Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/2733
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 november 2018 in de zaak tussen
[eiseres] N.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, verweerder
(gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 december 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 722.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) (gebruikersbelasting) voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft na het verweerschrift haar beroepschrift aangevuld en nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2018. De rechtbank heeft de zaak gevoegd behandeld met de beroepszaak van [bedrijf] B.V. (de eigenaar van het bedrijfsobject), bekend onder zaaknummers SHE 17/1846, 18/543, 18/544, 18/545, 18/546, 18/547, 18/548, 18/549, 18/550, 18/551 en 18/552. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
P.F. Sijben (taxateur). Na de zitting zijn de beroepen gesplitst en wordt in elk beroep afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
Feiten
Eiseres heeft het bedrijfsobject in gebruik als bankfiliaal. Het object, van het bouwjaar 2014, heeft een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 217 m² en is gelegen in een woonwinkelcomplex, “Vughtse Hart”, in het centrum van Vught.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2015.
Eiseres bepleit een waarde van € 442.000 en verwijst naar het op 9 januari 2018 opgestelde taxatierapport van taxateur B. van der Wielen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 722.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 21 juni 2018 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. In het door verweerder gebruikte taxatierapport is voor de waardering van het bedrijfsobject de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen, dan wel getaxeerde huurwaarden dan wel de geobjectiveerde huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het bedrijfsobject.
4. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de waarde van dit bedrijfsobject dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.
Huurwaarde verweerder
5. In verweerders taxatierapport is voor het bedrijfsobject gerekend met een huurwaarde van € 275 per m² per jaar, inclusief de inrichting. Ter onderbouwing hiervan is aansluiting gezocht bij de huurcijfers van twee in hetzelfde complex gerealiseerde huurcijfers, te weten:
- [adres] (BVO 88 m²), huurovereenkomst op 1 mei 2014 afgesloten voor
€ 24.510 per jaar (berekende cascohuur is € 278 per m² per jaar);
- [adres] (BVO 146 m²), huurovereenkomst op 15 augustus 2014 afgesloten voor € 43.719 per jaar (berekende cascohuur is € 299 per m² per jaar).
6. Verweerder heeft gesteld dat, omdat het bij de referentieobjecten gaat om een cascohuur en de door verweerder voor het bedrijfsobject berekende huurwaarde van € 275 inclusief investeringskosten is, de huurwaarde eerst dient te worden gecorrigeerd voor de investeringskosten. Verweerder zoekt hiervoor aansluiting bij de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de taxatiewijzer), waaruit blijkt dat een factor 60% van de totale winkelinvestering bij de huurwaarde gerekend mag worden. Verweerder heeft, hoewel het bedrijfsobject een bankgebouw betreft, aansluiting gezocht bij een gemiddelde inrichtingsprijs van een luxe winkel met een oppervlakte van 200 m². Volgens de taxatieboekjes bouwkosten, uitgegeven door [bedrijf] B.V., bedraagt de gemiddelde investering dan ongeveer € 340 per m². Bij een afschrijving van 10 jaar is dit € 34 per m² per jaar; 60% hiervan is afgerond € 20 per m² per jaar. De cascohuur van het bedrijfsobject zou dan volgens verweerder (€ 275 - € 20)
€ 255 per m² per jaar bedragen. Nu het bedrijfsobject groter is dan beide referentieobjecten, ligt deze huurwaarde volgens verweerder in lijn met de referentieobjecten.
