Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 5784900
Rolnummer : 17-1818
Uitspraak : 14 september 2017
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2] ,
[eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats]
3.
[eiser sub 3] ,
[eiser sub 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde mr. A. van Wanrooij,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
Bewindvoerderskantoor Kroezen B.V.,
Bewindvoerderskantoor Kroezen B.V.,
gevestigd te Vortum-Mullem,
procederend in persoon.
Partijen zullen “ [eiser sub 1] ” (mannelijk enkelvoud), “ het bewindvoerderskantoor” en “ [gedaagde sub 1] ” worden genoemd.
1.De procedure
[eiser sub 1] heeft deze zaak aanhangig gemaakt bij dagvaardingen van 28 februari 2017 en 1 maart 2017.
Het bewindvoerderskantoor heeft schriftelijk geantwoord.
Nadien is door [eiser sub 1] een akte overlegging producties genomen tevens houdende akte aanvulling bewijsaanbod.
Bij tussenvonnis van 1 juni 2017 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling, comparitie van partijen, bevolen. Deze heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2017. Namens [eiser sub 1] is verschenen [naam] , vergezeld door zijn gemachtigde. Namens het bewindvoerderskantoor is verschenen [naam medewerker bewindvoerderskantoor] .
De uitspraak is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
[gedaagde sub 1] heeft met [eiser sub 1] een huurovereenkomst gesloten en huurt sinds 1 februari 2015 (thans voor onbepaalde tijd) een woning aan [adres] (hierna ook: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 30 juli 2003 (de algemene bepalingen), van toepassing.
2.2
[gedaagde sub 1] is door de kantonrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch (thans Oost-Brabant) onder bewind gesteld. Bij beschikking van 3 december 2015 heeft de kantonrechter het bewindvoerderskantoor als bewindvoerder aangesteld.
2.3
In artikel 14.3 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
Huurder is verantwoordelijk voor degenen die zich met zijn medeweten of goedvinden in het gehuurde verblijven of wiens aanwezigheid anderszins aan huurder kan worden toegerekend. Huurder is onder meer verantwoordelijk voor zijn gezinsleden en voor eigen bezoek en bezoek van gezinsleden.
2.4
In artikel 14.6 van de huurovereenkomst is, zover van belang, het volgende bepaald:
Het is huurderniettoegestaan:
Vanuit het gehuurde of in de omgeving van het gehuurde enige hinder of overlast aan verhuurder en/of derden te veroorzaken.
Vanuit het gehuurde of in de omgeving van het gehuurde enige hinder of overlast aan verhuurder en/of derden te veroorzaken.
2.5
In artikel 13.4 van de algemene bepalingen is het volgende bepaald:
Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
2.6
In artikel 13.6 van de algemene bepalingen is het volgende bepaald:
Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
3.De vordering
3.1
[eiser sub 1] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair: de tussen [eiser sub 1] en het bewindvoerderskantoor en [gedaagde sub 1] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte te ontbinden op grond van artikel 6:265, eerste lid, BW in samenhang met artikel 6:267, tweede lid, BW en artikel 7:231, eerste lid, BW per 1 maart 2017 dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
Subsidiair: de tussen [eiser sub 1] en het bewindvoerderskantoor en [gedaagde sub 1] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte op te zeggen dan wel te beëindigen op grond van artikel 7:272, tweede lid, BW in samenhang met artikel 7:274, eerste lid, sub a, BW per 1 maart 2017 dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen tijdstip;
Zowel primair als subsidiair: het bewindvoerderskantoor en [gedaagde sub 1] te veroordelen om de woonruimte binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen termijn, te verlaten en te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop en daarin van hunnentwege bevinden respectievelijk bevindt, onder afgifte van de sleutels en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, bij gebreke waarvan [gedaagde sub 1] een direct opeisbare dwangsom verbeurt jegens [eiser sub 1] van € 1.000,00 per dag/dagdeel, met een maximum van € 50.000,00, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 indien Pro de dwangsom(men) niet binnen veertien dagen na iedere datum van verbeuren worden voldaan, met dien verstande dat, wanneer [gedaagde sub 1] binnen de gestelde termijn om tot ontruiming over te gaan in gebreke mocht blijven [eiser sub 1] gerechtigd is die ontruiming op grond van artikel 556, eerste lid, Rv te laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, met de bepaling dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor de kosten die met de ontruiming door de deurwaarder gepaard gaan.
