Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton ‘s-Hertogenbosch
zaaknummer: 880853 / 431
EJ VERZ: 13-141
beschikking d.d. 9 juli 2013
inzake
[verzoeker in conventie, verweerder in reconventie],
wonende te [woonplaats], gemeente[gemeente],
verzoekende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. C.C.J. Aarts,
tegen:
1.de besloten vennootschap [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie 1].,
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats], gemeente[gemeente],
2.[verweerder in conventie,verzoeker in reconventie 2],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
verwerende partijen in conventie,
verzoekende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P.G.M. Gorgels.
Verzoekende partij wordt hierna genoemd “[verzoeker in conventie, verweerder in reconventie]”, en verwerende partijen “[verweerder in conventie, verzoeker in reconventie 1]” en “[verweerder in conventie,verzoeker in reconventie 2]” (tezamen: [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.]).
1.Het verloop van het geding
1.1.
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
. het op 28 februari 2013 ter griffie ontvangen voorwaardelijke verzoekschrift ex artikel 7:230a BW met producties;
. het daarop ontvangen verweerschrift met een verzoek in reconventie;
. het aanvullend verweerschrift met een verzoek in reconventie ex artikel 282 lid 4 Rv Pro;
. de mondelinge behandeling op 6 juni 2013 ten behoeve waarvan beide partijen stukken in het geding hebben gebracht die zowel aan de rechtbank als aan de andere partij zijn toegezon-den.
1.2.
De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2.Het verzoek in conventie en in reconventie
2.1.
[verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] verzoekt de kantonrechter te bepalen dat, indien sprake mocht zijn van een bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW, de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden wordt verlengd tot en met 31 december 2013, met veroordeling van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] in de proceskosten.
2.2.
[verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] legt aan dit verzoek, kort samengevat, het volgende ten grondslag. Hij huurt van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] sinds 1 mei 1988 de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats], bestaande uit een inpandige woning, een manegehal en bijbehorende weilanden. De huurovereenkomst is door [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] bij brief van 2 december 2009 opgezegd per 31 december 2012. Volgens [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] voldoet deze opzegging echter niet aan de wettelijke vereisten, nu sprake is van woonruimte. Het gehuurde wordt immers voornamelijk gebruikt als woning, [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] woont daar al vanaf het begin van de huur-overeenkomst en is dit ook bij [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] bekend. Mocht er sprake zijn van een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte dan heeft [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] recht en belang bij verlenging van de ontruimingstermijn voor een periode van één jaar zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 5 BW. Ingevolge artikel 7:230a BW kan de huurder binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd een verzoek indienen om de ontruimingstermijn te verlengen.
[verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] verzoekt dan ook om verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, nu zijn belang als huurder, hij woont en werkt in het gehuurde, dient te preva-leren boven het belang van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] bij spoedige ontruiming.
2.3.
[verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] hebben hiertegen, zakelijk weergegeven, aangevoerd dat het gehuurde een manegehal met onbebouwde weilanden betreft en geen woonhuis. Dit blijkt uit de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is door de opzegging van 2 december 2009 geëindigd op 1 januari 2013, waarbij [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] twee maanden ontruimingsbescherming (tot en met februari 2013) heeft genoten en hij dus vanaf 1 maart 2013 zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Er is nooit gesproken over een huurovereenkomst voor woonruimte en het is niet mogelijk voor de huurder om eigenhandig het huurregime te veranderen. [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] geniet dan ook enkel ontruimingsbescherming op basis van artikel 7:230a BW. Mocht sprake zijn van een gemengde huurovereenkomst dan moet het regime van 7:230a BW prevaleren boven het woonruimteregime, omdat het gehuurde met name is ingericht als manege en niet als woonruimte.
Volgens [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] bestaat geen grond voor verlenging van de ontruimingstermijn in de zin van artikel 7:230a lid 5 BW, nu al rekening is gehouden met een opzegtermijn van 3 jaar en van hen niet kan worden verlangd de huurovereenkomst nog langer te laten voort-duren. [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik.
[verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] hebben verzocht om afwijzing van het verzoek van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] en zij hebben de kantonrechter verzocht te oordelen dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde aan [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] dient op te leveren in goede staat binnen tien dagen na het wijzen van deze be-schikking, onder verbeurte van een dwangsom van € 80.000,00 alsmede van € 2.000,00 per dag(deel) dat niet aan deze verplichting wordt voldaan, met veroordeling van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] in de proceskosten.
2.4.
[verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] hebben bij aanvullend verweerschrift een zelfstandig verzoek in de zin van artikel 282 lid 4 Rv Pro ingediend en de kantonrechter verzocht voor recht te ver-klaren dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Zij hebben aan dit zelfstandige verzoek ten grondslag gelegd dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] pas in de gehuurde manege is gaan wonen nadat de huurovereenkomst was ingegaan. Volgens [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] is het nooit de bedoeling van partijen geweest dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] in de manegehal zou gaan wonen, maar is het wonen in het gehuurde slechts gedoogd. Volgens [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] is dan ook artikel 7:230a BW op het gehuurde van toepassing.
2.5.
[verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] heeft tijdens de mondelinge nog aangevoerd dat het zelfstandige verzoek van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] niet kan worden ingesteld in deze procedure, maar in een bodemprocedure moet worden ingesteld.
2.6.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling in conventie en in reconventie
3.1.
Voor de beoordeling van onderhavige zaak zijn de overige procedures die tussen partijen aanhangig zijn niet van belang.
3.2.
De kantonrechter gaat bij de beoordeling uit van de navolgende feiten die vaststaan omdat ze niet, of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
Tussen [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] en [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] is een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] sinds 1988 aan [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] verhuren.
In de huurovereenkomst (productie 1 bij het verzoekschrift), welke schriftelijk is vastgelegd op 15 december 1994, staat, voor zover hier van belang:
“(…) Deze onroerende zaak bestaat onder meer uit een manegehal van 30 x 60 meter en onbebouwde weilanden (…). De huurverhouding is op 1 mei 1988 ingegaan voor onbepaalde tijd, doch wordt eerst thans schriftelijk vastgelegd. Huurder en verhuurder kunnen de huurverhouding slechts opzeggen bij aangetekende brief en met inachtneming van een opzegtermijn van drie jaren. (…) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als manege met toebehoren ten behoeve van de door de huurder uitgeoefende stoeterij. (…)”
“(…) Deze onroerende zaak bestaat onder meer uit een manegehal van 30 x 60 meter en onbebouwde weilanden (…). De huurverhouding is op 1 mei 1988 ingegaan voor onbepaalde tijd, doch wordt eerst thans schriftelijk vastgelegd. Huurder en verhuurder kunnen de huurverhouding slechts opzeggen bij aangetekende brief en met inachtneming van een opzegtermijn van drie jaren. (…) Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als manege met toebehoren ten behoeve van de door de huurder uitgeoefende stoeterij. (…)”
Bij brief van 2 december 2009 heeft [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie 1] aan [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst willen beëindigen en zij hebben de huurovereenkomst, met inachtne-ming van een opzegtermijn van drie jaren, opgezegd tegen 31 december 2012.
3.3.
De kantonrechter overweegt over het instellen van het zelfstandige verzoek van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] als volgt.
Ingevolge artikel 282 lid 4 Rv Pro mag een verweerschrift een zelfstandig verzoek bevatten, mits dit betrekking heeft op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek. Het verzoek van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] heeft betrekking op verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoek van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde moet opleveren hangt direct samen met dit oorspronkelijke verzoek van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie]. Datzelfde geldt voor de verzochte verklaring voor recht dat er sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, nu tussen partijen discussie bestaat over welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst tussen partijen en dit van belang is voor de regels die gelden bij de opzegging van de huurovereen-komst. Verder is het, gelet op de jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. HR 24 oktober 1997, NJ 1999, 395, LJN: ZC2473, en HR 31 maart 2000, NJ 2000, 497, LJN: AA5319) mogelijk een verklaring voor recht te geven in een verzoekschriftprocedure, mits deze gevorderde verklaring zich beperkt tot de vaststelling van de rechtsverhouding die in geschil is. Nu ver-zoeken in reconventie zijn ingesteld en die verzoeken betrekking hebben op de vraag welk huurregime van toepassing is, zal daarover in deze procedure een beslissing moeten worden genomen. [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook geen proceseconomische bezwaren naar voren gebracht tegen behandeling van de verzoeken in reconventie, zodat inhoudelijk zal worden geoordeeld over de door [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] ingediende verzoeken.
