Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/1403, 17/1673, 17/1674, 17/1676, 17/1677, 17/1678, 17/1679, 17/1680, 17/1681, 17/1682, 17/1683, 17/1684, 17/1685, 17/1686.
uitspraak van de meervoudige kamer van 17 november 2017 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven , verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 31 januari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende, te [plaats] gelegen, onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2015, naar de toestand op 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld:
- [object] € 2.780.000;
- [object]
(de rechtbank begrijpt: [object] )€ 1.044.000;
(de rechtbank begrijpt: [object] )€ 1.044.000;
- [object] leegstand € 3.057.000;
- [object] € 225.000;
- [object] € 210.000;
- [object] € 722.000;
- [object] € 506.000;
- [object] leegstand € 2.754.000;
- [object] € 490.000;
- [object] € 334.000;
- [object] Mirec
(de rechtbank begrijpt: nr. [object])€ 1.199.000;
(de rechtbank begrijpt: nr. [object])€ 1.199.000;
- [object] € 702.000;
- [object] € 813.000;
- [object] leegstand € 582.000;
- [object] € 2.365.000.
In dit geschrift zijn tevens, onder meer, de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 maart 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [object] leegstand verlaagd naar € 2.235.000 en de waarde van de onroerende zaak [object] leegstand verlaagd naar € 573.000. Verder heeft verweerder de WOZ-beschikking en bijbehorende aanslagen ten aanzien van onroerende zaak [object] vernietigd. Verweerder heeft de waarden van de overige onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Omdat het gaat om verschillende WOZ-objecten, is het beroep geregistreerd onder verschillende zaaknummers, die zijn vermeld in de kop van deze uitspraak.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N. Zomers (taxateur).
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onderhavige onroerende zaken.
2. Ter zitting hebben partijen bij wijze van compromis overeenstemming bereikt over de waarden van de objecten [object] , [object] , [object] , [object] , [object] leegstand en [object] op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016. Ten aanzien van de [object] zijn partijen een waarde van € 529.000 overeengekomen en voor de vijf objecten aan [object] een totaalwaarde van € 5.200.000. Ook zijn zij overeengekomen dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 333 zal vergoeden. Desgevraagd hebben partijen aangegeven dat zij van de rechtbank over voornoemde objecten geen uitspraak verlangen. De rechtbank zal derhalve geen oordeel geven over de door verweerder beschikte waarden van deze objecten.
3. In geschil zijn de waarden van de acht overige onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015.
4. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden van de acht objecten aan de [object] , [object] en [object] heeft verweerder in beroep drie afzonderlijke taxatierapporten overgelegd van taxateur G.M.P. De Jonghe. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar bepleite (lagere) waarden naar de op 1 juni 2017 opgestelde taxatiekaart van taxateur K.A.G.M. Domen.
5. De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat op verweerder de last rust te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
6. Verweerder heeft voor de waardering van de onroerende zaken de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van de onroerende zaken. Partijen zijn het erover eens dat de waarden van de genoemde objecten met behulp van deze methode dienen te worden bepaald.
7. Bij haar beoordeling neemt de rechtbank verder als uitgangspunt dat uit de toelichting bij artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44) volgt dat bij de waardebepaling niet alleen van een overdrachtsfictie, maar ook van een verkrijgingsfictie moet worden uitgegaan. Deze verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. Voor de bepaling van de WOZ-waarde kan dan ook niet worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie Hoge Raad 22 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AW9620).
[object]
8. [object] betreft een bedrijfsobject uit circa 1996 met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 6.457 m². Het bestaat uit een opslag-/bedrijfsruimte van 5.850 m² met kantoorruimten van 310 m² (begane grond) en 297 m² (eerste verdieping). Tot het object behoren 30 parkeerplaatsen. Het object wordt verhuurd aan [naam huurder] .
9. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.780.000) naar de (hogere) getaxeerde waarde (€ 2.814.000), zoals opgenomen in het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. In dat rapport is voor het gehele object uitgegaan van een huurwaarde van € 38 per m², € 350 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 10,3. De huurwaarde is vermenigvuldigd met een differentiatiefactor van 100% voor de
opslag-/bedrijfsruimte, 200% voor de kantoorruimte op de begane grond en 150% voor de kantoorruimte op de eerste verdieping.