7. De rechtbank oordeelt dat verweerder ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat het bedrijfsobject is ingericht als een bankgebouw en dat daarmee sprake is van een specifieke investering. Omdat het pand dan vaak na het vertrek van de huurder weer in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd, worden deze investeringen volgens de taxatiewijzer slechts marginaal, voor 10 tot 20%, bij de huurwaarde opgeteld. Bovendien heeft verweerder onvoldoende onderbouwd waarom is aangesloten bij een gemiddelde investering van een luxe winkel, nu het bedrijfsobject niet als winkel is ingericht. Gelet hierop kan verweerder niet worden gevolgd in zijn standpunt dat met € 20 per m² aan inrichtingskosten rekening moet worden gehouden. Daarbij komt dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze het verschil in BVO tussen het bedrijfsobject (217 m²) en beide referentieobjecten (88 m² en 146 m²) in de huurwaarde is verdisconteerd. Dit had op de weg van verweerder gelegen, nu algemeen wordt aangenomen dat, indien het bouwvolume van de referentieobjecten kleiner of groter is dan dat van het object van de belastingplichtige, de eenheidsprijs gecorrigeerd wordt, waarbij in het algemeen de wet van het afnemend grensnut wordt toegepast (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 22 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:618). Gelet hierop valt niet uit te sluiten dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde en verweerder heeft de door hem bepleite huurwaarde onvoldoende onderbouwd.
Huurwaarde eiseres
8. Eiseres voert aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge huurwaarde van het bedrijfsobject. Eiseres gaat uit van een huurwaarde van € 43.400. Zij wijst ter onderbouwing van deze huurwaarde op de huurwaardes van de bedrijfsobjecten [adres] , [adres] en [adres] (naar de rechtbank begrijpt alle gelegen te Vught). De rechtbank oordeelt dat deze huurtransacties zonder nadere gegevens over de wijze waarop met de verschillen tussen deze panden en het te waarderen object, wat betreft ligging, bouwjaar, kwaliteit en onderhoud, rekening is gehouden, niet bruikbaar zijn.
Eiseres heeft de door haar bepleite huurwaarde evenmin aannemelijk gemaakt.
Kapitalisatiefactor verweerder
9. In verweerders taxatierapport is voor het bedrijfsobject gerekend met een kapitalisatiefactor van 12,1. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder, vanwege een beperkt aantal transacties in Vught, verwezen naar één transactie: het op 3 maart 2014 voor € 730.000 verkochte object [adres] . De verkoopprijs daarvan, gedeeld door een jaarhuur van € 56.280 van dit pand, komt afgerond uit op een kapitalisatiefactor van 13. Voor de marktconformiteit van de gebruikte jaarhuur van € 56.280 (€ 207 per m²) verwijst verweerder naar de huurcijfers van de objecten [adres] (€ 237 per m²) en [adres] (€ 259 per m²). Verder beroept verweerder zich op de uitspraak van deze rechtbank van 14 november 2016 (zaaknummers 15/2970, 16/950 en 16/952) waarin de rechtbank de waarden van de objecten [adres] en [adres] per waardepeildatum 1 januari 2014 schattenderwijs heeft vastgesteld, waarbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 12,1. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite kapitalisatiefactor verder nog gewezen op de objecten [adres] en [adres] , beide gelegen te Waalwijk.
10. Nu feitelijke gegevens over de vergelijkbaarheid op punten als de ligging, bouwjaar, kwaliteit en onderhoud van de genoemde objecten ontbreken, acht de rechtbank de verkoopprijs en huurprijs van [adres] en de ter onderbouwing daarvan gebruikte objecten [adres] , niet bruikbaar. De verwijzing naar de uitspraak van deze rechtbank van 14 november 2016 gaat al niet op omdat het daar ging om andere objecten, een andere waardepeildatum en de rechtbank bovendien de waarde van de genoemde objecten schattenderwijs heeft vastgesteld.
De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder de door hem verdedigde kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt.
Kapitalisatiefactor eiseres
11. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 10,2. Ter onderbouwing verwijst zij naar het door haar overgelegde rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ, die een bottom-up berekening bevat. Eiseres gaat in deze berekening uit van een risico-opslag van 6,3 %, een yield van 7 % en een leegstandsrisico van 15%. Zij heeft deze door haar gehanteerde hoge percentages echter niet inzichtelijk gemaakt met nadere concrete gegevens. Dat betekent dat eiseres de door haar bepleite kapitalisatiefactor niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat partijen aldus de waarde van het bedrijfsobject onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.
13. Omdat partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van het bedrijfsobject schattenderwijs vast op
€ 625.000.
14. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2018, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 501 en een wegingsfactor 1).
15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vast op € 625.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.500.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer Schotman, voorzitter en mr. F.M. Rijnbeek en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 november 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.