3.4.
De kantonrechter overweegt hieromtrent als volgt.
Partijen zijn in 1988 een mondelinge huurovereenkomst aangegaan. In 1994 is de mondelin-ge overeenkomst vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst. Uit de aanhef en de artikelen 1 en 4 van deze schriftelijke overeenkomst blijkt dat de huur betrekking heeft op een onroerende zaak bestaande uit een manegehal en onbebouwde weilanden en dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als manege met toebehoren ten behoeve van de door de huurder uitgeoefende stoeterij.
3.5.
Niet in geschil is dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] al geruime tijd, in ieder geval sinds het begin van de jaren ’90, in het gehuurde woont. Dat blijkt ook uit het overgelegde uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, waar is aangetekend dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] vanaf 6 december 1990 is ingeschreven op het woonadres aan de [adres] te [woonplaats]. Dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie], zoals hij in zijn brief van 4 april 2013 stelt, al vanaf de aanvang van de huurovereen-komst in 1988 het gehuurde tevens als woning gebruikt, wordt niet onderbouwd door de overgelegde stukken; de bouwtekening is niet gedateerd, evenmin als de foto’s, terwijl uit het uittreksel zoals hiervoor is overwogen, blijkt dat de inschrijving dateert van december 1990. Bovendien is de stelling van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie], dat hij al vanaf 1988 in het gehuurde woont, in strijd met zijn eerdere stelling onder nr. 16 van het voorwaardelijke verzoekschrift, waar gesteld is dat hij het gehuurde “in de loop der tijd” is gaan gebruiken als woning. Gelet op het voorgaande moet er vanuit gegaan worden dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] een deel van het gehuurde (pas) vanaf december 1990 feitelijk als woonruimte is gaan gebruiken.
3.6.
Uit het voorgaande volgt dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst in 1988 een overeenkomst zijn aangegaan voor (uitsluitend) de huur van een manegehal en onbe-bouwde weilanden ten behoeve van de stoeterij. Bij het opmaken van de schriftelijke huur-overeenkomst in 1994 bewoonde [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie], zoals hiervoor is overwogen, al enige tijd een deel van het gehuurde. Die enkele bewoning is evenwel onvoldoende om het karakter van het door partijen gekozen huurregime van artikel 7:230a-ruimte te veranderen.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is beslissend hetgeen partijen mede gelet op de inrichting van het gehuurde voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik. Daarbij gaat het om de oorspronkelijke partijbedoeling, zodat een eenzijdige wijziging van een overeengekomen gebruik in de loop van de overeenkomst, niet snel tot een verandering van het huurregime leidt. Daarvoor is in beginsel expliciete of impliciete overeenstemming nodig. In dat verband is het volgende van belang. Partijen hebben in de latere bewoning geen aanleiding gezien om in de schriftelijke huurovereenkomst een bepaling op te nemen over de huur van woonruim-te. Van een expliciete overeenstemming is dan ook niet gebleken. Wel geldt dat niet is weer-sproken dat [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] op de hoogte was van de feitelijke bewoning van een deel van het gehuurde door [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie].
3.7.
