Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 12/323
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 maart 2014 in de zaak tussen
[eiseres], te Eindhoven, eiseres
(gemachtigde: mr. ing. J.F.M. van de Tweel),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 mei 2011, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 naar de toestand op 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op € 32.100.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zakenbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 december 2011 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder deze waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2013. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door taxateur M.J.T. Roosen, locatiemanager [persoon 1] en procescontroller [persoon 2]. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [persoon 3].
Bij brief van 2 december 2013 heeft de rechtbank partijen bericht dat zij heeft besloten het onderzoek met toepassing van artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te heropenen. Eiseres is daarbij in de gelegenheid gesteld het ter zitting door haar aangehaalde rapport in te brengen. Bij brief van 23 december 2013 heeft eiseres de rechtbank bericht dat zij het rapport niet wenst in te brengen en dat haar stellingen ter zitting die hierop betrekking hadden, buiten beschouwing kunnen worden gelaten.
Partijen hebben de rechtbank toestemming gegeven om zonder nadere zitting uitspraak te doen. Daarop heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
Feiten
1.
Het object [adres 1] betreft een verzameling bouwkavels van variabele omvang, die deel uitmaakt van het bestemmingsplan Stadhouderspark. Het object is op de waardepeildatum en toestandsdatum in eigendom van eiseres. Van het object maken deel uit 12 kavels bestemd voor vrijstaande woningen, 7 kavels bestemd voor 2-onder-1 kap woningen, 35 ‘footprints’ voor grondgebonden vrijstaande, 2-onder-1 kap en 4-onder-1 kap woningen en 6 ‘footprints’ voor appartementencomplexen, en tot slot de gebouwen G en M. De totale omvang van de verzameling kavels is ongeveer 25.000 m². Eiseres heeft deze gronden, die zijn gesitueerd op de terreinen van de voormalige Frederik Hendrikkazerne en Isabellakazerne in Vught-Noord, in de loop van 2010 gekocht met de intentie deze gronden te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. De op het perceel [adres 1] aanwezige bouwkavels zijn gelegen in de deelgebieden Dorpsrand, Kazerne en Parkbos (inclusief Rand Prinsenhage).
Geschil en beoordeling
2.
Ter zitting is gebleken dat partijen het eens zijn over de kavels, ‘footprints’ en gebouwen, die tot het object behoren. De objectafbakening c.q. de objectkenmerken zijn dan ook niet (langer) onderwerp van geschil.
3.
Met betrekking tot de vastgestelde waarde overweegt de rechtbank als volgt.
Verweerder heeft de waarde volgens de vergelijkingsmethode bepaald. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgesteld door [persoon 3] RT op 19 april 2012. In dit rapport is de waarde vastgesteld op
€ 34.600.000,- Bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder gebruik gemaakt van de verkoopopbrengsten van bouwkavels van twee-onder-een-kap woningen en zelfbouwkavels, die aanvankelijk behoorden tot het project van eiseres, en die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Voorts heeft verweerder de vraagprijs voor de appartementen aan de hand van een grondquote omgerekend tot een waarde voor de grond van deze appartementencomplexen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze onderbouwing de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2010, met toestandsdatum 1 januari 2011, niet aannemelijk gemaakt. Verweerder verliest in zijn benadering namelijk uit het oog dat tot de kring van gegadigden in dit geval niet de potentiële kopers van de individuele woningen en appartementen behoren, maar de koper die het totale object koopt. Dit zullen veelal projectontwikkelaars zoals eiseres zijn. Verweerder heeft de rechtbank met de gegeven onderbouwing er niet van overtuigd dat een dergelijke koper als meestbiedende gegadigde bereid zal zijn een bedrag te betalen, dat gelijk staat aan de totaalopbrengsten van de individuele verkopen. Verweerder is er aldus niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank dient dan te bezien of eiseres er in geslaagd is aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarde niet te laag is.
4.
Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 16.700.000,- een taxatierapport ingebracht, opgesteld door M.J.T. Roosen. In dit rapport is de waarde bepaald aan de hand van een berekening op basis van de Discounted Cash Flow-methode (DCF-methode). Verweerder betwist dat deze methode bruikbaar is en verwijst daartoe in de eerste plaats naar zijn eigen onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode. Aangezien de rechtbank de wijze waarop verweerder in dit geval toepassing heeft gegeven aan de vergelijkingsmethode heeft verworpen, vormt dit argument van verweerder dan ook geen reden om eiseres niet te volgen in de toe te passen methode. Het andere argument dat verweerder ter betwisting van de toegepaste methode aanvoert, ligt in de lijn van het voorgaande. Verweerder stelt namelijk dat er voldoende verkoopcijfers bekend zijn van op dezelfde locatie gelegen kavels. Aangezien de rechtbank op basis van wat partijen hebben ingebracht geen verkoopcijfers bekend zijn waarbij een vergelijkbaar object integraal aan een derde partij is verkocht, vormt ook dit argument geen aanleiding om eiseres niet te volgen in de door haar aan te leggen methode. De methode is juist bij uitstek bruikbaar in die gevallen waarbij verkoopprijzen van vergelijkbare objecten niet voorhanden zijn.
