Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3173
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, verweerder
(gemachtigde: P.P.M. van Haren).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object, plaatselijk bekend als [naam object] te [woonplaats] (het object ), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 72.000 . In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar zoon die als gemachtigde optreedt, bijgestaan door [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door W.H.J.M. Mertens (taxateur).
Overwegingen
Feiten
[naam] , de zoon van eiseres, is eigenaar van de agrarische bedrijfswoning aan de [adres] te [woonplaats] . Hij is ook eigenaar van het in 1935 gebouwde object in geschil, een tot woning verbouwde schuur, plaatselijk bekend als [naam object] te [woonplaats] . De agrarische bedrijfswoning en het object zijn op hetzelfde perceel gelegen. Aan het begin van het kalenderjaar 2017 was eiseres beperkt gerechtigde (zakelijk recht van gebruik en bewoning) van dit object. Het object bestaat uit een hoofdbouw met een inhoud van 323 m³ en beslaat een oppervlakte van 75 m².
Volgens het zowel op de waardepeildatum (1 januari 2016) als aan het begin van het kalenderjaar in geding (1 januari 2017) ter plaatse geldende bestemmingsplan is op het perceel één woning toegestaan.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het object, waarvan eiseres bij het begin van het kalenderjaar beperkt zakelijk gerechtigde was, in het kader van de Wet WOZ als afzonderlijk object moet worden gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen over de objectafbakening blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
2. In geschil is de waarde van dat object op de waardepeildatum 1 januari 2016.
Eiseres bepleit een waarde van € 141.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 72.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematrix die op 29 januari 2018 is opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens. De juistheid van de in voormelde waardematrix opgenomen objectkenmerken (inhoud en oppervlakte) wordt door eiseres niet betwist. De rechtbank gaat daar dan ook van uit bij de beoordeling van het beroep.
3. De rechtbank constateert dat eiseres een hogere dan de door verweerder vastgestelde waarde bepleit. Nu eiseres van het object de genothebbende krachtens beperkt recht en de gebruiker is en de beschikking van 28 februari 2017, waarbij de WOZ-waarde van het object bekend is gemaakt, aan haar is gericht, heeft zij daarbij procesbelang (zie ECLI:NL:HR:2017:2656).
4. Aangezien eiser een hogere waarde heeft bepleit dan is vastgesteld, rust op verweerder de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te laag is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van door eiseres is aangevoerd.
5. Eiseres betoogt dat het object ten onrechte is aangemerkt als een mantelzorgwoning en stelt zich op het standpunt dat het object, net als voorgaande kalenderjaren, als een zelfstandige twee-onder-één-kapwoning moet worden aangemerkt en gewaardeerd. Volgens eiseres blijkt uit de op 29 oktober 1987 verleende omgevingsvergunning dat er destijds een vergunning is afgegeven voor de bouw van een zelfstandige tweede woning op het betreffende perceel. De zoon van eiseres heeft het object in 1990 gekocht als een volwaardige zelfstandige woning. Tegen het gebruik als zodanig heeft de gemeente tientallen jaren niet opgetreden. Eiseres is dan ook van mening dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan moet worden gewijzigd in die zin dat op het betreffende perceel een tweede zelfstandige twee-onder-één-kapwoning wordt toegestaan.
6. Verweerder heeft het object voor het onderhavige kalenderjaar, anders dan in het verleden, niet gewaardeerd als een zelfstandige twee-onder-één-kapwoning, maar als een mantelzorgwoning. Verweerder heeft dit gedaan, omdat het ter plaatse geldende bestemmingsplan op het perceel van [naam object] en [adres] te [woonplaats] slechts één woning toelaat. Op het perceel is al de woning van de zoon van eiseres aan de [adres] gevestigd. De in 1987 verleende omgevingsvergunning strekte tot het plaatsen van een woongelegenheid in het agrarische bedrijfsdeel van de woning van de zoon en niet tot het bouwen van (nog) een zelfstandige woning op dat perceel. Bewoning van het object aan de [naam object] is toegestaan totdat de mantelzorg eindigt . Daarna dient het object te worden aangepast opdat bewoning ervan niet meer mogelijk is. Omdat het object niet als zelfstandige woning op de markt kan worden aangeboden, dient met deze beperking bij de waardebepaling rekening te worden gehouden.
7. De rechtbank overweegt als volgt.
8. De rechtbank wijst partijen erop dat in de onderhavige zaak enkel het geschil ten aanzien van de WOZ-waarde van het object voorligt. In deze belastingzaak gaat het dus niet om het recht het object te bewonen. Dat betekent dat aan de onderhavige uitspraak geen rechten kunnen worden ontleend met betrekking tot de bewoning van het object. De rechtbank benadrukt dat daarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan bepalend is. Het bestemmingsplan alsmede de bestemming ter plaatse zijn geen onderwerp van de onderhavige procedure. De rechtbank is in deze procedure dus uitsluitend bevoegd een oordeel te vellen over de uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2017, waarbij verweerder de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag OZB heeft gehandhaafd.
