Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 6788923
Rolnummer : 18-1976
Uitspraakdatum : 4 oktober 2018
in de zaak van:
[eisers] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie,
gemachtigde: mr. K.A.M.J. Horsch,
tegen
[gedaagde] ,
zaakdoende te Ewijk,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procederend in persoon.
Eisers worden hierna gezamenlijk aangeduid als “ [eisers] ” en afzonderlijk als “ [naam man] ” en “ [naam vrouw] ”. Gedaagde wordt hierna aangeduid als “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
1.1.
Dit blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 27 maart 2018 met producties, tevens bevattend een provisionele vordering;
- de aantekeningen van het mondeling antwoord van [gedaagde] van 5 april 2018, waarbij hij tevens een schriftelijk verweer heeft overgelegd, mede inhoudende een eis in reconventie, inclusief producties;
- het tussenvonnis van 7 juni 2018 waarbij een zitting (comparitie van partijen) is bepaald;
- de akte inbreng producties, tevens conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte eisvermeerdering [eisers]
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2018. [gedaagde] heeft zich in verband met ziekte ongeveer een half uur voor de zitting per e-mail afgemeld, zonder daarbij een doktersverklaring te overleggen. In die e-mail van 28 augustus 2018, 10:28 uur, heeft [gedaagde] verder vermeld dat indien de zitting toch door mocht gaan, hij de kantonrechter nog op de hoogte wil stellen van de in die mail vermelde punten. De kantonrechter heeft deze punten ter zitting inhoudelijk met de gemachtigde van [eisers] besproken nadat deze had verklaard dat de punten hem bekend waren en hij ze reeds met zijn cliënten had besproken. Van hetgeen mr. Horsch namens [eisers] ter zitting heeft verklaard, heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn woonachtig op Bonaire en verhuren al geruime tijd de woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is in 2016 verhuurd geweest aan een huurder die een hennepkwekerij had gevestigd in de woning. Deze hennepkwekerij is in september 2016 in de woning aangetroffen en de woning is vervolgens voor zes maanden gesloten geweest. In maart 2017 hebben [eisers] de woning opgeknapt en opnieuw te huur aangeboden via Marktplaats.nl.
2.2.
[gedaagde] houdt zich bezig met de (ver)huur van onroerend goed. [gedaagde] heeft op de advertentie van [eisers] gereageerd. Op 3 juni 2017 heeft hij het volgende aan [naam vrouw] gemaild (ktr: citaten zijn met de daarin voorkomende type- en andere fouten weergegeven):
“Beste [naam vrouw] ,
Ik heb vandaag een rondleiding gehad van uw vriendin. Het huis ziet er goed uit.wel zijn er een aantal punten die moeten worden opgeknapt en of moeten worden vernieuwd. Zoals vervanging kookplaat achterwand keuken inbouwmagnetron vaatwasser. Boven het vernieuwen van laminaat. Schilderwerk beneden en boven. Kabel aansluitingen van boven naar beneden vernieuwen deze zijn kapot. Maar goed ben bereid om dit op mij te nemen.maar wel voor een huurprijs van 1000 euro per maand. Mits het huurcontract voor langere tijd is. De woning zal goed worden bewoond en niet voor planten. Zodat u van uw verblijf in het buitenland kunt genieten. Indien u hiermee akkoord gaat. Dan zouden wij de huurcontract kunnen laten ingaan op 10 juni maar wel dat we per direct actie kunnen ondernemen om de elektra en gas te kunnen aanvragen en dat we kunnen beginnen met renoveren. Uiteraard moest uw vader ook nog dingen doen in huis dat is dan ook geen probleem.
Met vriendelijke groet,
[gedaagde] .
2.3.
[naam vrouw] reageert daarop bij e-mail van 4 juni 2017 als volgt:
“Beste [gedaagde] ,
Dank je voor je mail
Ik heb even overlegd met.mijn man en we willen de huurprijs laten zakken tot 1050. met minimaal een jaar huur met telkens een jaar verlenging.
