Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 14/2150
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 januari 2015 in de zaak tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres,
(gemachtigde: J.T.M Jaspers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, verweerder
(gemachtigde: S. Schopenhouer).
Procesverloop
Bij beschikking van 27 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het [object] (het object), per waardepeildatum 1 januari 2013 en toestandsdatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op een bedrag van
€ 769.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij besluit van 10 juni 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2014. Namens eiseres is verschenen J.T.M. Jaspers. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een pelsdierhouderij, bestaande uit twee werktuigenbergingen/ wagenloodsen, twee shed stallen, een mestsilo en verharding. De pelsdierhouderij is gelegen op een perceel van ongeveer 48.645 m², waarvan 18.000 m² is mee getaxeerd.
2. Met ingang van 15 januari 2013 is de Wet verbod pelsdierhouderij inwerking getreden (Staatsblad 2013, 11) (de Wet). Als gevolg van de inwerkingtreding van deze wet is het houden, doden en doen doden van een pelsdier verboden. De Wet kent een zogenaamde uitfaseringsperiode tot 1 januari 2024 voor bestaande pelsdierhouderijen. Deze mogen, onder bepaalde voorwaarden, tot deze datum hun pelsdierhouderij voortzetten. Pelsdierhouderijen die na 15 januari 2013 worden verkocht kunnen vanwege het verbod niet langer als pelsdierhouderij in gebruik blijven. Voor deze gebouwen zal dan een andere bestemming moeten worden gezocht. De Wet kent een uitzondering voor nertshouderijen die na 15 januari 2013 worden verkocht vanwege een bijzondere omstandigheid aan de zijde van de overdrager. In artikel 3, derde lid, van de Wet worden deze bijzondere omstandigheden genoemd. Het moet dan gaan om de omstandigheid dat de nertsenhouder groot financieel nadeel lijdt doordat hij door plotselinge arbeidsongeschiktheid niet langer in staat is het houden van de nertsen voor te zetten; de nertsenhouderij deel uitmaakt van een te verdelen gemeenschap en de nertsenhouderij als vermogensbestanddeel te gelde moet worden gemaakt om de gemeenschap te kunnen verdelen of hij wegens het bereiken van de leeftijd van 65 jaar de nertsenhouderij niet wil of kan voortzetten.
3. Op 21 mei 2014 heeft de rechtbank te Den Haag de Wet buiten werking gesteld wegens strijdigheid met hogere regelgeving (ECLI:NL:RBDHA:2014:6161). De Staat is tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan.
4. Eiseres heeft aangevoerd dat door de op 15 januari 2013 inwerking getreden Wet het object niet in volle omvang en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de verkrijger niet hetgeen is verkregen in volle omvang in gebruik kan nemen. In de waardebepaling volgens de Wet WOZ, namelijk de methode van vergelijking, dienen naar de mening van eiseres geen transacties te worden gehanteerd van voor het verbod. De stelling van verweerder dat investeringen nog terugverdiend kunnen worden en dat de ondernemer dit als haalbaar heeft ingeschat is niet relevant. Het gaat om de waarde in het economische verkeer en niet om de waarde die het voor een ondernemer, die aan de overgangsregeling kan deelnemen, zou kunnen hebben.
5. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2013 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gezochte waarde per die datum. De rechtbank zal daarom beoordelen of verweerder, mede gelet op hetgeen eiseres heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde van het object, overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, aannemelijk heeft gemaakt.
6. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde naar het door gecertificeerd WOZ-taxateur S. Schopenhouer op 21 juli 2014 opgemaakte taxatierapport. Daarin is de onroerende zaak getaxeerd op € 819.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de Landelijke Taxatiewijzer kengetallen Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische gebouwen (de Taxatiewijzers) met waardepeildatum 1 januari 2013. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. In de bestreden uitspraak en ter zitting heeft verweerder nog gewezen op een transactie die op 2 april 2012 is gedaan en waarbij een nertsenfarm met dertien sheds, loods, aangehorigheden, ondergrond en erf is verkocht voor een bedrag ter hoogte van € 1.200.000. Verweerder wijst erop dat uit deze transactie niet valt af te leiden dat de transacties in de nertsenhouderij als gevolg van het ophanden zijnde verbod een significante waardevermindering hebben ondergaan. Eventuele invloed van het aangekondigde verbod is in deze verkoopsom verdisconteerd.
7. De rechtbank stelt allereerst vast dat bij controle van de onderdelen in beroep verweerder is gebleken dat een aantal objectonderdelen in eerste instantie niet goed stonden vermeld in de gemeentelijke administratie. De taxateur heeft de objectkenmerken waar bij de waardebepaling vanuit is gegaan en de – na beroep – gecorrigeerde objectkenmerken vastgelegd in het taxatierapport. Eiseres heeft de in het rapport opgenomen gegevens onweersproken gelaten. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.
