Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/287
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 oktober 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, verweerder
(E. Helmond).
Procesverloop
Bij beschikking van 25 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [object] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op [bedrag] . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar, naar een grondslag van [bedrag] , en de aanslag OZB gebruiker, naar een grondslag van [bedrag] , voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar [bedrag] en tevens de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig verminderd, onder toekenning van een proceskostenvergoeding van in totaal € 499.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 september 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen, bijgestaan door mr. J.F. van Dongen.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een intensieve pluimveehouderij met (vrijstaande) bedrijfswoning. De (bedrijfs)woning met dakkapel dateert uit 2003 en de daarbij behorende carport en de vrijstaande garage dateren uit 2006. Het bedrijfsgedeelte omvat verder twee werktuigenbergingen, zeven pluimveestallen, twee tussenbouwen en diverse voedersilo’s. Deze bedrijfsonderdelen dateren uit verschillende bouwjaren tussen 1983 en 2006. Van twee (oudere) pluimveestallen zijn in 2008 de asbesthoudende daken vervangen door asbestvrije daken. Verder is er een erfverharding. In de waardebepaling van de onroerende zaak is 1.650 m² als grond bij woning en 20.330 m² als grond bij niet-woning betrokken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder heeft het object in beroep opnieuw laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in het taxatiekaart van 2 maart 2017. Bij de taxatie is gebleken dat eerder is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. Het object heeft aanzienlijk meer erfverharding dan waarvan aanvankelijk werd uitgegaan. Ook is de asbesthoudende dakbedekking van twee pluimveestallen vervangen door asbestvrije dakbedekking en bevinden zich op het terrein vijftien voedersilo’s, die niet in de oorspronkelijke waardebepaling zijn meegenomen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde ( [bedrag] ) naar de getaxeerde waarde ( [bedrag] ), zoals opgenomen in de taxatiekaart, die op 2 maart 2017 is opgesteld door taxateur M. Christenhusz.
4. Ter zitting heeft eiser het door hem in het beroepschrift (en de daarbij overgelegde taxatiekaart) ingenomen standpunt ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak verlaten. Uitgaande van de door verweerder in beroep vastgestelde objectkenmerken, die door eiser niet worden betwist, heeft eiser gesteld dat verweerder de pluimveestallen uit 1983 en 1990, waarvan in 2008 de asbesthoudende dakbedekking is vervangen door asbestvrije dakbedekking, te hoog heeft gewaardeerd. Volgens eiser is er nauwelijks meerwaarde van de vernieuwde dakbedekking en is de prijs per vierkante meter voor de stal uit 1983 hooguit € 55 en voor de stal uit 1990 hooguit € 75. Eiser kan zich in de waardering van de overige objectonderdelen, zoals neergelegd in de door verweerder overgelegde taxatiekaart van 2 maart 2017, vinden en bepleit, uitgaande van de door hem genoemde lagere waarde voor de pluimveestallen uit 1983 en 1990, ter zitting voor de onroerende zaak een totale waarde van [bedrag] .
5. De rechtbank stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat de landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ (hierna: de Taxatiewijzers), zoals deze jaarlijks door de VNG voor agrarische objecten worden vastgesteld, in beginsel als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van agrarische onroerende zaken als de onderhavige. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
6. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen enkel nog in geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de pluimveestallen, waarvan in 2008 de asbesthoudende dakbedekking is vervangen door asbestvrije dakbedekking, te hoog gewaardeerd heeft. Verweerder is bij de waardering van deze stallen uitgegaan van € 125 per vierkante meter. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij deze prijs per vierkante meter heeft verkregen door een middeling van de gemiddelde kengetallen voor 1983 (€ 55) en voor 2008 (€ 194) voor pluimveestallen van dit archetype (424S). Eiser heeft weliswaar de door verweerder gehanteerde deelwaarden voor deze stallen in zijn algemeen betwist, maar geen concrete onderbouwende gegevens ingebracht, waaruit andere deelwaarden voor deze twee stallen zijn af te leiden. De rechtbank ziet geen aanleiding de waardering van de twee stallen door verweerder, waarin is verdisconteerd dat de dakbedekking van deze stallen in 2008 is vernieuwd, voor onjuist te houden. Nu eiser de door verweerder in beroep overgelegde onderbouwing van de vastgestelde waarde voor het overige niet heeft bestreden, brengen voorgaande overwegingen de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
7. Eiser heeft aan de door hem ter zitting bepleite waarde enkel de hiervoor reeds besproken stelling ten aanzien van de deelwaarden van de pluimveestallen uit 1983 en 1990 ten grondslag gelegd. De rechtbank verwijst naar wat zij daarover hiervoor heeft overwogen en concludeert dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van [bedrag] niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de getaxeerde waarde in beroep hoger ligt ( [bedrag] ), omdat is gebleken dat een aantal objectkenmerken bij de waardering onjuist is vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. N.W.A. Verrijt en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.