Dan willen wij toch iets van borg. Jij bent dan wel als bedrijf aansprakelijk maar als jij bv failliet gaat dan krijgen wij niets. En een maand brog is bij verhuur meestal van toepassing. De huurbetaling zal.vooraf zijn voor de 26e van iedere maand.
Op negen juni wordt er een nwe meter gehangen dus dan is er stroom. wat ons betreft kunnen jullie mits de huur is overgemaakt meteen de sleutel krijgen om aan de slag te kunnen.”
2.4.
Tussen partijen is op 4 juli 2017 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van een jaar, met een jaarlijkse verlenging van een jaar. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
“(…)
A. DE WONING: Art. 1.
(…)
Lid 1: De verhuurder verhuurt met ingang van 10 juni 2017 de woning aan de [adres] .. Lid 2: Deze woning gebruikt als woonruimte. Lid 3: Verhuurder is zelf de eigenaar van de woning.
Art. 2: De huurovereenkomst is aangegaan voor een jaar met een jaarlijkse verlening van een jaar.
DE HUURPRIJS EN DE OVERIGE KOSTEN
Art. 3: De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: € .1.05,00, (zegge: duizend vijftig euro.) per maand.
(…)
Art. 4. Borg: De borg bedraagt 1,050 euro (zegge:duizend vijftig ) en wordt door middel van bankbetaling. z.s.m. voldaan.
Lid 1: De bijkomende leveringen en diensten, zoals gas, water, elektra, internet ed zijn voor rekening huurder, deze zal hier zelf voor moeten zorg dragen.
(…)
Art. 6: de huurprijs wordt maandelijks vooraf voor de 26e. overgemaakt aan verhuurder.
(…)
Art. 7: De verhuurder zal huurder maandelijks voorzien van een factuur voor het huren van het pand.
C. DE ONDERHOUDSVERPLICHTINGEN
Art. 7: De huurder zal gedurende de huurtijd al het noodzakelijke herstel en onderhoudswerkzaamheden aan het pand dienen uit te voeren.
Onder Andere:
- het witten, sausen, behangen en schilderen voor de duur van de bewoning, indien dit noodzakelijk is -het gebruikelijke onderhoud van en kleine reparaties aan hang- en sluitwerk en kleine voorzieningen aan elektrische installaties zoals schakelaars, lampen, stopcontacten en contactdozen ed. -het onderhoud van de waterkranen en het treffen van voorzieningen aan of ten gevolge van bevroren waterleidingen. -het vervangen van gebroken ruiten. -de CV ketel moet medio 2017 weer een onderhoudsbeurt krijgen -het schoonhouden en ontstoppen van de regengoten, tenminste één keer per jaar. -alle overige herstelwerkzaamheden die het gevolg zijn van grove nalatigheid, slordigheid, verwaarlozing of ruwe bewoning van de huurder.
Art. 9: De huurder is verplicht de schade te vergoeden of te herstellen die hij of iemand voor wie hij aansprakelijk is heeft veroorzaakt.
D. OVERIGE RECHTEN EN VERPLICHTINGEN
Art. 10: De huurder is verplicht gehuurde de huur de woning met maximaal 4 bewoners te bewonen, huisdieren zijn toegestaan.
(…)
E. HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST
Art. 19: De opzegtermijn voor de verhuurder is twee maanden.
(…)
Art. 21: De opzegtermijn voor de huurder is twee maanden. De opzegging moet gedaan worden tegen de eerste of de zestiende van de maand.
Art. 22: De huurder mag nooit een beroep doen op de huurders rechten, als de verhuurder aangeeft dat de huurovereenkomst beëindigd wordt, zal de huurder netjes het pand verlaten met inachtneming van het opzegtermijn.
Artikel 23: De huurovereenkomst kan na een jaar met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder nadat de huur is ingegaan op elk moment worden beëindigd.
