Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats Eindhoven
PACHTKAMER
Zaaknummer : 5199193
Rolnummer : 16-7505
Uitspraak : 18 oktober 2018
in de zaak van:
1.[verpachter 1] ,
2.
[verpachter 2] ,
[verpachter 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
3.
[verpachter 3] ,
[verpachter 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M.H.C. Coppens,
t e g e n
[pachter] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers.
1.Het verdere verloop van het geding
in conventie en in reconventie
Dit blijkt uit het volgende:
a. het tussenvonnis van 31 augustus 2017;
b. de akte uitlating met producties van de zijde van [pachter] van 28 september 2017, waarbij ook de tegenvordering is vermeerderd in die zin dat verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt verzocht;
c. de antwoordakte met producties van de zijde van [verpachters] van 23 november 2017;
d. de akte uitlating producties van de zijde van [pachter] van 25 januari 2018;
Nadat het tussenvonnis van 31 augustus 2017 was gewezen heeft het deskundig lid P.M.E. van Cranenbroek de leeftijd van 70 jaar bereikt; in verband daarmee heeft in zijn plaats het deskundig lid ing. Th.G.M. Pruijn dit vonnis mee-gewezen. Ten slotte is vonnis nader bepaald op vandaag.
Partijen worden hierna genoemd “ [verpachters] ” en “ [pachter] ”.
2.De aanvulling van de feiten
Bij beschikking van de Grondkamer Zuid van 18 augustus 2017, op een verzoek van [pachter] als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW Pro (herziening van de pachtprijs), is de pachtprijs voor de hoeve bepaald op € 0,00 en voor de bedrijfsgebouwen bepaald op € 430,00 per jaar, ingaande 1 juni 2017.
3.De verdere beoordeling
in conventie en reconventie
3.1
De pachtkamer blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in haar vonnis van 31 augustus 2017. In hetgeen door [pachter] nog is aangevoerd ziet zij geen reden terug te komen op haar oordeel, dat het niet zinvol is de pachtovereenkomst -wat de gebouwen betreft- voor uitsluitend de veldschuur/jongveestal te laten voortbestaan.
In het tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de omvang van het perceelgedeelte waarvoor de pachtovereenkomst zal worden ontbonden en aan te geven op welk kadastraal perceel de hoeve en de bijgebouwen zijn gesitueerd.
Daarnaast heeft de pachtkamer [pachter] verzocht haar te informeren of, en zo ja, in hoeverre de Grondkamer Zuid heeft beslist op zijn verzoek tot herziening van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen en de hoeve over de jaren 2010 – 2016.
Eiswijziging
3.2
De pachtkamer stelt voorop dat voor zover partijen betogen ( [verpachters] in de antwoordakte van 23 november 2017 onder randnummer 5. en [pachter] in de akte uitlating producties van 25 januari 2018 onder randnummer 8.) dat het (de ander) niet meer vrijstaat haar vordering te wijzigen, dat niet kan slagen. Op de eerste plaats niet omdat op grond van artikel 130 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering een eiser (ook de eiser in reconventie) in beginsel tot de afloop van het geding zijn eis (of de gronden daarvan) kan veranderen of vermeerderen. Tegen deze vermeerdering/verandering kan wegens strijd met de eisen van een goede procesorde bezwaar worden gemaakt. Daarvan is echter geen sprake.
[verpachters] hebben primair ontbinding van de gehele pachtovereenkomst gevorderd; daarin is dus begrepen de ondergrond van de voederkuilen. Dat [verpachters] nu bij antwoordakte ook expliciet de ontbinding vragen van de pachtovereenkomst voor zover die betrekking heeft op de voederkuilen brengt niet met zich dat sprake is van strijd met een goede procesorde.
De door [pachter] bij akte gevorderde schadevergoeding hangt samen met en vloeit als het ware voort uit de gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst. In zoverre is evenmin sprake van strijd met een goede procesorde.
Omvang perceelsgedeelte waarvoor de pachtovereenkomst wordt ontbonden
3.3.1.
De pachtkamer zal vervolgens ingaan op de omvang van het perceelsgedeelte waarvoor de pachtovereenkomst zal worden ontbonden. Partijen zijn het erover eens dat de hoeve en de bijgebouwen zijn gesitueerd op het perceel [gemeente] , sectie H [nummer 1] . Partijen zijn het niet eens over het aantal aren waarvoor de pachtovereenkomst moet worden ontbonden.
