Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 16/454
uitspraak van de meervoudige kamer van 28 februari 2017 in de zaak tussen
[eiseres] B.V.te [vestigingsplaats] als rechtsopvolgster van [eiseres 1] B.V. te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: A.C.M. Felix-Vlemmings).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 september 2015, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te Veghel (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 5.101.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 januari 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door N. Dreierink, taxateur, die is verschenen in plaats van de gemachtigde van eiseres. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door S.A. van Eck, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, vanaf 21 december 2015 de verkrijgende rechtspersoon van [eiseres 1] BV, is als rechtsopvolgster eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een opslag-/distributieruimte, met bouwjaar 2008, gelegen op het industrieterrein Doornhoek te Veghel.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € 4.702.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het door N. Dreierink op 16 november 2016 opgestelde taxatierapport. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 5.101.000) naar de getaxeerde waarde (€ 5.336.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 juni 2016 is opgesteld door de taxateurs S. van Eck en O. Harmsen.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van het object met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken zijn niet in geschil. Ter zitting is voorts gebleken dat de door verweerder gebruikte huurwaarde niet meer in geschil is. De rechtbank stelt verder vast dat eiseres de geschiktheid van de door verweerder gebruikte verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] (verkocht op 31 juli 2012) ter onderbouwing van de door hen voorgestane kapitalisatiefactoren niet heeft weersproken. Dat betekent dat partijen niet van mening verschillen over de vergelijkbaarheid van de betreffende objecten. Partijen verschillen wel van mening over de (hoogte van de) kapitalisatiefactor.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting de door hem gebruikte kapitalisatiefactor van 10,9 aannemelijk heeft gemaakt. Zij overweegt daartoe dat verweerder bij de onderbouwende objecten [adres 2] en [adres 3] (met transactiedatum 31 juli 2012) aan de luifels en (in geval van [adres 3] ) het extra terrein terecht geen huurwaarde heeft toegekend. Deze onderdelen hebben wel een waarde, maar verweerder heeft de betreffende verkoopcijfers met die waarde verminderd en dit ook consequent zo toegepast. De rechtbank onderschrijft voorts het uitgangspunt van verweerder dat een kantoorruimte op een verdieping over het algemeen en ook in het specifieke geval van [adres 2] minder huurwaarde heeft dan een kantoorruimte op de begane grond, als sprake is van een minder goede bereikbaarheid van de bovenverdieping. Eiseres heeft dit weliswaar betwist en in dat kader gesteld dat de aanwezigheid van een trap of lift over het algemeen niet zoveel verschil maakt voor de waarde en dat het aanbrengen van een lift slechts ongeveer € 10.000 kost, maar deze stellingen in het geheel niet onderbouwd, terwijl verweerder de juistheid van het door eiseres gestelde ter zitting heeft betwist. De door eiseres overgelegde stamkaarten bevatten een dergelijke onderbouwing zonder nadere toelichting, die ontbreekt, evenmin. Daar komt nog bij dat eiseres zelf ter zitting heeft verklaard dat bij vergelijkingsobject [adres 2] sprake is van een kleine lift die slechts geschikt is voor twee personen, en dat bovendien de kantoorruimte enkel via de trap te bereiken is. Daarmee heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank bevestigd dat er sprake is van een minder goede bereikbaarheid van de kantoorruimte op de bovenverdieping. Het door eiseres in dit verband gestelde is dus onvoldoende om te oordelen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de huurwaarde van de bovenverdieping bij vergelijkingsobject [adres 2] . Verweerder is daarom voor de berekening van de kapitalisatiefactor van dit vergelijkingsobject uitgegaan van juiste uitgangspunten. De rechtbank neemt bij haar oordeel verder in aanmerking dat de objecten [adres 2] en [adres 3] kapitalisatiefactoren van 11,4 respectievelijk 11,3 hebben, terwijl verweerder voor de onderhavige onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 10,9 heeft gebruikt en de door verweerder beschikte waarde ruim € 200.000 lager is dan de door verweerder getaxeerde waarde.
5. Ook met hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, is niet aannemelijk dat verweerder de kapitalisatiefactor te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt, op basis van het door eiseres overgelegde taxatierapport, vast dat eiseres bij het vergelijkingsobject [adres 2] geen rekening houdt met de slechtere bereikbaarheid van de kantoorruimte op de eerste verdieping en aldus in dit geval het verschil tussen de huurwaarde van een kantoor op de begane grond en de huurwaarde van een kantoor op een verdieping miskent. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, is dat een onjuist uitgangspunt en uit het door eiseres gestelde volgt niet dat daarover in dit geval anders gedacht moet worden. De vergelijking met object [adres 4] kan eiseres niet baten, nu dit object ten tijde van belang niet is verkocht. Het object [adres 3] (met als tweede transactiedatum 1 november 2016) is te ver van de waardepeildatum verkocht en kan daarom evenmin dienen als vergelijkingsobject. Aan de door eiseres overgelegde bottom-up-berekening met een kapitalisatiefactor van 9,45 komt ten slotte slechts beperkte betekenis toe, reeds omdat niet in geschil is dat voldoende marktgegevens voorhanden zijn en uit die gegevens een hogere kapitalisatiefactor volgt. Zo volgt uit de eigen opgave van eiseres uit de objecten [adres 2] en [adres 3] (transactiedatum 31 juli 2012) al een kapitalisatiefactor van respectievelijk 9,83 en 9,85, derhalve een gemiddelde kapitalisatiefactor van 9,84.
6. De rechtbank concludeert op grond van het vorenstaande dat de door verweerder voor [adres 1] te Veghel per 1 januari 2014, voor kalenderjaar 2015 vastgestelde waarde van € 5.101.000 en de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. L. Soeteman en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.