Art. 24: Bij het einde van de huurovereenkomst levert de huurder het gehuurde op in de staat waarin het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is ontvangen. (…).”
2.5.
[gedaagde] heeft de woning vervolgens doorverhuurd aan Rent-a-Roof.
2.6.
In juli 2017 komen er bij [eisers] klachten binnen over overlast door de personen die op dat moment in de woning verblijven. Deze personen zijn eind juli 2017, na actie van huurder, uit de woning vertrokken.
2.7.
In augustus 2017 heeft [gedaagde] , in weerwil van de huurovereenkomst, nog geen energie- en waterleverancier geregeld.
2.8.
Bij brief van 24 november 2017 berichten [eisers] [gedaagde] als volgt:
“Geachte heer,
Wij hebben controle en observatie laten uitvoeren bij onze woning aan de [adres] . Wij hebben moeten constateren dat er meer dan vier personen momenteel in de woning verblijven, terwijl er duidelijk in het contract aangegeven staat, maximaal 4 personen. Ook staan deze personen geen van allen ingeschreven in de gemeente, op desbetreffend adres. Omdat de afgelopen 7 maanden lang niet alles volgens afspraak verloopt, zoals: steeds niet voor de gevraagde data betalen, de bewoners zorgen voor overlast, energie en water rekening zijn pas net op uw naam overgeschreven, niet nakomen van inspectieafspraak maken tbv de woning, het niet nakomen van de grens van maximaal 4 personen verblijven in de woning en de huurders zijn niet ingeschreven bij de gemeente. Wij hebben de huurprijs aangepast opdat u nog herstel werkzaamheden zou uitvoeren, dit is echter nooit door u uitgevoerd, evenmin als de ketel die door u onderhouden zou worden en dit is ook nog steeds niet gedaan.
Des te meer reden voor ons om per direct het huur contract te beëindigen.
Wij geven u de kans om voor 31/12/2017 de woning netjes te ontruimen en in dezelfde staat achter te laten. Doet u dit niet dan zullen wij naar de rechter stappen en alle gemaakte kosten komen dan voor uw rekening. Zaak ligt inmiddels bij onze advocaat, na inwinnen van juridisch advies.”
2.9.
Bij brief van 11 december 2017 schrijft [gedaagde] dat er geen reden is de huurovereenkomst te ontbinden, omdat [gedaagde] zijn verplichtingen netjes nakomt.
2.10.
[eisers] hebben vervolgens met de heer [naam werknemer Rent-a-Roof] van Rent-a-Roof een sleuteloverdracht gepland op 31 januari 2018 om 12.00 uur.
2.11.
Bij e-mail van 25 januari 2018 schrijft [gedaagde] onder meer het volgende aan [eisers] :
“Ik kan u mededelen dat de sleuteloverdracht met ons bedrijf plaats vindt en u bent in deze geen partij hierin. Bovendien hebben wij een huurovereenkomst met u.
De woning zal niet op 31-01-2018 toegankelijk zijn voor u, indien u zichzelf toegang verschaft zal ik gerechtelijke stappen ondernemen tegen u.
Dit zal om te beginnen een aangifte worden tegen huisvredebreuk en inbraak.
Het ontbinden van een bestaande huurovereenkomst zal via de juridische weg moeten plaatsvinden.
(…)”.
2.12.
Bij e-mail van 7 februari 2018 van de gemachtigde van [eisers] aan de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde] , worden [gedaagde] de volgende tekortkomingen verweten:
- het niet opknappen van de woning volgens de e-mailcorrespondentie waaraan de huurprijs is gekoppeld (in strijd met de e-mail d.d. 3 juni 2017);
- het niet tijdig betalen van de huur (in strijd met artikel 6);
- het niet-ingeschreven staan van de bewoners bij de gemeente (in strijd met artikel 5);
- het nog steeds niet onderhouden zijn van de cv-ketel (in strijd met artikel 7);
- het huisvesten van méér dan vier personen/mannen in het huis (er staan ook vijf bedden), terwijl vier is toegestaan (in strijd met artikel 10).