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de WOZ-waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van het object gewezen op de door hem overgelegde waardematrix. Daarin zijn verkoopcijfers van rond de waardepeildatum verkochte zelfstandige twee-onder-één-kap-woningen opgenomen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij met deze verkoopcijfers laat zien dat het object, als mantelzorg-woning, zeker niet te hoog gewaardeerd is. Hoewel in de waardematrix zelf niet inzichtelijk is gemaakt hoe verweerder vanuit de verkoopcijfers is gekomen tot de voor het object vastgestelde waarde, die een stuk lager ligt dan die verkoopcijfers, ziet de rechtbank geen aanleiding te concluderen dat de vastgestelde waarde te laag is, in verband met wat zij hierna overweegt.
11. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting staat vast dat zowel op de waardeildatum als aan het begin van het kalenderjaar in geding volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan geen tweede woning was toegestaan op het perceel, waarop het object zich bevindt en ook geen uitzicht op legalisatie van een tweede woning bestond. Potentiële kopers dienden er dus rekening mee te houden dat het object niet bewoond mag worden. Dat in 1987 een vergunning voor het object is afgegeven, maakt dat niet anders. De betreffende vergunning is destijds afgegeven voor het plaatsen van een woongelegenheid op het agrarische bedrijfsdeel van de woning van de zoon ( [adres] ). Bewoning is toegestaan totdat de mantelzorg eindigt. Dat de vergunning tot het bouwen van een zelfstandige woning op het perceel strekt, is niet gebleken. Voorts blijkt uit het kadaster dat sprake is van een recht van gebruik en bewoning van het object door eiseres. Het zakelijke recht van gebruik en bewoning is een species van vruchtgebruik en als zodanig persoonsgebonden. Dat in het verleden door de gemeente Oirschot niet handhavend tegen de bewoning van het object is opgetreden, houdt verband met voormelde vergunde situatie, alsmede het recht van gebruik en bewoning van eiseres. Potentiële kopers kunnen daaraan echter geen rechten ontlenen en dienen dus wel rekening te houden met handhavend optreden, als zij het object zouden gaan bewonen. Bovendien dient ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bij de waardering geen rekening te worden gehouden met een gevestigd recht van vruchtgebruik.
11. De rechtbank concludeert dat de ter plaatse geldende bestemming, die erop neerkomt dat het object door een koper niet mag worden bewoond, tot gevolg heeft dat het object niet als (zelfstandige) woning gewaardeerd kan worden. Reeds daarom kan de beroepsgrond van eiseres, dat het object de waarde van een zelfstandige (twee-onder-één-kap-)woning heeft, geen doel treffen. Eiseres heeft ook anderszins niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object hoger is dan door verweerder is vastgesteld.
13. Gelet op de door verweerder in de door hem overgelegde waardematrix opgenomen verkoopcijfers kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde te laag is. Zo heeft bijvoorbeeld het vergelijkingsobject [naam vergelijkingsobject] , dat dicht in de buurt van het object is gelegen, een veel kleiner perceel. Het betreffen weliswaar verkoopcijfers van twee-onder-één-kap-woningen, maar verweerder tracht hiermee, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, niet te onderbouwen dat het object de waarde van een twee-onder-één-kap-woning heeft, maar juist dat zulks niet het geval is, door de verschillen in waarden per m³ en m² tussen het object en de vergelijkingsobjecten te laten zien. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de op hem rustende bewijslast geslaagd is. Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de voor het object vastgestelde waarde van € 72.000 niet te laag is.
14. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat het gegeven dat verweerder in voorgaande kalenderjaren het object wel als een zelfstandige woning heeft gewaardeerd, het voorgaande niet anders maakt. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld, met voorbijgaan aan de WOZ-waarden van de jaren daarvoor. Wel kan, gelet op het feit dat de bestemming ter plaatse ook in de voorgaande kalenderjaren geen tweede woning toeliet, waardoor ook in die kalenderjaren potentiële kopers met dat gegeven rekening dienden te houden, geconcludeerd worden dat het object in die jaren door verweerder te hoog is gewaardeerd. Een bestuursorgaan is niet verplicht om in het verleden gemaakte fouten te (blijven) herhalen. De rechtbank geeft aan verweerder mee dat het hem vrij staat de waarden over de voorgaande kalenderjaren, die inmiddels in rechte vaststaan en waarvan verweerder ter zitting heeft erkend dat hij die waarden voor de voorgaande kalenderjaren te hoog heeft vastgesteld, ambtshalve te herzien. Dat is echter een bevoegdheid van verweerder, waarin de rechtbank niet treedt. Ter voorlichting wijst de rechtbank eiseres erop dat verweerder tot een dergelijke ambtshalve vermindering van onherroepelijk vaststaande waarden niet wettelijk verplicht is. Het staat eiseres wel vrij daartoe een verzoek te doen. Een besluit tot ambtshalve vermindering of een besluit waarin wordt geweigerd om over te gaan tot ambtshalve vermindering wordt niet bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgesteld en is op grond van artikel 26 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen, welk artikel op geschillen inzake de WOZ-waarde van overeenkomstige toepassing is, niet voor beroep bij de bestuursrechter vatbaar.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Zanlier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.