Voor zover daarmee sprake zou zijn van een impliciete toestemming geldt dat de huurovereenkomst een gemengde overeenkomst betreft, te weten een combinatie van artikel 230a-ruimte en woonruimte. Die gemengde overeenkomst is naar het oordeel van de kanton-rechter niet te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte en met betrekking tot artikel 230a-ruimte. In dat verband zijn de volgende omstandigheden van belang. Uit de stellingen van partijen en de overgelegde stukken blijkt dat de huur bij het aangaan van de overeenkomst in 1988 alleen betrekking had op gebruik van de manegehal en weilanden ten behoeve van de uit te oefenen stoeterij. De voor het gebruik van de manege en weilanden vastgestelde huurprijs is niet gewijzigd of gesplitst nadat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] een deel van de manegehal is gaan bewonen. Het grootste deel van het gehuurde is in gebruik als manege-hal en slechts een klein gedeelte (10 % van het totale oppervlak van de manegehal) is in ge-bruik als woning. Verder is gesteld noch gebleken dat de beide ruimten zonder overwegend praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat van splitsing in afzonderlijke huurovereen-komsten geen sprake kan zijn.
3.8.
Omdat splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, geldt in beginsel dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt, tenzij het in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Daarbij moet mede in aanmerking worden genomen de inrichting en hetgeen partijen over het gebruik voor ogen stond en komt bovendien bijzondere betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. Gelet op hetgeen partijen in 1988 voor ogen stond (gebruik van de manegehal en weilanden uitsluitend ten behoeve van de uit te oefenen stoeterij) en het feit dat dat gebruik in de loop der tijd ongewijzigd is gebleven, moet geoordeeld worden dat de manegehal in overwegende mate voor dat doel in gebruik is. Verder geldt dat het vloeroppervlak van de woning slechts 10 % van het volledige vloeroppervlak van de manegehal bedraagt. Gelet op al het voorgaande moet geoordeeld worden dat het gehuurde niet in zijn geheel als woon-ruimte kan worden aangemerkt en moet worden aangemerkt als 230a-ruimte. In zoverre is de gevorderde verklaring voor recht van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] toewijsbaar.
3.9.
Dan komt het verzoek van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] om een langere ontruimingstermijn aan de orde. Gelet op artikel 7:230a lid 1 BW kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Tussen partijen is niet in geschil dat het verzoek is ingediend binnen deze termijn, zodat de kantonrechter daar ook vanuit gaat.
Gelet op lid 4 van artikel 7:230a BW kan dit verzoek slechts worden toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. De belangen van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] om in het gehuurde te blijven zijn evident. Immers, vast staat dat hij in het gehuurde een manege/stoeterij exploiteert en dat hij in het gehuurde woont. Bij ontruiming heeft hij dan ook niet alleen een probleem met het exploiteren van zijn bedrijf, maar heeft hij ook geen woonruimte meer. Het belang van dringend eigen gebruik van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie 1] weegt daar niet tegenop. De stellingen van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] hierover zijn niet concreet onderbouwd en derhalve is niet gebleken dat op dit moment sprake is van dringend eigen gebruik. Datzelfde geldt voor het belang van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] om, vanwege de conflicten tussen partijen, niet meer met [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] geconfronteerd te worden. Het belang van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] prevaleert dan ook. Voorts hebben [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] niet aannemelijk gemaakt dat van hen niet kan worden gevergd dat [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. Immers, in deze procedure is niet gebleken dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast of wanbetaling, zodat de verplichte afwijzingsgrond van lid 4 niet opgaat.
Gelet op het vorenstaande is de conclusie dat het verzoek van [verzoeker in conventie, verweerder in reconventie] om een langere ontruimingstermijn wordt toegewezen en dat het verzoek van [verweerder in conventie, verzoeker in reconventie c.s.] tot ople-vering wordt afgewezen. De termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden wordt ver-lengd tot en met 31 december 2013.
3.11.
Partijen worden over en weer in het gelijk en ongelijk gesteld. De kantonrechter zal daarom de proceskosten compenseren als hierna te melden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
bepaalt dat de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden wordt verlengd tot en met 31 december 2013;
in reconventie:
verklaart voor recht dat op het gehuurde (uitsluitend) het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is;
in conventie en in reconventie:
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven te ’s-Hertogenbosch door mr. J. van der Weij, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juli 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.