Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 16/2310, SHE 16/2311 en SHE 16/2954
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 december 2017 in de zaak tussen
[eiseres 1] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres [eiseres 2] , te [vestigingsplaats 2] , eiseres 2
hierna ook gezamenlijk te noemen: eiseressen
(gemachtigde: mr. A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 30 september 2015, vervat in op die data gedagtekende aanslagbiljetten met aanslagnummers [aanslagnummer] en [aanslagnummer] , heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende onroerende zaken, beiden gelegen te ‘s-Hertogenbosch, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 1.089.000 voor [adres] (Kas) en op € 1.290.000 voor [adres] (Tuincentrum). In deze afzonderlijke geschriften zijn ook voor beide objecten de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en de aanslagen OZB gebruiker, voor het kalenderjaar 2015, bekend gemaakt.
Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 17 juni 2016 (de bestreden uitspraken) heeft verweerder de waarde van [adres] (Kas) verlaagd naar € 1.049.000 en die van [adres] (Tuincentrum) naar € 1.259.000, alsmede de op deze waarden gebaseerde aanslagen OZB eigenaar en gebruiker, onder toekenning van een proceskostenvergoeding van in totaal € 488, verdeeld over beide uitspraken op bezwaar.
Eiseressen hebben tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld. Het beroep van eiseres 1 met betrekking tot [adres] (Kas) is geregistreerd onder zaaknummer SHE 16/2310. Het beroep van eiseres 2 met betrekking tot [adres] (Tuincentrum) en [adres] (Kas) is geregistreerd onder zaaknummers SHE 16/2311 en SHE 16/2954.
Verweerder heeft ten aanzien van het beroep afzonderlijke verweerschriften ingediend.
De rechtbank heeft de zaken (nagenoeg) gelijktijdig behandeld op de zitting van 3 oktober 2017. Namens eiseressen is verschenen [naam 1] , bijgestaan door hun gemachtigde en door [naam 2] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam 3] , taxateur.
Overwegingen
FeitenEiseres 1, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum in geschil eigenaar van [adres] (Kas). Eiseres 2, een besloten vennootschap, was op de waardepeildatum in geschil eigenaar en gebruiker van [adres] ( Tuincentrum) en tevens gebruiker van [adres] (Kas). De objecten zijn gelegen in de wijk Graafsepoort in de buurt ‘Graafsebuurt Noord’.
Het bedrijfsobject [adres] (Tuincentrum) betreft een tuincentrum. Dit tuincentrum is een aaneengesloten gebouw en bestaat uit drie gebouwdelen. Het object omvat onder meer een entree, kantoren, een kantine en overige ondersteunende functies voorzien van een plat dak. Daarnaast omvat het gebouw een verkoopruimte. Aan de achterzijde van het gebouw is een magazijnruimte gesitueerd. Het buitenterrein is verhard. Tot het object behoort grond met een oppervlakte van in totaal 7.923 m².
Het bedrijfsobject [adres] (Tuincentrum) betreft een tuincentrum. Dit tuincentrum is een aaneengesloten gebouw en bestaat uit drie gebouwdelen. Het object omvat onder meer een entree, kantoren, een kantine en overige ondersteunende functies voorzien van een plat dak. Daarnaast omvat het gebouw een verkoopruimte. Aan de achterzijde van het gebouw is een magazijnruimte gesitueerd. Het buitenterrein is verhard. Tot het object behoort grond met een oppervlakte van in totaal 7.923 m².
Het bedrijfsobject [adres] (Kas), grenzend aan het object [adres] (Tuincentrum), betreft een kas. Dit object omvat een kas/warenhuis, een kantoorruimte en een opslag-/magazijnruimte. Tot het object behoort een erfverharding en grond met een oppervlakte van in totaal 3.142 m².
Geschil en beoordeling
Eén uitspraak
1. Hoewel uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb), gelet op de daarin gebezigde begrippen ‘belanghebbende’ en ‘besluit’, voortvloeit dat in afzonderlijke uitspraken op de beroepen van belanghebbenden moet worden beslist, zal de rechtbank haar beslissingen vastleggen in één uitspraak, gelet op de sterke samenhang tussen de beroepen van eiseressen en de gelieerdheid van die partijen in dit geschil (vlg. ECLI:NL:HR:2015:71 en ECLI:NL:GHARL:2015:7652). Door partijen is desgevraagd ter zitting bevestigd dat zij hiertegen geen bezwaar hebben.
