Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/358, 17/584, 17/586, 17/587 en 17/588
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 januari 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: A.M. Snelders).
Procesverloop
Bij beschikkingen van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van (onder meer) de hierna volgende, te Boxmeer gelegen, onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld:
[adres 1] op € 154.000 (SHE 17/358);
[adres 2] op € 436.000 (SHE 17/584);
[adres 3] op € 481.000 (SHE 17/586);
[adres 4] op € 243.000 (SHE 17/587);
[adres 5] op € 264.000 (SHE 17/588).
In dit geschrift zijn tevens (onder meer) de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N.L. van Domselaar (taxateur).
Overwegingen
Ter zitting heeft eiser het beroep, voor zover gericht tegen de WOZ-waarde van [adres 3] , ingetrokken en ten aanzien van de overige, in het procesverloop vermelde, onroerende zaken gehandhaafd. Verder heeft eiser de stelling dat bij het object [adres 4] geen rekening is gehouden met functionele veroudering laten vallen, en desgevraagd bevestigd dat geen vergoeding van kadastrale uittreksels wordt verzocht.
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaken, alle gelegen te Boxmeer.
[adres 1] betreft een kantoorpand, dat is gebouwd in 1960. Het object bestaat uit een kantoorruimte met een oppervlakte van 116 m², een opslag met een oppervlakte van 7 m² en een luifel met een oppervlakte van 9 m².
[adres 2] en [adres 5] zijn kantoorpanden, gebouwd in 1982. [adres 2] bestaat uit twee verdiepingen en heeft een vloeroppervlakte van in totaal 470 m². [adres 5] bestaat uit twee verdiepingen en heeft een vloeroppervlakte van in totaal 286 m².
[adres 4] heeft op de begane grond een kantoor/praktijkruimte met een vloeroppervlakte 120 m² en op de eerste etage een kantoorruimte met een vloeroppervlakte van 120 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil zijn de waarden van [adres 1] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] per waardepeildatum 1 januari 2015.
2. Eiser bepleit een waarde van € 116.000 voor [adres 1] , € 340.000 voor [adres 2] , € 205.000 voor [adres 5] en € 187.000 voor [adres 4] . Ter onderbouwing van de voor [adres 1] bepleite waarde verwijst eiser naar de taxatiekaart, die op 27 januari 2017 is opgesteld door taxateur B. van der Wielen.
3. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarden: € 154.000 voor [adres 1] , € 436.000 voor [adres 2] , € 264.000 voor [adres 5] en € 243.000 voor [adres 4] naar de getaxeerde waarden: € 154.125 voor [adres 1] , € 437.096 voor [adres 2] , € 264.264 voor [adres 5] en € 243.936 voor [adres 4] , zoals opgenomen in een waardematrix, die op 15 november 2017 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. Eiser voert aan dat de bestreden uitspraak berust op een aantal onjuistheden en onzorgvuldigheden en onvoldoende is gemotiveerd. Die uitspraak kan volgens eiser daarom niet in stand blijven. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden, onjuistheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
6. Partijen hebben voor de waardering van de onroerende zaken de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor, die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de geobjectiveerde huurwaarde, die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van de onroerende zaken.
Huurwaarden
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voor de waardering van [adres 1] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] gehanteerde huurwaarden (€ 15.727, € 49.670, € 27.720 en € 30.030) verwezen naar de huurcijfers van [adres 6] en [adres 7] (€ 11.390 en € 34.198), beide gelegen in Boxmeer. Ter zitting heeft eiser de door verweerder gebruikte huurwaarden betwist. De rechtbank overweegt dat verweerder met de door hem in de waardematrix opgevoerde marktgegevens (de huurcijfers van [adres 6] en [adres 7] ) de huurwaarden onvoldoende heeft onderbouwd, omdat in die waardematrix, maar ook anderszins, niet inzichtelijk is gemaakt hoe de huurwaarden zich verhouden tot die marktgegevens. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding verweerder in de door hem voorgestane huurwaarden te volgen.
8. Eiser heeft de in de door hem overgelegde taxatiekaart gebruikte huurwaarde (€ 12.818) voor [adres 1] niet met marktgegevens onderbouwd en voor [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] geen specifieke huurwaarden bepleit. Verweerder heeft de door eiser voor [adres 1] gebruikte huurwaarde betwist. Nu een onderbouwing van die huurwaarde ontbreekt en voor de overige objecten geen huurwaarde is bepleit, concludeert de rechtbank dat evenmin aanleiding bestaat eiser te volgen.
Kapitalisatiefactoren
9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voor [adres 1] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] voor de waardering gebruikte kapitalisatiefactoren (9,8 respectievelijk 8,8) verwezen naar de verkoopcijfers van [adres 8] en [adres 9] in Cuijk (€ 321.661 en € 395.832) en de door verweerder voor laatstgenoemde objecten berekende kapitalisatie-factoren (9,8 en 9,7). Daarnaast heeft verweerder verwezen naar de door hem overgelegde bottom-up-berekeningen. Eiser heeft de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren betwist.
10. De rechtbank overweegt dat de bottom-up methode pas aan de orde komt in het geval dat voldoende marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Verkoopcijfers vormen naar vaste rechtspraak (bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. De rechtbank zal daarom eerst bezien of de door verweerder aangevoerde verkoopcijfers de door hem voorgestane kapitalisatiefactoren onderbouwen.
11. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gebruikte verkochte objecten niet in Boxmeer, maar in Cuijk zijn gelegen. Verweerder heeft ter zitting weliswaar gesteld dat deze objecten, ondanks het verschil in ligging, vergelijkbaar zijn met de objecten in geding, maar de rechtbank met dit betoog niet overtuigd. De rechtbank acht deze verkopen, vanwege het verschil in ligging, niet geschikt ter onderbouwing van de waarden van [adres 1] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] .
12. Verweerder heeft de door hem gebruikte kapitalisatiefactoren daarnaast bepaald door middel van een bottom-up berekening, zoals omschreven in de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24 Kapitalisatiefactor (waardepeildatum 1 januari 2015). De rechtbank overweegt dat bij een bottom-up berekening gebruik wordt gemaakt van bandbreedtes, waarbij een wijziging in die bandbreedtes bij sommige onderdelen tot kleine verschuivingen, maar bij bepaalde andere onderdelen weer juist tot grote verschuivingen kan leiden voor de bepaling van de hoogte van de kapitalisatiefactor. De bottom-up methode is daarmee naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde factoren moeten worden geschat.
13. De rechtbank overweegt dat verweerder het door hem in de overgelegde bottom-up-berekeningen gebruikte leegstandsrisico van 8,3%, dat door eiser wordt betwist, niet heeft onderbouwd. Blijkens het verweerschrift bestaat volgens verweerder geen aanleiding om uit te gaan van een hoog leegstandsrisico voor objecten met een gewilde ligging in het centrum van Boxmeer, met meer dan voldoende parkeergelegenheid in de nabije omgeving. Naar het oordeel van de rechtbank zegt dit niets over de duur van de leegstand van vergelijkbare bedrijfspanden. Zonder een analyse van de duur van de leegstand van kantoorpanden in de gemeente Boxmeer, afgezet tegen het aantal afgesloten huurcontracten, valt geen conclusie te trekken over het leegstandrisico en berust het door verweerder gehanteerde percentage slechts op een aanname. Ter zitting heeft verweerder weliswaar betoogd dat hij onderzoek heeft gedaan naar de leegstand in zijn gemeente, maar de rechtbank constateert dat verweerder dit onderzoek en/of de daaruit verkregen gegevens niet in de onderhavige procedure heeft overgelegd. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het leegstandsrisico 8,3% is. Nu dit onderdeel van de bottom-up-berekeningen van verweerder niet aannemelijk is, concludeert de rechtbank dat deze berekeningen de door verweerder gebruikte kapitalisatiefactoren niet onderbouwen.
14. Eiser bepleit voor [adres 1] een kapitalisatiefactor van 9,1. Ter onderbouwing verwijst eiser naar de door hem overgelegde taxatiekaart, die een bottom-up-berekening bevat. Voor de objecten aan de [straat] bepleit eiser geen specifieke kapitalisatiefactor. Verweerder betwist de door eiser bepleite kapitalisatiefactor. Eiser gaat in de overgelegde bottom-up-berekening uit van een leegstandsrisico van 12%. De rechtbank stelt vast dat ook eiser het door hem gebruikte leegstandsrisico niet heeft onderbouwd. Eiser heeft in het beroepschrift weliswaar gesteld dat de kantorenmarkt nog in mineur is en dat sprake is van verborgen leegstand, maar ter onderbouwing van het door hem gekozen percentage geen concrete gegevens overgelegd. Het leegstandsrisico is, gelet daarop, niet aannemelijk. Dat betekent dat de bottom-up-berekening van eiser de door hem bepleite kapitalisatiefactor niet kan onderbouwen.
15. Uit voorgaande overwegingen volgt dat beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak en ziet aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b., van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarden van de objecten in geding, per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, in goede justitie als volgt vast:
- [adres 1] : € 145.000;
- [adres 2] : € 400.000;
- [adres 4] : € 215.000;
- [adres 5] : € 240.000.
16. De rechtbank bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten, bestaande uit kosten in verband met rechtsbijstand en taxatiekosten, zoals hierna vermeld.
De vergoeding voor de door een derde beroepsmatig aan eiser verleende rechtsbijstand in bezwaar en beroep stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vast op € 1.482 (1 punt voor het (aanvullend) bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, waarde per punt € 246, wegingsfactor 1 en 1 punt voor het (aanvullend) beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 495, wegingsfactor 1).
De vergoeding voor de taxatiekosten die eiser heeft gemaakt, bedraagt, conform het verzoek van eiser, € 157,30 (€ 65 per uur x 2, vermeerderd met 21% BTW). Het tarief per uur stemt overeen met de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, 26039), verweerder heeft zich niet verzet tegen het aantal uren en de rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding over dat aantal anders te oordelen.
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.639,30.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres 1] te Boxmeer, per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 145.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- stelt de waarde van [adres 2] te Boxmeer, per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 400.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- stelt de waarde van [adres 4] te Boxmeer, per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 215.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- stelt de waarde van [adres 5] te Boxmeer, per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 240.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- draagt verweerder op het griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.639,30.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van A.P.C. Lensvelt LLB, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.