € 547,00). Dit wijst er volgens [eiser sub 1] c.s. op dat de pachtprijs niet alleen voorziet in het gebruik van de percelen maar ook in het gebruik van daarop aanwezige bedrijfsgebouwen.

4.16.

De pachtkamer volgt WVG in haar verweer dat de door [eiser sub 1] c.s. gemaakte vergelijking van de overeengekomen pachtprijs van € 750 met de voor reguliere pacht geldende regionorm in het voorliggende geval mank gaat. De pachtkamer overweegt daartoe dat partijen in de jaarlijkse door hen als geliberaliseerd getitelde pachtovereenkomsten de toepassing van de artikelen 7:313 lid 2, 7:319 lid 1 onder a, c en d, 7:325, 7:327, 7:328, 7:332, 7:333, 7:363 tot en met 7:374, 7:399a en 7:399c lid 1 BW steeds hebben uitgesloten, hetgeen er op wijst dat zij bij het aangaan van de pachtovereenkomsten het oog hebben gehad op een geliberaliseerde pachtovereenkomst (aangegaan telkens voor de duur van één jaar) en niet op reguliere pacht. Dat volgt ook uit de inhoud van de hiervoor aangehaalde leveringsakte waarin is bepaald dat [eiser sub 1] c.s. het gebruik van de geleverde grond op basis van een geliberaliseerde pachtovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:397 Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’), zou voortzetten.

4.17.

Het is een feit van algemene bekendheid dat voor geliberaliseerde pachtovereenkomsten pachtprijzen worden gehanteerd die hoger liggen dan de geldende regionorm. Daarmee - zo oordeelt de pachtkamer - heeft [eiser sub 1] c.s. zijn stelling dat partijen een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsgebouwen in de pachtprijs van € 750 hebben verdisconteerd onvoldoende onderbouwd. In rechte kan daarom niet worden aangenomen dat de bedrijfsgebouwen anders dan om niet aan [eiser sub 1] c.s. in gebruik zijn gegeven. Het beroep op artikel 7:313 lid 3 BW faalt hierop. De primair en subsidiair gevorderde verklaringen voor recht dat tussen partijen een hoevepachtovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat de bepalingen omtrent de pacht en verpacht van hoeven van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen partijen, zal worden afgewezen, evenals de nevengevorderde vastlegging van bedoelde pachtovereenkomst.

4.18.

WVG voert voorts nog aan dat [eiser sub 1] c.s. het gepachte vanaf januari 2021 niet (steeds) zelf heeft geëxploiteerd. De pachtkamer zal de vraag of sprake is van persoonlijk gebruik van het gepachte door [eiser sub 1] c.s. (zoals in het kader van artikel 7:347 BW is vereist volgens vaste jurisprudentie) in het midden laten nu dit voor de uiteindelijke beoordeling niet relevant is.

4.19.

Alvorens op de overige vorderingen (II, III, IV en V) te beslissen zal de pachtkamer eerst in gaan op hetgeen in reconventie is gevorderd.

In reconventie

4.20.

In reconventie is (primair) in geschil of [eiser sub 1] c.s. de grond en de bedrijfsgebouwen na 31 december 2024 zonder recht of titel in gebruik heeft gehouden.

4.21.

Onder verwijzing naar de koopovereenkomst, de nadere overeenkomst en de inhoud van de leveringsakte stelt WVG dat [eiser sub 1] c.s. tot uiterlijk 5 jaar na levering gerechtigd was via (een) geliberaliseerde pachtovereenkomst(en) gebruik te maken van de grond en de gebouwen. Volgens WVG is de termijn voor het gebruik van de grond en de bedrijfsgebouwen op 1 januari 2020 aangevangen en liep deze af op 31 december 2024. [eiser sub 1] c.s. - zo stelt WVG - heeft de percelen en de bedrijfsgebouwen vanaf 1 januari 2025 onrechtmatig (zonder recht of titel) in gebruik gehouden.

4.22.