Daarbij is [gedaagde] gesommeerd om deze vijf tekortkomingen binnen zeven dagen te herstellen.
Subsidiair wordt in die e-mail aangegeven dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en dat 10 juni 2018 de huurovereenkomst bijgevolg, na schriftelijk aanzeggen daartoe zijdens [eisers] drie maanden van tevoren, hoe dan ook zal eindigen.
2.13.
Bij e-mail van 15 februari 2018 aan de gemachtigde van [eisers] wordt hiertegen namens [gedaagde] verweer gevoerd. Bij e-mail van 26 februari 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] hierop gereageerd en namens [eisers] aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding van in totaal € 2.388,00.
[gedaagde] wordt daarbij gesommeerd om:
- uiterlijk op 2 maart 2018 het bedrag van € 2.388,00 te voldoen;
- in de week van 26 februari t//m 2 maart 2018 een controle van de woning door [eisers] mogelijk te maken en terzake rechtstreeks afspraken met haar te maken;
- uiterlijk op 2 maart 2018 te bevestigen dat [gedaagde] uiterlijk op 10 juni 2018 de woning zal verlaten onder afgifte van de sleutels aan [eisers] en een nette en correcte oplevering, bij gebreke waarvan artikel 6:80 BW intreedt.
[gedaagde] heeft niet op deze e-mail gereageerd.
2.14.
Bij e-mail van 12 maart 2018 is [gedaagde] aangezegd dat de huurovereenkomst na 10 juni 2018 niet wordt voortgezet. Bij e-mail van 13 maart 2018 geeft de (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde] aan dat hij niet langer de advocaat van [gedaagde] is.
2.15.
Op 19 maart 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] telefonisch met [gedaagde] afgesproken dat hij uiterlijk 23 maart 2018 met een minnelijk voorstel komt. [gedaagde] heeft geen voorstel gedaan
2.16.
[gedaagde] heeft vanaf februari 2018 geen huur meer betaald.
2.17.
In juli en augustus 2018 heeft er niemand in de woning gewoond. Ook zijn het gas en de elektriciteit afgesloten. Begin augustus 2018 hebben [eisers] de sloten van de woning vervangen.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eisers] vorderen in conventie – na vermeerdering van eis – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
In de hoofdzaak:
1. te verklaren voor recht dat de tussen partijen op 4 juli 2017 gesloten huurovereenkomst, ingaande op 10 juni 2017, aangaande de woning gelegen aan de [adres] , per 10 juni 2018 is beëindigd;
2. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] te voldoen, tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, het bedrag
van (€ 2.388,00, + € 1.373,34) € 3.761,34 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 3 maart 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, aan [eisers] te voldoen, tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, de buitengerechtelijke incassokosten ad € 462,50, althans een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf de datum van dit vonnis, tot en met de dag der algehele voldoening;
4. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten;
In het incident
[eisers] vorderen bij incidenteel vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
5. [gedaagde] te veroordelen om voornoemde onroerende zaak, inclusief aanhorigheden,
binnen twee weken na betekening dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, met al de zijnen en al het zijne te verlaten, te ontruimen, ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen;
6. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, aan [eisers] te voldoen, het bedrag van € 3.150,00, uit hoofde van vervallen
huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf
de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
7. [gedaagde] ex artikel 7:225 BW te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurprijs ad € 1.050,00, voor elke maand of gedeelte
daarvan dat [gedaagde] vanaf 1 april 2018 niet heeft voldaan aan de vordering (tot
ontruiming) onder 5.;
8. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eisers] hebben – kort weergegeven – het volgende aan hun vordering in de hoofdzaak ten grondslag gelegd:
Gelet op de schriftelijke aanzegging van 12 maart 2018 is de huurovereenkomst geëindigd per 10 juni 2018. Mocht de opzegging geen stand houden, dan dient de overeenkomst te worden ontbonden op grond van de tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] , waaronder een huurachterstand van (ten tijde van de dagvaarding) drie maanden. Daarnaast lijden [eisers] schade doordat [gedaagde] de punten, die zijn omschreven in de e-mail van 3 juni 2017, niet heeft uitgevoerd. [eisers] vorderen voorts de door hen gemaakte buitengerechtelijke incassokosten.