Zowel primair als subsidiair:[gedaagde sub 1] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan [eiser sub 1] de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien de betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro daarover te rekenen vanaf de 15de dag na het vonnis.
4.Het geschil
4.1.1
[eiser sub 1] heeft – kort weergegeven – het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde sub 1] veroorzaakt zeer veel overlast. [eiser sub 1] en de beheerder van de woning, W&D Vastgoed B.V. (de beheerder), hebben daarover zeer veel klachten ontvangen en deze kenbaar gemaakt aan het bewindvoerderskantoor en aan [gedaagde sub 1] . [eiser sub 1] heeft ter onderbouwing hiervan een (niet uitputtend) overzicht van de overlast die [gedaagde sub 1] veroorzaakt overgelegd als productie 6 bij de dagvaarding. Daarin wordt onder andere melding gemaakt van klachten van bewoners over [gedaagde sub 1] , variërend van geluidsoverlast tot dingen kapot maken, het binnenlaten van zwervers, zwervers in het portaal laten slapen, continu dronken zijn, het aan hebben staan van harde muziek, het binnenlaten van vreemde mensen, het veroorzaken van overlast op straat, het gooien van lege blikjes bij mensen in de heg en lallend door de wijk lopen. Meerdere malen is de politie eraan te pas gekomen.
In de periode maart 2016 en april 2016 werd er 3 tot 4 keer per week door andere huurders geklaagd over [gedaagde sub 1] en daarna gemiddeld 1 keer per week.
4.1.2
Het vorenstaande was volgens [eiser sub 1] de reden dat hij bij brief van 29 augustus 2016 gericht aan [gedaagde sub 1] de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] heeft opgezegd tegen 1 januari 2017. De reden die is vermeld in de opzeggingsbrief is dat [gedaagde sub 1] zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt, waarbij [eiser sub 1] heeft verwezen naar artikel 7:213 BW Pro, artikel 14.1 en 14.10 van de huurovereenkomst en 13.6 van de algemene bepalingen. De brief is ter kennisname gestuurd naar het bewindvoerderskantoor. In de brief is [gedaagde sub 1] in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 12 oktober 2016 voor 12.00 uur aan te geven of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Indien hij niet akkoord zou gaan is namens [eiser sub 1] opgemerkt dat hij zich genoodzaakt ziet zich tot de kantonrechter te wenden. [gedaagde sub 1] heeft niet ingestemd met de opzegging en heeft de woonruimte niet verlaten. Thans is [gedaagde sub 1] nog steeds woonachtig in de woonruimte en veroorzaakt hij nog steeds overlast, zo blijkt uit de door [eiser sub 1] overgelegde producties 9 en 10.
4.1.3
Op grond van artikel 14 van Pro de huurovereenkomst en artikel 13 van Pro de algemene bepalingen was en is [gedaagde sub 1] verplicht aan [eiser sub 1] , de medebewoners en omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen en dient hij er tevens voor zorg te dragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn bezoekers dit evenmin doen. Artikel 7:219 BW Pro bepaalt eveneens dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is jegens [eiser sub 1] voor gedragingen van derden die het gehuurde gebruiken of zich met goedvinden van [gedaagde sub 1] aldaar bevinden.
4.1.4
De hoofdregel is dat iedere tekortkoming van een huurder de ontbinding rechtvaardigt. Onder iedere tekortkoming valt zowel een tekortkoming die aan een huurder is toe te rekenen als een tekortkoming die niet aan hem is toe te rekenen. Van een toerekenbare tekortkoming van een huurder is bovendien niet slechts sprake wanneer hem van de tekortkoming een verwijt is te maken, maar ook wanneer de tekortkoming voortvloeit uit omstandigheden waarvoor een huurder het risico draagt.
