Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 17/192 en SHE 17/763
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 februari 2018 in de zaken tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigden: U.A.H. Zonnenberg en N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onder meer de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [de woning] en
[bedrijfsobject] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op respectievelijk € 578.000 en € 2.100.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van [de objecten] gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep betreffende [de woning] staat bij de rechtbank ingeschreven onder zaaknummer SHE 17/192 en het beroep betreffende [bedrijfsobject] onder zaaknummer SHE 17/763.
Verweerder heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting in beide zaken heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van [de woning] , een vrijstaande woning uit 1907 (hierna ook te noemen: de woning). De woning, gelegen in Boxmeer, bestaat uit een hoofdgebouw van 970 m3 en een vrijstaande garage van 576 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 3.491 m2.
Eiser is (tevens) eigenaar van [bedrijfsobject] , een winkelpand uit 2015 (hierna ook te noemen: het bedrijfsobject). Het winkelpand, gelegen in Boxmeer, heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 1.820 m2. Het pand bestaat uit 1.504 m2 winkelruimte, 238 m2 opslag/magazijn en 78 m2 kantine. Tot het object behoren tevens parkeerplaatsen met een oppervlakte van 2.600 m2. In het object is een Lidl-supermarkt gevestigd. Blijkens het door verweerder overgelegde ‘taxatieverslag niet-woningen’ is verweerder uitgegaan van de toestandsdatum van het bedrijfsobject op 1 januari 2016, nu het bedrijfsobject op
1 januari 2015 nog in aanbouw was.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank begrijpt op grond van de stukken dat het object [bedrijfsobject] dateert uit 2015 en ook in 2015 gereed is gekomen. In geschil zijn daarom de waarde van [de woning] op de waardepeildatum 1 januari 2015 en die van [bedrijfsobject] op de waardepeildatum 1 januari 2015, naar de toestand van de zaak op 1 januari 2016.
2. Eiser bepleit voor [de woning] een waarde van € 433.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van deze waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 578.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 578.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 1 juni 2017 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.
3. Voor [bedrijfsobject] bepleit eiser een waarde van € 1.500.000. Eiser heeft geen taxatierapport overgelegd ter onderbouwing van deze waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.100.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 2.543.842), zoals opgenomen in de waardematrix die op 21 augustus 2017, en aangevuld op 21 september 2017, is opgesteld door taxateur Van Domselaar.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
Ten aanzien van SHE 17/192, [de woning]
5. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vier in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] . Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder dient wel aannemelijk te maken dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, het bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden.
6. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen [vergelijkingsobjecten] niet dienen als vergelijkingsobject ter onderbouwing van de waarde van de woning. Eiser heeft onder meer gesteld dat [vergelijkingsobjecten] niet bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de waarde van de woning. [vergelijkingsobject] is vanuit een erfenis onderhands verkocht en [vergelijkingsobject] is via een executieveiling verkocht. Bij beide objecten is, volgens eiser, dus geen sprake geweest van een normale transactie tegen een normale verkoopprijs, maar juist van een verkoop tegen een lagere prijs, zodat de objecten niet kunnen dienen als vergelijkingsobject. Verweerder heeft niet betwist dat [vergelijkingsobjecten] onderhands dan wel via een veiling zijn verkocht, maar acht de prijs een normale verkoopprijs, zodat deze transacties wel bruikbaar zijn voor het bepalen van de waarde van de woning. Beide objecten betreffen volgens verweerder wat luxere woningen met meer dan 1000 m2 grond.
