ECLI:NL:RBOBR:2018:6737

• Datum uitspraak: 20 december 2018
• Publicatiedatum: 28 juni 2019
• Zaaknummer: 7110670 CV EXPL 18-4745
• Instantie: Rechtbank Oost-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J.H. Wiggers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen recht op bemiddelingskosten bij optreden voor twee heren in huurovereenkomst

In deze civiele zaak vordert eiseres terugbetaling van betaalde administratiekosten aan gedaagde, die als bemiddelaar optrad bij het tot stand komen van een huurovereenkomst. Eiseres stelt dat gedaagde twee heren diende, namelijk zowel de verhuurder als de huurder, en dat op grond van de wet geen recht op loon bestaat tegenover de consument-huurder in een dergelijke situatie.

Gedaagde betwist dat zij een bemiddelingsovereenkomst met eiseres heeft gesloten en stelt dat zij alleen namens eiseres handelde. De kantonrechter stelt vast dat gedaagde het contact met de verhuurder heeft gelegd, de bezichtiging heeft verzorgd, de huurovereenkomst heeft opgesteld en de sleuteloverdracht heeft geregeld. Eiseres was afgeschermd van de verhuurder en beschikte niet over diens contactgegevens, zodat gedaagde ook namens de verhuurder optrad.

Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW is het verboden loon te vorderen van een consument-huurder indien de bemiddelaar voor twee heren optreedt. Dit dwingendrechtelijke voorschrift leidt tot toewijzing van de vordering van eiseres tot terugbetaling van de administratiekosten, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. De overige vorderingen worden afgewezen.

Uitkomst: Gedaagde moet administratiekosten terugbetalen omdat zij voor twee heren optrad en geen recht op loon heeft tegenover eiseres.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Zaaknummer: 7110670 \ CV EXPL 18-4745

Vonnis van 20 december 2018

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. H.W. Meijer (Florijn Incasso B.V.),

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.

1. De procedure

1.1.

De procedure blijkt uit het volgende:

a. de inleidende dagvaarding van 24 juli 2018 met (6) producties;

b. de conclusie van antwoord;

c. het tussenvonnis van 23 augustus 2018 waarbij een mondelinge behandeling, comparitie van partijen, is bepaald;

d. de mondelinge behandeling die op 16 november 2018 heeft plaatsgevonden. Beide partijen zijn verschenen en hebben hun standpunt nader toegelicht.

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] handelt onder de naam [handelsnaam] . Zij houdt zich bezig met bemiddeling bij het tot stand komen van huurovereenkomsten. [eiseres] is een consument.

2.2.

Op 20 augustus 2017 heeft [eiseres] via een digitaal contactformulier gereageerd op een huurwoning, een appartement aan de [adres] , die door [gedaagde] te huur werd aangeboden. [gedaagde] heeft bij e-mail van 29 augustus 2017, voor zover relevant, gereageerd als volgt.

“Zojuist heb ik gehoord dat het appartement [adres] pas 1 oktober wordt opgeleverd, vanaf dan kan ik pas gaan bezichtigen.

Per wanneer zoeken jullie een woning?

De borg voor al deze woningen is 2 maanden huur. Op de eerste factuur worden ook administratiekosten a € 495 excl btw in rekening gebracht.

Bijgevoegd een lijst woningen welke nog niet op internet staan.

Laat me even weten of je mogelijk interesse hebt om een van deze woningen te bezichtigen.”

2.3.

Op de lijst van [gedaagde] was ook een appartement op de begane grond aan de [adres] vermeld. Op 11 september 2017 heeft [eiseres] als huurder met O.G.B.V. als verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor deze woning.

2.4.

[gedaagde] heeft bij factuur met nummer 2017-063 van 8 september 2017 een bedrag van € 2.732,28 bij [eiseres] in rekening gebracht aan huur, borg en administratiekosten. [eiseres] heeft dit bedrag op 11 september 2017 aan [gedaagde] betaald.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert betaling van € 688,79, te vermeerderen met rente en kosten zoals vermeld in de dagvaarding.

[eiseres] legt daaraan, kort samengevat, het volgende ten grondslag.

De betaling van de administratiekosten door [eiseres] aan [gedaagde] heeft onverschuldigd plaatsgevonden.