4.1.5
Gelet op datgene wat hiervoor is gesteld is het volgens [eiser sub 1] duidelijk dat [gedaagde sub 1] handelt in strijd met het goed huurderschap (artikel 7:213 BW Pro) en tekort schiet in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:231 eerste Pro lid, BW, in samenhang met artikel 6:265, eerste lid, BW, is de kantonrechter daarom bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden, gevolgd door een ontruiming van de woning. Ontbinding kan slechts achterwege blijven indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De bewindvoerder heeft aangegeven dat [gedaagde sub 1] (geluids)overlast veroorzaakt als gevolg van zijn psychische gesteldheid. Echter, gelet op de ernst van de overlast veroorzakende gedragingen, is [eiser sub 1] van mening dat de psychische gesteldheid van [gedaagde sub 1] niet aan een ontbinding van de huurovereenkomst in de weg kan en mag staan en de ontbinding met alle gevolgen in dit geval gerechtvaardigd is.
4.2.
Het bewindvoerderskantoor heeft hierop geantwoord, waarin zij aangeeft dat zij de inhoud van de dagvaarding niet kan beoordelen en de gedragingen van [gedaagde sub 1] niet kan nagaan noch daarop invloed heeft. Dit standpunt heeft het bewindvoerderskantoor bij monde van [naam medewerker bewindvoerderskantoor] ( [naam medewerker bewindvoerderskantoor] ) tijdens de comparitie bevestigd. [naam medewerker bewindvoerderskantoor] voert verder aan dat zij veel gesprekken met [gedaagde sub 1] heeft gevoerd, maar dat het moeilijk is zijn gedrag te sturen. Er is gezocht naar andere woonruimte, waarbij [gedaagde sub 1] duidelijk is gemaakt dat hij zich buiten [woonplaats] moet vestigen. [gedaagde sub 1] wil dat echter niet. Tot nu toe heeft deze zoektocht niets opgeleverd. [gedaagde sub 1] erkent de geluidsoverlast. Ook merkt [naam medewerker bewindvoerderskantoor] op dat [gedaagde sub 1] een problematisch verleden, gedrags- en alcoholproblemen heeft en beïnvloedbaar is. [gedaagde sub 1] wordt in verband met zijn alcoholverslaving begeleid door Cello. Renier van Arkel heeft een opname van [gedaagde sub 1] onderzocht, maar de opname is nimmer gerealiseerd. De financiële zaken van [gedaagde sub 1] zijn op orde.
5.De beoordeling
5.1
Centraal staat de vraag of de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] dient te worden ontbonden. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] geluidsoverlast veroorzaakt. Ook de andere meldingen van overlast, ook veroorzaakt door degenen die zich met zijn medeweten of goedvinden in en om de woning bevonden, zijn door [gedaagde sub 1] noch het bewindvoerderskantoor weersproken. Gelet daarop heeft [gedaagde sub 1] in strijd gehandeld met de op hem rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen, zoals bepaald in artikel 7:213 BW Pro. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] zich schuldig gemaakt aan het overtreden van artikel 14.3 en 14.6 van de huurovereenkomst en artikel 13.4 en 13.6 van de algemene bepalingen. [gedaagde sub 1] is op grond van artikel 14.3 van de huurovereenkomst en artikel 13.4 van de algemene bepalingen immers ook verantwoordelijk voor de gedragingen van degenen, die met zijn goedvinden of medeweten in het gehuurde verblijven.
Dergelijke (toerekenbare) tekortkomingen rechtvaardigen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.2
Het ligt op de weg van [gedaagde sub 1] en het bewindvoerderskantoor om feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat in dit concrete geval de gevraagde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming (HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2789). Bij de in dat verband te maken beoordeling dient het gewicht van de tekortkoming aan de hand van alle relevante omstandigheden te worden afgezet tegen het woonbelang van [gedaagde sub 1] .