Voor wat betreft de vordering in het incident hebben [eisers] er belang bij dat [gedaagde] zo spoedig mogelijk overgaat tot ontruiming van het gehuurde. Niet alleen vanwege het einde van de huur per 10 juni 2018, maar ook vanwege de inmiddels ontstane huurachterstand. [gedaagde] heeft de woning inmiddels wel feitelijk verlaten. [gedaagde] heeft echter nagelaten mee te werken aan de oplevering. [eisers] zijn een aantal dagen bezig geweest om de woning, tuin en oprit weer fatsoenlijk, schoon, toonbaar en leefbaar te krijgen. Ook de hierdoor geleden schade, dan wel gemaakte kosten, dient [gedaagde] aan [eisers] te vergoeden.
3.3.
[gedaagde] heeft – kort weergegeven – het volgende verweer gevoerd:
[gedaagde] heeft de woning met instemming van [eisers] onderverhuurd als woonruimte voor uitzendkrachten. Hij betwist dat hij meer dan vier personen in de woning heeft laten wonen. [eisers] zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen omtrent verhuurdersonderhoud.
[gedaagde] heeft mondeling met [naam vrouw] afgesproken dat de huurbetalingen standaard in de eerste week van de maand zouden worden betaald. Alle huurbetalingen zijn bij [eisers] in de eerste week van de maand ontvangen. Verder heeft [gedaagde] de CV ketel op zijn kosten onderhouden en de dakgoten schoon gehouden.
[gedaagde] ziet geen enkele reden de huurovereenkomst voortijdig met wederzijdse instemming te beëindigen. De onderhavige huurovereenkomst betreft geen huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of minder, die op grond van artikel 7:228 BW van rechtswege eindigt. Tussen partijen geldt een reguliere huurovereenkomst woonruimte voor onbepaalde tijd, die slechts kan eindigen door opzegging op grond van één van de wettelijke opzeggingsgronden, waarna de huurovereenkomst uitsluitend door de kantonrechter kan worden beëindigd.
[eisers] hebben aantoonbaar de woning zonder toestemming van [gedaagde] en/of zijn onderhuurder betreden. Verder heeft de onderhuurder, Rent-a-Roof, controle gehad in de woning van de hypotheekverstrekker. De woning mag volgens de hypotheekverstrekker niet onderverhuurd worden. [gedaagde] heeft daarop verdere huurbetaling opgeschort. Over de maanden maart, april, mei en juni 2018 heeft [gedaagde] bovendien geen facturen ontvangen van [eisers]
[gedaagde] is 2 augustus 2018 nog bij de woning geweest, maar [eisers] hadden de sloten vervangen, zodat hij de woning niet meer in kon. [gedaagde] is hiervan op geen enkele manier op de hoogte gesteld door [eisers] Zijn spullen zijn verduisterd en [eisers] hebben wederom huisvredebreuk gepleegd. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten. Op 31 juli 2018 was de schoonmaker bij de woning, maar die kon de woning niet betreden en schoonmaken omdat de sloten verwisseld waren.
3.4.
[gedaagde] vordert in reconventie schadevergoeding vanwege imago schade, huisvredebreuk/inbraak, vergoeding van herstelkosten in verband met schade veroorzaakt door de vorige huurder en schade vanwege het ontbreken van goedkeuring van de hypotheekverstrekker voor de verhuur door [eisers]
3.5.
[eisers] hebben hiertegen verweer gevoerd. Op dit verweer zal indien nodig bij de beoordeling worden ingegaan.
4.De beoordeling in conventie
4.1.
