Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Kanton ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 2675559
Rolnummer : 14-278/297
Uitspraak : 27 februari 2014
in de zaak van:
FS Vastgoed B.V.,
gevestigd te Sint-Michielsgestel,
eiseres,
gemachtigde: Van der Vlies Gerechtsdeurwaarders,
t e g e n:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente]),
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen zullen verder worden aangeduid als ‘FS Vastgoed’ en ‘[gedaagde]’.
1.De procedure
FS Vastgoed heeft bij dagvaarding gesteld en gevorderd als na te melden. [gedaagde] is in rechte verschenen en heeft mondeling geantwoord. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. De comparitie heeft plaatsgevonden op 4 februari 2014. Tenslotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
FS Vastgoed vordert betaling van € 392,52, te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding.
FS Vastgoed legt daaraan het volgende ten grondslag.
Krachtens huurovereenkomst heeft FS Vastgoed aan [gedaagde] verhuurd de garagebox staande en gelegen te [standplaats garage] aan het [adres garage], tegen een maandelijkse huur van € 131,25. [gedaagde] is in gebreke gebleven de huurpenningen over de maanden augustus 2011 tot en met februari 2012 te voldoen van € 750,-. De buitengerechtelijke incassokosten bedragen € 112,50. Vervolgens heeft [gedaagde] de verschuldigde huur over de maanden januari 2012 tot en met mei 2012 á € 125,- per maand (€ 375,-) en juni 2012 tot en met maart 2013 á € 131,25 per maand (€ 1.312,50) onbetaald gelaten. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst bij e-mailbericht van 16 februari 2013 opgezegd. Met inachtneming van de opzegtermijn is de overeenkomst per 31 maart 2013 geëindigd. [gedaagde] heeft inmiddels een bedrag van € 1.300,- aan FS Vastgoed voldaan en een bedrag van € 857,48 aan de gemachtigde, waardoor een bedrag van € 392,52 resteert, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 maart 2013 tot de dag der algehele voldoening.
2.2.
[gedaagde] heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd.
Op 27 december 2012 is een poging tot inbraak in de garagebox gedaan. De garagedeur was geforceerd. Ik heb FS Vastgoed toen gebeld of zij de deur konden repareren, aangezien mijn inboedel daar opgeslagen lag. FS Vastgoed heeft mij toen niet vriendelijk te woord gestaan, waarop ik besloot om mijn inboedel weg te halen en bij Allsafe onder te brengen. Ik heb aangifte gedaan bij de politie. Op 28 december 2012 heb ik per e-mail het contract met FS Vastgoed beëindigd.
2.3.
Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd zal, indien en voor zover relevant, in het navolgende aan de orde komen.
3.De beoordeling
3.1.
Ter comparitie heeft (de gemachtigde van) FS Vastgoed verklaard dat de mail van [gedaagde] d.d. 28 december 2012 niet is ontvangen. Het gebruikte mailadres is wel juist. In die periode is de onderneming dicht in verband met de feestdagen, dus de mail –indien ontvangen- zou sowieso niet in behandeling worden genomen tot de tweede week van januari 2013. Opzeggingen dienen te allen tijde aangetekend te worden toegezonden. De ontvangen opzegging was te laat, want niet voor het eerste van de maand, zodat de overeenkomst per 31 maart 2013 is geëindigd. De inbraak in de garagebox is gemeld bij de VvE, maar er was een kopie van de aangifte bij de politie nodig. Deze is pas een paar weken later ontvangen. De politie geeft in deze gevallen opdracht tot noodreparatie, daarna betaalt de verzekering de kosten. Aldus FS Vastgoed.
3.2.
[gedaagde] heeft ter comparitie aangevoerd dat een eventueel aangetekende opzegging FS Vastgoed ook niet tijdig had kunnen bereiken, aangezien de onderneming gesloten was. Verder heeft hij zijn waarborgsom niet terug gevraagd en hij vindt het niet reëel dat er ondanks de opzegging twee maanden huur (februari 2013 en maart 2013) worden gevorderd.
3.3.
FS Vastgoed heeft aangevoerd dat de waarborgsom niet is gerestitueerd omdat de garagebox met vuil was achtergelaten. Zij kan dit onderbouwen met foto’s en verklaringen. [gedaagde] ontkent dit en voert aan dat de garagebox bij het achterlaten leeg was, maar dat de box open was en in een woonwijk gelegen is, zodat het vuil wellicht niet aan hem te wijten is.
3.4.
Vast staat dat [gedaagde] op 28 december 2012 een opzegging per e-mail heeft toegestuurd aan het mailadres [e-mail adres]. Aangezien dit het e-mail adres van FS Vastgoed is, dient ervan te worden uitgegaan dat de opzegging FS Vastgoed heeft bereikt.
FS Vastgoed heeft aangevoerd dat in de huurovereenkomst is bepaald dat opzegging uitsluitend kan plaatsvinden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief met bericht van ontvangst. Dit beding houdt een inperking van de mogelijkheden om een huurovereenkomst op te zeggen in. De huurder kan de huurovereenkomst immers in principe opzeggen op de manier waarop hij dat wil.
De rechter dient ambtshalve te toetsen of een beding in een overeenkomst met een consument waarop de gebruiker van het beding een beroep doet, nietig is omdat het oneerlijk of onredelijk bezwarend is.
De eis dat opzegging van de huurovereenkomst bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of zelfs bij deurwaardersexploot) geschiedt kan er hooguit toe dienen een eventueel bewijsprobleem aan de zijde van de huurder – namelijk het probleem dat hij moet bewijzen (tijdig) te hebben opgezegd - te voorkomen. De bepaling dient derhalve het belang van de huurder. De verhuurder heeft er geen enkel belang bij te eisen dat opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst (of bij deurwaardersexploot) geschiedt, tenzij het als een belang van de verhuurder zou moeten worden aangemerkt het de huurder moeilijker te maken om de huurovereenkomst (tijdig) op te zeggen. Dat is echter geen beschermenswaardig belang. De eis dat de opzegging bij aangetekende brief met bericht van ontvangst of bij deurwaardersexploot dient te geschieden moet daarom onredelijk bezwarend en derhalve nietig worden geoordeeld.
Nu de opzegging van 28 december 2012 FS Vastgoed heeft bereikt is deze derhalve rechtsgeldig. Dat het kantoor van FS Vastgoed op die dag en de dagen erna gesloten was doet aan de rechtsgeldigheid van de opzegging niet af.
3.5.
Uitgaande van een opzegtermijn van een maand (zoals FS Vastgoed deze ook hanteert) is de huurovereenkomst per 1 februari 2013 geëindigd. De over februari en maart 2013 gevorderde huur is daarom niet toewijsbaar.
Aan openstaande huur is derhalve slechts toewijsbaar een bedrag van € 17,52. De wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar als gevorderd.
3.6.
FS Vastgoed heeft haar vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten onvoldoende onderbouwd. Kennelijk zijn geen ter zake relevante kosten gemaakt, dat wil zeggen andere kosten dan die ter voorbereiding van gedingstukken en ter instructie van de zaak (zoals kosten van het zenden van aanmaningen en sommaties), waarvoor de veroordeling in de proceskosten een vergoeding pleegt in te houden. Gelet op navolgende overweging met betrekking tot de proceskosten is er daarom geen grond voor toewijzing van de vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten.
3.7.
FS Vastgoed zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
4.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan FS Vastgoed te betalen het bedrag van € 17,52, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 maart 2013 tot de dag der voldoening;
veroordeelt FS Vastgoed in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 februari 2014.