Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/6742
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 december 2016 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente St. Michielsgestel, verweerder
(gemachtigde: mr. T.L. Sampers).
Procesverloop
Bij beschikking van 26 februari 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op
€ [bedrag] In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2015 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € [bedrag] en tevens de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2016. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door de kantoorgenoot van zijn gemachtigde, drs. F.J.H. van der Plas. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
P.F. Sijben (taxateur).
Overwegingen
Het horen
1. Eiser voert in de eerste plaats aan dat hij ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld om telefonisch te worden gehoord. Verweerder stelt dat eiser er zelf voor heeft gekozen om niet te worden gehoord, nu hij meerdere keren is uitgenodigd voor een hoorzitting, waar hij niet is verschenen. In plaats daarvan heeft eiser zijn verzoek telefonisch te willen worden gehoord gehandhaafd, terwijl verweerder meerdere keren heeft gezegd dit niet te kunnen faciliteren. Verweerder heeft ter afwijzing van eisers verzoek om telefonisch te worden gehoord, verwezen naar zijn beleid dat erop is gericht om niet telefonisch te horen. Kort gezegd stelt verweerder dat het, vanwege het gebrek aan technische hulpmiddelen, voor hem niet mogelijk is een telefonische hoorzitting op zo’n manier in te richten dat de zorgvuldigheid in zijn besluitvorming is gewaarborgd. Verweerder heeft als beleid dat de hoorzittingen uit oogpunt van zorgvuldigheid worden gedaan door twee ambtenaren. Eén ambtenaar zit de hoorzitting voor en de andere notuleert.
2. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft verzocht te worden gehoord voor het geval dat verweerder voornemens is het bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen. Verweerder heeft (de gemachtigde van) eiser uitgenodigd voor een hoorzitting op 15 oktober 2015. De gemachtigde van eiser heeft daarop gereageerd en meegedeeld dat hij verhinderd is, waarbij hij om een telefonische hoorzitting heeft verzocht. Daarop heeft verweerder gereageerd met de mededeling dat hij conform zijn beleid geen telefonische hoorzittingen houdt en (de gemachtigde van) eiser opnieuw uitgenodigd voor een hoorzitting, te weten op 20 oktober 2015. Eisers gemachtigde heeft daarop opnieuw meegedeeld dat hij telefonisch wil worden gehoord. Vervolgens heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan zonder dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden.
3. Naar vaste rechtspraak dient een bestuursorgaan gehoor te geven aan de uitdrukkelijke en met redenen omklede wens van een belanghebbende om telefonisch te worden gehoord, tenzij zwaarder wegende belangen aan de zijde van het bestuursorgaan zich hiertegen verzetten. Daarbij dient sprake te zijn van een redelijke afweging van de belangen van partijen in het concrete geval. De rechtbank wijst in dit kader naar de uitspraken van het Gerechtshof Den Haag van 19 februari 2013, (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ4537), het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 september 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:7471) en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:640).
4. De rechtbank is van oordeel dat in het hier aan de orde zijnde geval geen redelijke belangenafweging heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft ter afwijzing van eisers verzoek volstaan met het standpunt dat het niet mogelijk is een telefonische hoorzitting op zodanige wijze in te richten dat een zorgvuldige besluitvorming is gewaarborgd. De enkele stelling van verweerder daartoe dat hij daarvoor de technische faciliteiten, zoals een telefoon met speakerfunctie, niet heeft, acht de rechtbank onvoldoende. Van een bestuursorgaan, ook een heffingsambtenaar van een kleine gemeente als verweerder, mag worden verwacht dat hij over dergelijke eenvoudige technische middelen beschikt. Voor zover hij er niet over beschikt en zich (zoals hier) een situatie aandient die om die middelen vraagt, mag van hem worden verwacht dat hij zich moeite getroost om zich die middelen te verschaffen zodat alsnog een telefonische hoorzitting kan worden gefaciliteerd. Uit het dossier blijkt niet dat verweerder stappen heeft ondernomen om aan eisers verzoek te (kunnen) voldoen. De rechtbank ziet niet in waarom dit niet praktisch hadden kunnen worden opgelost, bijvoorbeeld door middel van (het doorschakelen naar) een mobiele telefoon met een speakerfunctie, dan wel op een andere wijze. De stelling van verweerder dat de gemachtigde van eiser geen redenen heeft voor zijn verzoek om telefonisch te worden gehoord, volgt de rechtbank niet. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij de belangen behartigt van een groot aantal belanghebbenden bij veel verschillende gemeenten en het voor zijn kantoor vrijwel onmogelijk is om alle hoorzittingen ter plaatse bij te wonen. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Dit in aanmerking nemende heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank geen zwaarder wegende belangen gesteld die zich tegen het telefonisch horen van (de gemachtigde van) eiser verzetten.