8. De rechtbank stelt vast dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van de onroerende zaak. Deze taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Dat neemt echter niet weg dat deze taxatiewijzers algemene gegevens bevatten met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en geen rekening houden met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in de taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2013:3381.
9. Blijkens de gronden van beroep spitst het geschil zich toe op de vraag of de Wet verbod pelsdierhouderij van invloed is op de waarde van het object en zo ja, hoe groot die invloed is. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. Daargelaten of zich een dergelijke omstandigheid voordoet, heeft eiseres geen beroep gedaan op een van de omstandigheden als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, als gevolg waarvan van de (toestands-)datum 1 januari 2014 zou moeten worden uitgegaan. Op 1 januari 2013 was het verbod nog niet van kracht en kon een opvolgend koper de gebouwen van eiseres als een pelsdierhouderij in gebruik nemen. Verweerder ontkent niet dat een potentiёle koper rekening zal houden met het verbod dat op de waardepeildatum boven de markt hing, maar stelt dat gelet op het verkoopcijfer zoals dat ter zitting naar voren is gebracht, het effect van het ophanden zijnde verbod niet van dien aard is dat de vastgestelde waarde niet aannemelijk moet worden geacht. Volgens verweerder mag als gevolg van de opschorting door de rechtbank van de Wet verbod pelsdierhouderij vervreemd worden.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is niet relevant welke invloed uitgaat van de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 mei 2014. Op de waardepeildatum was dit vonnis namelijk nog niet gewezen. Op de waardepeildatum was evenwel wel duidelijk dat een verbod op het houden van pelsdieren in het verschiet lag en de rechtbank acht het aannemelijk dat een potentiёle koper daarmee rekening zou houden. Anders dan eiseres is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de pelsdierhouderij op de waardepeildatum niet slechts de waarde voor alternatief gebruik is. Immers, een koper die de pelsdierhouderij op de waardepeildatum kocht, kon ook nog aanspraak maken op de uitfaseringsperiode en er gedurende deze periode een pelsdierhouderij vestigen. De rechtbank acht het aannemelijk dat, ten tijde van de transactie die verweerder in het geding heeft gebracht, ook al door de opvolgend koper rekening is gehouden met het verbod dat in het verschiet lag. De vraag is evenwel of gelet op deze gegevens, de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat de transactie een koopprijs van € 1.200.000 behelst. Daarvan maken evenwel ook roerende zaken en levende have deel uit die rechtbank buiten beschouwing dient te laten bij de onderhavige waardevaststelling. De rechtbank stelt vast dat voor de bedrijfsgebouwen een bedrag van
€ 500.000 is betaald en dat een bedrag van € 350.000 is betaald voor een hectare, een are en veertig centiare agrarisch bouwblok voor 3900 teven. Echter, verder blijkt ook nog dat in de bedrijfsgebouwen een bedrag van € 240.000 is opgenomen voor 6366 roestvrijstalen kooien, zijnde roerende zaken. Partijen zijn mitsdien overeengekomen dat van de totale koopprijs van € 1.200.000 een bedrag van € 590.000 uit roerende zaken bestaat. Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van € 610.000 is betaald voor de onroerende zaak.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de onroerende zaak van eiseres fors hoger heeft vastgesteld. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak overwogen dat wanneer deze verkooptransactie op basis van de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzers zou worden gewaardeerd, men tot een waarde van € 320.000 zou komen, terwijl voor de onroerende zaak € 610.000 is betaald. Anders gezegd, de waarde van het object van eiseres zoals die door verweerder op basis van de landelijke taxatiewijzers is vastgesteld, is volgens verweerder aan de (erg) lage kant. Eiseres heeft de juistheid van de berekening van verweerder aan de hand van de kengetallen verder niet weersproken. Verweerder heeft er verder op gewezen dat bij het object van eiseres in 2012 een uitbreiding heeft plaatsgevonden. Volgens verweerder heeft eiseres dus een inschatting gemaakt dat deze investering rendabel is.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiseres gaat er in haar benadering, zoals gezegd, ten onrechte vanuit dat een opvolgend koper op 1 januari 2013 het object niet langer als een pelsdierhouderij kan gebruiken. Uit het voorgaande volgt dat dit niet juist is. De door eiseres bepleite waarde komt dan ook geen betekenis toe.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M.L. Wijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. U.F.B. van Berkel-de Jongh, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.