10. Eiseres bepleit een waarde van € 774.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart. Bij deze taxatie is voor het gehele object een huurwaarde van € 20 per m² en een kapitalisatiefactor van 6 gehanteerd. De parkeerplaatsen zijn daarbij niet apart getaxeerd, omdat deze volgens eiseres inbegrepen zijn in de huurwaarde.
11. De huurwaarde van € 38 per m² heeft verweerder onderbouwd met vier huurtransacties, alle tot stand gekomen kort rond de waardepeildatum:
- [object] , totale oppervlakte van 325 m² met 3 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 oktober 2014 voor € 24.000 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 41 per m²);
-[object] , totale oppervlakte van 1.281 m² met 12 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 juni 2014 voor € 67.000 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 41 per m²);
12. - - [object] , totale oppervlakte van 935 m² met 6 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 juni 2015 voor € 50.000 (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 44 per m²)
- [object] , totale oppervlakte 7.855 m² met 120 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 oktober 2015 voor € 440.000 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: €36 per m²)
13. Eiseres voert aan dat voor het bepalen van de huurwaarde het eigen huurcijfer als uitgangspunt moet worden genomen, hetgeen de door haar ingeschakelde taxateur ook heeft gedaan. Per 1 juli 2015 is een huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd met [naam huurder] . voor € 12.100 per maand.
14. In zijn verweerschrift stelt verweerder dat uit de eigen huurovereenkomst blijkt dat die huurovereenkomst betrekking had op een periode van drie maanden (1 juli 2015 tot en met 30 september 2015) en dat bij voortgezet gebruik een opzegtermijn van drie maanden zou gelden. Ook blijkt daaruit dat het uitgangspunt uiteindelijk maximaal 2.500 m2 bedraagt en dat er dan geen aanpassing zou gelden van de huurprijs. Geëxtrapoleerd en verhoudingsgewijs berekend naar het gehele object zou dit volgens verweerder uitkomen op een huurwaarde van € 42 per m², derhalve hoger dan de door verweerder gehanteerde huurwaarde van €38 per m². Verder stelt verweerder dat de taxateur van eiseres geen onderscheid maakt tussen het bedrijfsgedeelte en de kantoorruimte, noch wordt er rekening gehouden met de aanwezige parkeerplaatsen. Ook stelt verweerder dat deze huurder het object voorheen ook gehuurd heeft. Bovendien heeft eiseres het object, zo blijkt uit de bij het taxatierapport overgelegde tekst van het huuraanbod, op 1 juli 2015 op de openbare markt te huur aangeboden voor € 325.000 per jaar. Verder vindt verweerder de door eiseres gehanteerde referentiehuurgegevens niet bruikbaar.
15. Een eigen huurcijfer is naar het oordeel van de rechtbank in beginsel te verkiezen boven een huurwaarde die is gebaseerd op (moeilijk) vergelijkbare vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat er geen sprake is van een marktconform huurcijfer. In dit geval is de rechtbank van oordeel dat het eigen huurcijfer minder goed bruikbaar is.
Eiseres heeft niet betwist dat [naam huurder] . het pand ook al vóór 1 juli 2015 van eiseres huurde en dat zij ook per 1 januari 2017 met eiseres een nieuwe huurovereenkomst heeft afgesloten voor de duur van drie jaren.
Verweerder heeft bovendien er terecht op gewezen dat in de op 1 juli 2015 afgesloten huurovereenkomst, onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’, in artikel 11.1 is opgenomen dat het uitgangspunt is dat de huurder uiteindelijk maximaal circa 2.500 m² bedrijfsruimte inclusief kantoor in gebruik neemt. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het eigen huurcijfer niet ziet op het gehele object van 6.457 m², maar slechts op een klein deel daarvan en dat bovendien niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een op de openbare markt tot stand gekomen (en dus marktconform) huurcijfer.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de huurwaarde van € 38 aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de bruikbaarheid van deze referentieobjecten niet betwist en ook de rechtbank acht deze bruikbaar ter onderbouwing van de huurwaarde. De vergelijkingsobjecten betreffen immers, evenals [object] , gemengde panden (bedrijfs- en kantoorruimte) gelegen op hetzelfde industrieterrein in [plaats] . Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in grootte, ligging, voorzieningen, doelmatigheid en uitstraling rekening is gehouden.
