Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/459
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 november 2018 in de zaak tussen
[Stichting], te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het winkelpand), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 7.348.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigendom voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het winkelpand gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft daarop gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.R.J. Roijmans, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van het winkelpand, een monumentaal pand van het bouwjaar 1938. Het is gelegen in het centrum van ’s-Hertogenbosch en heeft vier bouwlagen met een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 9.242 m². Het winkelpand bevat in de kelder een tunnel, een technische ruimte en een opslagruimte. Op de eerste, tweede en derde verdieping bevat het pand opslag- en winkelruimten. Op de vierde verdieping is het pand voorzien van een restaurant, kantine en terras. De huidige gebruiker betreft [naam] . Voorheen was het pand in gebruik als filiaal van [naam] . Eiseres heeft op 2 juni 2016 een huurovereenkomst gesloten met de gebruiker voor een huurprijs van
€ 1.750.000 per jaar, zijnde € 145.833,33 per maand, ingaande per 1 september 2017.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het winkelpand op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit in beroep geen specifieke waarde.
2. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 7.348.000) naar de getaxeerde waarde (€ 9.034.000), zoals opgenomen in het in beroep overgelegde taxatierapport dat op 30 augustus 2018 is opgesteld door taxateur P.H.R.J. Roijmans.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het winkelpand de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het object bepaald, en deze wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen, dan wel getaxeerde huurwaarden dan wel de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de onderhavige waarde.
5. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van het winkelpand dient te worden bepaald met behulp van de (hiervoor genoemde) huurwaardekapitalisatiemethode. Ook is niet weersproken dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van de juiste objectkenmerken. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook van uit.
6. Ter zitting heeft eiseres desgevraagd bevestigd dat haar grief ten aanzien van het niet overleggen van de grondstaffels wordt ingetrokken, nu verweerder bij de waardebepaling geen gebruik heeft gemaakt van grondstaffels.
7. In dit geval heeft verweerder bij het bepalen van de huurwaarde aangesloten bij het eigen huurcijfer van € 1.750.000 per jaar. Op dat huurcijfer met als ingangsdatum
1 september 2017 heeft verweerder een tweetal correcties toegepast. Rekening houdend met incentives/investeringsbijdrage bedraagt de contante huurwaarde op 1 september 2017 56,65% van het eigen huurcijfer, zijnde € 991.416. Op die huurwaarde is vervolgens een disconteringsvoet (-7%) in mindering gebracht, waarmee de contante huurwaarde per de waardepeildatum 1 januari 2016 uitkomt op € 885.692.
8. Eiseres heeft aangevoerd dat het pand is verhuurd voor € 145.000 per maand, dat een huurcontract voor 20 jaar is gesloten en dat eiseres een investeringsbijdrage heeft gedaan van € 10.000.000. Verweerder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat die gegevens ten grondslag zijn gelegd aan de berekening van de contante huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat verweerder mocht uitgaan van de (op het eigen huurcijfer van eiseres gebaseerde) huurwaarde zoals hiervoor besproken.
9. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. Er is geen geschikt referentiepand gebruikt en er is onvoldoende rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie van het winkelpand en lokale verloedering dan wel verpaupering. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de referentieobjecten niet geschikt zijn, omdat deze vele malen kleiner zijn dan het winkelpand van eiseres.
10. Deze beroepsgrond slaagt niet. Gelet op het door verweerder overgelegde taxatierapport met daarin de onderbouwende gegevens van de referentieobjecten met betrekking tot de kapitalisatiefactor, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft de gerealiseerde transactiecijfers van drie, eveneens in het centrum van ’s-Hertogenbosch gelegen, winkelobjecten gebruikt en heeft deze geanalyseerd. Op basis van de referentiepanden is een gemiddelde kapitalisatiefactor van 13,7 bepaald, maar daarop is een totale (extra) correctie van -25% toegepast om te verdisconteren dat de vergelijkingsobjecten minder onderhoudskosten, vaste lasten, beheerkosten en risico op leegstand hebben. Van die 25% is 10% toegeschreven aan leegstandsrisico. Daarmee komt de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor op 10,2.
11. Hoewel de rechtbank met eiseres van oordeel is dat de verschillen in grootte tussen de gebruikte referentieobjecten en het onderhavige winkelpand aanzienlijk zijn, heeft verweerder ter zitting afdoende gemotiveerd dat een eventueel groter leegstandsrisico ten gevolge van de grootte van het winkelpand afdoende verdisconteerd is in de waardebepaling. Verweerder heeft ter zitting de stelling van eiseres betwist dat grotere winkelpanden op deze locatie, het centrumgebied van ’s-Hertogenbosch, een groter leegstandsrisico hebben dan kleinere winkelpanden. Verweerder heeft in dat kader onder meer verwezen naar de kapitalisatiefactoren van de referentiepanden, waaruit kan worden afgeleid dat de kapitalisatiefactor van het grotere pand weinig verschilt van die van de kleinere panden. Ook heeft verweerder aangegeven dat áls er al vanuit gegaan moet worden dat vanwege het grotere leegstandsrisico een lagere kapitalisatiefactor zou moeten worden gehanteerd, daarmee reeds voldoende rekening is gehouden met de toegepaste correctie. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De stelling van eiseres dat het leegstandsrisico 25% moet zijn, gelet op de lange periode dat het winkelpand leeg heeft gestaan voordat het opnieuw kon worden verhuurd, volgt de rechtbank niet, reeds omdat deze stelling op geen enkele wijze is onderbouwd. Gelet op het voorgaande is de kapitalisatiefactor zoals verweerder die hanteert voor het winkelpand, naar het oordeel van de rechtbank zeker niet te hoog.
12. Daarbij wijst de rechtbank er nog op dat de getaxeerde waarde (€ 9.034.000) aanzienlijk hoger is dan de beschikte waarde (€ 7.348.000) en dat verweerder bij het bepalen van de kapitalisatiefactor niet heeft gerekend met de eigen huurprijs van € 126,79 per m2 primair, maar met de veel hogere huurprijzen per m2 van vergelijkingsobjecten [adres]
(€ 501,14) en [adres] (€ 436,07). Bovendien bevat de vastgestelde waarde van
€ 7.348.000, indien deze wordt gedeeld door de eigen, niet betwiste, huurwaarde van
€ 885.692, feitelijk een (lage) kapitalisatiefactor van 8,2. Ook uit deze omstandigheden vloeit voort dat áls verweerder al te weinig rekening zou hebben gehouden met het leegstandsrisico, de beschikte waarde van het winkelpand nog steeds zeker niet te hoog is.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus de waarde van het winkelpand voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft weliswaar het standpunt ingenomen dat de waarde van het winkelpand aanzienlijk lager is, maar heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd.
13. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor het winkelpand per 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 7.348.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 november 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.