Tussen partijen bestond een bemiddelingsovereenkomst, terwijl [gedaagde] ook handelde in opdracht van de verhuurder. [gedaagde] heeft dus twee heren gediend, oftewel [gedaagde] diende als lasthebber twee lastgevers. Indien een van die lastgevers een consument betreft zoals [eiseres] , heeft de lasthebber geen recht op loon tegenover de consument. De Hoge Raad heeft dit in antwoord op prejudiciële vragen op 16 oktober 2015 bevestigd.

Daarnaast is sprake van een niet redelijk voordeel. De werkzaamheden die [gedaagde] heeft verricht, staan niet in verhouding tot de daarvoor betaalde vergoeding.

[eiseres] maakt daarom aanspraak op terugbetaling van de administratiekosten, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[gedaagde] voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

[gedaagde] betwist dat zij met [eiseres] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten.
[gedaagde] heeft de woning niet op haar website aangeboden. De woning is onder de aandacht van [gedaagde] gebracht door de vorige bewoonster. [gedaagde] heeft eerst zelf het appartement bezichtigd en daarna contact opgenomen met de verhuurder. [gedaagde] heeft ervoor gezorgd dat een aantal zaken werd opgeknapt, zodat [eiseres] een nagenoeg nieuw appartement kon betrekken. [gedaagde] trad op namens [eiseres] , niet (ook) namens de verhuurder.

[eiseres] is bij het eerste contact en zowel voor als na de bezichtiging op de hoogte gesteld van de administratiekosten. Zij is hiermee akkoord gegaan. Er is tussen partijen een redelijke prijs van € 495,00 exclusief btw overeengekomen. Die prijs is gebaseerd op het aantal uren werk dat [gedaagde] heeft verricht vanaf het eerste contact met [eiseres] tot en met de sleuteloverdracht. Er is geen sprake van niet redelijk voordeel.

[gedaagde] concludeert dat er geen reden is om [eiseres] enig bedrag terug te betalen, zodat de vordering dient te worden afgewezen.

4. De beoordeling

4.1.

Vaststaat dat [eiseres] via een digitaal contactformulier heeft gereageerd op een woning die via [gedaagde] te huur werd aangeboden, een appartement aan de [adres] . Vaststaat ook dat [gedaagde] vervolgens bij haar reactie aan [eiseres] , inhoudende dat de woning niet direct beschikbaar was, direct een pdf-bestand met diverse woningen heeft gevoegd. Een van die woningen, het appartement aan de [adres] , is per 11 september 2017 door [eiseres] van O.G.B.V. gehuurd.

4.2.

In geschil is de vraag of zowel tussen [gedaagde] en de verhuurder als tussen [gedaagde] en [eiseres] als huurder sprake was van lastgeving, anders gezegd, of [gedaagde] twee heren heeft gediend. De kantonrechter overweegt in dit verband als volgt.

4.3.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099), in antwoord op prejudiciële vragen, geoordeeld:

a. in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is;

b. het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;

c. het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;

d. voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.

4.4.

De woningen in het pdf-bestand dat [gedaagde] op 29 augustus 2017 aan [eiseres] heeft verstuurd, stonden, aldus de begeleidende e-mail van [gedaagde] ,
nog niet op internet [
onderstreping kantonrechter ]. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat zij voor de betreffende woning
nog geen opdracht had gekregen ten tijde van haar reactie aan [eiseres] [
onderstreping kantonrechter ].

Dit laat naar het oordeel van de kantonrechter onverlet dat de e-mail van [gedaagde] met het pdf-bestand heeft te gelden als een aanbod vanuit [gedaagde] , optredend namens de verhuurder.

[eiseres] heeft immers tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij enkel had gereageerd op een specifieke woning ( [adres] ) en uitdrukkelijk geen opdracht aan [gedaagde] had verstrekt om
een woning voor haar te zoeken. Het initiatief lag dus bij [gedaagde] .

Het enkele feit dat de woning (nog) niet op de website van [gedaagde] stond, is ook onvoldoende om aan te nemen dat zij niet (ook) namens de verhuurder optrad. Vaststaat dat [gedaagde] het contact met de verhuurder heeft gelegd en heeft onderhouden. Of dit al dan niet eerst via de vorige bewoonster is gegaan, doet hieraan niets af. [eiseres] heeft in ieder geval niet beschikt over de contactgegevens van de verhuurder. Anders gezegd, [eiseres] was afgeschermd van de verhuurder. Er was geen sprake van een elektronisch prikbord, in de zin waarin de Hoge Raad dat heeft overwogen.