De ontvankelijkheid
2. Verweerder heeft zich primair op het standpunt gesteld dat beide bezwaren niet-ontvankelijk verklaard hadden moeten worden. De heer [naam 1] , die zelfstandig bevoegd is om de ondernemingen te vertegenwoordigen, heeft per e-mail van 21 oktober 2014 aan de heer [naam 4] , de taxateur van verweerder, laten weten dat hij akkoord was met de in concept vastgestelde waarden voor beide objecten voor het belastingjaar en waardepeildatum in geschil. Ook heeft de heer [naam 1] nadien op 30 oktober 2014 aangegeven geen bezwaar te zullen maken. Omdat volgens verweerder tussen partijen hiermee een fiscaal compromis tot stand is gekomen, hebben eiseressen daarmee ondubbelzinnig het recht om bezwaar in te stellen prijs gegeven.
3. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt. Eiser (bij gemachtigde) kan in bezwaar of beroep desgewenst zijn gronden wijzigen. Daarnaast is niet gebleken van een door beide partijen ondertekend compromis, waarin partijen zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig akkoord hebben verklaard met een verlaging van de WOZ-waarden en waarin is vermeld dat geen rechtsmiddelen zullen worden aangewend, is immers geen sprake. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiseressen ontvankelijk zijn in hun beroepen (vergelijk ECLI:NL:HR:2017:392).
De goede procesorde
4. Door de gemachtigde van eiseressen is in de beroepschriften voor beide objecten een waarde van nihil bepleit, waarbij is aangegeven dat de bedrijfswaarde van beide objecten bepalend is en dat vanwege de slechte situatie in de tuinbranche een grotere functionele correctie had moeten worden toegepast door verweerder.
5. Eerst ter zitting heeft de gemachtigde van eiseressen betoogd dat verweerder de functionele veroudering (eveneens) onjuist heeft vastgesteld, omdat de beide objecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en niet los van elkaar verkoopbaar zijn, omdat sprake is van twee incomplete WOZ-objecten. De gemachtigde van eiseressen heeft daarbij verwezen naar de kadastrale kaart, waaruit volgens hem blijkt dat de grens door de entree heen loopt. Beide helften (het tuincentrum en de kas) zijn niet los van elkaar verkoopbaar. De gemachtigde heeft expliciet verklaard dat deze grief niet ziet op de objectafbakening (welke volgens eiseressen correct is), maar op de functionele correctie. De gemachtigde van eiseressen heeft ter zitting verzocht om een tekening te mogen overleggen ter onderbouwing van de nieuw ingenomen stellingen.
6. Verweerder heeft bezwaar gemaakt tegen het eerst ter zitting opwerpen van deze beroepsgrond en het overleggen van de bijbehorende tekening. De rechtbank heeft ter zitting besloten om geen kennis te nemen van de tekening die de gemachtigde van eiseressen heeft willen overleggen en die stukken niet tot de gedingstukken te rekenen, nu het overleggen daarvan op zo een laat moment strijd met de goede procesorde oplevert. Ook de daarmee op de zitting voor het eerst als nieuw standpunt naar voren gebrachte beroepsgrond dat sprake is van twee incomplete WOZ-objecten die niet los van elkaar verkoopbaar zijn, hetgeen tot een grotere functionele correctie zou moeten leiden, betrekt de rechtbank niet bij haar beoordeling, nu zij dit eveneens in strijd acht met de goede procesorde. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat eiseressen voorts geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het voor hen redelijkerwijs niet mogelijk was de ter zitting genoemde (vraag)stellingen eerder in beroep aan te voeren.
De WOZ-waarden
7. De rechtbank komt vervolgens toe aan de inhoud van de zaken. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2014.
8. Daarbij wijst de rechtbank er allereerst op dat de gronden van beroep in de zaken van eiseres 1 en eiseres 2 vrijwel gelijkluidend zijn, met dien verstande dat eiseres 1 enkel eigenaar is van [adres] (Kas) en eiseres 2 eigenaar en gebruiker is van [adres] (Tuincentrum) en gebruiker is van [adres] ( Kas). Ook verweerder heeft in beroep (grotendeels) een gelijkluidend standpunt ingenomen ten aanzien van de door eiseressen in beide beroepen aangevoerde gronden. Voor zover de rechtbank de beroepsgronden beoordeelt, heeft dat voor eiseres 2 daarom betekenis voor beide objecten, en bij eiseres 1 enkel voor zover zij eigenaar is van [adres] (Kas).
9. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden voor beide objecten, te weten € 1.048.000 voor [adres] (Kas) en
€ 1.259.000 voor [adres] (Tuincentrum), naar de getaxeerde waarden voor beide objecten van € 1.069.000 voor [adres] (Kas) en € 1.275.000 voor [adres] (Tuincentrum), zoals opgenomen in de taxatierapporten die op 24 oktober 2016 zijn opgesteld door taxateur Roijmans.
10. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseressen is aangevoerd.
10. Eiseressen bepleiten, zoals ter zitting nader toegespitst, primair voor beide objecten een waarde van nihil. Subsidiair staan eiseressen voor die objecten een waarde voor die niet hoger is dan de grondwaarde met aftrek van de sloopkosten. Meer subsidiair zijn eiseressen van mening dat verweerder de functionele correctie te laag heeft bepaald.
12. In artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
13. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat, ofschoon sprake is van één fysiek geëxploiteerd tuincentrum, in het kader van de Wet WOZ sprake is van twee afzonderlijke objecten, omdat het tuincentrum en de kas niet in eigendom zijn van dezelfde belastingplichtige. Evenmin is in geschil dat verweerder bij de bepaling van de waarden van deze twee objecten is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. Verder is tussen partijen niet in geschil is dat dat sprake is van incourante onroerende zaken (die in de commerciële sfeer worden gebezigd) en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarden van de objecten te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan. Ook verschillen partijen niet van mening dat de andere onderdelen van de taxatieopbouw, zoals die zijn vervat in de taxatierapporten van taxateur Roijmans, juist zijn bepaald.
14. De rechtbank is allereerst van oordeel dat eiseressen niet gevolgd kunnen worden in hun primaire en subsidiaire standpunt. De stellingen dat een functionele correctie van 100% zou moeten worden toegepast zodat de waarden op nihil moeten worden gesteld, danwel dat geen hogere waarden zouden kunnen worden toegekend aan de objecten dan de waarde van de grond, na aftrek van sloopkosten, zijn door eiseressen niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
15. Nu sprake is van incourante onroerende zaken die in de commerciële sfeer worden gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde, gelet op het hierboven geschetste wettelijk kader, dus niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde (de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt). De vraag die de rechtbank derhalve dient te beantwoorden, is of verweerder een zodanige factor voor functionele veroudering heeft toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak, rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
16. Eiseressen hebben in dat kader verwezen naar de jaarrekeningen over de jaren 2012, 2013 en 2014 waaruit over meerdere jaren een verlies blijkt. Daarnaast wordt gewezen op cijfers van de Rabobank en de HBD waaruit volgens eiseressen volgt dat deze slechte cijfers niet de ondernemer zelf betreffen maar dat het gaat om een voor alle tuincentra geldende trend. De correctie voor functionele veroudering die verweerder heeft toegepast, is volgens eiseressen niet juist onderbouwd. Ook wordt verwezen naar een rapport van Tuinbranche Nederland, dat de achteruitgang binnen de tuinbranche weergeeft. Tenslotte wordt gesteld dat het tuincentrum op de waardepeildatum in geschil overeenkomstig het ter plaatse geldende bestemmingplan “Graafsewijk-Aawijk”, geen dierbenodigdheden mocht verkopen, terwijl vergelijkbare tuincentra in vele andere gemeenten dat wel is toegestaan. Volgens eiseressen gaat hier een waardedruk van uit.
17. De rechtbank overweegt allereerst dat hetgeen eiseressen hebben aangevoerd met betrekking tot de branchegegevens en de omzet van het bedrijf, in de procedure over de kas (16/2310) niet kan slagen. Het gaat immers bij de bedrijfswaarde (vergelijk Hoge Raad 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421) om de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. De eigenaar van de kas, eiseres 1, verhuurt de kas aan eiseres 2, zodat de bedrijfswaarde voor de eigenaar niet bepaald wordt door de economische situatie in de tuinbranche, maar door de huurinkomsten. Het beroep van eiseres 1 met zaaknummer SHE 16/2310, voor zover gericht tegen de waarde van de kas, is dan ook ongegrond.
