Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/3404
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 augustus 2018 in de zaak tussen
[Stichting] , kantoorhoudend te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxtel, verweerder
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 211.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 17 november 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen laatstgenoemde uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door W.J. Nieuwenhuis, taxateur.
Overwegingen
FeitenEiseres, een stichting die zich bezighoudt met kinderopvang, is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een crèche/peuterspeelzaal. De onroerende zaak omvat twee ruimtes uit 1974 (386 m² en 216 m²), twee ruimtes uit 1976 (60 m² en 13 m² ) en noodlokalen (98 m²) uit 1981. Tot de onroerende zaak behoort het perceel, kadastraal geregistreerd onder [nummer] , waarvan in de waardebepaling 968 m² als grond bij niet woning is betrokken en 1675 m² als extra grond.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 185.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 211.000) naar de gelijkluidende, getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 14 mei 2018 is opgesteld door W.J. Nieuwenhuis.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. De rechtbank stelt vast dat de objectkenmerken van de onroerende zaak, zoals weergegeven in het taxatierapport van verweerder, niet zijn weersproken door eiseres. De rechtbank gaat bij haar beoordeling uit van de juistheid van die objectgegevens.
4. Niet in geschil is dat sprake is van een incourante onroerende zaak en dat de waarde daarvan moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geeft dit standpunt blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
5. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling Instructie Waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
6. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of verweerder bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden met de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische veroudering. De overige waardebepalende elementen voor de waardeopbouw van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak zijn niet in geschil.
7. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzers Onderwijs en Algemeen per waardepeildatum 1 januari 2016 als uitgangspunt genomen. Eiseres heeft niet betwist dat deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen bruikbaar zijn als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De rechtbank sluit zich bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen aan.
8. Verweerder heeft bij de bepaling van de factor wegens technische veroudering de op de waardepeildatum resterende levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de onder de feiten genoemde ruimten en noodlokalen gesteld op respectievelijk 10, 5 en 5 jaar voor de ruimtes uit 1974 en 1976 en op respectievelijk 10, 0 en 0 jaar voor de noodlokalen. Daarbij is rekening gehouden met het ontbreken van concrete sloop- of renovatieplannen en met de bij [naam] , contractbeheerder afdeling inkoop en logistiek bij eiseres, ingewonnen informatie. Deze informatie houdt in dat de onroerende zaak meerdere malen is verbouwd (in 2005 voor € 36.364 en in 2007 voor € 19.594) en er meerdere malen recent groot onderhoud is uitgevoerd (in 2008 voor € 62.336 en in 2014 voor € 34.275). Ook is in 2011 de cv-installatie vernieuwd (voor € 4.400). Dat betekent dat voorafgaand aan de waardepeildatum 1 januari 2016 in totaal voor € 152.569 is geïnvesteerd in de onroerende zaak, waardoor deze geheel ‘up to date’ is.
9. Eiseres heeft daar enkel in algemene termen tegenover gesteld dat verweerder door een restlevensduur te hanteren de waarde van een ouder pand ten onrechte rekenkundig heeft verhoogd en dat een aantal onderdelen de technische levensduur heeft bereikt. Volgens eiseres is de technische afschrijving die verweerder heeft gehanteerd onjuist, waardoor de waarde niet in stand kan blijven.
10. De rechtbank overweegt allereerst dat het begrip ‘technische afschrijving’, dat door zowel eiseres als verweerder ter zitting werd gebezigd, niet in de Wet WOZ en evenmin in de Uitvoeringsregeling staat. De Wet WOZ spreekt van het ‘rekening houden met technische veroudering’ en de Uitvoeringsregeling van een correctie met een factor wegens technische veroudering. Het gebruik van het begrip ‘afschrijving’ kan tot het misverstand leiden dat het bij de bepaling van de factor wegens technische veroudering, net als bij de afschrijving op onroerende zaken in het kader van de berekening van de (fiscale) jaarwinst, gaat om een (gelijkmatige) verdeling van de aanschaffings- of voortbrengingskosten over een bij de ingebruikneming van de onroerende zaak bepaald aantal jaren, totdat de eveneens bij de ingebruikneming van de onroerende zaak bepaalde restwaarde is bereikt. De bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak geschiedt echter telkenjare opnieuw naar de voor het desbetreffende jaar geldende waardepeildatum, waartoe telkenjare opnieuw de grootheden worden bepaald aan de hand waarvan de ‘technische afschrijving’ (lees: de correctie voor technische veroudering) wordt berekend, te weten de ‘afschrijvingsgrondslag’ (lees: de herbouwkosten op waardepeildatum), alsmede de op de waardepeildatum resterende levensduur en de restwaarde op waardepeildatum van het/de tot de onroerende zaak behoren gebouwde eigendom(men) of delen daarvan.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met wat hij heeft gesteld, in het bijzonder over het ontbreken van concrete sloop- of renovatieplannen en over de investeringen die na de stichting zijn gedaan om de onroerende zaak geschikt te houden voor het gebruik overeenkomstig haar bestemming
,aannemelijk heeft gemaakt dat op de waardepeildatum in geding de resterende levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de onder de feiten genoemde ruimten respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar en de resterende levensduur wat betreft de noodlokalen respectievelijk 10 jaar, 0 jaar en 0 jaar bedraagt. Wat eiseres ter weerspeking van de stellingen van verweerder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ook het standpunt van eiseres dat de waarde van onroerende zaak ten hoogste € 185.000 is, faalt, nu zij dit standpunt op geen enkele wijze heeft onderbouwd met marktgegevens of andere, voor de rechtbank toetsbare, gegevens.
,aannemelijk heeft gemaakt dat op de waardepeildatum in geding de resterende levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de onder de feiten genoemde ruimten respectievelijk 10 jaar, 5 jaar en 5 jaar en de resterende levensduur wat betreft de noodlokalen respectievelijk 10 jaar, 0 jaar en 0 jaar bedraagt. Wat eiseres ter weerspeking van de stellingen van verweerder heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Ook het standpunt van eiseres dat de waarde van onroerende zaak ten hoogste € 185.000 is, faalt, nu zij dit standpunt op geen enkele wijze heeft onderbouwd met marktgegevens of andere, voor de rechtbank toetsbare, gegevens.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.