Volgens [pachter] moet dat perceelsgedeelte een omvang hebben van bij voorkeur 43 bij 43 meter, zodat de veldschuur onderdeel blijft van het gepachte. Indien de veldschuur tot de hoeve met bijgebouwen wordt gerekend zou de omvang maximaal 43 bij 60 meter moeten zijn.
Volgens [verpachters] moet het perceelsgedeelte een omvang van minimaal 53 bij 64 meter dan wel bij voorkeur 53 bij 100 meter hebben. In het laatste geval krijgen [verpachters] ook de beschikking over de achter de veldschuur gelegen voederkuilen die nog stammen uit de tijd van vóór de pachtovereenkomst en die door [pachter] in de afgelopen 20 jaar nimmer zijn gebruikt. Een breedte van 53 meter is noodzakelijk opdat aan weerszijden van de bedrijfsgebouwen een strook grond van 5 meter vrij blijft teneinde de bereikbaarheid van die gebouwen en het (achtergelegen) erf te verzekeren.
3.3.2.
Bij de vaststelling van de omvang van het perceelsgedeelte waarvoor de pachtovereenkomst wordt ontbonden neemt de pachtkamer tot uitgangspunt dat in de pachtovereenkomst sprake is van een omvang van 40 are voor een hoeve, gebouwen en erf. Thans is nog onzeker of en in hoeverre de bedrijfsgebouwen in de toekomst zullen worden gehandhaafd en, zo ja, welke bestemming deze dan zullen hebben. De pachtkamer is van oordeel dat aan het door [verpachters] genoemde belang van bereikbaarheid van gebouwen en (achter-)erf voldoende tegemoet wordt gekomen indien aan één zijde van de bedrijfsgebouwen een strook van vijf meter wordt vrij gelaten. Het wordt aan partijen overgelaten om in onderling overleg te bepalen of die strook aan de linkerzijde of aan de rechterzijde van het perceelsgedeelte moet komen te liggen. De breedte van het perceel zal daarom, in aanmerking genomen bijlage 15 van [verpachters] , op 48 meter worden gesteld.
Mede gelet op de door partijen overgelegde luchtfoto's zal de lengte/diepte van het perceelsgedeelte worden bepaald op 85 meter. De voederkuilen komen daarmee geheel of grotendeels buiten het gepachte te liggen. De pachtkamer neemt aan, dat deze voederkuilen zullen worden geruimd, mede omdat [pachter] niet heeft weersproken dat hij deze -al dan niet door toedoen van [verpachters] - in de afgelopen 20 jaren niet als zodanig heeft gebruikt.
De totale oppervlakte komt daarmee op 48 x 85 = 4080 m², hetgeen niet veel afwijkt van de in de pachtovereenkomst genoemde 40 are.
Perceel H 331 heeft in totaal een oppervlakte van 11.74.10 ha., zodat het gepachte na de gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst nog een totale omvang zal hebben van (11.74.10 -/- 0.40.80 =) 11.33.30 ha. + (perceel H [nummer 2] groot) 6.87.70 ha. is samen 18.21.00 ha.
Pachtprijs 2010 – 2014
3.4.1
De pachtkamer stelt voorop dat voor pachtovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 september 2007 (zoals deze overeenkomst) jaarlijks de veranderpercentages worden vastgesteld. De wijziging van de pachtprijs werkt automatisch (van rechtswege) door in de pachtovereenkomst. Verpachter hoeft er dus niet expliciet om te vragen. Verpachter mag van die verhoging geheel of gedeeltelijk afzien. Hij moet dat dan schriftelijk aan pachter meedelen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake; [verpachters] hebben niet afgezien van de wettelijke verhoging. [pachter] is dus in beginsel de wettelijke pachtverhoging vanaf 2010 verschuldigd.
3.4.2
[verpachters] vorderen (primair) betaling van € 42.593,14 wegens niet betaalde wettelijke pachtverhoging over de jaren 2010 tot en met 2014, waarvan € 5.893,82 voor de hoeve, € 7.343,84 voor de bedrijfsgebouwen en € 29.355,48 voor de grond.