17. Gelet op het voorgaande kan eiseres dan ook niet gevolgd worden in de door haar voorgestane, enkel op het eigen huurcijfer gebaseerde, huurwaarde van € 20 per m².
18. De kapitalisatiefactor van 10,3 heeft verweerder onderbouwd met drie verkooptransacties, alle tot stand gekomen kort rond de waardepeildatum en, zo blijkt uit de overgelegde leveringsakten, in onverhuurde staat:
- [object] , totale oppervlakte 342 m² met 4 parkeerplaatsen, transactiedatum 31 oktober 2014 voor € 215.000 (berekende kapitalisatiefactor: 11,5)
- [object] , totale oppervlakte 935 m² met 6 parkeerplaatsen, transactiedatum 28 november 2014 voor € 550.000 (berekende kapitalisatiefactor: 12,1)
- [object] , totale oppervlakte van 4.855 m² met 195 parkeerplaatsen, transactiedatum 18 december 2015 voor € 4.150.000 (berekende kapitalisatiefactor: 10,1).
19. Eiseres heeft de bruikbaarheid van het vergelijkingsobject [object] betwist, omdat dit pand een showroom heeft. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat dit pand niet geschikt is als referentie, nu sprake is van een ander objecttype. Dat dit vergelijkingsobject desondanks gebruikt kan worden ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het kantoorpand aan de [object] heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt. De overige vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, mede gelet op het feit dat eiseres de bruikbaarheid van deze objecten op zichzelf niet heeft betwist, voldoende vergelijkbaar. Deze vergelijkingsobjecten betreffen immers, evenals [object] , gemengde panden (bedrijfs- en kantooruimte) gelegen in [plaats] . Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend door de verkoopprijs van deze vergelijkbare objecten te delen door de geobjectiveerde (gemiddelde) huurwaarde van € 40 die volgt uit de hiervoor genoemde gerealiseerde huurprijzen van een aantal goed bruikbare vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in grootte, onderhoud, kwaliteit, financieringsmogelijkheden en leegstandsrisico rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten [object] en [object] aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,3 niet te hoog is. Deze kapitalisatiefactor ligt immers ruim één tot anderhalve punt lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de twee overgebleven vergelijkingsobjecten (11,5 en 12,1).
20. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar voorgestane kapitalisatiefactor van 6 naar de vergelijkingsobjecten [object] , [object] en [object] . Nog afgezien van de vraag of deze referenties bruikbaar zijn, gelet op hetgeen verweerder daarover heeft opgemerkt, heeft eiseres geen inzicht gegeven in de wijze waarop uit de genoemde verkoopcijfers de kapitalisatiefactoren van deze objecten zijn afgeleid. Reeds om die reden is de rechtbank van oordeel dat eiseres de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,3 onvoldoende heeft betwist en dat eiseres niet aannemelijk heeft
gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 6 zou moeten worden gehanteerd.