5. Verweerder heeft het verzoek van eiser om telefonisch te worden gehoord, dus niet in redelijkheid kunnen afwijzen. Verweerder heeft dan ook niet voldaan aan zijn verplichting om eiser in de gelegenheid te stellen te worden gehoord, waarmee hij in strijd met de artikelen 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht en 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake Rijksbelastingen, heeft gehandeld.
6. Reeds gelet hierop is het beroep gegrond. De bestreden uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd, nu eiser door de schending van de hoorplicht in zijn belangen is geschaad.
De WOZ-waarde
7. In geschil is verder de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiser heeft de rechtbank op de zitting verzocht de zaak finaal te beslechten. De rechtbank zal daarom hierna beoordelen of de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand kunnen blijven.
8. Daarbij gaat de rechtbank uit van de volgende feiten. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, uit 1974. De woning bestaat uit een hoofdgebouw van 517 m³, een hobbyruimte van 165 m³, een vrijstaande berging van 55 m³ en een carport van 30 m². Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 740 m².
9. Eiser bepleit een waarde van € [bedrag] Verweerder verwijst ter onderbouwing van de na bezwaar vastgestelde waarde (€ [bedrag] ) naar de getaxeerde waarde (€ [bedrag] ), zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 17 februari 2016 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben.
10. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
11. Verweerder heeft de vastgestelde waarde in beroep onderbouwd met drie in het taxatierapport en de bijbehorende matrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten: [adressen] , alle gelegen te [plaatsnaam] .
12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning aan een drukke doorgaande weg en de direct naastgelegen horecagelegenheid. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. In zijn verweerschrift stelt verweerder dat de woning niet direct aan de doorgaande weg ligt, maar aan een verkeersluwe parallelweg. De hoofdweg is volgens verweerder een iets drukkere weg, maar niet zodanig dat er sprake is van enorme verkeershinder dan wel overlast. De direct naast de woning gelegen horecagelegenheid betreft een restaurant met feestzaal. Het is geen (uitgaans)café en het is niet zichtbaar vanuit de woning. De bezoekers van deze horecagelegenheid parkeren op een plein schuin daar tegenover. Verweerder acht het echter niet uitgesloten dat de woning vanwege deze liggingsfactoren enige overlast ondervindt. De rechtbank ziet, ook gelet op het beeldmateriaal in het dossier, geen reden te twijfelen aan deze toelichting. Blijkens de matrix heeft verweerder met de ligging van de woning rekening gehouden door op de grondwaarde van de woning een verlaging toe te passen van 5% ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van de specifieke ligging van de woning voldoende verdisconteerd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast. De rechtbank overweegt bovendien dat verweerder gebruik heeft gemaakt van twee vergelijkingsobjecten ( [adressen] die pal voor een grote sporthal liggen en een vergelijkingsobject ( [adres] ) dat tegenover een agrarisch bedrijf ligt. Bij deze vergelijkingsobjecten is ook in meer of mindere mate sprake van mogelijke overlast. De gestelde waardedruk op eisers woning is daarmee tevens verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
14. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Ze zijn binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht, liggen ook in [plaatsnaam] en zijn net als eisers woning vrijstaand. Verweerder heeft met het overgelegde taxatierapport en bijbehorende matrix aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, het bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de woning van eiser in vergelijking met de vergelijkingsobjecten het kleinst is, maar verhoudingsgewijs een aanzienlijk lagere m³-prijs heeft, terwijl volgens de wet van het afnemend grensnut de hoogste kubieke meterprijs zou worden verwacht. Eventuele waardebepalende verschillen, zoals het door eiser gestelde verschil in bouwjaar, zijn daarin in ruime mate verdisconteerd. De in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning van € [bedrag] per 1 januari 2014 staat naar het oordeel van de rechtbank niet in een onredelijke verhouding tot de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
15. Over de door eiser aangevoerde objecten [adres] en [adres] , die volgens eiser beter vergelijkbaar zijn en een lagere WOZ-waarde van de woning onderbouwen, overweegt de rechtbank dat eiser zijn stelling niet rekenkundig heeft onderbouwd. Verder overweegt de rechtbank dat de door eiser ter zitting bepleite indexering van de vraagprijs van de woning niet in overeenstemming is met de in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voorgeschreven vergelijkingsmethode.
16. Gelet op het voorgaande laat de rechtbank de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
18. Verweerder wordt veroordeeld in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2016, en de daarbij behorende bijlage. Deze proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992,– (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496,– en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen daarvan in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ter hoogte van € 992,–;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45,– vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 december 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.