Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/764
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 juli 2014 in de zaak tussen
[eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: ing. E.G.M. Vermeer RT),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigden: J. Tammel en [persoon 1]).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2013, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € 1.186.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij de uitspraak op bezwaar van 18 januari 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2014. Zowel eiseres als verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres was op de waardepeildatum eigenaar van het bedrijfsobject [adres 1]. Het betreft een winkel uit 1969, gelegen in Uden.
2.
Verweerder heeft de waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [persoon 1] van 2 mei 2014. In dit rapport heeft de taxateur ter onderbouwing van de door hem aangegeven waarde de transactiehuurprijzen van de objecten [adres 2] en [adres 3], en de transactieverkoopprijs van het object van [adres 4] opgenomen (hierna: de vergelijkingsobjecten). In dit rapport heeft de taxateur vermeld dat de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2012 € 1.186.000 bedraagt.
3.
Eiseres heeft de onroerende zaak laten taxeren door haar gemachtigde, tevens taxateur, ing. E.G.M. Vermeer RT. Vermeer taxeert de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op € 869.000. Daarbij heeft Vermeer gebruik gemaakt van een getaxeerde huurwaarde die is afgeleid van de huurtransacties van de objecten [adres 5] en [adres 6], en de transactieverkoopprijs van het object [adres 7]. Voorts heeft Vermeer een berekening van de kapitalisatiefactor gemaakt door middel van de bottom-up methode.
Geschil
4.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Partijen staan de waarde voor zoals die volgt uit de door hen ingebrachte stukken.
5.
Eiseres voert - kort samengevat - aan dat de door verweerder getaxeerde huurwaarde niet wordt onderbouwd met huurtransacties van vergelijkbare objecten en dat onvoldoende rekening is gehouden met de ten opzichte van de referentieobjecten mindere ligging van de onroerende zaak. Eiseres stelt voorts dat de objectkenmerken waarvan verweerder uit gaat onjuist zijn. De onroerende zaak heeft volgens eiseres een totaaloppervlakte van 1006 m², bestaande uit een winkel van 964 m², een magazijn van 22 m² en een keuken van 20 m².
Beoordeling
Objectkenmerken
6.
Verweerder gaat blijkens het door hem ingebrachte taxatierapport uit van een bruto-vloeroppervlakte van 1.000 m², welke is onderverdeeld in 960 m² winkel/verkoopruimte en 40 m² opslag/magazijn. De rechtbank stelt vast dat het verschil in de objectenkenmerken waar partijen vanuit gaan klein is te noemen. Partijen hebben niet bijvoorbeeld aan de hand van bouwtekeningen een nadere toelichting op de door hen voorgestane objectkenmerken gegeven, maar ter zitting is wel gebleken dat zij ten aanzien van het voorgaande belastingjaar zijn overeengekomen dat voor de objectkenmerken de oppervlaktematen en indeling van toepassing zijn, zoals die nu door verweerder worden gehanteerd. Partijen hebben ter zitting geen blijk gegeven dit niet langer als uitgangspunt te willen aanvaarden, zodat de rechtbank bij haar beoordeling zal uitgaan van de door verweerder gehanteerde objectkenmerken.
De waardering
7.
De waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak is door verweerder bepaald door middel van de methode van kapitalisatie van de brutohuur, de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurprijs (bruto huurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
8.
Partijen zijn het erover eens dat voor de waardering van de onroerende zaak de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden gehanteerd. De rechtbank zal partijen volgen in hun keuze voor deze methode.
9.
Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de in beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, beroept zich op het taxatierapport van [persoon 1]. De rechtbank stelt vast dat de in dit taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobjecten waaraan verweerder de huurwaarde ontleent, weliswaar allemaal winkels betreffen, maar qua bruto-vloeroppervlakte aanmerkelijk verschillen van de onroerende zaak. Daar waar de onroerende zaak een bruto-vloeroppervlakte kent van 1000 m², zijn de bruto-vloeroppervlakten van de referentieobjecten waaraan verweerder de huurwaarde ontleent 186 m² ( € 410/ m²) respectievelijk 321 m² (gemiddeld € 228 /m²). Dit is aanmerkelijk kleiner dan de onroerende zaak. Verweerder heeft erop gewezen dat, gelet op de grotere bruto-vloeroppervlakte van de onroerende zaak, ook een aanmerkelijk lagere huurwaarde van € 118 per m² voor de winkel en € 49 per m² voor de rest wordt gehanteerd. Eiseres heeft deze waarde betwist en gewezen op de door haar (getaxeerde) huurwaarde, die € 90,- per m² bedraagt voor de winkel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegenover deze gemotiveerde betwisting van eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde huurwaarde niet te hoog is. Als algemeen uitgangspunt kan de redenering van verweerder dat de huurwaarde van de onroerende zaak per m² lager moet zijn dan die van de referentieobjecten als juist worden aanvaard. Het betreft hier immers een object met een fors grotere vloeroppervlakte. Eiseres heeft evenwel gemotiveerd aangevoerd dat de huurwaarde lager moet zijn dan thans is vastgesteld en verweerder heeft ter zitting in het licht hiervan geen nadere toelichting kunnen geven hoe hij tot de vastgestelde huurwaarde is gekomen. De rechtbank wil aannemen dat verweerders taxateur specifieke kennis heeft van de huurmarkt in Uden, maar in acht genomen het feit dat de vergelijkingsobjecten toch aanmerkelijk verschillen qua verhuurbare vloeroppervlakte, moet van verweerder meer onderbouwing worden verwacht ten aanzien van de voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde.