5.
Gelijk het Gerechtshof Amsterdam in zijn uitspraak van 22 december 2011 (ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0529) heeft overwogen, worden bij een DCF-berekening alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot een onroerende zaak tegen de geldende marktrente netto contant gemaakt naar de waardepeildatum. De periode die in de berekening betrokken wordt is in beginsel twintig jaar. Indien de verwachte resterende economische levensduur van het object korter is, zal alleen die kortere resterende levensduur in de berekening worden opgenomen. Bij het te hanteren rentepercentage dient rekening gehouden te worden met de onzekerheid ten aanzien van de stroom aan opbrengsten minus kosten die contant gemaakt wordt. Als basis kan het rendement voor staatsleningen met een lange looptijd dienen (tussen acht en tien jaar), waarbij het risico dat het inkomen niet zal worden verkregen minimaal is. Eventueel kan in verband met de specifieke situatie in de desbetreffende branche een hoger of lager rentepercentage worden gehanteerd. Indien bijvoorbeeld in een branche de verdiensten in de toekomst erg onzeker zijn, dient het rentepercentage te worden verhoogd. Het gehanteerde rentepercentage en eventuele afwijkingen daarvan voor specifieke branches maken onderdeel uit van de kengetallen.
6.
De rechtbank zal tegen deze achtergrond dienen te bezien of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is. Verweerder heeft op zijn beurt bepleit dat, indien de DCF-methode gevolgd zou worden, dit resulteert in een waarde van
€ 21.017.732,- Verweerder heeft daartoe geen eigen (inzichtelijke) berekening gemaakt, maar slechts de juistheid van bepaalde toegepaste uitgangspunten in de berekening van eiseres betwist.
7.
Verweerder heeft bij de door eiseres aangelegde berekening van de WOZ-waarde aan de hand van de DCF-methode aangevoerd dat de door eiseres aangelegde discontovoet van 9,5% onverklaarbaar hoog is. Verweerder geeft aan dat bij de bepaling van de discontovoet in beginsel als basis de rente van langlopende staatsleningen wordt gehanteerd, verhoogd met een risico-opslag. Volgens verweerder heeft eiseres de discontovoet niet alleen opgebouwd uit de financieringsrente, verhoogd met een risico-opslag, maar ook uit een winstopslag op de grondwaarde. Dit acht verweerder niet juist. Verweerder stelt daartoe in de eerste plaats dat het rentepercentage van 4,1% op 1 januari 2010 niet juist is. De rente op langlopende staatsleningen bedroeg volgens verweerder op de waardepeildatum 3,47%. De opslag van 6% op dit percentage is dus volgens verweerder aan de hoge kant. Verder blijkt volgens verweerder niet waaruit de opslag is opgebouwd. Een eventuele winstopbrengst mag volgens verweerder niet worden meegenomen in het contant maken van de netto-jaaropbrengst, omdat deze is gebaseerd op de verkoopprijzen die naar verwachting voor de kavels worden gerealiseerd. De verkoopprijzen omvatten al de winst. Volgens verweerder is een discontovoet van 6%, uitgaande van een basisrendement van 3,47% een reëler uitgangspunt dan de door eiseres gehanteerde 9,5%. Wanneer dit percentage wordt gehanteerd heeft dit volgens verweerder een positief effect op de waarde van ongeveer
€ 3.500.000,-.
8.
De rechtbank kan verweerder volgen in diens redenering dat eiseres niet inzichtelijk heeft gemaakt waaruit de toegepaste discontovoet van 9,5% is opgebouwd. Volgens de door eiseres gemaakte berekening bestaat dit percentage uit rente plus risico plus winst, maar de rechtbank volgt verweerder in dienst standpunt dat winst al besloten ligt in de grondopbrengsten, die eiseres verwacht te realiseren en die zij bij de berekening tot uitgangspunt neemt. Deze mag daarom niet twee keer in de berekening worden verdisconteerd. Ook heeft eiseres, tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde rente op langlopende staatsleningen juist is. Tot slot maakt de rechtbank uit het taxatierapport van eiseres op dat het gehanteerde totaalpercentage van 9,5% grotendeels berust op een schatting. Aldus is de rechtbank van oordeel dat eiseres de juistheid van de toegepaste discontovoet, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt. De omstandigheid dat eiseres de door haar bepleite discontovoet niet aannemelijk heeft gemaakt, betekent overigens niet dat de rechtbank verweerder zonder meer in de door hem (subsidiair) bepleite discontovoet volgt. In dit verband komt de rechtbank de door verweerder niet nader onderbouwde discontovoet aan de lage kant voor.
