Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/447
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 december 2016 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het object/de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 841.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruiker voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 januari 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 582.000 en tevens de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig verminderd. Tevens heeft verweerder aan eiseres een proceskostenvergoeding van € 492 toegekend.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
P.F. Sijben, taxateur.
Overwegingen
FeitenEiseres was op waardepeildatum 1 januari 2014 gebruiker van het object, een kantoorvilla tevens gemeentelijke monument, met bouwjaar 1905. Het object omvat twee kantoorruimtes, twee opslagruimtes en vijf parkeerplaatsen. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat zij het object als kantoor gebruikt.
Geschil en beoordeling
1. Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat in de bestreden uitspraak ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend voor de taxatiekosten. Volgens verweerder bedragen de door eiseres gemaakte taxatiekosten in totaal € 471,90. Het beroep is dan ook in zoverre reeds gegrond. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting meegedeeld zich hierin te kunnen vinden. De rechtbank buigt zich daarom niet verder over de hoogte van de proceskostenvergoeding in bezwaar in deze zaak, maar zal bij haar oordeel van het voormelde uitgaan.
2. In geschil is verder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € 499.000 en verwijst naar het taxatierapport van taxateur B. van der Wielen van 26 oktober 2015, dat is overgelegd in de bezwaarfase. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (€ 582.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals door hem verdedigd in het verweerschrift en ondersteund door een formulier ‘berekening en opbouw kapitalisatiefactor’, opgesteld door taxateur P.F. Sijben RT.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het object met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) dient te worden bepaald. Evenmin is in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van juiste objectkenmerken, waaronder het aantal m² aan BVO.
5. Eiseres voert aan dat de huurwaarde niet hoger kan zijn dan de eigen huurprijs van € 40.000, die is overeengekomen met de verhuurder. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt allereerst vast dat medio 2014, en dus kort na de waardepeildatum, tussen de verhuurder en eiseres voor de duur van drie jaar een nieuwe, geactualiseerde, huurovereenkomst voor het object tot stand is gekomen, waarin inderdaad een huurprijs van € 40.000, na aftrek van incentives, overeen is gekomen. Niet in geschil is dat een eigen huurcijfer van het betreffende object in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt. Voorts is het vaste jurisprudentie (bijv. ECLI:NL:GHARL:2015:6474) dat, indien sprake is van een marktconforme huur, het eigen huurcijfer het best bruikbaar is bij het bepalen van de huurwaarde via de HWK-methode, omdat in een dergelijk huurcijfer alle bijzonderheden van het pand zijn verdisconteerd. Een vergelijking met huurcijfers van andere panden is dan in beginsel niet nodig. De rechtbank constateert dat verweerder de in de geactualiseerde huurovereenkomst overeengekomen huur van € 40.000 bij de bepaling van de huurwaarde tot uitgangspunt heeft genomen, maar daarbij tevens in aanmerking heeft genomen dat uit de allonge op de huurovereenkomst, die door verweerder in de beroepsfase is overgelegd, volgt dat eiseres bij het aangaan van deze huurovereenkomst de verplichting op zich heeft genomen om voor de drie resterende jaren een eenmalige som van € 55.000 te betalen. Verweerder heeft met laatstgenoemde som, naar evenredigheid verdeeld, rekening gehouden bij de vaststelling van de door hem bepaalde huurwaarde van € 58.193,60. De rechtbank ziet geen aanleiding de wijze waarop verweerder een en ander in de huurwaarde heeft betrokken voor onjuist te houden. Eiseres heeft geen overtuigende argumenten aangevoerd voor haar stelling dat met deze allonge geen rekening zou moeten worden gehouden bij de bepaling van de huurwaarde. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder de huurwaarde niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, terwijl wel indexeren, in een dalende markt, een hogere huurwaarde op de waardepeildatum had betekend. Verweerder heeft daarom, naar het oordeel van de rechtbank, de huurwaarde van het object niet te hoog bepaald.
