Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 14/2183 en SHE 14/2965
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 februari 2015 in de zaken tussen
[eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres,
(gemachtigde: K.J.M der Kinderen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder,
(gemachtigde: F. Fikri).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2014 (het primaire besluit), vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1 en 2] (de bedrijfsobjecten), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op een bedrag van € 2.723.000 respectievelijk € 5.517.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaaksbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 mei 2014 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 februari 2015. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door P.J.G.M. Hoebergen (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. B.J.F.M. Smulders (taxateur).
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de objecten. Het betreffen kantoorruimtes, gelegen in het kantorencomplex “Kennedytoren”, bouwjaar 2002, in het centrum van Eindhoven. Het bedrijfsobject [adres 1] betreft kantoorruimte van circa 1.523 m², gelegen op de begane grond, de eerste en tweede verdieping, met parkeerplaatsen in het souterrain. Het bedrijfsobject [adres 2] betreft kantoorruimte van circa 2.948 m², gelegen op de derde tot en met de zevende verdieping, eveneens met parkeerplaatsen in het souterrain.
2. Gelet op het verhandelde ter zitting zijn partijen het eens over de door verweerder gehanteerde vloeroppervlakte. Daarnaast is niet in geding dat voor het belastingjaar 2014 aan het bedrijfsobject [adres 1] 15 parkeerplaatsen dienen te worden toegerekend en aan het bedrijfsobject [adres 2] 25 parkeerplaatsen dienen te worden toegerekend.
3. De rechtbank stelt vast dat verweerder de WOZ-waarde van het bedrijfsobject [adres 2] in het verweerschrift heeft gecorrigeerd naar € 5.211.000. De WOZ-waarde van het bedrijfsobject [adres 1] is volgens verweerder correct vastgesteld op
€ 2.723.000. Aangezien de thans verdedigde waarde voor het bedrijfsobject [adres 2] lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is genoemd, kan de bestreden uitspraak in zoverre niet in stand blijven. De rechtbank zal beoordelen of de door verweerder thans verdedigde waarden niet te hoog zijn. Op verweerder rust daarbij de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de in beroep bepleite waarden naar de getaxeerde waarde (€ 2.729.000 voor [adres 1] en € 5.211.000 voor [adres 2]), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 7 januari 2015 is opgesteld door taxateur drs. G.M.P. de Jonghe. In dit taxatierapport is voor de waardering van de bedrijfsobjecten de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de bedrijfsobjecten bepaald, welke waarde vervolgens wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor moet aansluiting worden gezocht bij verkooptransacties die voldoen aan de ficties zoals genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De gerealiseerde transacties worden gedeeld door ofwel de gerealiseerde huur rondom de datum verkoop of, als deze niet beschikbaar of bruikbaar is, de getaxeerde huurwaarde. Met partijen acht de rechtbank deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van de onderhavige bedrijfsobjecten.
5. Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder vier huurcijfers van kantoorruimten uit de achtergelegen kantoortoren ([straatnaam] [nummers]) gehanteerd. Op basis van de gerealiseerde netto huurwaarde per vierkante meter (bruto huurwaarde minus incentives) heeft verweerder een gemiddelde huurprijs van € 155 p/m² berekend. Gelet op de grootte van onderhavige bedrijfsobjecten acht verweerder een huurwaarde van € 143 p/m² gerechtvaardigd.
6. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft verweerder de op of omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de bedrijfsobjecten [adres 3] (verhuurde staat), [adres 4] (leeg), [adres 5] (leeg) en [adres 6] (verhuurde staat) gehanteerd met een kapitalisatiefactor van respectievelijk 12,8, 12,1, 12,1 en 12,8. Gelet op de locatie, kwaliteit en uitstraling van deze referentieobjecten, waarvan twee verkocht vanuit leegstand, acht verweerder een kapitalisatiefactor van 11,3 niet te hoog.
7. De rechtbank acht zowel de huurwaarde per vierkante meter als de kapitalisatiefactor door verweerder voldoende onderbouwd. De huurcijfers die verweerder ter onderbouwing van de huurwaarde heeft gebruikt zijn afkomstig van kantoorruimten van eenzelfde bouwjaar en op dezelfde locatie en zijn omstreeks de peildatum gerealiseerd. Daarbij is niet in geschil dat, ondanks het verschil in oppervlakte, aan beide bedrijfsobjecten dezelfde huurwaarde moet worden toegekend. De verkoopcijfers die verweerder ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft gebruikt acht de rechtbank eveneens bruikbaar.
8. Het door eiseres in beroep ingebrachte taxatierapport kan aan verweerders taxatierapport niet afdoen. Allereerst is door de taxateur - in strijd met het systeem van de Wet WOZ - een totaalwaarde bepaald voor beide bedrijfsobjecten tezamen, waarna die totaalwaarde naar rato is verdeeld over beide bedrijfsobjecten. Daarnaast kan uit het taxatierapport niet worden afgeleid hoe de taxateur tot de becijferde huurwaarde en kapitalisatiefactor (6,7) is gekomen. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat de markt voor beide bedrijfsobjecten zeer slecht is, hetgeen een lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor rechtvaardigt, wijst de rechtbank er op dat het Kennedy Business Park waarin beide bedrijfsobjecten gelegen zijn - naar niet in geding is - een A1-locatie in Eindhoven betreft. Daarbij verkeert het bedrijfsobject [adres 1] op de peildatum in verhuurde staat, en stond het bedrijfsobject [adres 2] op de waardepeildatum na afloop van een 10-jarig huurcontract nog maar drie maanden leeg.
9. Evenwel kan verweerder – zoals ter zitting ook erkend – niet worden gevolgd waar het betreft de aan de parkeerplaatsen toegekende waarde (€1.585 per parkeerplaats per jaar). Van belang is dat de parkeerplaatsen binnen de kantoortoren [adres 2] thans (en gelet op de verklaring van eiseres: ook op de waardepeildatum) te huur worden aangeboden voor € 1.200 per parkeerplaats per jaar, exclusief BTW. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor wat betreft de huurwaarde van de parkeerplaatsen uit te gaan van een hoger bedrag dan € 1.200 per parkeerplaats per jaar.
10. Gelet hierop dient de waarde van [adres 1] te worden vastgesteld op:
Kantoorruimte 1.523 m² € 143p/m² Kf 11.3 € 2.461.015
Parkeerplaatsen 15 st. € 1.200 Kf 11.3
€ 203.400
€ 203.400
Totale waarde € 2.664.415
De waarde van [adres 2] dient te worden vastgesteld op:
Kantoorruimte 2.948 m² € 143p/m² Kf 11.3 € 4.763.673
Parkeerplaatsen 25 st. € 1.200 Kf 11.3
€ 339.000
€ 339.000
Totale waarde € 5.102.673
De rechtbank zal ter finale beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, aanhef en onder c, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak voorzien en de waarde als hiervoor aangeven vaststellen.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
12. In beroep zijn door eiseres geen proceskosten gevorderd, en de rechtbank is ambtshalve ook niet gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt de waarde van het object [adres 1], op waardepeildatum
1 januari 2013, op € 2.664.415 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt de waarde van het object [adres 2], op waardepeildatum
1 januari 2013, op € 5.102.673 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. J.Y. van de Kraats en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van mr. U.F.B. van Berkel-de Jongh, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.