[gedaagde] heeft daarnaast ook de bezichtiging gedaan. [eiseres] heeft onweersproken gesteld dat dit met meerdere potentiële huurder tegelijk heeft plaatsgevonden. Verder heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgesteld en de sleuteloverdracht verzorgd.

Dit alles zou, zoals [gedaagde] betoogt, ook in opdracht van [eiseres] als (aspirant)huurder kunnen zijn gedaan, maar waar het de inning van de waarborgsom en de huur betreft gaat dit betoog naar het oordeel van de kantonrechter niet op. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij deze bedragen heeft geïnd in het belang van de huurder, zodat de verhuurder het geld pas kreeg als het gehuurde in orde was. In het algemeen heeft echter te gelden dat de waarborgsom en de huurpenningen worden geïnd voor de verhuurder, zodat van [gedaagde] had mogen worden verwacht dat zij deze afwijkende werkwijze nader had onderbouwd. Niet gesteld, noch gebleken is echter dat er voor [gedaagde] in het onderhavige geval enige aanleiding bestond om de waarborgsom en de huurpenningen in het belang van [eiseres] onder zich te houden. Dit blijkt ook niet uit de factuur van 8 september 2017, noch anderszins. De kantonrechter verwerpt deze stelling dan ook.

4.5.

Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] als lasthebber heeft opgetreden voor de verhuurder als lastgever.

4.6.

Resteert de vraag of [gedaagde] daarnaast ook als lasthebber heeft opgetreden voor [eiseres] als huurder.

Vaststaat dat [gedaagde] de waarborgsom en de huurpenningen, alsmede een bedrag van € 495,00 (exclusief btw) aan administratiekosten, bij [eiseres] in rekening heeft gebracht, en dat [eiseres] de betreffende factuur aan [gedaagde] heeft betaald. Uit de gedingstukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken, leidt de kantonrechter af dat [eiseres] de woning niet kon huren, als zij deze kosten niet voldeed, oftewel als zij niet akkoord ging met de voorwaarde van [gedaagde] dat door [eiseres] aan haar een bedrag van € 495,00 (exclusief btw) aan administratiekosten werd betaald.

De kantonrechter gaat er dus van uit dat [gedaagde] ook fungeerde als lasthebber van [eiseres] .

4.7.

De slotsom is zodoende dat [gedaagde] zowel voor de verhuurder (O.G.B.V.) als voor [eiseres] als huurder optrad als lasthebber. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft [gedaagde] daarom geen recht op loon jegens [eiseres] . Deze bepaling is van dwingend recht. De overige stellingen kunnen daarom verder onbesproken blijven.

De terugvordering van de administratiekosten van € 598,95 (inclusief btw) door [eiseres] is daarom toewijsbaar. [gedaagde] heeft de gevorderde wettelijke rente niet weersproken, zodat deze ook toewijsbaar is.

4.8.

[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht die voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking komen. Het gevorderde bedrag van € 89,84 (exclusief btw) komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal dus worden toegewezen.

De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts toewijsbaar vanaf de dag waarop deze kosten zijn voldaan. Nu niet is gesteld of gebleken dat deze kosten al daadwerkelijk door [eiseres] zijn betaald, wordt de rente toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.

4.9.

[gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure, omdat zij ongelijk krijgt.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand.

4.10.

De nakosten zijn door [eiseres] weliswaar in het lichaam van de dagvaarding genoemd, maar in het petitum niet door haar gevorderd en zijn dus niet toewijsbaar. Dit laat overigens onverlet dat [gedaagde] deze kosten mogelijk verschuldigd is.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 688,79, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 598,95 vanaf 11 september 2017 en over
€ 89,84 vanaf 24 juli 2018 tot aan de dag van voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres] tot heden begroot op € 107,27 aan explootkosten, € 226,00 aan griffierecht en € 200,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat [gedaagde] schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst dat wat meer of anders is gevorderd af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2018.