Op grond van artikel 2:271 lid 1 BW geldt voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd, dat deze niet door enkel verloop van de huurtijd eindigen. Dergelijke overeenkomsten kunnen door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder deze beëindigingsformaliteit niet in acht neemt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.
4.2.
Partijen zijn de huurovereenkomst die hier in het geding is, aangegaan voor de duur van een jaar, namelijk van 10 juni 2017 tot 10 juni 2018. Ze hebben in de overeenkomst de mogelijkheid opgenomen om de huurperiode na ommekomst van dat jaar te verlengen. [eisers] hebben op 12 maart 2018 aan [gedaagde] meegedeeld dat de huur na 10 juni 2018 niet zal worden voortgezet. Deze mededeling is dus gedaan niet eerder dan drie maanden maar wel uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd was verstreken. Opzegging heeft plaatsgevonden tegen een datum die niet viel voor het verstrijken van de bepaalde tijd, namelijk tegen 10 juni 2018. De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat [eisers] de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 10 juni 2018. De stelling van [gedaagde] dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn aangegaan, volgt de kantonrechter niet. Deze stelling vindt geen steun in de gedingstukken. Bovendien is deze stelling niet te rijmen met de stellingen van [gedaagde] dat de huurovereenkomst jaarlijks kon worden verlengd met een jaar en dat de huurovereenkomst na een jaar slechts met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder kon worden beëindigd. De door [eisers] gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
4.3.
Nu de huurovereenkomst tussen partijen reeds op 10 juni 2018 is geëindigd, [gedaagde] de woning nog niet aan [eisers] heeft opgeleverd en hij zelf ook heeft gesteld dat er nog zaken van hem in de woning staan, zal ook de vordering tot ontruiming worden toegewezen. De kantonrechter tekent hierbij aan dat de gemachtigde van [eisers] ter zitting de toezegging heeft gedaan dat [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld om zijn eigendommen uit de woning te halen, de woning (verder) te ontruimen en dat hij zijn oude sleutels kan inleveren. De kantonrechter vertrouwt erop dat deze toezegging gestand wordt gedaan.
4.4.
Ook de vordering ter hoogte van € 3.150,00, met betrekking tot de achterstallige huurpenningen tot en met maart 2018, is naar het oordeel van de kantonrechter toewijsbaar. Weliswaar heeft [gedaagde] zich beroepen op een opschortingsrecht, maar dit beroep is ondeugdelijk gemotiveerd. In dit verband heeft de kantonrechter onder meer in aanmerking genomen dat de gemachtigde van [eisers] ter zitting onbetwist heeft gesteld dat niet is overeengekomen dat het ontvangen van een factuur een voorwaarde was voor het betalen van de huurpenningen. Dit volgt overigens ook het feit dat [gedaagde] eerder de huurpenningen heeft overgemaakt zonder dat hij daarvoor een factuur had ontvangen. Voor zover het opschorten van de huurbetalingen door [gedaagde] is ingegeven door de mededeling van de hypotheekverstrekker omtrent het ontbreken van toestemming voor onderhuur, slaagt dit beroep evenmin. Gesteld noch gebleken is immers dat deze mededeling aan het huurgenot van [gedaagde] en/of zijn onderhuurders in de weg heeft gestaan. De hypotheekverstrekker heeft het huurbeding immers niet ,ingeroepen.
4.5.
Nu [eisers] hebben erkend dat [gedaagde] nog een bedrag toekomt uit hoofde van een terugbetaling door Nuon (€ 82,41), is de kantonrechter van oordeel dat dit bedrag in mindering moet worden gebracht op het bedrag dat [eisers] toekomt uit hoofde van achterstallige huurpenningen. Per saldo zal dus uit hoofde van achterstallige huurpenningen worden toegewezen een bedrag van € 3.150,00 minus € 82,41 is € 3.067,59.
4.6.