[pachter] maakt bezwaar tegen de wettelijke verhoging van de pachtprijs voor zover die betrekking heeft op de bedrijfsgebouwen en de hoeve. In verband met de doelmatigheid van de bedrijfsgebouwen moet de maximumprijs volgens hem naar beneden worden bijgesteld. De pachtprijs voor de hoeve moet op basis van het puntensysteem naar beneden worden bijgesteld. [pachter] heeft, onder protest, over de periode 2010 – 2014 inmiddels een bedrag van in totaal € 36.699,32 betaald ( in termijnen van respectievelijk € 18.607,90 op 1 juni 2016 en op 1 september en 1 oktober 2016 in twee termijnen een bedrag van € 18.091,42). Voor wat betreft de verhoging van de pachtprijs voor de hoeve beroept [pachter] zich op zijn opschortingsrecht. [pachter] heeft bij brief van 29 augustus 2016 de Grondkamer om herziening van de pachtprijs verzocht. [pachter] vordert een verklaring voor recht dat vanaf 2010 de pachtprijs voor de hoeve dient te worden verminderd tot nihil en de bedrijfsgebouwen in de periode van 2010 tot en met 2014 dient te worden verminderd tot 50%.
3.4.3
De Grondkamer heeft bij beschikking van 18 augustus 2017 de pachtprijs voor de hoeve en de bedrijfsgebouwen herzien en op € 430,00 per jaar bepaald ( € 0,00 voor de hoeve en € 430,00 voor de bedrijfsgebouwen), ingaande 1 juni 2017. De wet biedt de Grondkamer niet de mogelijkheid om de pachtprijs voor de reeds verstreken jaren te herzien.
De pachtkamer kan in geval van vermindering van pachtgenot ten gevolge van een gebrek de pachtprijs in een daarmee overeenstemmende mate verminderen vanaf de dag waarop de pachter behoorlijk kennis heeft gegeven van het gebrek totdat het gebrek is verholpen (artikel 7:340 BW Pro).
Bij de beoordeling van de vordering tot vermindering van de pachtprijs neemt de pachtkamer in aanmerking dat de hoeve bij het aangaan van de pachtovereenkomst al in een slechte staat van onderhoud was. Partijen waren daarmee bekend. [pachter] wist waar hij aan begon. Partijen hebben er voor gekozen om de hoeve en de bedrijfsgebouwen toch deel te laten uitmaken van de pachtovereenkomst, ook al was [pachter] toen al niet van plan in de hoeve te gaan wonen (tussenvonnis onder 3.3.3.). [pachter] heeft [verpachters] regelmatig schriftelijk gemeld dat er schade aan de hoeve was. [verpachters] hebben naar aanleiding van klachten van [pachter] in ieder geval twee keer enige schade aan het dak van de hoeve laten herstellen (in 2001 en 2004). De facturen die daarmee waren gemoeid hebben zij overgelegd. Kennelijk hebben de schades voor [pachter] in de loop der jaren geen aanleiding gevormd om een vermindering dan wel herziening van de pachtprijs te vorderen/verzoeken.
De gebreken aan de hoeve zijn ten gevolge van het instorten van een deel van het dak ten opzichte van de aanvangssituatie aanmerkelijk toegenomen. [pachter] heeft [verpachters] bij brief van 12 januari 2015 daarvan in kennis gesteld. [verpachters] hebben daarop geen enkele actie ondernomen.
In verband met instortingsgevaar is in 2015 door de [gemeente] een hek om de hoeve geplaatst. Vanaf 2015 is geen enkel gebruik van de hoeve meer mogelijk.
Die aanmerkelijke toename van de gebreken aan de hoeve brengen een vermindering van het pachtgenot met zich op grond waarvan een vermindering van de pachtprijs is gerechtvaardigd. Voor de verminderde pachtprijs zoekt de pachtkamer aansluiting bij de beslissing van de Grondkamer van 18 augustus 2017. De pachtprijs voor de hoeve wordt verminderd tot € 0,00 per jaar, ingaande 1 januari 2015.
Wat de bedrijfsgebouwen betreft geldt dat de vrijstaande schuur bij aanvang van de pachtovereenkomst in goede staat en de kippenschuren in slechte staat verkeerden. [pachter] heeft [verpachters] bij brief van 28 juni 2016 geïnformeerd over de schade die aan het dak van de vrijstaande schuur was ontstaan ten gevolge van het noodweer op 23 juni 2016. [verpachters] hebben die schade niet laten verhelpen. [pachter] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het pachtgenot van de vrijstaande schuur sindsdien is verminderd. Voor de vermindering van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen wordt eveneens aansluiting gezocht bij de beslissing van de Grondkamer van 18 augustus 2017. De pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen wordt met ingang van 1 juli 2016 verminderd tot € 430,00 per jaar.
Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering van [verpachters] tot betaling van de niet betaalde wettelijke pachtverhogingen over de jaren 2010 tot en met 2014, vermeerderd met de wettelijke rente over de respectieve vervaldata en verminderd met hetgeen [pachter] ter zake reeds heeft betaald, kan worden toegewezen. Hierbij wordt opgemerkt dat partijen in de pachtovereenkomst zijn overeengekomen dat de wettelijke rente zal zijn verschuldigd (
nietde wettelijke handelsrente) én dat het artikel ter zake de wettelijke handelsrente is ingevoerd na de totstandkoming van de pachtovereenkomst (in werking getreden in 2002), zodat ook om die reden (niet meer dan) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro is verschuldigd.
nietde wettelijke handelsrente) én dat het artikel ter zake de wettelijke handelsrente is ingevoerd na de totstandkoming van de pachtovereenkomst (in werking getreden in 2002), zodat ook om die reden (niet meer dan) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro is verschuldigd.
De door [pachter] onder 3.4.
B. gevorderde verklaring voor recht en de voorwaardelijke tegenvordering voor zover die ziet op terugbetaling van de pachtprijs voor de periode van 2010 tot en met 2014 worden daarom afgewezen.
B. gevorderde verklaring voor recht en de voorwaardelijke tegenvordering voor zover die ziet op terugbetaling van de pachtprijs voor de periode van 2010 tot en met 2014 worden daarom afgewezen.
Pachtprijs 2015 en 2016
3.5.1
[verpachters] vorderen de pachtprijs over 2015 van € 17.612,97 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.
[pachter] heeft onweersproken aangevoerd dat hij eind augustus 2016 de pachtprijs over 2015 heeft betaald. [pachter] vordert een verklaring voor recht dat de pachtprijs voor de gebouwen voor 2016 tevens als maximale pachtprijs geldt voor de pachtperiode van 2010 tot en met 2015.
3.5.2
De pachtkamer merkt op dat niet duidelijk is welk bedrag [pachter] precies heeft betaald voor het jaar 2015. Het door [pachter] betaalde bedrag moet in ieder geval op het door [verpachters] becijferde bedrag van € 17.612,97 in mindering worden gebracht. Daarnaast dient daarbij, onder verwijzing naar hetgeen hierboven onder 3.4.3 is opgemerkt, in aanmerking te worden genomen dat de pachtprijs voor de hoeve met ingang van 1 januari 2015 op € 0,00 wordt gesteld. De in totaal verschuldigde pachtprijs over 2015 bedraagt dan € 0,00 voor de hoeve, € 3.871,07 voor de bedrijfsgebouwen en € 10.928,27 voor de grond, derhalve € 14.799,34.
Ter zake de gevorderde handelsrente wordt verwezen naar hetgeen hierboven onder 3.4.3 is overwogen.
De door [pachter] onder 3.4
B. gevorderde verklaring voor recht kan in zoverre worden toegewezen dat de pachtprijs voor de hoeve met ingang van 1 januari 2015 wordt verminderd tot € 0,00 (nihil) per jaar.
B. gevorderde verklaring voor recht kan in zoverre worden toegewezen dat de pachtprijs voor de hoeve met ingang van 1 januari 2015 wordt verminderd tot € 0,00 (nihil) per jaar.
Voor het pachtjaar 2016 geldt dat [pachter] voor de hoeve, evenals in het voorgaande jaar, niets is verschuldigd en met ingang van 1 juli 2016 een bedrag van € 430,00 per jaar voor de bedrijfsgebouwen (zie randnummer 3.4.3). De pachtprijs voor de gronden blijft ongewijzigd. De onder
