Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/3753
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2017 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R.P.I. Noy),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden U.A.H. Zonnenberg en N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 naar de toestand op 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 300.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 mei 2017. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. De rechtbank heeft na de sluiting van het onderzoek ter zitting het onderzoek heropend en verweerder verzocht het door verweerder ter zitting genoemde stuk over te leggen waarin de gestandaardiseerde bouwkosten zijn vermeld. Zowel verweerder als eiser hebben nader gereageerd. Op het vervolgens gedane verzoek van de rechtbank aan partijen binnen de daarin gestelde termijn aan te geven of een nadere zitting gewenst is, heeft eiser gereageerd met instemming en verweerder niet gereageerd, waarna de rechtbank het onderzoek heeft gesloten op 16 oktober 2017.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een op 1 januari 2016 in aanbouw zijnde woning met een dakkapel en een aangebouwde garage met zadeldak. Na gereedkoming heeft de woning een oppervlakte van ongeveer 122 m² en een inhoud van 616 m³. De garage heeft na gereedkoming een oppervlakte van ongeveer 41 m² en een inhoud van 131 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.665 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 en de toestandsdatum 1 januari 2016. Eiser bepleit een waarde van € 200.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 300.000 naar het opgestelde taxatieverslag.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak op 1 januari 2016 in aanbouw was. Vaststaat dat het in dit geval gaat om een woning in aanbouw als bedoeld in het vierde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Daarom dient de waarde te worden bepaald op de vervangingswaarde, bedoeld in het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak. Vaststaat dat het gaat om een woning en dat de woning voor bewoning is bestemd. Gesteld noch gebleken is dat rekening moet worden gehouden met technische en functionele veroudering als bedoeld in het derde lid, onder b, van artikel 17 van Pro de Wet WOZ.
4. De rechtbank overweegt dat in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ is bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van
- onder meer - bouw of verbouwing, de waarde van die onroerende zaak wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Gelet op het feit dat de onroerende zaak in 2015 nog in aanbouw was en op
1 januari 2016 nog niet gereed was gekomen, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak terecht vastgesteld naar de toestandsdatum 1 januari 2016 en hiermee rekening gehouden bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015.
5. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de onroerende zaak op 1 januari 2016 voor 40% gereed was en dat verweerder de waarde kon bepalen door uit te gaan van de grondwaarde vermeerderd met een opstalwaarde, afgeleid van de stichtingskosten waarbij een gereedheidspercentage van 40% is gehanteerd.
6. Verder is ter zitting tussen partijen vast komen staan dat voor de grond een waarde gehanteerd dient te worden van € 110 per m², ofwel 1.665 m² x € 110 = € 183.150.
7. Verweerder heeft na heropening van het onderzoek (onder meer) toegelicht dat de bouwkosten zijn geraamd aan de hand van het ‘Taxatieboekje (Her)bouwkosten woningen 2015’ (hierna: Taxatieboekje) en de terzake relevante pagina’s overgelegd. Uitgegaan is van de voor nieuwbouw, exclusief fundering, van een vrijstaande woning van 659 m³ vastgestelde bouwkosten van € 282 per m³, waarop verweerder een correctie heeft toegepast. Verweerder heeft een correctie toegepast van € 16 per m³, nu een kleinere woning hogere kosten per m³ heeft. Tevens is een aftrek toegepast van € 27 omdat de muren deels zijn blijven staan. De kale bouwkosten van € 271 per m³ zijn verhoogd met 31,49% wegens bijkomende kosten en 21% BTW. De bouwkosten van de woning bedragen dan in totaal
€ 264.880.
Uitgaande van het gereedheid van 40% wordt de WOZ-waarde dan bepaald op:
voor de woning 40% x € 264.880 = € 105.952
voor de garage 40% x € 28.000 = € 11.200
voor de grond € 183.150
________
in totaal € 300.302, door verweerder afgerond op € 300.000.
8. Eiser heeft voor wat betreft de door verweerder opgestelde berekening aangevoerd dat het bedrag van € 16 per m³ aan correctie en de BTW niet te herleiden zijn.
9. De rechtbank overweegt dat verweerder, in lijn met de zogenaamde Waarderingsinstructie, voor het bepalen van de stichtingskosten voor de in aanbouw zijnde woning gebruik kan maken van landelijke kengetallen, zoals deze bijvoorbeeld zijn vastgelegd in het door verweerder gehanteerde Taxatieboekje. Verweerder zal echter ook dan de door hem gebruikte waarden inzichtelijk moeten maken.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met hetgeen is aangevoerd niet voldoende heeft onderbouwd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Weliswaar is nader uiteengezet hoe de bouwkosten volgens het Taxatieboekje zijn bepaald en ook volgt uit bladzijde 11 van het Taxatieboekje dat de normbedragen voor de diverse bouwwerken in dit boekje exclusief BTW zijn, maar eiser kan worden toegegeven dat de correctiekosten van € 16 per m³ die zouden gelden vanwege de kleinere inhoud niet zijn te achterhalen. Ook de aftrek van € 27 omdat de muren zijn blijven staan, is niet nader onderbouwd. Evenmin heeft verweerder er blijk van gegeven of deze bouwkosten zijn geïndexeerd naar het waardeniveau op
1 januari 2015.