6. In geschil is verder de kapitalisatiefactor. Vooropgesteld overweegt de rechtbank dat het de voorkeur geniet om de kapitalisatiefactor af te leiden uit daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum. Partijen hebben de door hen gebruikte kapitalisatiefactoren echter bepaald door middel van een bottom-up berekening, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2014), omdat zij het erover eens zijn dat rond de waardepeildatum in geding in verweerders gemeente geen geschikte verkoopcijfers beschikbaar zijn. Gelet daarop ziet de rechtbank geen aanleiding om over de geschiktheid van de bottom-up-berekening als onderbouwing van een kapitalisatiefactor in dit geval anders te oordelen. Dat neemt niet weg dat een bottom-up berekening gebruik maakt van bandbreedtes, waarbij een wijziging in die bandbreedtes bij sommige onderdelen tot kleine verschuivingen, maar bij bepaalde andere onderdelen weer juist tot grote verschuivingen kan leiden voor de bepaling van de hoogte van de kapitalisatiefactor. De bottom-up methode is daarmee naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde factoren moeten worden geschat. Verweerder hanteert een kapitalisatiefactor van 10. Eiseres stelt dat deze te hoog is en berekent een kapitalisatiefactor van 8,9. Tussen partijen is niet in geschil dat het NAR 7,2% bedraagt. Evenmin is in geschil dat de beheerskosten 1,5% zijn. De rechtbank is evenwel van oordeel dat beide partijen het door hen bij de berekening van de kapitalisatiefactor gebruikte leegstandsrisico niet aannemelijk hebben gemaakt en overweegt daartoe het volgende.
7. Uit het verweerschrift blijkt dat verweerders taxateur het leegstandsrisico heeft bepaald door het aantal leegstaande kantoorpanden in de gemeente Vught te tellen. Omdat in 2014 16 van de 160 kantoorpanden in de gemeente Vught leeg stonden, was de daadwerkelijke leegstand daarom 10%, aldus verweerder. De rechtbank stelt vast dat deze benadering van leegstand niets zegt over de duur van de leegstand van vergelijkbare kantoorpanden. Zonder nadere analyse van de duur van de leegstand van kantoorpanden in de gemeente Vught, afgezet tegen het aantal afgesloten huurcontracten, valt geen conclusie te trekken over het leegstandrisico in een bepaald marktsegment en berust het door verweerder gehanteerde percentage slechts op een aanname, die de rechtbank niet aannemelijk acht.
8. In het taxatierapport van eiseres ontbreekt een concrete onderbouwing van het door haar gehanteerde leegstandsrisico. Eiseres heeft weliswaar gewezen op de slechte marktsituatie in de kinderopvang, maar zij heeft ter onderbouwing van deze stelling geen concrete gegevens overgelegd. Ook heeft eiseres niet inzichtelijk gemaakt waarom de marktsituatie in de kinderopvang relevant is voor het leegstandsrisico van het onderhavige object. Het onderhavige object is een kantoorpand, dat niet als kinderopvang in gebruik is, zodat de rechtbank de relevantie van het door eiseres in dit verband gestelde ontgaat.
9. Nu de rechtbank concludeert dat partijen de door hen gehanteerde leegstandsrisico-percentages niet aannemelijk hebben gemaakt, behoeven de overige onderdelen van de door hen overgelegde bottom-up-berekeningen geen bespreking meer en is de conclusie dat beide partijen de door hen gehanteerde kapitalisatiefactoren en daarmee de door hen voorgestane eindwaarden van het object niet aannemelijk hebben gemaakt.
10. Omdat partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres 1] schattenderwijs vast op € 550.000 en vermindert zij de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig.
11. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2016, en de daarbij behorende bijlage. Gelet op rechtsoverweging 1. stelt de rechtbank de vergoeding van de in de bezwaarfase gemaakte proceskosten vast op € 963,90, zodat verweerder alsnog € 471,90 aan eiseres dient te betalen. De vergoeding van de in de beroepsfase gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 992 (1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 496, wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres 1] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 550.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;
- stelt de aan eiseres te betalen proceskostenvergoeding in bezwaar vast op € 963,90;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres in beroep ten bedrage van € 992.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. L. Soeteman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 december 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.