Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/1283
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best, verweerder
(gemachtigde: G.J. Vliem).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 295.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 mei 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 november 2018. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn echtgenote [naam] , die als gemachtigde optreedt. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is mede-eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-één kapwoning uit 1987. De woning bestaat uit de hoofdbouw (462 m³) met inpandige garage en een vrijstaande berging (12 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 240 m².
Geschil en beoordeling
1. Eiser stelt dat niet is vast te stellen of de uitspraak op bezwaar is gedaan door een andere ambtenaar dan degene die de beschikking heeft genomen. Behandeling door dezelfde ambtenaar acht eiser niet mogelijk. Op grond van de gedingstukken en uit wat verweerder op zitting heeft verklaard is de rechtbank gebleken dat M. van Uden de heffingsambtenaar is van de gemeente Best. De bestreden uitspraak is, blijkens de ondertekening, gedaan door deze heffingsambtenaar. Verweerder heeft op de zitting van de rechtbank bevestigd dat dezelfde ambtenaar ook de beschikking van 28 februari 2018 heeft genomen. Dit betekent dat zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn genomen door de bevoegde ambtenaar zelf (artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ) en niet in mandaat. Naar het oordeel van het de rechtbank is daarbij niet gehandeld in strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), welke bepaling slechts betrekking heeft op in mandaat genomen besluiten, of met enige andere rechtsregel. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
2. In geschil is vervolgens de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit, zoals ter zitting toegelicht, een waarde van € 289.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 295.000) naar de gelijkluidende, getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het rapport van bevindingen dat in juli 2018 is opgesteld door WOZ-taxateur R. de Heselle.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Met betrekking tot de primaire objectkenmerken zijn partijen het eens wat daarover is opgenomen in verweerders taxatierapport. Ofschoon eiser de opgenomen secundaire objectkenmerken, te weten de kwalificatie van kwaliteit/luxe en de staat van onderhoud, aanvankelijk in beroep in twijfel heeft getrokken, heeft verweerder ter zitting een formulier overgelegd waaruit blijkt dat deze secundaire objectkenmerken (kwaliteit en onderhoud code 3 (gemiddeld/standaard) zijn gebaseerd op wat eiser zelf, op verzoek van verweerder, daarover heeft opgegeven. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding verweerders vaststelling over deze secundaire objectkenmerken voor onjuist te houden. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep daarvan ook zal uitgaan.
5. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met negen in het rapport bevindingen van taxateur De Hesselle opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten: [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen te Best. Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft in alle gevallen gekozen voor twee-onder-één-kapwoningen met een iets kleinere of een iets grotere inhoud en verkocht binnen en jaar voor of na de waardepeildatum. De bouwjaren zijn vergelijkbaar. Ook heeft verweerder, zo begrijpt de rechtbank, twee transacties ( [adres] en [adres] ) toegevoegd met een beter kwaliteits- en luxeniveau om zodoende de waardeverschillen met de overige gebruikte vergelijkingsobjecten tot uitdrukking te brengen. Verweerder heeft ook aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank acht vooral de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] , [adres] goed geschikt als vergelijkingsobject, omdat de inhoud van deze woningen nagenoeg gelijk is aan die van de woning en daarnaast deze vergelijkingsobjecten een zelfde kwaliteits- en luxeniveau hebben als de woning. Verweerder is ten slotte bij de woning uitgegaan van een perceeloppervlakte van 240 m². Eisers woning heeft daarmee een ander perceeloppervlakte dan die van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de grondwaarde is vastgesteld aan de hand van het in de gemeente gehanteerde kavelmodel, waarbij naar mate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. De grondstaffel, die verweerder ook ter zitting heeft overgelegd, is voor twee-onder-een-kapwoningen gelijk en uit de gehanteerde staffels valt op basis van de verschillen in perceeloppervlakte het verschil in de grondwaarde tussen de woning en de vergelijkingsobjecten goed af te leiden. Eiser heeft de geschiktheid van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten noch de op grond van de waardematrix verdedigde waarde niet concreet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
6. Eiser voert wel aan dat hij niet kan volgen dat, op basis van dezelfde gebruikte vergelijksobjecten, de WOZ-waarde van zijn woning (€ 295.000) hoger uitvalt dan de WOZ-waarden een aantal identieke woningen. Zo is [adres] op € 281.000 gewaardeerd en [adres] op € 286.000, terwijl [adres] , met meer grond, een aanbouw en een overkapping, nauwelijks hoger is gewaardeerd (€ 297.000). De rechtbank begrijpt dat eiser hiermee een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder op de zogenaamde meerderheidsregel. Uit bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8945) volgt dat voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel in WOZ-zaken slechts aanleiding bestaat wanneer een juiste wetstoepassing wegens een niet-incidenteel gemaakte fout, in de meerderheid van de met het geval van eiser identieke gevallen achterwege is gebleven. Dit brengt mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Het ligt vervolgens op de weg van verweerder te stellen dat de relevante groep groter is en (juist gewaardeerde) objecten aan te wijzen die eveneens identiek zijn aan de woning van eiser.