[eiser sub 1] c.s. betwist dat hij de grond en de gebouwen vanaf 1 januari 2024 zonder recht of titel in gebruik heeft gehouden. [eiser sub 1] c.s. wijst op de inhoud van de nadere overeenkomst die tussen partijen tot stand is gekomen. Daaruit volgt - aldus [eiser sub 1] c.s. - dat partijen een pachtperiode voor de duur van vijf jaar zijn overeengekomen, dat deze termijn aanving op 1 januari 2021 en (derhalve) afliep op 31 december 2025.

4.23.

De vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de art. 3:33 en 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Temeer daar het hier gaat om twee professionele partijen, komt groot gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in de van de overeenkomst opgemaakte akte gebruikte bewoordingen. Niettemin kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft aldus de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.24.

In de medio juli 2019 tot stand gekomen nadere overeenkomst hebben partijen bepaald dat [eiser sub 1] het verkochte na levering, die uiterlijk 31 december 2019 zou plaatsvinden, kon blijven gebruiken tot 31 december 2020. Voorts is daarin bepaald dat [eiser sub 1] c.s. het bedrijf na 31 december 2020 kon
blijven pachten. In de nadere overeenkomst is een maximale looptijd van de pachtovereenkomst van 5 jaar bepaald.

4.25.

Naar het oordeel van de pachtkamer moet het er voor worden gehouden dat partijen bij het vaststellen van de maximale looptijd van de pachtovereenkomst het oog gehad op de (totale) periode dat de grond en de gebouwen na levering aan [eiser sub 1] in gebruik is gegeven. In de tekst van de nadere overeenkomst staat geschreven dat [eiser sub 1] na 1 januari 2020 mocht ‘blijven pachten’. Dat wijst er op dat partijen er bij de totstandkoming van de nadere overeenkomst kennelijk vanuit zijn gegaan dat ook gedurende het eerste jaar (2020) sprake zou zijn van een pachtovereenkomst (in welke vorm dan ook) en dat de vijfjaarstermijn op 1 januari 2020 is gaan lopen. Die uitleg sluit aan bij de in de nadere koopovereenkomst vastgelegde, door WVG aan [eiser sub 1] c.s. verschuldigde nabetaling, indien binnen vijf jaar na afname (lees: levering) van het gekochte een omgevingsvergunning voor de aanleg van het door WVG beoogde zonnepark zou worden verkregen.

4.26.

Dat partijen er vanuit gingen dat zowel de pachtovereenkomst met betrekking tot de grond als de gebruiksovereenkomst met betrekking tot de (bedrijfs)gebouwen op 31 december 2024 zou eindigen ligt naar het oordeel van de pachtkamer voorts ook besloten in de hiervoor onder randnummers 2.2. tot en met 2.5. vermelde inhoud van de medio 2024 tussen partijen gevoerde e-mailcorrespondentie. In de e-mail van 28 oktober 2024 verzet [eiser sub 1] c.s. zich niet tegen de door WVG aangekondigde beëindiging van de pachtovereenkomst per 31 december 2024. [eiser sub 1] c.s. schrijft niet dat die beëindiging in strijd is met de gemaakte afspraken maar verzoekt in reactie daarop enkel om het gebruik van de bedrijfsgebouwen voort te mogen zetten.

4.27.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling ^[2] heeft [eiser sub 1] c.s. aangevoerd dat - in het geval sprake is van een tussen partijen overeengekomen geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de duur van één jaar (2024) - deze niet binnen 2 maanden na het aangaan ervan aan de grondkamer ter goedkeuring is ingezonden maar pas op 12 november 2024, hetgeen niet is weersproken.

4.28.

In rechtsoverweging 4.16. heeft de pachtkamer beslist dat de pachtovereenkomsten die met betrekking tot ruim 62 hectare los land telkens voor de duur van één jaar tussen partijen tot stand zijn gekomen als geliberaliseerd moeten worden gekwalificeerd. Partijen hebben deze pachtovereenkomsten als zodanig betiteld en zij zijn overeengekomen dat in hun verhouding de bepalingen van de artikelen 7:313 lid 2, 7:319 lid 1 onder a, c en d, 7:325, 7:327, 7:328, 7:332, 7:333, 7:363 tot en met 7:374, 7:378 tot en met 7:384, 7:399a en 7:399c lid 1 BW niet van toepassing zullen zijn.