18. Ten aanzien van het tuincentrum overweegt de rechtbank dat door verweerder met de gehanteerde correctie voor functionele veroudering van 8,3% voldoende rekening is gehouden met de economische situatie in de tuinbranche. Verweerder heeft aan dit percentage een inzichtelijke en aannemelijke berekening ten grondslag gelegd, welke berekening is gebaseerd op de informatie van de ‘tuinbranche Nederland’ en de ‘Tuinmonitor Nederland’. Eiseres 2 heeft haar stelling dat een grotere correctie dan de gehanteerde 8,3% op zijn plaats zou zijn, niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt. Het gestelde verlies geeft, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, de rechtbank geen aanleiding eiseres 2 te volgen in haar conclusie. Uit de overgelegde stukken volgt namelijk ook dat sprake is van een stijgende omzet en van forse investeringen in 2012. Uit de overgelegde winst- en verliesrekeningen kan bovendien worden afgeleid dat de omzet (onder meer) werd gedrukt door investeringen en de daaruit voortvloeiende rentelasten. Bovendien geven de door eiseres gestelde forse verliescijfers over het jaar 2012 een vertekend beeld, reeds nu het tuincentrum in dat jaar werd verbouwd. Dat het verlies (enkel of met name) een gevolg is van de slechte situatie in de tuinbranche blijkt hier dan ook niet uit.
19. Ten slotte heeft eiseres 2 aangevoerd dat het op de waardepeildatum ter plaatse vigerende bestemmingsplan een waardedrukkend effect heeft op de WOZ-waarde van het object, hetgeen onvoldoende verdisconteerd is in de functionele veroudering. Op grond van dit – inmiddels oude – bestemmingsplan was het voor eiseres 2, als tuincentrum, immers niet toegestaan dierenbenodigdheden te verkopen, terwijl bij de meeste tuincentra de verkoop daarvan een groot gedeelte van de omzet genereert. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat de verkoop van dierenbenodigdheden in tuincentra op grond van het huidige bestemmingsplan inmiddels wel is toegestaan. Van een beperkend bestemmingsplan was geen sprake; er is thans juist sprake van een verruiming van de mogelijkheden voor het tuincentrum. Met eventuele waardedruk, zo heeft verweerder ter zitting verklaard, behoefde dan ook in de waardering geen rekening te worden gehouden.
20. De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat de verkoop van dierenbenodigdheden op grond van het op de waardepeildatum geldende bestemmingsplan niet was toegestaan. Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat waardedruk ten gevolge van deze beperking aanwezig was. Eiseres heeft onweersproken gesteld dat de verkoop van dierenbenodigdheden tot (aanzienlijk) hogere opbrengsten leidt. Zo heeft eiseres 2 ter zitting verklaard dat inmiddels wel dierenbenodigdheden worden verkocht, hetgeen tot een stijging van de omzet met ongeveer € 200.000, zijnde 30%, heeft geleid. De rechtbank is van oordeel dat deze beperking in het bestemmingsplan wel degelijk van invloed is op de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bedrijfswaarde. Immers, de aanwendingsmogelijkheden en de te verwachten cashflows hebben invloed op het nut en daarmee ook de waarde van het object in economische zin voor de eigenaar. Verweerder heeft dit niet onderkend, zodat ten onrechte niet functioneel gecorrigeerd is voor de beperkte mogelijkheden die het bestemmingsplan op de waardepeildatum bood.
21. De rechtbank concludeert dat verweerder daarmee ten aanzien van het tuincentrum niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De beroepen met zaaknummers SHE 16/2311 en SHE 16/2954 zijn dan ook gegrond en de uitspraken op het bezwaar worden vernietigd. Vervolgens beoordeelt de rechtbank of eiseres 2 de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.
22. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres er evenmin in geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken. Eiseres 2 heeft geen taxatierapport overgelegd en ook anderszins de voorgestane waarde niet onderbouwd en aannemelijk gemaakt.
23. Omdat zowel eiseres als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van het tuincentrum in goede justitie vast op € 1.160.000.
24. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. In de uitspraak op het bezwaar zijn de in bezwaar gemaakte proceskosten reeds door verweerder vergoed. De door eiseressen aangevoerde grief met betrekking tot de onjuistheid van deze in bezwaar toegekende proceskostenvergoeding is door de gemachtigde van eiseressen ter zitting ingetrokken. De rechtbank zal zich over de proceskosten in bezwaar dan ook niet uitlaten. De in beroep gemaakte proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep van eiseressen ten aanzien van de [adres] (Kas) met zaaknummer 16/2310 ongegrond;
- verklaart het beroep van eiseres 2 ten aanzien van de [adres] (Tuincentrum) met zaaknummers 16/2311 en 16/2954 gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover daarbij de waarde van de [adres] (Tuincentrum) (zaaknummers 16/2311 en 16/2954) is vastgesteld op € 1.259.000;
- stelt de waarde van de [adres] (Tuincentrum) per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vast op € 1.160.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 990.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.W.A. Verrijt, voorzitter, en mr. L. Soeteman en
mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 december 2017.
griffier de voorzitter is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.