7. Aan eiser kan worden toegegeven dat hij terecht heeft aangedragen dat ten minste twee van de door hem aangeduide objecten een lagere WOZ-waarde hebben. Uit het door verweerder verstrekte overzicht, opgenomen in het taxatierapport, valt op te maken dat de objecten [adres] en [adres] een exact dezelfde inhoud (462 m³) en perceelgrootte (240 m²) hebben. Het enige verschil in primaire objectkenmerken bestaat hierin dat bij [adres] geen bijgebouw aanwezig is, en bij [adres] en de woning van eiser wel. Verweerder heeft echter aangevoerd dat geen sprake is van identieke objecten omdat het kwaliteits- en luxeniveau van [adres] en [adres] op 2 (matig) is gesteld, terwijl dat van de woning van eiser 3 (gemiddeld) heeft. Verweerder heeft echter met zijn uiteenzetting over de toepassing van deze kwaliteitscijfers de rechtbank niet kunnen overtuigen. Gebleken is namelijk dat bij [adres] het voor die woning toegepaste cijfer 2 berust op de eigen opgave van de eigenaren en dat [adres] in het verleden is onderzocht en destijds op 2 is gesteld, maar dat nadien deze woning en [adres] niet meer (inpandig) zijn bezocht. Eiser heeft daar gemotiveerd tegenover gesteld dat [adres] twee jaar geleden is overgegaan naar een andere eigenaar en zowel binnen als buiten is vernieuwd, en dat [adres] , gelet op het onderhoudsniveau - dat volgens eiser amper verschilt van zijn woning - altijd vergelijkbaar is geweest. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de verklaringen van eiser te twijfelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de woning van eiser enerzijds en [adres] en [adres] anderzijds vrijwel identiek zijn, ook qua kwaliteitsniveau, en het verschil in waarde zich alleen laat verklaren door een gering verschil in de deelwaarde dat toekomt aan (de aanwezigheid van) een bijgebouw. Eiser heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat tenminste twee (van de drie) objecten lager zijn gewaardeerd dan zijn woning.
8. Uit het in rechtsoverweging 6 van deze uitspraak vermelde toetsingskader volgt dat verweerder er vervolgens op kan wijzen dat de relevante groep waarmee de woning van eiser in verweerders gemeente vergeleken moet worden, groter is dan de drie woningen die eiser heeft genoemd. Verweerder heeft daartoe in beroep ten eerste een overzicht van tien twee-onder-één kapwoningen overgelegd, waartoe ook de woning van eiser behoort, alle gelegen aan de Eik te Best. Daaronder bevinden zich ook vier woningen ( [adres] , [adres] , [adres] , [adres] ), die, naast bouwjaar en type, qua inhoud, perceelgrootte en kwaliteitsniveau (vrijwel) identiek zijn. Alleen het perceel van [adres] is 8 m² groter dan de overige drie woningen en de woning van eiser. Voor het overige verschillen ook deze objecten en de woning van eiser slechts wat betreft de aanwezigheid van de bijgebouwen. In geen van deze gevallen is, rekening houdend met de (geringe) deelwaarde van het bijgebouw, sprake van een lagere waarde dan de waarde van de woning van eiser. Ook de overige woningen aan de Eik duiden er niet op dat verweerder de woning van eiser te hoog heeft gewaardeerd in vergelijking met deze objecten. Daar komt nog bij dat verweerder bovendien nog zes twee-onder-een kapwoningen heeft aangedragen gelegen aan de [straat] te Best, te weten de nummers [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] en [nummer] , die wat betreft object bouw, bouwjaar, inhoud, perceelgrootte ook (vrijwel) identiek zijn. Ook uit deze woningen valt niet de conclusie te trekken dat de woning van eiser in vergelijking met deze objecten te hoog is gewaardeerd. Verweerder heeft daarmee gesteld, en aannemelijk gemaakt, dat de relevante groep groter is en dat daarom de waardering van de woning van eiser, gelet op de juist gewaardeerde, identieke objecten uit die relevante groep, niet te hoog is. Voor zover mogelijkerwijze in een enkel geval sprake is van een incidentele fout waardoor de waarde van dat object verhoudingsgewijs iets lager lijkt uit te vallen, maakt dat het voorgaande niet anders. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt dus niet.
9. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten er aan te twijfelen dat R. de Hesselle in zijn rapport is uitgegaan van de waarde van de diverse woningen en de woning van eiser zoals die gold op 1 januari 2017. Dat deze taxateur de woning van eiser heeft bezocht nadat daarin een nieuwe keuken was geplaatst, zoals op de zitting naar voren is gebracht, doet daaraan niet af. De kwaliteit/luxe van de woning was namelijk ook eerder al gesteld op niveau 3 (gemiddeld) en dit is na de inpandige opname niet gewijzigd.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van
€ 295.000 niet te hoog is.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 december 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.