7. De rechtbank overweegt dat de op een executieveiling betaalde prijs, waarbij onroerende zaken gedwongen bij opbod of afslag worden verkocht, in beginsel niet voldoet aan de voorwaarde voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer dat de prijsbepaling tot stand is gekomen bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Evenmin kan een onderhandse verkoop van een object, dat dus niet op de vrije markt is aangeboden, zonder meer worden aanvaard als een verkoop tegen een marktconforme prijs. Om dergelijke verkopen toch gelijk te scharen met een verkoop op de vrije markt dienen omstandigheden aannemelijk te worden gemaakt waaruit een goede vergelijkbaarheid blijkt. In hetgeen partijen hebben aangevoerd en gelet op het feit dat niet is komen vast te staan dat voldoende marktwerking heeft plaatsgevonden ziet de rechtbank reden deze vergelijkingsobjecten buiten beschouwing te laten. De rechtbank verwijst daarbij naar de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van
7 september 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3842.
8. Aldus resteren de referentieobjecten [referentieobjecten] om de waarde te onderbouwen. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de overgelegde matrices en ter zitting voor de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de gebieden binnen de gemeente Boxmeer heeft verwezen naar de voor de verschillende gebieden geldende grondstaffels. Binnen de dorpskern Boxmeer, maar ook bij de dorpskernen Oeffelt en Rijkevoort, zijn verschillende grondstaffels van toepassing. Verweerder heeft, zoals eiser ook heeft aangevoerd, die grondstaffels echter niet overgelegd en heeft ter zitting evenmin duidelijkheid kunnen verschaffen over hoe de grondstaffels in dit geval precies zijn toegepast. Zonder kennis van de gehanteerde grondstaffels wordt een vergelijking daarnaast bemoeilijkt omdat de woning een aanmerkelijk grotere perceeloppervlakte heeft dan [referentieobject] en een aanmerkelijk kleinere perceeloppervlakte dan [referentieobject] . De rechtbank ziet hierin aanleiding deze vergelijkingsobjecten eveneens buiten beschouwing te laten.
9. Bovengenoemde omstandigheden in onderlinge samenhang bezien brengen de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet geslaagd is in de op hem rustende bewijslast. Hetgeen door eiser voorts nog is aangevoerd ter zake van de door verweerder gehanteerde referentieobjecten zal de rechtbank daarom niet verder bespreken.
10. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 433.000 naar een aantal volgens hem representatieve verkooptransacties. Eiser voert aan dat
[object] , op 1 juli 2015 verkocht voor € 400.000, [referentieobject] , op 11 december 2015 verkocht voor € 525.000 en [object] , op 2 mei 2016 verkocht voor € 395.000, goed vergelijkbare panden zijn.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de door hem bepleite waarde van
€ 433.000 evenmin aannemelijk gemaakt. In het rapport en het beroepschrift ontbreken concrete gegevens van deze objecten zoals de inhoud van het hoofdgebouw, de aanwezigheid van bijgebouwen en de oppervlakte van het perceel. Enkel van de woning aan de [referentieobject] beschikt de rechtbank over die gegevens, maar alleen maar omdat verweerder dit object ook aan de waardebepaling ten grondslag heeft gelegd. Daardoor kan de rechtbank zich geen oordeel vormen over de vergelijkbaarheid van de overige twee genoemde vergelijkingsobjecten met de woning. Evenmin blijkt dat een vergelijking is gemaakt van de woning met de gebruikte vergelijkingsobjecten en ontbreekt het inzicht in de wijze waarop de waardebepaling van de woning tot stand is gekomen. Het enkel inbrengen van verkoopgegevens acht de rechtbank verder onvoldoende om te beoordelen of deze transacties beter vergelijkbaar zijn dan de objecten die verweerder heeft gebruikt. Dit maakt dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarden van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt.
Ten aanzien van SHE 17/763, [bedrijfsobject]
13. Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde van [bedrijfsobject] heeft verweerder een waardematrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van [bedrijfsobject] volgens de huurwaardekapitalisatiemethode op € 2.543.842 bepaald.
14. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van [bedrijfsobject] te bepalen, nu, zoals ook volgt uit de door verweerder ter controle daartoe ingebrachte taxatie, de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
15. Bij de huurwaardekapitalisatiemethode wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van (een) vergelijkbare object(en), gedeeld door, voor zover hier van belang, de gerealiseerde huurprijs/huurprijzen. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van [bedrijfsobject] .
