Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/2483 en volgende
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 maart 2015 in de zaak tussen
[bedrijf] , te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. B.J. Brouwer en mr. R.W.J. de Bruijn),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder,
(gemachtigde: mr. P.J.A.M. van Sleeuwen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [object] [1] , [2] , [3] , [4] , [5] , [6] , [7] , [8] , [9] , [10] , [11] , [12] , [13] , [14] , [15] , [16] , [17] , [18] , [19] , [20] , [21] en [object 22] te [woonplaats 1] (de objecten), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op de bedragen zoals genoemd in onderstaande tabel. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaaksbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juni 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres deels gegrond verklaard, de waarde van tien objecten verlaagd en de waarde van de overige objecten gehandhaafd, zoals is weergegeven in onderstaande tabel.
Zaaknummer
WOZ-object
WOZ-waarde
In bezwaar
SHE 14/2483
[object] [1]
€ 232.000
verlaagd tot € 231.000
SHE 14/3587
[object] [2]
€ 232.000
verlaagd tot € 231.000
SHE 14/3586
[object] [3]
€ 234.000
verlaagd tot € 231.000
SHE 14/3585
[object] [4]
€ 234.000
verlaagd tot € 231.000
SHE 14/3584
[object] [5]
€ 283.000
verlaagd tot € 272.000
SHE 14/3582
[object] [6]
€ 221.000
gehandhaafd
SHE 14/3581
[object] [7]
€ 221.000
gehandhaafd
SHE 14/3580
[object] [8]
€ 221.000
gehandhaafd
SHE 14/3579
[object] [9]
€ 221.000
gehandhaafd
SHE 14/3578
[object] [10]
€ 221.000
gehandhaafd
SHE 14/3577
[object] [11]
€ 273.000
verlaagd tot € 265.000
SHE 14/3576
[object] [12]
€ 236.000
verlaagd tot € 231.000
SHE 14/3575
[object] [13]
€ 236.000
verlaagd tot € 231.000
SHE 14/3574
[object] [14]
€ 225.000
gehandhaafd
SHE 14/3573
[object] [15]
€ 225.000
gehandhaafd
SHE 14/3572
[object] [16]
€ 225.000
gehandhaafd
SHE 14/3571
[object] [17]
€ 225.000
gehandhaafd
SHE 14/3570
[object] [18]
€ 225.000
gehandhaafd
SHE 14/3569
[object] [19]
€ 283.000
verlaagd tot € 271.000
SHE 14/3568
[object] [20]
€ 228.000
verlaagd tot € 227.000
SHE 14/3567
[object] [21]
€ 263.000
gehandhaafd
SHE 14/3565
[object 22]
€ 246.000
gehandhaafd
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015. Namens eiseres is verschenen [persoon] , bijgestaan door haar gemachtigden en taxateur M.J.A. Nootebaart. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur P.H.L.J. Roijmans.
Overwegingen
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de objecten. Het betreffen galerijflats, type etagewoningen, met lift, bouwjaar 2012, gelegen in de wijk “De Groote Wielen”, te Rosmalen.
2. Tussen partijen is in geschil wat per waardepeildatum de waarde is van de objecten. Verweerder handhaaft zijn in bezwaar ingenomen standpunt. Eiseres bestrijdt deze waarden en stelt dat de waarden als volgt zouden moeten zijn:
- € 199.000 voor [object 22] , [object] [11] en [19] ;
- € 185.000 voor [object] [1] , [2] , [3] , [4] , [12] en [13] ;
- € 203.000 voor [object] [5] ;
- € 178.000 voor [object] [6] , [7] , [8] , [9] , [10] , [14] , [15] , [16] , [17] , [18] en [20] ;
- € 189.000 voor [object] [21] .
3 . Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 2013 niet hoger zijn vastgesteld dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gezochte waarden per die datum. De rechtbank zal daarom beoordelen of verweerder, mede gelet op hetgeen eiseres heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarden van de objecten, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.
4. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwijst verweerder naar een op
23 december 2014 door ing. P.H.R.J. Roijmans RMT RT opgemaakt taxatierapport. In dit rapport zijn de objecten vergeleken met de referentieobjecten [object] [23] , [24] (twee verkoopcijfers) en [25] te [woonplaats 1] . De rechtbank merkt op dat daarbij voldoende is dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waardebepalende elementen vergelijkbaar zijn met de objecten, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.