10.
Een gelijkluidende redenering geldt in essentie ook voor de verkooptransactie waar verweerder zich op baseert ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Ook dit betreft een aanmerkelijk kleinere winkel, die uit 2005 stamt en daarmee behoorlijk recenter is gebouwd dan de onroerende zaak. De transportdatum is bovendien van 1 september 2009 en daarmee ruim 2 jaar voor de waardepeildatum gelegen. Dit alles maakt het referentieobject op zich nog niet volstrekt onbruikbaar als onderbouwing voor de kapitalisatiefactor, maar vergt vervolgens wel een overtuigende en toereikende motivering in het licht van de gemotiveerde betwisting van de kapitalisatiefactor door eiseres. Verweerder stelt zich weliswaar op het standpunt dat hij van een (veel) lagere kapitalisatiefactor uitgaat dan uit deze transactie voortvloeit, maar ook hier geldt dat eiseres tot een nog lagere kapitalisatiefactor komt die niet van iedere realiteit is gespeend. Verweerder heeft ter zitting ook op dit punt zijn specifieke deskundigheid in stelling gebracht, maar dit is, zoals gezegd, onvoldoende om de rechtbank tot de conclusie te brengen dat verweerder de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De ter zitting door verweerder overgelegde stukken met bottom-up berekeningen van de kapitalisatiefactor brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel, alleen al omwille van het feit dat deze berekeningen niet zien op de hier voorliggende waardepeildatum.
11.
Omdat verweerder er niet in slaagt aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, dient de rechtbank te bezien of eiseres daarin wel is geslaagd. Zoals hiervoor al is aangegeven taxeert de gemachtigde van eiseres de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 op € 869.000. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van een getaxeerde huurwaarde die is afgeleid van de huurtransacties van de objecten [adres 5] en [adres 6], en de transactieverkoopprijs van het object [adres 7]. Voorts heeft de gemachtigde een berekening van de kapitalisatiefactor gemaakt door middel van de bottom-up methode.
12.
Verweerder heeft de bruikbaarheid van de door eiseres gehanteerde vergelijkingsobjecten gemotiveerd betwist. In het licht van deze gemotiveerde betwisting is eiseres er naar het oordeel van de rechtbank evenmin in geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane waarde juist is. Het huurcijfer van [adres 5] acht verweerder niet bruikbaar, omdat dit object op de tweede verdieping is gelegen. Verweerder heeft gemotiveerd en geloofwaardig uiteengezet dat [adres 5] buiten het centrum is gelegen en dat het object ook om die reden niet goed vergelijkbaar is. De rechtbank volgt verweerder hierin. [adres 6] is met een bruto-vloeroppervlakte van 170 m² aanmerkelijk kleiner. Eiseres heeft weliswaar de huurwaarde van de onroerende zaak in verhouding tot [adres 6] lager vastgesteld, maar heeft evenmin toegelicht hoe zij dan specifiek tot € 90 per m² is gekomen. Dit maakt ook dat de door eiseres berekende kapitalisatiefactor aan de hand van de bottom-up methode niet bruikbaar is, omdat hierbij uitgegaan wordt van deze huurwaarde. Het door eiseres gehanteerde verkoopcijfer van het object [adres 7] acht de rechtbank ten slotte niet bruikbaar omdat het object een kantoor en geen winkel betreft en bovendien ook over een aanmerkelijk kleinere vloeroppervlakte beschikt. Daaraan voegt de rechtbank toe dat zij, gelet op hetgeen hieromtrent door verweerder ter zitting geloofwaardig naar voren is gebracht, de ligging van de onroerende zaak weliswaar iets minder gunstig acht dan andere winkels in de gemeente Uden, maar niet in die mate als eiseres voorstaat.
13.
Omdat zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil finaal te beslechten door met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht, de waarde van [adres 1], per waardepeildatum 1 januari 2012, gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, in goede justitie vast te stellen op € 1.010.000.
14.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal zij bepalen dat verweerder aan eiseres het griffierecht dient te vergoeden.
15.
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Zij hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2014, en de daarbij behorende bijlage. Naar het oordeel van de rechtbank kan in dit geval niet zowel een vergoeding voor rechtsbijstand als een vergoeding van taxatiekosten worden toegekend. Taxateur en gemachtigde zijn één en dezelfde persoon en er is geen sprake van een afzonderlijk taxatierapport. Hetgeen in taxatietechnisch opzicht naar voren is gebracht maakt integraal deel uit van het bezwaar- en beroepschrift. Het beroep van eiseres op de uitspraak van gerechtshof 's-Hertogenbosch van 5 februari 2010 faalt om die reden (ECLI:NL:GHSHE:2010:BZ9964). Daarom zal de rechtbank verweerder enkel veroordelen tot het vergoeden van de kosten van eiseres voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb vast op € 1217,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 243,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487,- en een wegingsfactor 1). Voor een hogere wegingsfactor ziet de rechtbank gelet op de aard van de zaak, een courante niet-woning, geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar van 18 januari 2014 voor zover het [adres 1] betreft;
- stelt de waarde van [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het belastingjaar 2013, vast op € 1.010.000,- en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1217,-, te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M.L. Wijnen, voorzitter, mr. F.M. Tadic en mr. A.J. Kromhout, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2014.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.