Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 12/3145
uitspraak van de meervoudige kamer van 21 oktober 2013 in de zaak tussen
de besloten vennootschap Pathé Theatres B.V., handelend onder de naam
Pathé Eindhoven, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Eindhoven,
Pathé Eindhoven, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Eindhoven,
(gemachtigde: L.C.A. Wijsman)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: M. Verlaek).
Procesverloop
Bij een op 30 april 2012 gedagtekend aanslagbiljet heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object), op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2012, vastgesteld op € 14.780.000. In dit geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2012 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 juli 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2013. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1], bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur
J.J.J. Huibers.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van het bedrijfsobject. Het betreft een bioscoop uit 1998 met een brutovloeroppervlakte van 7.124 m2. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 2.644 m2.
Geschil en beoordeling
2.
Partijen verschillen van mening over de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke waarderingsmethode als uitgangspunt bij de waardevaststelling moet worden gehanteerd en de vraag tot welke uitkomst deze methode leidt.
3.
Eiseres bepleit dat de waarde van het bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Eiseres verwijst ter onderbouwing naar een door een taxateur van Pricewaterhouse Cooper Belastingadviseurs opgestelde waardebepaling, die is gebaseerd op deze methode. Uit de taxatietechnische uitwerking volgt een waarde van € 8.350.000 voor het bedrijfsobject. Subsidiair is eiseres van mening dat, kort gezegd, de door verweerder op grond van de Gross Operating Profit-methode (GOP-methode) bepaalde waarde te hoog is en niet kan leiden tot een juiste waardebepaling van het bedrijfsobject.
4.
Verweerder verwijst onder meer naar de door hem overgelegde taxaties. Op grond van de GOP-methode volgt uit de taxatie, opgesteld door J.J.J. Huibers op 29 januari 2013, een waarde van € 14.780.000 voor het bedrijfsobject, en uit de taxatie op grond van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode een waarde van € 10.300.000 (afgerond). Aangezien de waarde op grond van de GOP-methode hoger is dan de waarde die volgt uit de GVW-methode, betekent dit volgens verweerder dat, overeenkomstig artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, de waarde voor het bedrijfsobject terecht is vastgesteld op € 14.780.000.
5.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV.
6.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de GVW, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV. Het betreft een dwingende wetsbepaling, die zowel door verweerder als door de rechtbank dient te worden toegepast. Deze bepaling laat, anders dan eiseres betoogt, geen keuzevrijheid bij de waardering van het bedrijfsobject (zie het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876). Voor zover eiseres heeft bepleit dat de waarde van het onderhavige object uitsluitend met behulp van de GVW mag worden bepaald, is dit onjuist. Dat in de Taxatiewijzer Cultuur, uitgegeven door de VNG, wordt geadviseerd in geval van een bioscoop de GVW-methode te gebruiken, maakt het voorgaande niet anders. Een taxatiewijzer kan immers nooit afbreuk doen aan de in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dwingend voorgeschreven wijze van waardering.
7.
De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder, op grond van de GOP-methode, een WEV voorstaat die hoger ligt dan de waarde die verweerder heeft vastgesteld op grond van de GVW-methode. De rechtbank zal daarom, in het licht van het voorgaande, eerst beoordelen of de door verweerder vastgestelde WEV op grond van de GOP-methode de rechterlijke toetsing kan doorstaan.
8.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfsobject toegekende waarde ligt bij verweerder. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
9.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het bedrijfsobject een GOP-taxatierapport in het geding gebracht. In de door verweerder gehanteerde GOP-berekening wordt uitgegaan van het behaalde bedrijfsresultaat van eiseres. Dit resultaat is door middel van een benchmark vergeleken met behaalde bedrijfsresultaten van soortgelijke bedrijven. Uit die vergelijking is naar voren gekomen dat het ondernemingsresultaat van het bedrijfsobject van eiseres vergelijkbaar is met dat van de markt. Wat betreft de cashflow is daarom uitgegaan van de door eiseres behaalde jaarresultaten over de jaren 2009, 2010 en 2011. Verweerder heeft in beroep een eerder, ten aanzien van belastingjaar 2011, door eiseres ingebrachte berekening op grond van de GOP-methode overgelegd om te illustreren dat eiseres in het vorige belastingjaar een vergelijkbaar standpunt innam over de ‘goodwill’ als verweerder thans doet.
De rechtbank stelt vast dat verweerders taxateur is uitgegaan van aannames, die mede zijn gebaseerd op gegevens die eiseres zelf heeft aangeleverd. In navolging van verweerder oordeelt de rechtbank dat de meeste gehanteerde variabelen in de GOP-berekening van eiseres voor belastingjaar 2011 en de taxatie van verweerder voor belastingjaar 2012 vergelijkbaar zijn en dat deze derhalve terecht als onderbouwing van de GPO-berekening kunnen dienen.
Verweerders taxateur heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat de op blad 2 van zijn GOP-taxatierapport onder ‘factor berekening’ opgevoerde ‘multiplier G.O.P.’ van 7 – welke factor wordt gehanteerd voor de berekening van de bedrijfswaarde – is gebaseerd op 1 gedeeld door 14,2% (totaal rendement). Voorts heeft de taxateur aangegeven dat het percentage voor risico-opslag weliswaar gemiddeld tussen de 3 en 8% ligt, maar dat vanwege de locatie van het onderhavige object en vanwege het feit dat Pathé een grote speler is, gekozen is voor een risico-opslag van 11%. Verder heeft de taxateur toegelicht dat de op blad 1 van het GOP-taxatierapport onder ‘berekening goodwill’ opgenomen factor het waardepatroon van de aftrekposten betreft, waardoor het verschil met de op blad 2 van het rapport genoemde factor kan worden verklaard. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht waarom bij de afschrijving van roerende zaken is gekozen voor een periode van afschrijving van 7 jaar.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat bij de GOP-berekening van verweerder geen sprake is van niet onderbouwde of arbitraire aannames, als betoogd door eiseres. Voorts constateert de rechtbank dat eiseres haar stellingen ten aanzien van de door verweerder berekende WEV niet door middel van een taxatierapport heeft onderbouwd.
10.
De rechtbank is van oordeel dat geen aanleiding bestaat de juistheid van de door verweerder op basis van de GOP-methode berekende WEV van het object in twijfel te trekken. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat die waarde te hoog is.
11.
Op grond van het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. In deze zaak doet zich, gelet op de voorgaande overwegingen, deze situatie niet voor, aangezien zowel eiseres als verweerder een waarde op grond van de GVW-methode voorstaan die lager is dan € 14.780.000. De rechtbank oordeelt dat verweerder de waarde van het bedrijfsobject dus terecht heeft bepaald op de WEV die het bedrijfsobject heeft op grond van de GOP-methode. Aan hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd met betrekking tot de waardevaststelling van het bedrijfsobject op grond van de GVW-methode komt in het licht van het voorgaande geen betekenis meer toe, zodat de rechtbank deze stellingen onbesproken zal laten.
12.
De rechtbank ziet, gelet op het voorgaande, geen grond voor het oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde van het object van € 14.780.000 per waardepeildatum 1 januari 2011, voor belastingjaar 2012, te hoog is.
13.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Tadic, voorzitter, en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. H.M.H. de Koning, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2013.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.