5.3
Het bewindvoerderskantoor heeft aangevoerd dat het gedrag van [gedaagde sub 1] moeilijk te sturen is en hij beïnvloedbaar is, een problematisch verleden heeft en een gedrags- en een alcoholproblemen heeft. Het veroorzaken van geluidsoverlast door [gedaagde sub 1] wordt erkend. De kantonrechter is echter van oordeel dat deze door het bewindvoerderskantoor aangevoerde omstandigheden niet maken dat de huurovereenkomst niet mag worden ontbonden. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
5.4
De gemelde overlast valt niet onder de categorie van tekortkoming van geringe betekenis.
Ten aanzien van de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde sub 1] wil de kantonrechter aannemen dat hij een beïnvloedbare man is met psychische problemen en een alcoholverslaving en dat de ontbinding van de huurovereenkomst (ook) psychisch negatieve gevolgen voor hem zal hebben. Echter, afgezet tegen de ernst van de tekortkoming van [gedaagde sub 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, komt aan het woonbelang van [gedaagde sub 1] naar het oordeel van de kantonrechter niet een zodanig gewicht toe dat dit belang aan ontbinding en ontruiming in de weg staat. De kantonrechter neemt hierbij mede in aanmerking dat de meldingen van overlast nog steeds voortduren en er thans geen enkel zicht is op een verbetering van het gedrag van [gedaagde sub 1] . Dat [gedaagde sub 1] begeleid wordt door Cello in verband met zijn alcoholverslaving maakt dit niet anders. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde sub 1] zijn derhalve onvoldoende zwaarwegend om te oordelen dat in dit geval de huurovereenkomst niet mag worden ontbonden.
5.5
Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter, alle omstandigheden afwegende, dat voldoende is gebleken van omstandigheden die meebrengen dat de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. De primaire vordering van [eiser sub 1] is dan ook toewijsbaar. Ook de hiermee samenhangende vordering tot ontruiming van de woonruimte is toewijsbaar.
De kantonrechter overweegt in dit verband dat volgens vaste rechtspraak een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende voor de instelling van het bewind gesloten huurovereenkomst, en tot ontruiming van het gehuurde, dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder indien de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten in het onder bewind gestelde vermogen vallen. Weliswaar brengt het bewind niet mee dat de bewindvoerder partij wordt bij de huurovereenkomst, maar de daaruit voortvloeiende rechten van de rechthebbende zijn aan te merken als goederen in de zin van artikel 1:431, eerste lid, BW. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ( HR 7 maart 2014, NJ 2015/69). De daadwerkelijke ontruiming dient echter door [gedaagde sub 1] te geschieden.
5.6
Voorts ziet de kantonrechter aanleiding het bewindvoerderskantoor de gelegenheid te bieden om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te ontruimen en leeg op te leveren aan [eiser sub 1] , onder afgifte van de sleutels. De ontruiming van een woning geschiedt ingevolge artikel 556 Rv Pro altijd door de deurwaarder. Dit in aanmerking nemende ziet de kantonrechter geen aanleiding om het bewindvoerderskantoor te veroordelen tot ontruiming op straffe van een dwangsom. De gevorderde dwangsom, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, zal dan ook worden afgewezen.
5.7
Gezien het hieraan voorafgaande behoeft het gevorderde onder rechtsoverweging 3.1, onder 2, geen bespreking meer.
5.8
[eiser sub 1] maakt tevens aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, aangezien er geen sprake is van een te incasseren vordering. De medegevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten treft hetzelfde lot.
5.9
Het bewindvoerderskantoor zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] ;
6.2
veroordeelt het bewindvoerderskantoor om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser sub 1] te stellen;
6.3
wijst partijen erop dat indien het bewindvoerderskantoor met voormelde ontruiming in gebreke mochten blijven, [eiser sub 1] die ontruiming kan doen bewerkstelligen door een deurwaarder op kosten van het bewindvoerderskantoor conform artikel 556, eerste lid, Rv;
6.4
veroordeelt het bewindvoerderskantoor om aan [eiser sub 1] te betalen de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] op heden begroot op € 199,75 (€ 99,24 +
€ 100,51) aan explootkosten, € 78,00 aan griffierecht en € 300,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover indien het bewindvoerderskantoor niet binnen 14 dagen na de dagtekening van dit vonnis heeft betaald;
6.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 14 september 2017 in aanwezigheid van de griffier.