Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 15/43
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 januari 2016 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: mr. B.L. Meijer).
Procesverloop
Bij beschikking van 5 april 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straatnaam] 1 (camping) te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, naar de toestand op 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2013, vastgesteld op € [bedrag] . In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) eigenaar niet-woning, OZB gebruiker niet-woning en watersysteemheffing gebouwd voor het kalenderjaar 2013 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2014 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2015. Deze zaak is gevoegd behandeld met de zaak SHE 14/4631. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door
B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door C.L.M. van Summeren (taxateur). Ten behoeve van de uitspraak zijn de zaken weer gesplitst.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een op de toestandsdatum 1 januari 2013 nog (deels) in aanbouw zijnde camping, bestaande uit:
- een voltooide recreatieruimte van 180 m² uit 2004;
- een tweede recreatieruimte (40% gereed op de toestandsdatum);
- een dagkeuken/pantry (40% gereed op de toestandsdatum);
- een werktuigenberging/wagenloods (25% gereed op de toestandsdatum);
- een hotelaccommodatie (40% gereed op de toestandsdatum);
- een voltooide paardenstal van 30 m² uit 1930.
Tot het object behoren drie percelen grond, waarvan een deel in 2004 is ingericht als kampeerterrein. Bij de onderhavige waardebepaling is 36.020 m² als kampeerterrein mee getaxeerd.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012. Eiser bepleit ter zitting een waarde van € [bedrag] . Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ [bedrag] ) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 mei 2015 is opgesteld door taxateur
C.L.M. van Summeren RMT/RT.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Nu de onroerende zaak (deels) in aanbouw is, gaan partijen er, gelet op het dwingende voorschrift van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ, terecht van uit dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. Gelet op het verhandelde ter zitting spitst het geschil zich toe op de vraag of de deelwaarden van de werktuigenberging/wagenloods en de meegetaxeerde grond niet te hoog zijn. Het aantal campingplaatsen vormt - zo heeft eiser ter zitting erkend - geen waardebepalend element bij de onderhavige waardebepaling en behoeft daarom geen verdere bespreking.
5. Eiser voert aan dat verweerder voor het bepalen van de deelwaarde van het objectonderdeel werktuigenberging/wagenloods met een te hoge eenheidsprijs (namelijk
€ 738) heeft gerekend. Deze eenheidsprijs uit de Taxatiewijzer Algemeen is veel hoger dan de eenheidsprijs van € 263 volgens de Taxatiewijzer Agrarisch, die volgens eiser beter aansluit bij hetgeen in aanbouw is.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat voor het bepalen van de vervangingswaarde van de werktuigenberging /wagenloods terecht gebruik is gemaakt van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Algemeen en niet van de Taxatiewijzer Agrarisch, omdat genoemd onderdeel geen (onderdeel van een) agrarisch object is.
7. De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. De rechtbank stelt, op grond van het bij verweerders taxatierapport gevoegde uittreksel uit het bestemmingsplan Buitengebied 2006, vast dat de onroerende zaak op de toestandsdatum 1 januari 2013 als bestemming had ‘bedrijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van bedrijfsmatige exploitatie van een kampeerterrein voor niet meer dan 25 kampeermiddelen’ en ‘behoud en herstel van het bestaande bos of natuurterrein’. Gelet hierop is de onroerende zaak, respectievelijk voormeld objectonderdeel, niet aan te merken als een agrarisch (deel)object. Verweerder heeft daarom terecht niet aangesloten bij de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarisch.
De (iets) boven de bandbreedte gelegen eenheidsprijs van € 738 wordt, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, verklaard door het feit dat het objectonderdeel een kleinere oppervlakte heeft dan die welke in de Taxatiewijzer Algemeen als uitgangspunt geldt. Nu niet is gesteld of gebleken dat verweerders waardering van de werktuigenberging /wagenloods anderszins onjuist is, acht de rechtbank de deelwaarde daarvan niet te hoog. Deze beroepsgrond faalt
.
.
8. Eerst ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder gebruikte grondprijs te hoog is. Volgens eiser zou een prijs van ongeveer € 5 per vierkante meter reëler zijn, omdat de meegetaxeerde grond voor een deel uit bos bestaat. Ook voert eiser aan dat er tussen de belastingjaren 2013 en 2014 een onverklaarbaar verschil zit in de waardering van de grond.
9. De door verweerder toegepaste agrarische grondprijs voor het kampeerterrein komt de rechtbank niet onaannemelijk voor. De door eiser bepleite € 5 per vierkante meter is niet onderbouwd. Dat het meegetaxeerde kampeerterrein deels uit bosgrond bestaat is evenmin onderbouwd. Door verweerders taxateur is ter zitting toegelicht dat het verschil in grondprijs tussen beide belastingjaren kan worden verklaard uit het feit dat bij de waardevaststelling voor het belastingjaar 2014, in tegenstelling tot voor het belastingjaar 2013, de grondprijs niet met een opslag is vermeerderd omdat van de verder gevorderde gereedheidsstaat van het hotelgebouw reeds een waardeverhogende invloed uitgaat. De rechtbank volgt verweerder daarin. Deze beroepsgrond kan daarom ook niet slagen.
10. Verweerder is met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Daarmee is voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, mr. E.J.J.M. Weyers en
mr. N.W.A. Verrijt, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2016.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.