16. De huurwaarde van [bedrijfsobject] (van € 116 per m2 voor de winkelruimte, van € 58 per m2 voor de opslagruimte en van € 65 per m2 voor de kantine) heeft verweerders taxateur afgeleid uit de gerealiseerde huurprijzen van vier vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn - net als [bedrijfsobject] - winkelpanden van landelijk opererende supermarkten. Het gaat om de objecten [de objecten] .
17. Eiser heeft ter zake van deze vergelijkingsobjecten aangevoerd dat zij niet vergelijkbaar zijn met [bedrijfsobject] . Het object [object] betreft een filiaal van Het Kruidvat dat daar al jaren zit en middenin het centrum is gelegen. Voor wat betreft de parkeerplaatsen merkt eiser op dat die zijn inbegrepen bij de huur, terwijl verweerder in zijn matrix er nog eens parkeerplaatsen bijtelt. Zowel voor [object] als voor [object] geldt verder dat er sprake is van een verlenging van reeds bestaande huur, zodat deze objecten reeds daarom niet vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject.
18. De rechtbank volgt eiser in zijn standpunt dat de objecten [de objecten]
niet bruikbaar zijn, aangezien, zoals verweerder ter zitting heeft bevestigd, bij deze objecten sprake is van voortzetting van bestaande huur en naar het oordeel van de rechtbank daarbij onvoldoende is gebleken dat de huurprijzen marktconform zijn. De enkele stelling van verweerder dat weliswaar sprake is geweest van huurprijsverlenging, maar de huurder een sterke onderhandelingspositie had (en de huurprijs daarom als marktconform moet worden beoordeeld), maakt dit niet anders.
19. Ten aanzien van [object] heeft eiser onder meer aangevoerd dat de koop van deze supermarkt een appartementsrecht betreft en dat onvoldoende duidelijk is op welke wijze hiermee rekening is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit vergelijkingsobject evenmin bruikbaar omdat, ondanks de toelichting in de matrix en ter zitting, verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe het appartementsrecht is verdisconteerd in de huurprijs.
20. Ter onderbouwing van de huurwaarde van [bedrijfsobject] resteert dan het referentieobject [referentieobject] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor deze referentie voldoende onderbouwd dat het hierbij gaat om een (nieuwe koop met daaraan verbonden) marktconforme huur, terwijl voorts onweersproken is gesteld dat verweerder de huurovereenkomst heeft ingezien en daarin geen incentives of andere zaken die deze huur minder vergelijkbaar zouden kunnen maken, heeft aangetroffen.
Ook moet echter worden vastgesteld dat het vergelijkingsobject op een locatie ligt in het oosten van Nederland op (hemelsbreed) 90 kilometer van Boxmeer. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet voetstoots worden aangenomen dat de huurprijs van het referentieobject vergelijkbaar zal zijn met die van het bedrijfsobject en zal verweerder deze vergelijkbaarheid moeten onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. De door verweerder ter zitting gegeven toelichting dat het voor de (WOZ-)waarde van een supermarkt niet doorslaggevend is in welk gedeelte van Nederland deze is gelegen en dat meer belang moet worden gehecht aan het afzetgebied van de supermarkt en inwoneraantal van de plaats waarin deze is gevestigd, is daarvoor onvoldoende. Ook het enkele gegeven dat het referentieobject wordt gehuurd door dezelfde landelijk opererende supermarktketen als die van [bedrijfsobject] en is gelegen op een vergelijkbare locatie in een gemeente die qua inwonertal en grootte vergelijkbaar is met de dorpskern Boxmeer, maakt dit referentieobject nog niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Voorts kan aan een huurtransactieprijs uit een andere regio, of zoals in dit geval uit een gemeente in een geheel ander deel van het land, niet zonder meer een doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de bepaling van de huurwaarde van een specifieke onroerende zaak. Verweerder heeft in dit geval niet inzichtelijk gemaakt of en zo ja, hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen die bestaan tussen Wierden en Boxmeer voor wat betreft gehanteerde huurtransactiecijfers voor supermarkten. De rechtbank is van oordeel dat het huurcijfer van [referentieobject] onder die omstandigheden, zonder toelichting van verweerder op welke wijze hiermee rekening is gehouden, niet onverkort kan worden gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde van [bedrijfsobject] .
21. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aldus de huurwaarde, als onderdeel van de onderbouwing van de waarde via de huurwaardekapitalisatiemethode, niet onderbouwd.
22. Voor zover eiser erop heeft gewezen dat de huurwaarde van het door hem aangedragen referentieobject [referentieobject] , (wel) een goede vergelijking oplevert, slaagt dit niet. Volgens verweerder zijn de marktgegevens van [referentieobject] , dat sinds 1 maart 2014 wordt verhuurd voor € 45 per m2, niet bruikbaar omdat dit object van een heel ander type is. Het gaat om een fietsenwinkel met werkplaats en niet, zoals in het geval van [bedrijfsobject] , om een winkelpand van een landelijk opererende supermarkt. Verweerder heeft voorts onweersproken gesteld dat het marktcijfer van [referentieobject] bovendien te laag is in vergelijking tot marktcijfers van andere soortgelijke objecten, waardoor het cijfer niet representatief is voor het waardeniveau van soortgelijke objecten en niet kan worden gebruikt voor de onderbouwing van de waarde van [bedrijfsobject] . Volgens verweerder hebben bij de verhuur van [referentieobject] ook andere belangen een rol gespeeld dan alleen de prijs die door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het pand is de laatste jaren steeds voor een korte periode verhuurd en is in 2016 verkocht. De rechtbank ziet geen aanleiding dit standpunt van verweerder voor onjuist te houden. Daarbij komt dat eiser onvoldoende inzicht heeft verschaft in de objectkenmerken van [referentieobject] waarnaar hij verwijst, zodat de rechtbank zich geen oordeel kan vormen over de vergelijkbaarheid van dit object met het bedrijfsobject.
23. Nu geen referentieobjecten resteren die kunnen dienen ter onderbouwing van de huurwaarde ontbreekt de basis voor een verdere onderbouwing van de waardebepaling door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal daarom de overige door verweerder aangedragen referentieobjecten (de gerealiseerde verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten] ; alle winkelpanden van landelijk opererende supermarkten) onbesproken laten.
24. Gelet op het voorgaande is verweerder er niet in geslaagd de waarde van het bedrijfsobject aannemelijk te maken. Eiser is op zijn beurt er evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken omdat eiser deze niet met concrete en vergelijkbare marktgegevens of anderszins voldoende heeft onderbouwd.
Ten aanzien van [de woning] en [bedrijfsobject]
25. Nu voor zowel de woning als het bedrijfsobject de door partijen voorgestane waarden niet aannemelijk zijn gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaken, met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde van [de woning] in goede justitie vast op € 550.000 en van [bedrijfsobject] op € 1.900.000. De aanslag OZB zal dienovereenkomstig worden verlaagd.
26. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
27. De rechtbank ziet daarnaast aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2018, en de daarbij behorende bijlage. De rechtbank stelt de kosten voor verleende rechtsbijstand in bezwaar vast op € 498 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en het horen in bezwaar met een waarde per punt van € 249 en een wegingsfactor 1), te vermeerderen met de (onbetwiste) kosten van kadastrale uittreksels van € 21, zijnde in totaal € 519.
De kosten in beroep stelt zij vast op € 1.002 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). De totale kosten bedragen daarmee € 519 en € 1.002 = € 1.521.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover bestreden;
- stelt de waarde van [de woning] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 550.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- stelt de waarde van [bedrijfsobject] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 1.900.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 1.521.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. L. Soeteman, leden, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.