4.29.

In artikel 7:321 lid 1 BW is bepaald dat de inzending van pachtovereenkomsten ter goedkeuring door de grondkamer dient plaats te vinden binnen 2 maanden nadat de overeenkomst is aangegaan. Indien - zoals hier het geval - niet is voldaan aan het bepaalde in 7:321 lid 1 BW kan de verpachter, zolang de pachtovereenkomst door de grondkamer niet is goedgekeurd, niet een rechtsvordering tot betaling van de pachtprijs tegen de pachter instellen en geldt de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd, zonder dat zij door één van de partijen kan worden opgezegd. Wordt (zoals in het onderhavige geval aan de orde) de goedkeuring verleend, dan gaat de in artikel 7:325 BW bedoelde duur in bij de aanvang van het pachtjaar, volgende op dat, waarin de overeenkomst is ingezonden (artikel 7:322 lid 2 BW).

4.30.

In de rechtspraak van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is eerder aangenomen dat de sanctie van artikel 7:322 BW ook geldt voor niet binnen de tweemaandentermijn van artikel 7:321 BW naar de grondkamer gezonden
geliberaliseerde pachtovereenkomsten in de zin van art. 7:397 BW. ^[3] De bedoelde rechtspraak komt erop neer dat wat betreft geliberaliseerde pachtovereenkomsten bij de toepassing van artikel 7:322 BW, in plaats van ‘de in artikel 325 bedoelde duur’, de overeengekomen duur ingaat bij de aanvang van het pachtjaar, volgende op dat waarin de overeenkomst is ingezonden. De pachtkamer volgt Advocaat-Generaal W.L. Valk in zijn conclusie van 12 april 2024 ^[4] dat dit de meest voor de hand liggende uitleg is van een stelsel volgens welke op geliberaliseerde pachtovereenkomsten de bepalingen van onder meer artikel 7:317, 7:318, 7:321 en 7:322 BW wel van toepassing zijn, maar die van artikel 7:325 BW niet.

4.31.

De meest recente tussen partijen tot stand gekomen geliberaliseerde pachtovereenkomst is niet binnen 2 maanden na het aangaan ervan (per 1 januari 2024) aan de grondkamer ter goedkeuring ingezonden maar pas op 12 november 2024. Ingevolge artikel 7:322 lid 2 BW is de op 12 november 2024 aan de grondkamer ter goedkeuring ingezonden geliberaliseerde pachtovereenkomst ingegaan op 1 januari 2025, waarna deze per 1 januari 2026 van rechtswege is geëindigd.

4.32.

In de akte van levering hebben partijen bepaald dat het recht van [eiser sub 1] c.s. op het gebruik van de bedrijfsgebouwen eindigt zodra de geliberaliseerde pachtovereenkomst eindigt. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [eiser sub 1] c.s. de grond en de bedrijfsgebouwen vanaf 1 januari 2026 zonder recht of titel in gebruik heeft gehouden. De gevorderde verklaring voor recht ligt in zoverre (ten dele) voor toewijzing gereed.

4.33.

De vordering tot ontruiming van het gepachte, zal gelet op het voorgaande worden toegewezen. Het ontruimen van de gepachte grond en de in gebruik genomen gebouwen zal - naar verwachting - de nodige werkzaamheden vergen. De pachtkamer zal de termijn voor ontruiming daarom bepalen op 6 weken na betekening van dit vonnis aan [eiser sub 1] c.s.

4.34.

Niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken is dat uitgaande van het zonder recht of titel in gebruik hebben van de grond en de bedrijfsgebouwen [eiser sub 1] c.s. gehouden is de schade die WVG lijdt te vergoeden en hij daarmee gehouden is het gevorderde onder II te betalen.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.35.