3.4. B. en C.gevorderde verklaring voor recht kan ten aanzien van het pachtjaar 2016 in zoverre worden toegewezen.
3.4. B. en C.gevorderde verklaring voor recht kan ten aanzien van het pachtjaar 2016 in zoverre worden toegewezen.
Voorwaardelijke tegenvordering (reconventie):
3.6
In het tussenvonnis van 31 augustus 2017 heeft de pachtkamer haar voornemen om de pachtovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden reeds aangekondigd. Bij dit vonnis zal de pachtovereenkomst daadwerkelijk gedeeltelijk en met ingang van vandaag worden ontbonden. De gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst heeft geen terugwerkende kracht. De voorwaardelijke veroordeling tot terugbetaling van de prestatie die [pachter] heeft voldaan ter zake de pachtprijs over de gebouwen over de periode vanaf 2010 wordt op deze grond afgewezen. De rechtsgrond voor de door [pachter] betaalde pachtprijs blijft tot de gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst in beginsel gewoon bestaan. Hetgeen [pachter] met betrekking tot de hoeve (vanaf 1 januari 2015) en de bedrijfsgebouwen (vanaf 1 juli 2016) teveel mocht hebben betaald, dient echter vanwege afwezigheid van pachtgenot c.q. verminderd pachtgenot aan hem te worden terugbetaald.
De voorwaardelijke tegenvordering wordt wat dit laatste betreft toegewezen en voor het overige afgewezen.
Verwijzing naar schadestaatprocedure
3.7.1
[pachter] maakt aanspraak op vergoeding van schade, omdat de gedeeltelijke ontbinding van de pachtovereenkomst tot gevolg zal hebben, dat hij geen gebruik meer kan maken van (met name) de veldschuur/jongveestal. Hij gebruikt deze schuur voor het houden van 15 droogstaande koeien en voor het stallen van machines.
Volgens [verpachters] heeft [pachter] geen belang bij de bedrijfsgebouwen omdat hij die niet gebruikt en voor zover hij die wel gebruikt, hij daarop niet is aangewezen omdat hij op zijn eigen terrein voldoende ruimte heeft om zijn vee en machines onder te brengen.
3.7.2
De pachtkamer is van oordeel dat het tegenover de gemotiveerde betwisting door [verpachters] op de weg van [pachter] (als degene die schadevergoeding vordert) had gelegen om de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk te maken, bijvoorbeeld aan de hand van verifieerbare stukken waaruit blijkt dat hij voor zijn bedrijfsuitoefening is aangewezen op het gebruik van de vrijstaande schuur op het gepachte. Nu de mogelijkheid van schade onvoldoende aannemelijk is gemaakt zal de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure worden afgewezen.
3.8
Partijen zijn over en weer in het gelijk en ongelijk gesteld. Daarin vindt de pachtkamer aanleiding om zowel in conventie als in reconventie te bepalen dat iedere partij de eigen kosten van de procedure draagt.
3.De beslissing
De pachtkamer:
in conventie (= met betrekking tot de vorderingen van [verpachters] ):
- ontbindt met ingang van vandaag de pachtovereenkomst tussen [verpachters] en [pachter] met betrekking tot een gedeelte van het perceel [gemeente] , sectie H [nummer 1] en wel zodanig, dat op dat gedeelte de hoeve, bijgebouwen en erf zijn gesitueerd en dat dat gedeelte een omvang heeft van 48 meter breed en 85 meter diep (totaal 40.80 are), zodat van het perceel [gemeente] H [nummer 1] zal resteren een verpacht gedeelte van (11.74.10 -/- 0.40.80 =) 11.33.30 ha;
- veroordeelt [pachter] om aan [verpachters] te betalen de wettelijke pachtverhogingen over de jaren 2010 tot en met 2014, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van de algehele voldoening en verminderd met de bedragen die [pachter] ter zake al heeft betaald;
- veroordeelt [pachter] om aan [verpachters] te betalen de pachtprijs over 2015 van € 14.799,34, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldatum tot aan de algehele voldoening en verminderd met het bedrag dat [pachter] ter zake al heeft betaald;
in reconventie (= met betrekking tot de vorderingen van [pachter] ):
- verklaart voor recht dat de pachtprijs voor de hoeve met ingang van 1 januari 2015 wordt vastgesteld op nihil;
- verklaart voor recht dat de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen met ingang van 1 juli 2016 wordt vastgesteld op € 430,00 per jaar;
- veroordeelt [verpachters] tot terugbetaling aan [pachter] van hetgeen hij vanaf 1 januari 2015 aan pachtprijs voor de hoeve heeft betaald en van hetgeen hij vanaf 1 juli 2016 meer dan € 430,00 per jaar aan pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen heeft betaald;
in conventie en in reconventie (= met betrekking tot alle vorderingen):
- bepaalt dat elke partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter, ing. Th.G.M. Pruijn en J.J.F. Berkvens als deskundige leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 oktober 2018.