Vast staat dat [gedaagde] vanaf februari 2018 geen huurpenningen meer heeft betaald. Verder staat vast dat [gedaagde] de woning niet heeft opgeleverd aan [eisers] Tot het moment dat [eisers] de sloten van de woning hebben vervangen, waardoor [gedaagde] feitelijk geen gebruik meer heeft kunnen maken van de woning, is [gedaagde] derhalve een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woning verschuldigd. Of [gedaagde] daadwerkelijk gebruik heeft gemaakt van de woning, kan in het midden blijven nu vast staat dat [gedaagde] de woning niet aan [eisers] heeft opgeleverd of anderszins ter beschikking heeft gesteld. Tot 10 juni 2018 is [gedaagde] de overeengekomen huurprijs verschuldigd en nadien (ingevolge artikel 7:225 BW) een gebruiksvergoeding, ter hoogte van de maandelijkse huurprijs. Aangezien hiervoor reeds is overwogen dat toewijsbaar is een bedrag van € 3.150,00 aan achterstallige huur (dat overeenkomt met 3 maanden achterstallige huur), komt [eisers] dus nog een vergoeding toe van € 3.150,00 (de huurprijs/gebruiksvergoeding over de maanden mei tot en met juli 2018).
4.7.
Voor wat betreft het gevorderde bedrag van € 3.761,34 aan schadevergoeding, overweegt de kantonrechter het volgende.
4.7.1.
[eisers] hebben bij brief van 26 februari 2018 aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding ter hoogte van € 2.388,00, bestaande uit het vervangen van het laminaat op de eerste verdieping, vervanging van apparaten en de achterwand in de keuken en schilderwerk. Het bedrag van € 2.388,00 zoals nader gespecificeerd in de dagvaarding, komt de kantonrechter niet onredelijk hoog voor. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] in zijn e-mail van 3 juni 2017 heeft aangeboden deze werkzaamheden (bij aanvang van de huurovereenkomst) te verrichten indien [eisers] de huurprijs zouden verlagen. Dit aanbod is aanvaard, getuige het feit dat [eisers] de huurprijs heeft verlaagd tot € 1.050,00 per maand, waarna partijen een huurovereenkomst hebben gesloten. Vast staat dat [gedaagde] de aangeboden werkzaamheden niet heeft verricht. Bij e-mail van 7 februari 2018 heeft de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] in gebreke gesteld en hem een termijn geboden om de werkzaamheden alsnog te verrichten. [gedaagde] heeft deze termijn ongebruikt laten verstrijken zodat hij in verzuim is geraakt. De stelling van [gedaagde] dat de schade aan de woning door de vorige huurder is aangericht, wat daar verder ook zij, laat onverlet dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de aangeboden werkzaamheden zou uitvoeren tegen vaststelling van een lagere huurprijs. Het door [eisers] gevorderde bedrag van € 2.388,00 uit hoofde van vervangende schadevergoeding komt dan ook voor toewijzing in aanmerking.
4.7.2.
Ten aanzien van het bij eisvermeerdering gevorderde bedrag van € 1.373,34 overweegt de kantonrechter het volgende. [eisers] hebben het gevorderde bedrag nader gespecificeerd en gesteld dat zij, nadat begin juli 2018 was vastgesteld dat de woning was verlaten, werkzaamheden hebben moeten verrichten om de woning, tuin en de oprit weer fatsoenlijk schoon, toonbaar, leefbaar en leeg te krijgen. [naam man] is hiervoor naar Nederland gereisd en hij heeft € 766,50 voor zijn retourticket betaald. Verder heeft [naam man] een dag een auto met aanhangwagen moeten huren voor de taludmaaier die hij ook heeft moeten huren. De kosten hiervoor bedragen € 156,84. Daarnaast hebben [eisers] een bedrag van € 15,00 per uur gevorderd voor 6 uur schoonmaken, 8 uur ontbossen van de tuin en de oprit en 16 uur voor schilderen, zijnde in totaal een bedrag van 30 maal € 15,00 is € 450,00. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eisers] verklaard dat de woning van binnen nog niet is schoongemaakt, opgeruimd en/of geschilderd. Ook heeft de gemachtigde van [eisers] ter zitting de toezegging gedaan dat [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld zelf zijn spullen uit de woning te halen.