5. Niet in geschil is dat taxateur Roijmans voorafgaand aan het opstellen van het taxatierapport bereid was – en heeft gevraagd om – alle objecten inpandig op te nemen, maar dat in overleg met taxateur Nootebaart en [persoon] vanwege de verhuurde staat van de diverse objecten is besloten om enkel [object] [6] , zijnde een modelwoning, inpandig te bezichtigen en als uitgangspunt te nemen bij de waardebepaling van de overige objecten. Evenmin is in geschil dat door taxateur Nootebaart bij dat overleg is aangegeven dat [object] [6] een luxere woning is dan de overige objecten. Ter zitting is namens eiseres aangevoerd dat bij de waardebepaling van de objecten onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in luxe van [object] [6] en de overige objecten. [object] [6] heeft volgens eiseres luxer stucwerk, een luxere keuken en luxer sanitair. In reactie hierop heeft taxateur Roijmans ter zitting aangegeven geen hogere toeslag te hebben toegekend aan de luxe van [object] [6] , nu dat object is vergeleken met minder luxe, zelfs kale referentieobjecten verkocht vlak na oplevering door de aannemer. [object] [6] is dan ook als basiswoning gewaardeerd waarbij geen waarde is toegekend aan het luxere stucwerk, de luxere keuken en het luxere sanitair. De rechtbank heeft geen aanleiding te twijfelen aan deze uitleg van taxateur Roijmans. Daarbij betrekt de rechtbank dat niet betwist is dat de referentieobjecten kale basisobjecten betreffen.
6. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voor wat betreft de waarde relevante kenmerken zeer goed aansluiten bij de onderhavige objecten. De vergelijkingsobjecten liggen in hetzelfde complex en laten zich qua inhoud en bijgebouwen goed vergelijken met de objecten. Om die reden acht de rechtbank deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met onderhavige objecten. Daar waar de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten van de onderhavige objecten verschillen, blijkt uit de matrix in verweerders taxatierapport duidelijk hoe daarmee rekening is gehouden. Zo heeft verweerder een procentuele correctie ten aanzien van het verschil in grootte en – indien het object is gelegen aan de zuidwest zijde van het complex – een correctie van € 10.000 toegepast vanwege minder gunstig uitzicht. Hoewel de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten op meer dan één jaar van de waardepeildatum zijn verkocht, is de rechtbank van oordeel dat, anders dan aangevoerd, verweerder deze objecten – gelet op de grote mate van vergelijkbaarheid en ligging in hetzelfde complex – aan de waardebepalingen ten grondslag heeft mogen leggen. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3489, overweging 4.6). Hierbij is in aanmerking genomen dat niet is betwist dat verweerder met de marktontwikkeling in de periode gelegen tussen de datum van verkoop en de waardepeildatum rekening heeft gehouden door de verkoopcijfers naar de waardepeildatum te indexeren.
7. De rechtbank merkt voorts op dat het referentieobject [object] [24] zowel voor als na de waardepeildatum is verkocht, zodat ook daarom niet gezegd kan worden dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met relevante marktontwikkelingen. De stelling van eiseres dat het in 2014 gerealiseerde verkoopcijfer van [object] [24] buiten beschouwing gelaten zou moeten worden omdat sprake is van een familietransactie, volgt de rechtbank niet. Voor de waardebepaling is dit immers in het voordeel van eiseres en bovendien is dit verkoopcijfer niet (zeer) afwijkend van de overige verkoopcijfers van de referentieobjecten.
8. Voorgaande overweging leidt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder in bezwaar voor de objecten per waardepeildatum 1 januari 2013 vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Het enkele standpunt van eiseres dat de markt is ingestort is onvoldoende om de waardebepaling van verweerder niet aannemelijk te achten gelet op de indexering van de verkoopcijfers van de referentieobjecten naar de waardepeildatum en het feit dat de getaxeerde waarde van de objecten hoger is dan de gehandhaafde WOZ-waarde.
9. Eiseres heeft de door haar bepleite waarden van de objecten niet aannemelijk gemaakt, reeds omdat de door haar ter onderbouwing aangedragen referentieobjecten ( [26] , [27] en [28] te [woonplaats 2] en [29] en [30] te [woonplaats 1] ) gelet op de ligging in het centrum ten opzichte van de ligging van onderhavige objecten buiten het centrum minder goed vergelijkbaar zijn dan de door verweerder aangedragen referentieobjecten. Ook met het taxatierapport van “Het Waare Huis” van 24 augustus 2012 heeft eiseres de door haar bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport is opgesteld ten behoeve van een hypothecaire financiering. Dat is een ander doel dan de waardebepaling voor de Wet WOZ. Uit het rapport blijkt niet dat vaststelling van de waarde is geschiedt naar waardepeildatum 1 januari 2013. Het rapport bevat geen concrete gegevens omtrent de objecten waarmee vergeleken zou zijn en de huurwaarden die ter onderbouwing hebben gefungeerd. Daarnaast bevat het rapport een totaalwaarde voor alle objecten samen en niet een afzonderlijke waarde van de diverse te onderscheiden objecten. De rechtbank kan daarom aan het taxatierapport van eiseres niet de betekenis toekennen die eiseres daaraan gehecht wenst te zien.
10. Dat, zoals eiseres heeft betoogd, in de bestreden uitspraak de standpunten van eiseres onvoldoende gemotiveerd zijn weerlegd, kan niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar dan wel tot verlaging van de vastgestelde waarde. Een mogelijk motiveringsgebrek, indien daar al sprake van is, betekent op zichzelf namelijk niet dat sprake is van een onjuiste waardevaststelling.
11. De beroepen zijn ongegrond. Voor proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y. van de Kraats, voorzitter en mr. E.J.J.M. Weyers en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van mr. U.F.B. van Berkel-de Jongh, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.