11. De rechtbank concludeert dat verweerder dus niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd. Daarom moet de rechtbank nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
11. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak nabij een snelweg, een treinspoor en een seksclub.
13. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de onroerende zaak is gelegen op een afstand van ongeveer 250 meter van de spoorlijn en op ongeveer 650 meter van de snelweg A73. Vanuit de woning en het perceel is geen direct zicht op de nabijgelegen seksclub, waardoor volgens verweerder het effect hiervan tot een minimum wordt beperkt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat met een eventuele ondervonden vermindering van het woongenot in voldoende mate rekening is gehouden door voor de ligging uit te gaan van een gemiddeld niveau en dat de ligging is verdisconteerd in de grondprijs. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de toelichting van verweerder en voegt daaraan toe dat eiser de grondwaarde op zichzelf niet heeft betwist.
14. Voor zover eiser met de verwijzing naar de WOZ-waarde van een woning gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak, wil aantonen dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de WOZ-waarden van andere (vergelijkbare) woningen in strijd is met de uitgangspunten en methodiek die de wetgever in de Wet WOZ heeft neergelegd. Daarnaast heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat de lagere WOZ-waarde van de woning waar eiser op doelt (Graafsedijk 7) is te verklaren doordat deze woning kleiner is, in zeer gedateerde staat verkeert en voor een groot deel niet te gebruiken is als woonruimte. De rechtbank overweegt verder dat Graafsedijk 7 een voltooide woning betreft en reeds om die reden niet vergelijkbaar is met eisers woning. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.
15. Eiser heeft verder gesteld dat de door verweerder gebruikte standaardkosten niet overeen komen met de werkelijkheid. Bij de woning is sprake van een verbouwing, zodat van inrichtingskosten, bouwrijp maken en infrastructurele voorzieningen geen sprake is. Eiser heeft verwezen naar de Memorie van Toelichting ‘wijziging van de Wet waardering onroerende zaken’(kamerstuk 29 612), waarin is aangegeven “dat de vervangingswaarde doorgaans relatief eenvoudig kan worden berekend op basis van de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan het begin van desbetreffende kalanderjaar gedane investeringen in het gebouw in aanbouw. Dit betekent dat hetgeen de huidige eigenaar heeft betaald voor de aanneemsom of de voortbrengingskosten een rol kan spelen bij de bepaling van de stichtingskosten. Daarbij moet wel worden beoordeeld of een en ander in overeenstemming is met hetgeen normaal is. (…) Bij het bepalen van de vervangingswaarde kunnen ook algemene kengetallen uit de bouwsector een rol spelen.”
Volgens eiser heeft verweerder de waarde bepaald aan de hand van algemene kengetallen en is ten onrechte en zonder motivering niet uitgegaan van de (werkelijke) investeringen.
Volgens eiser dient de WOZ-waarde te worden vastgesteld door de aankoopsom van de grond en toenmalige woning (€ 165.000) te verhogen met de bouwkosten zoals blijkend uit de door hem overgelegde omgevingsvergunning (€ 94.709,76), vermenigvuldigd met 40% als gereedheidspercentage. De waarde bedraagt dan € 165.000 + € 37.884 = € 202.884.
16. De rechtbank is van oordeel dat eiser met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank kan eiser erin volgen dat in dit geval, waarin verweerder de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en de bouwkosten van de kant van eiser voldoende zijn onderbouwd, deze bouwkosten kunnen dienen als handvat om de waarde te bepalen. Eiser heeft in zijn berekening echter geen rekening gehouden met de over de bouwkosten verschuldigde 21% BTW, en evenmin met het gegeven dat ter zitting niet langer is betwist dat de grondwaarde op € 183.150 moet worden bepaald, zodat de door hem voorgestane waarde van € 200.000 te laag is.
17. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak daarom, met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 229.000. De aanslag OZB zal dienovereenkomstig moeten worden verlaagd.
18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
19. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2017, en de daarbij behorende bijlage. De rechtbank stelt de kosten voor verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 246 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift met een waarde per punt van € 246 en een wegingsfactor 1). De kosten in beroep stelt zij vast op € 1.237,50 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de aanvullende reactie in beroep, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). De totale kosten bedragen daarmee € 246 en € 1.237,50 = € 1.483,50.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2015 naar de toestand op 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 229.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 1.483,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
27 november 2017.
De griffier is verhinderd
de uitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.