21. De rechtbank concludeert op grond van het vorenstaande dat de door verweerder voor [object] te [plaats] per 1 januari 2015, voor kalenderjaar 2016 vastgestelde waarde van € 2.780.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
[object] leegstand, [object] , [object] , [object] en [object]
22. In het verweerschrift heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-beschikking van het object [object] moet worden vernietigd, omdat dit object een samenstel met het object [object] leegstand zou vormen. De waarde van het samengestelde object bedraagt volgens verweerder € 3.463.000. Ter zitting is verweerder echter teruggekomen van dit standpunt. Verweerder heeft aangegeven dat de WOZ-beschikking, anders dan in het verweerschrift is vermeld, niet vernietigd zal worden. [object] en [object] leegstand vormen volgens verweerder voor de Wet WOZ aparte objecten. Eiseres heeft desgevraagd bevestigd dat [object] en [object] leegstand aparte objecten zijn. Partijen zijn het erover eens dat het object [object] op de toestandspeildatum 1 januari 2016 zelfstandig verhuurd was aan [naam huurder] De rechtbank ziet in het verhandelde ter zitting geen aanleiding de objectafbakening, zoals door partijen in beroep voorgestaan, voor onjuist te houden. Bij de totstandkoming van de WOZ-beschikkingen voor beide objecten en ook in bezwaar is verweerder ook uitgegaan van deze (juiste) afbakening.
23. Wat betreft de onderbouwing van de waarde van beide objecten heeft verweerder ter zitting aangegeven dat de waarde van nummer [nummer] in het taxatierapport is betrokken bij de waarde van [nummer] leegstand. Omdat de waarden van beide objecten duidelijk te herleiden zijn uit het taxatierapport, kan dit rapport volgens verweerder voor beide objecten ter onderbouwing dienen en zijn de getaxeerde waarden van beide objecten nog steeds hoger dan de beschikte waarden.
24. [object] leegstand betreft een bedrijfsobject met een totale bruto vloeroppervlakte van 2.549 m² (bestaande uit 238 m² archiefruimte en 2.311 m² kantoor). Bij het object behoren 42 parkeerplaatsen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van [object] leegstand (€ 3.057.000) naar de (hogere) getaxeerde waarde (€ 3.245.463), zoals kan worden afgeleid uit het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. Eiseres bepleit een waarde van € 1.431.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart.
25. [object] betreft een kantoorruimte van 167 m² op de begane grond van het kantorencomplex [object] . Tot dit object behoren 4 parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam] Verweerder heeft de waarde vastgesteld op
€ 225.000 en in beroep getaxeerd op € 233.000. Eiseres bepleit een waarde van € 109.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart.
26. [object] betreft een kantoorruimte op de begane grond van 153 m². Bij het object behoren vier parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam huurder] Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van [object] (€ 210.000) naar de (hogere) getaxeerde waarde (€ 217.628), zoals kan worden afgeleid uit het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. Eiseres bepleit een waarde van € 101.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart.
27. [object] betreft een kantoorruimte van 537 m² op de eerste verdieping van het kantorencomplex [object] . Het object bevat een souterrain van 10 m². Tot dit object behoren verder 12 parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam] Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 722.000 en in beroep getaxeerd op
€ 749.000. Eiseres bepleit een waarde van € 351.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart.
28. [object] betreft een kantoorruimte van 374 m² op de vijfde verdieping van het kantorencomplex [object] . Tot dit object behoren 9 parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam] . Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 506.000 en in beroep getaxeerd op € 524.000. Eiseres bepleit een waarde van € 245.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart.
29. De objectkenmerken van de objecten zijn niet in geschil. In geschil zijn alleen de door verweerder gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor. Verweerder is in het in beroep overgelegde taxatierapport voor alle objecten uitgegaan van een huurwaarde van € 119 per m², € 1.000 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 9,8. De huurwaarde is vermenigvuldigd met een differentiatiefactor van 100% voor de kantoorruimten en 50% voor de archiefruimte.
30. Eiseres is bij haar taxatie voor de objecten uitgegaan van een huurwaarde van
€ 100 per m², € 800 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 5,5.
31. Wat betreft de huurwaarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de eigen (recente) huurcijfers van de objecten [object] (transactiehuur per 1 februari 2014 van € 60.000, geanalyseerde huurwaarde bedrijfsruimte: € 124 per m²) en [object] (transactiehuur per 1 maart 2015 van € 32.555, geanalyseerde huurwaarde: € 115 per m²). Het gemiddelde hiervan bedraagt, naar beneden afgerond, € 119 per m².
32. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de (eigen) huurcijfers van voormelde objecten in dit geval het best bruikbaar zijn om de huurwaarde van die objecten te bepalen. De rechtbank oordeelt dat de huurcijfers van deze referenties eveneens bruikbaar zijn bij het bepalen van de huurwaarden van de overige objecten in hetzelfde kantorengebouw. Eiseres heeft weliswaar aangevoerd dat enkel ten aanzien van
[object] van dit huurcijfer moet worden uitgegaan, maar niet onderbouwd waarom voor de overige objecten een andere huurwaarde zou moeten worden gehanteerd. Bovendien heeft de taxateur van eiseres blijkens de overgelegde taxatiekaart zelf ook voor alle objecten aan de [naam] dezelfde huurwaarde gehanteerd. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de huurwaarde van de huurreferentie [object] , na verrekening van de blijkens de huurovereenkomst verleende huurkorting, € 107 per m² moet zijn. Ten aanzien van de huurwaarde van [object] is de rechtbank van oordeel dat verweerder gevolgd kan worden in de huurwaarde van € 124 per m². Het door eiseres ingenomen standpunt dat een extra korting op de huurprijs is verleend, heeft eiseres niet kunnen onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat een huurwaarde van € 116 per m² (zijnde het gemiddelde tussen de huurwaarde van [object] en [object] ) voor alle objecten aan de [naam] gehanteerd moet worden. Uitgaande van deze huurwaarde zouden de door verweerder getaxeerde waarden als volgt luiden:
- [object] leegstand € 3.176.789
- [object] € 229.046
- [object] € 213.130
- [object] € 733.646
- [object] € 513.363
De rechtbank stelt vast dat deze waarden hoger zijn dan de beschikte waarden van voormelde objecten.
33. De kapitalisatiefactor van 9,8 heeft verweerder onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [object] , een kantoorpand met een totale oppervlakte van 1.442 m² met 13 parkeerplaatsen, transactiedatum 31 maart 2014 voor € 1.725.000 (berekende kapitalisatiefactor: 12,6) en [object] , een kantoorpand met een totale oppervlakte van 1071 m² met 30 parkeerplaatsen, transactiedatum 27 oktober 2015 voor € 1.250.000 (berekende kapitalisatiefactor: 9,7).
Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat het vergelijkingsobject [object] , dat eerder ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor was gebruikt, komt te vervallen, omdat sprake is geweest van een gelieerde verkoop, hetgeen maakt dat dit object niet geschikt is. De andere hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten heeft verweerder gehandhaafd.
34. De vergelijkingsobjecten [object] en [object] acht de rechtbank, ondanks de betwisting door eiseres van de bruikbaarheid daarvan, voldoende vergelijkbaar. Deze vergelijkingsobjecten betreffen immers, evenals de [object] , kantoorpanden gelegen in [plaats] . Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend door de verkoopprijs van deze vergelijkbare objecten te delen door de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal goed bruikbare vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in grootte, onderhoud, kwaliteit, financieringsmogelijkheden en leegstandsrisico rekening is gehouden. Het standpunt van eiseres, dat bij de koop van de [object] reeds bekend was dat dit object verhuurd zou gaan worden aan een familielid van de koper, waardoor de koopprijs niet marktconform was, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft betwist dat dit het geval was en eiseres heeft dit standpunt niet onderbouwd met bewijsstukken. De betwisting van de bruikbaarheid van het object vanwege de ‘as is, where is’-bepaling in de koopovereenkomst heeft eiseres ter zitting ingetrokken.
Ten aanzien van de [object] heeft eiseres gesteld dat dit pand in verhuurde staat is verkocht en dat het om die reden niet als vergelijkingsobject kan worden gebruikt. Verweerder heeft dit betwist en heeft aangegeven dat kon worden vastgesteld dat de huurovereenkomst met [naam huurder] , de laatst bekende huurder van het pand, in maart 2015 afliep. Naar het oordeel van de rechtbank levert het door eiseres overgelegde uittreksel uit Vastgoeddata geen bewijs van haar stelling dat het object ten tijde van de verkoop op
27 oktober 2015 verhuurd was. Eiseres heeft bovendien de stelling van verweerder dat de huurovereenkomst van [naam huurder] , de laatst bekende huurder van het pand, in maart 2015 afliep niet betwist. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat dit object op
27 oktober 2015 vrij van huur is verkocht.
35. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten [object] (met een berekende kapitalisatiefactor 12,6) en [object] (met een berekende kapitalisatiefactor van 9,7) aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 niet te hoog is.
36. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar voorgestane kapitalisatiefactor van 5,5 naar de vergelijkingsobjecten [object] , [object] , [object] , [object] en [object] . Nog afgezien van de vraag of deze referenties bruikbaar zijn, gelet op hetgeen verweerder daarover heeft opgemerkt, constateert de rechtbank dat eiseres geen inzicht gegeven in de wijze waarop uit de genoemde verkoopcijfers de kapitalisatiefactoren van deze objecten zijn afgeleid. Reeds om die reden is de rechtbank van oordeel dat eiseres de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 onvoldoende heeft betwist en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 5,5 zou moeten worden gehanteerd.
37. De rechtbank concludeert op grond van het vorenstaande dat de door verweerder voor [object] leegstand, [object] , [object] , [object] en [object] te [plaats] per 1 januari 2015, voor kalenderjaar 2016 vastgestelde waarden van respectievelijk € 3.057.000, € 225.000, € 210.000, € 722.000 en € 506.000 en de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
[object] leegstand en [object]
38. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat, anders dan in het beroepschrift is aangevoerd, de objectafbakening van [object] leegstand en Bogert 1 [naam huurder] niet in geschil is. De rechtbank heeft kunnen vaststellen dat [naam huurder] op de toestandspeildatum 1 januari 2016 een deel van het object [object] ter grootte van 645 m² huurde. De rechtbank is met partijen van oordeel dat verweerder van een juiste objectafbakening is uitgegaan.
39. [object] betreft een kantoorgebouw, uit 1988, met een totale bruto vloeroppervlakte van 2.924 m² en 50 parkeerplaatsen. Dit object bevat twee WOZ-objecten, een leegstaand deel (‘ [object] leegstand’) en een verhuurd deel van 645 m² (‘ [object] ’). Het object [object] leegstand heeft een totale bruto vloeroppervlakte van 2.279 m² (449 m² op de begane grond, 905 m² op de eerste verdieping en 925 m² op de tweede verdieping). Tot dit object behoren de 50 parkeerplaatsen. Verweerder heeft de waarde in bezwaar verlaagd naar € 2.235.000 en in beroep getaxeerd op € 2.634.000. Het object [object] bestaat uit 645 m² kantoorruimte op de begane grond. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 490.000 en in beroep getaxeerd op € 606.000. Eiseres heeft in het beroepschrift een waarde van € 887.000 voor beide objecten tezamen voorgestaan.
40. Ter zitting heeft eiseres bevestigd dat de objectkenmerken van beide WOZ-objecten niet in geschil zijn.
41. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde van beide objecten naar de (hogere) getaxeerde waarden, zoals opgenomen in het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. In dat rapport is voor het gehele object uitgegaan van een huurwaarde van
€ 96 per m², € 1.000 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 9,8.
42. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwezen naar de door haar overgelegde taxatiekaart, waarin aan beide objecten ( [object] leegstand en Bogert 1 [naam huurder] ) een afzonderlijke waarde is toegekend. Bij deze taxatie is een huurwaarde van € 95 per m², € 800 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 5,5 gehanteerd. In het beroepschrift en ter zitting heeft eiseres echter een huurwaarde van € 55 per m² voorgestaan.
43. De huurwaarde van € 96 per m² heeft verweerder onderbouwd met vier huurtransacties, alle tot stand gekomen kort rond de waardepeildatum:
- [object] , totale oppervlakte van 448 m² met 10 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 oktober 2014 voor € 54.154 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 93 per m²);
- [object] (deelobject), totale oppervlakte van 336 m² met 6 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 mei 2015 voor € 39.900 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 95 per m²);
- [object] (deelobject), totale oppervlakte van 168 m² met 3 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 juli 2015 voor € 19.950 (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 101 per m²);
- [object] , totale oppervlakte 375 m², verhuurd op 28 december 2015 voor € 37.500 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 100 per m²).