Ingevolge artikel 7:224 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder en wel in de staat waarin deze is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd. Voldoet de huurder niet aan deze verplichting dan is hij van rechtswege in verzuim (zie ook het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Vaststaat dat [gedaagde] de woning niet ter beschikking heeft gesteld aan [eisers] Overigens staat ook vast dat [eisers] geen opleveringsinspectie heeft georganiseerd kort voor het einde van de huur. Hierdoor hebben zij zich de mogelijkheid ontnomen om zich te vergewissen van de staat van de woning en om afspraken te maken met de huurder over de gewenste staat van oplevering. Nu [gedaagde] echter geen verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde vergoeding van opleveringsschade, verbindt de kantonrechter geen gevolgen aan dit laatste feit. De kantonrechter is van oordeel dat een bedrag van € 923,34 (€ 766 plus € 156,84) uit hoofde van opleveringsschade toewijsbaar is. Zij tekent hierbij aan dat kosten die zijn gemoeid met zelfwerkzaamheid, zonder nadere toelichting die niet is gegeven, niet zijn aan te merken als vermogensschade in de zin van artikel 6:96 BW. Om die reden is het op dat punt geraamde bedrag niet toewijsbaar.
4.7.3.
Het voorgaande betekent dat in totaal een bedrag van € 3.311,34 aan schadevergoeding zal worden toegewezen. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
4.8.
[eisers] hebben voorts een bedrag van € 462,50 buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Deze niet betwiste kosten komen de kantonrechter gelet de hoogte van de hoofdsom en de gebruikelijke tarieven voor buitengerechtelijke kosten niet onredelijk voor en worden daarom toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts toewijsbaar vanaf de dag waarop deze kosten zijn voldaan. Nu niet is gesteld of gebleken dat deze kosten al daadwerkelijk door [eisers] zijn betaald, wordt de rente over de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen
4.9.
[gedaagde] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
4.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
5.De beoordeling in reconventie
5.1.
De in reconventie door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding is op geen enkele wijze nader geconcretiseerd of onderbouwd, zodat die reeds hierom niet voor vergoeding in aanmerking komt.
5.2.
[gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.
5.3.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
In conventie en in het incident
6.1.
verklaart voor recht dat de tussen partijen op 4 juli 2017 gesloten huurovereenkomst, ingaande op 10 juni 2017, aangaande de woning gelegen aan de [adres] , per 10 juni 2018 is beëindigd;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers] te voldoen, tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, het bedrag
van € 3.311,34 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 3 maart 2018 over het bedrag van € 2.388,00, en vanaf 21 augustus 2018 over het bedrag van € 923,34, tot aan de dag der voldoening;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, aan [eisers] te voldoen, tegen een behoorlijk bewijs van kwijting, de buitengerechtelijke incassokosten ad € 462,50, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding, tot en met de dag der algehele voldoening;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] om voornoemde de woning, inclusief aanhorigheden,
binnen twee weken na betekening dit vonnis, met al de zijnen en al het zijne te verlaten, te ontruimen, ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisers] te stellen;
6.5 .
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, aan [eisers] te voldoen, het bedrag van € 6.217,59 uit hoofde van vervallen
huurpenningen en gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening
6.6.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 99,58 aan exploitkosten, € 79,00 aan griffierecht en € 350,00 aan salaris gemachtigde, met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand
6.7.
veroordeelt gedaagde partij in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op
€ 87,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9
wijs het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
6.10.
wijst de vorderingen af;
6.11.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 87,50 aan salaris gemachtigde;
6.12.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 87,50 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis.
Dit vonnis is gewezen te ’s-Hertogenbosch door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2018.