Anders dan [eiser sub 1] c.s. heeft bepleit, zal de pachtkamer het vonnis, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De pachtkamer is van oordeel dat het belang van WVG om het vonnis ten uitvoer te leggen zwaarder weegt dan het belang van [eiser sub 1] c.s. bij behoud van de bestaande toestand tot op een eventueel in te stellen hoger beroep is beslist. De pachtkamer neemt hierbij in aanmerking dat de ingrijpende gevolgen van de executie van dit vonnis, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet in de weg staan aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar (slechts) meegewogen moeten worden bij deze beslissing.

Proceskosten

4.36.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van WVG worden veroordeeld, welk tot op heden worden begroot op € 432,00 (2 punt x 0,5 x tarief II)

voor salaris advocaat.

Voorts in conventie

4.37.

De pachtkamer begrijpt de vorderingen onder II en III aldus dat zij zijn ingesteld onder de voorwaarde dat geen sprake is van een (naar de pachtkamer verstaat) reguliere en/of hoevepachtovereenkomst. Aan die voorwaarde, zo volgt uit het voorgaande, is voldaan.

4.38.

De pachtkamer heeft echter hiervoor beslist dat de pachtovereenkomst en de met het oog op het gebruik van de bedrijfsgebouwen daaraan gekoppelde gebruiksovereenkomst per 1 januari 2026 zijn geëindigd op een andere grond dan in verband met de door [eiser sub 1] c.s. voorgestane uitleg over de vijfjaarstermijn. Voorts is deze datum inmiddels gepasseerd. Daarmee behoeft niet langer op de vorderingen onder II en III te worden beslist.

4.39.

Het gevorderde onder IV strekt er toe het gebruik van ‘de boerderij’ te mogen voortzetten. Indien [eiser sub 1] c.s. daarmee het oog heeft gehad op de voortzetting van het gebruik van de grond en de bedrijfsgebouwen overweegt de pachtkamer dat de overeenkomsten (de geliberaliseerde pachtovereenkomst en de gebruiksovereenkomst) die aan dit gebruik ten grondslag lagen zijn geëindigd en voorts niet gebleken is van een grondslag op basis waarvan [eiser sub 1] c.s. gerechtigd is het gebruik na 31 december 2025 voort te zetten. Die vordering zal eveneens worden afgewezen.

Proceskosten

4.40.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van WVG worden veroordeeld, welk tot op heden worden begroot op:

- salaris advocaat € 864,00 (2 punt × tarief II)

- nakosten
€ 144,00 (plus verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.008,00

5. Beslissing

De pachtkamer:

In conventie

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente en de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

In reconventie

5.4.

verklaart voor recht dat [eiser sub 1] c.s. het verkochte sinds 1 januari 2026 zonder recht of titel en onrechtmatig in gebruik heeft, ofwel aan derden in gebruik heeft gegeven, en hij gehouden is de schade die WVG daardoor lijdt te vergoeden;

5.5.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van een bedrag van € 750,00 per hectare per jaar, voor ieder jaar of een gedeelte daarvan dat hij de gronden in gebruik heeft (gehad) sinds het eindigen van de pachtovereenkomst tot het moment van de feitelijke ontruiming en oplevering daarvan;

5.6.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. het verkochte te (laten) ontruimen, verlaten en ter vrije beschikking te stellen van WVG binnen zes weken na (betekening van) het in deze te wijzen vonnis, een en ander onder verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 2.500 per dag of gedeelte daarvan dat [eiser sub 1] c.s. daarmee in gebreke zou blijven, zulks tot een maximum van € 50.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;

5.7.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten van € 432,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan;

5.8.

verklaart dit vonnis voor wat betreft het bepaalde onder 5.5., 5.6. en 5.7. uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. M. Griffioen, kantonrechter-voorzitter, en ing. R.E. Torringa en J. de Boer leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 31 maart 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.

rh/424

Voetnoten

1. Pachtkamer Hof Arnhem-Leeuwarden 2 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:48.

2. Randnummer 18 van de pleitaantekeningen van mr. Van Baalen

3. Hof Arnhem-Leeuwarden 29 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9549

4. conclusie AG Valk 12 april 2024, ECLI:NL:PHR:2024:532