Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/1504
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 februari 2017 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: H.T. Aleven, taxateur).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 november 2015, gericht aan eiseres in haar hoedanigheid als gebruiker, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 507.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 maart 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Deze heeft ter zitting medegedeeld dat de jurist van verweerder wegens omstandigheden niet aanwezig kan zijn bij de zitting, maar dat deze hem telefonisch heeft gemachtigd om namens verweerder ter zitting het woord te voeren.
Overwegingen
Feiten
Het object, dat onderdeel uitmaakt van een schoolgebouw, is eigendom van de gemeente Boxmeer. Eiseres is gebruiker van het object, waarin zij een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang (genaamd [naam] ) exploiteert. Het object is gebouwd omstreeks 2005. Het object heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal circa 525 m², bestaande uit een begane grond van 335 m² en een eerste verdieping van 190 m². Verder beschikt het over een verharding van 100 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2014.
2. Eiseres bepleit primair een waarde in het economische verkeer van € 331.000 en subsidiair een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 323.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het in bezwaar overgelegde taxatierapport van taxateur
J.B. Verschuren, opgesteld op 22 januari 2016.
J.B. Verschuren, opgesteld op 22 januari 2016.
3. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 507.000) naar de getaxeerde gecorrigeerde vervangingswaarde (€ 654.000), zoals vermeld in het bij de bestreden uitspraak behorende taxatieblad, dat op 22 maart 2016 is opgesteld door taxateur H.T. Aleven. In het door verweerder overgelegde taxatieblad is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object bepaald aan de hand van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs’ per waardepeildatum 1 januari 2014.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
5. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het object incourant is. Daartoe acht de rechtbank redengevend dat het object onderdeel uitmaakt van een schoolgebouw en de bestemming onderwijs heeft en geen verkoopcijfers van vergelijkbare objecten voorhanden zijn. Verweerder heeft van het object derhalve terecht (enkel) de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) bepaald. Eiseres heeft gesteld dat het object courant is en dat daarom met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde in het economisch verkeer (WEV) moet worden bepaald. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze stelling niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing verwezen naar huurcijfers van kantoorlocaties. Verweerder heeft hier terecht tegenin gebracht dat deze objecten niet vergelijkbaar zijn met het onderhavige object, omdat het laatstgenoemde niet ontworpen is voor gebruik als kantoor, maar voor gebruik als schoolgebouw.
6. De rechtbank stelt, gelet op de stukken en de daarop ter zitting gegeven toelichting, vast dat de door verweerder in zijn GVW-berekening gebruikte objectkenmerken (archetype, bouwjaar en oppervlakten) en de afschrijving wegens technische veroudering niet in geschil zijn.
7. Eiseres stelt dat bij de bepaling van de GVW van het object wegens economische veroudering een functionele afschrijving van 45% moet plaatsvinden, omdat in de kinderdagverblijf-branche sprake is van een lage bezettingsgraad, volgens eiseres gemiddeld 55%. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat op het door hem overgelegde taxatieblad abusievelijk een ‘totale functionele afschrijving’ van 34,2%, alsmede een verkeerde eigenaar en gebruiker staan vermeld. In de GVW-berekening is voormelde functionele afschrijving, zoals de rechtbank ook heeft geconstateerd, echter niet meegenomen.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat voor een functionele afschrijving wegens economische veroudering in verband met de bezettingsgraad geen aanleiding bestaat. Het object maakt onderdeel uit van een schoolgebouw en volgens verweerder zijn voor schoolgebouwen geen objectieve gegevens beschikbaar over wat een gemiddelde of normale bezettingsgraad is, omdat dit bij schoolgebouwen in het kader van de GVW niet relevant is. Als voorbeeld noemde verweerder ter zitting het gegeven dat tot een schoolgebouw ook ruimtes behoren die niet voortdurend volledig bezet zijn, zoals een natuur- of scheikundelokaal. Het gegeven dat deze ruimtes niet voortdurend volledig bezet zijn, maakt echter niet dat reeds daarom sprake is van economische veroudering, omdat deze ruimten desondanks een functie hebben. Ook overigens ziet verweerder geen aanleiding voor een functionele afschrijving wegens economische veroudering.
8. De rechtbank stelt voorop dat bij de functionele afschrijving in het kader van de GVW moet worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft. In dit geval is dat de gemeente en betreft het een (gedeelte van een) schoolgebouw. Dat eiseres het object feitelijk in gebruik heeft als kinderdagverblijf/buitenschoolse opvang, doet daaraan niet af. Verweerder heeft derhalve in het kader van de functionele afschrijving terecht tot uitgangspunt genomen dat het object een (gedeelte van een) schoolgebouw betreft. Reeds daarom is de bezettingsgraad in de kinderdagverblijf-branche in dit kader niet relevant. De rechtbank constateert verder dat eiseres verweerders stelling dat voor schoolgebouwen geen objectieve gegevens beschikbaar zijn over wat een gemiddelde of normale bezettingsgraad is, omdat dit voor dergelijke gebouwen niet relevant is, niet heeft betwist. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding verweerders stelling voor onjuist te houden. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken van redenen om in het onderhavige geval wegens economische veroudering functioneel af te schrijven.
9. Eiseres is van mening dat verweerder de getaxeerde GVW ten onrechte inclusief BTW heeft bepaald. De rechtbank overweegt dat uit de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs’ per waardepeildatum 1 januari 2014 (pagina 6) volgt dat gebouwen bestemd voor het geven van (basis)onderwijs op grond van artikel 11 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968 gewaardeerd dienen te worden inclusief BTW. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de GVW van het object terecht inclusief BTW heeft berekend. De rechtbank merkt voorts op dat de getaxeerde GVW in het onderhavige geval ook zonder BTW hoger is dan de door verweerder voor het object vastgestelde waarde. Zelfs als zou moeten worden geconcludeerd dat de GVW in dit geval exclusief BTW had moeten worden bepaald, leidt dat dus niet tot de conclusie dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is.
10. Uit voorgaande overwegingen volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voor het object vastgestelde waarde niet te hoog is.
11. Eiseres heeft de door haar bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt. Zoals hiervoor is overwogen, is de primair bepleite WEV niet aan de orde, omdat in dit geval geen sprake is van een courant object. De subsidiair bepleite GVW is niet aannemelijk, omdat daarbij, gelet op rechtsoverweging 8, ten onrechte is uitgegaan van een functionele afschrijving van 45%, terwijl eiseres de noodzaak voor een dergelijke afschrijving niet heeft onderbouwd.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. L. Soeteman en
mr. N.W.A. Verrijt, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.