9.
Voorts heeft verweerder de juistheid van het door eiseres gehanteerde betalingsmoment van de kasstroom betwist. Verweerder voert daartoe aan dat het aannemelijk is dat de opbrengsten en kosten op verschillende momenten gedurende het jaar worden gerealiseerd en niet aan het einde van het jaar. Het is daarom reëler om ervan uit te gaan dat de kasstromen halverwege het jaar vallen. Dit heeft volgens verweerder een positief effect van € 800.000,-. De rechtbank stelt vast dat van de zijde van eiseres geen of onvoldoende argumenten tegen dit standpunt zijn ingebracht. De door eiseres ter zitting wel aangevoerde argumenten hebben met name tot doel de rechtbank ervan te overtuigen dat de door eiseres bepleite waarde aan de lage kant is, omdat zij daarbij van het – achteraf gezien – te optimistische scenario is uitgegaan dat zij per jaar 17,7 kavels zal verkopen. Dit heeft de rechtbank er evenwel niet van overtuigd dat, ondanks het feit dat de berekening van eiseres op de voorgaande punten niet aannemelijk is, toch van de bepleite waarde moet worden uitgegaan. Eiseres heeft immers in haar berekeningen ook een ruime post ‘onvoorzien’ van 4% ingeruimd om maatregelen (incentives) te kunnen bieden ten einde de verkoop te stimuleren. Daarom mag worden aangenomen dat eiseres op die manier voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele tegenvallende verkoop. Dit brengt de rechtbank dan ook tot de slotsom dat eiseres met het door haar overgelegde deskundigenrapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde in het economisch verkeer van het object op 1 januari 2010 niet te laag is.
10.
Nu geen der partijen erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken, zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien. Met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 in goede justitie vaststellen op € 19.500.000,-.
11.
Eiseres heeft tot slot als beroepsgrond aangevoerd dat verweerder ten onrechte een aanslag onroerende zaakbelasting voor gebruiker heeft opgelegd. Eiseres voert aan dat de grond slechts ter beschikking stond en dat dat op zichzelf onvoldoende is om haar als gebruiker in de zin van artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet aan te merken. Ter zitting is gebleken dat in augustus 2010 een informatiecentrum bij eiseres in gebruik was, dat deel uitmaakt van het object. Eiseres heeft hierop aangegeven dat de houdbaarheid van haar beroepsgrond in dat licht lastig te verdedigen is, maar heeft de beroepsgrond desalniettemin gehandhaafd. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond faalt. Met de ingebruikneming van het informatiecentrum door eiseres, is op 1 januari van het belastingjaar geen sprake van een situatie waarin de grond slechts ter beschikking stond, maar sprake van bezigen ter bevrediging van diens behoefte, hetgeen kwalificeert als gebruik. Verweerder heeft eiseres daarom terecht als gebruiker aangemerkt en in dit verband een aanslag opgelegd.
12.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1183,54 (1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1 en taxatiekosten tot een bedrag van
€ 696,54). De rechtbank licht deze bedragen als volgt toe.
13.
Eiseres heeft ter zitting een formulier proceskosten overgelegd, waar onder de post ‘overige kosten’ een bedrag van € 9.061,83 wordt opgevoerd. Gelet op de bijgevoegde specificaties maakt van dit bedrag deel uit een bedrag van € 3.811,50 aan kosten gemaakt door gemachtigde Van den Tweel. Deze kosten worden slechts tot een forfaitair bedrag vergoed aan de hand van voormeld Besluit proceskosten bestuursrecht. Uit de gedingstukken blijkt dat alleen het verschijnen ter zitting voor vergoeding in aanmerking komt, omdat de overige proceshandelingen zijn verricht door eiseres zelf. Om deze reden komt ook de factuur van 28 december 2013 met als omschrijving ‘WOZ Stadhouderspark voorbereiding plus bijwonen zitting’ niet voor vergoeding in aanmerking. Een andere specificatie betreft een factuur van € 8.653,45 met als omschrijving ‘diverse werkzaamheden Stadhouderspark Vught’. Het is de rechtbank op basis van deze algemene omschrijving niet duidelijk welke werkzaamheden het daarbij precies betreft. Eiseres heeft wel verzocht de kosten verbonden aan het ingebrachte taxatierapport te vergoeden, maar heeft nagelaten te specificeren om welk bedrag het gaat. De rechtbank zal deze kosten daarom vergoeden aan de hand van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 18 december 2012, nr.26039). Dit resulteert in een bedrag van € 696,54, uitgaande van het (maximum) tarief voor incourante niet-woningen van €116,09 per uur en een tijdsbesteding van 6 uur.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010, naar de toestand op 1 januari 2011, tot een bedrag van € 19.500.000,- en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 302,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 1183,54.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M.L. Wijnen, voorzitter, mr. F.M. Tadic en
mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.