44. Eiseres voert aan dat voor het bepalen van de huurwaarde het eigen huurcijfer als uitgangspunt moet worden genomen, te weten het in het beroepschrift genoemde bedrag van € 55 per m². Eiseres verwijst hierbij naar de op 1 februari 2015 ingegane huurovereenkomst met [naam huurder] , waarbij de huurprijs van het object [object] is vastgesteld op basis van een omzet-gerelateerde huur.
45. Een eigen huurcijfer is naar het oordeel van de rechtbank in beginsel te verkiezen boven een huurwaarde die is gebaseerd op (moeilijk) vergelijkbare vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat er geen sprake is van een marktconform huurcijfer. In dit geval is de rechtbank echter van oordeel dat de door eiseres gestelde (hoogte van de) omzet- gerelateerde huur die [naam huurder] met eiseres zou zijn overeengekomen, niet aannemelijk is geworden. Bewijsstukken hiervan heeft eiseres niet overgelegd. De huurovereenkomst die zich in het dossier bevindt, bevat geen bedragen, zodat deze de voorgestane huurwaarde van € 55 op geen enkele wijze onderbouwt. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat als inderdaad een dergelijke huurovereenkomst is gesloten, bij een omzet-gerelateerde huur geen sprake is van een marktconforme huur, die bruikbaar is voor de bepaling van de WOZ-waarde. Verweerder heeft de huurwaarde dan ook terecht gebaseerd op huurtransacties die tot stand zijn gekomen rond de waardepeildatum.
46. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de huurwaarde van € 96 aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de bruikbaarheid van deze referentieobjecten niet betwist en ook de rechtbank acht deze bruikbaar ter onderbouwing van de huurwaarde. De vergelijkingsobjecten betreffen immers kantoorpanden in de directe omgeving van [object] gelegen. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in grootte, ligging, voorzieningen, doelmatigheid en uitstraling rekening is gehouden.
47. Gelet op het voorgaande kan eiseres dan ook niet gevolgd worden in de door haar voorgestane huurwaarde van € 55 per m². Ook de door eiseres in het overgelegde ‘referentiekader’ genoemde huurtransacties kunnen deze voorgestane huurwaarde niet onderbouwen, nu de huurprijzen na incentives van deze objecten tussen de € 68 en de
€ 122,50 liggen.
48. Ten aanzien van de door verweerder voor beide objecten aan [object] gehanteerde kapitalisatiefactor is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten [object] (met een berekende kapitalisatiefactor 12,6) en [object] (met een berekende kapitalisatiefactor van 9,7) aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 niet te hoog is. De rechtbank verwijst hierbij naar hetgeen zij in rechtsoverwegingen 34 en 35 ten aanzien van de objecten in het kantoorgebouw [naam] heeft overwogen. Verweerder hanteert immers dezelfde kooptransacties en dus een gelijke kapitalisatiefactor.
49. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar voorgestane kapitalisatiefactor van 5,5 naar de vergelijkingsobjecten [object] , [object] , [object] , [object] en [object] . Nog afgezien van de vraag of deze referenties bruikbaar zijn, gelet op hetgeen verweerder daarover heeft opgemerkt, constateert de rechtbank dat eiseres geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop uit de genoemde verkoopcijfers de kapitalisatiefactoren van deze objecten zijn afgeleid. De rechtbank is reeds om die reden van oordeel dat eiseres de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 onvoldoende heeft betwist en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 5,5 zou moeten worden gehanteerd.
50. De rechtbank concludeert op grond van het vorenstaande dat de door verweerder voor [object] leegstand te [plaats] per 1 januari 2015, voor kalenderjaar 2016 in bezwaar verlaagde waarde van € 2.235.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is. De door verweerder voor [object] te [plaats] per 1 januari 2015, voor kalenderjaar 2016, vastgestelde waarde van € 490.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB is gelet op het voorgaande evenmin te hoog.
51. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. F.M. Rijnbeek, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.