Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/1142
uitspraak van de meervoudige kamer van 9 januari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. S.X. de Lange),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best, verweerder
(gemachtigde: G.J. Vliem).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € [bedrag] (hierna: de beschikking). In dit geschrift is tevens de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2017 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 april 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 november 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van den Berg, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.J. Mulder, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. In de onroerende zaak is een filiaal van het groothandelsconcern [concern] gevestigd. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1969. De onroerende zaak omvat winkelruimtes (met een totale bruto vloeroppervlakte (bvo) van 14.020 m²), kantoorruimtes (met een bvo van 1.325 m²), opslag/magazijnruimtes (met een bvo van 3.393 m²), een overslag/opslagterrein (met een oppervlakte van 2.665 m²), een parkeerterrein (met een oppervlakte van 20.305 m²) en een brandstofpomp (met een oppervlakte van 350 m²).
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € [bedrag] . Zij verwijst naar de bij de aanvullende gronden van het bezwaar overgelegde taxatiekaart en de analyse van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf) opgesteld door taxateur M.M. Pronk. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ [bedrag] ) naar het taxatierapport dat op 23 oktober 2017 is opgesteld door P.J. Mulder. Daarin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op
€ [bedrag] .
2. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van
€ [bedrag] niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. Indien verweerder niet in de bewijslast slaagt, dient de rechter te beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde van € [bedrag] aannemelijk maakt, gelet ook op wat verweerder ter betwisting van de door eiseres bepleite waarde heeft aangevoerd. Indien geen van beide partijen in het van hun verlangde bewijs is geslaagd, dient de rechtbank de waarde te bepalen.
3. Volgens artikel 4, lid, 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten of door middel van een discounted-cashflow methode (DCF-methode). Verweerder heeft gesteld en desgevraagd ter zitting bevestigd dat hij de waarde van de onroerende zaak met behulp van de DCF-methode heeft bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank is de DCF-methode een geschikte wijze van bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Zij merkt daarbij op dat uiteindelijk de toetssteen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
4. Bij de toepassing van de DCF-methode worden alle verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de exploitatie van de onroerende zaak contant gemaakt naar de waardepeildatum. Voor het contant maken wordt een rekenpercentage gebruikt, doorgaans dat van een risicovrij nettorendement, gecorrigeerd in verband met de onzekerheden in de exploitatie van de desbetreffende onroerende zaak. De waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak is het verschil tussen de contante waarde van de verwachte inkomsten uit de onroerende zaak en de contante waarde van de verwachte uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak. Beide contante waarden worden berekend naar de waardepeildatum, uitgaande van de voortzetting van het huidige gebruik van de onroerende zaak, tenzij er een ander, profitabeler gebruik is dat, binnen de geldende wettelijke kaders, ook is toegestaan, in welk geval wordt uitgegaan van dat andere gebruik.
5. Verweerder is bij het contant maken van de verwachte toekomstige inkomsten uit de exploitatie van de onroerende zaak uitgegaan van een theoretische huuropbrengst van
€ [bedrag] per jaar op de waardepeildatum. Verweerder heeft deze huuropbrengst als volgt berekend:
Omschrijving panddeel
BVO in m²
BVO in m² na weging
Huur per m²
Huur per jaar
Winkel/verkoopruimte
8.59
8.59
69,00
592.71
Kantoor
1.1
550
34,50
37.96
Opslag/magazijn
1.925
963
34,50
66.413
Winkel/verkoopruimte
5.43
4.073
51,75
281.003
Kantoor
225
113
34,50
7.763
Opslag/magazijn
855
214
17,25
14.749
Parkeerterrein
20.83
3.125
10,35
216.591
Brandstofpomp
350
350
69,00
24.15
Over- en opslagterrein
2.4
360
10,35
24.84
Opslag/magazijn
371
186
34,50
12.8
Opslag/magazijn
242
61
17,25
4.175
Totaal
42.318
18.582
[bedrag]
6. Verweerder is bij het contant maken van op de waardepeildatum verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven uit de onroerende zaak uitgegaan van een periode van 10 jaar. Wat betreft de ontwikkeling van de huurinkomsten in deze periode is verweerder uitgegaan van een jaarlijkse stijging van 1,5% en wat betreft de uitgaven van een jaarlijkse stijging voor 2016 en 2017 van 0,8% en voor de overige jaren van 1,3%.
7. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak toegelicht dat hij bij de berekening van de onder 5 genoemde theoretische huuropbrengsten van € [bedrag] per jaar niet van de juiste oppervlakten van het parkeerterrein en van het over- en opslagterrein is uitgegaan. Bij nameting is gebleken dat de oppervlakte van het parkeerterrein niet 20.830 m², maar 20.305 m² is en dat de oppervlakte van het over- en opslagterrein niet 2.400 m², maar 2.665 m² is. Naar de opvatting van verweerder zijn deze verschillen per saldo zo gering, dat zij geen aanleiding geven tot een herberekening van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
8. Ter zitting heeft verweerder bevestigd dat de theoretische huuropbrengsten op waardepeildatum van alle in het overzicht onder 5 vermelde onderdelen van de onroerende zaak zijn afgeleid van de theoretische huuropbrengst van de winkel-/verkoopruimte op de waardepeildatum van € 69 per m². Deze theoretische huuropbrengst heeft verweerder bepaald aan de hand van de rond de waardepeildatum tot stand gekomen bruto huurprijzen van twee, volgens verweerder vergelijkbare grootschalige detailhandelsvestigingen, te weten: [object] (1.005 m² bvo) en [object] (829 m² bvo). Verweerder is bij deze referenties uitgegaan van de volgende gegevens:
Adres
plaats
datum contract
theore-
tische
huur
bouwjaar
Bvo
huur per m2
[object]
Eindhoven
01-12-14
77.7
1995
1.005
77
[object]
Eindhoven
15-04-17
55
1995
829
69
9. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de onroerende zaak ten onrechte heeft vergeleken met perifere detailhandelsvestigingen, terwijl de onroerende zaak een groothandelsvestiging is. Voorts bestrijdt eiseres het standpunt van verweerder dat voor de keuze van de referentieobjecten de grootte en ligging daarvan niet relevant is. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de mogelijkheid tot parkeren bij de referentiepanden van invloed is op de theoretische huuropbrengst van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Door enerzijds geen rekening te houden met de waardeverhogende werking van deze parkeermogelijkheid op de huurwaarde van de referentieobjecten en anderzijds wel bij de waardevaststelling van de onroerende zaak rekening te houden met de waarde van het parkeerterrein, wordt de theoretische huuropbrengst van de onroerende zaak in vergelijking met de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten ten onrechte tweemaal verhoogd.
10. Verweerder heeft bewist dat het bij de referentieobjecten enkel om detailhandel gaat, aangezien de gronden van beide referentieobjecten blijkens het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Kade’ zijn bestemd voor de vestigiging van groothandelsbedrijven tot en met categorie 2.
11. De rechtbank laat in het midden of de referentieobjecten al dan niet zijn bestemd voor groothandel. Voorop staat dat bij het vaststellen van de theoretische huurwaarde op waardepeildatum rekening dient te worden gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten in onder andere oppervlakte, bouwkwaliteit en ligging. De onroerende zaak verschilt op deze criteria van de referentieobjecten, zoals blijkt uit de hiervoor weergegeven tabel. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aan de hand van marktgegevens inzichtelijk gemaakt dat, en zo ja op welke wijze, met deze verschillen rekening is gehouden. Bovendien volgt de rechtbank eiseres in het standpunt dat de referentieobjecten, in tegenstelling tot de onroerende zaak, niet beschikken over eigen parkeerplaatsen, maar dat bezoekers wel gebruik kunnen maken van de algemene gratis parkeerplaatsen gelegen bij deze referentieobjecten, waardoor de huurwaarde van de referentieobjecten wordt beïnvloed. Verweerder heeft, door uit te gaan van een huurwaarde van € 69 per m² van de referentieobjecten, alsmede van de huurwaarde van het parkeerterrein van € 10,35 per m², onvoldoende rekening gehouden met de dubbeltelling die daardoor ontstaat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referentieobjecten de huurwaarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.
12. Verweerder heeft in het verweerschrift ter onderbouwing van de huurwaarde nog gewezen op een aanvullende referentie, te weten [object] te Echt, een groothandelsbedrijf met een bvo van 729 m², met een huurprijs van € 79, waarvan de huurovereenkomst is ingegaan op 1 december 2017. Ook heeft verweerder gewezen op [object] te Nuth, een groothandelsbedrijf. Volgens een huurinlichtingenformulier van 24 februari 2009 heeft [object] een bvo van 18.066 m², met een huurprijs van € [bedrag] per jaar, ofwel € 73,50 per m² per jaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze referenties evenmin de huurwaarde van € 69 voor de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. De rechtbank wijst er op dat de huur van [object] bijna twee jaar na de waardepeildatum en van [object] een kleine 7 jaar voor de waardepeildatum is overeengekomen. Om die reden acht de rechtbank de huren van beide referentieobjecten minder geschikt om daaruit de huurwaarde van de onroerende zaak af te leiden, zeker nu verweerder geen voor de rechtbank verifieerbare marktgegevens over de ontwikkeling van de huren van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken in het tijdsverloop van respectievelijk bijna twee en bijna 7 jaar heeft overgelegd. Bovendien heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met betrekking tot deze referentie-objecten evenmin inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen in grootte, ligging en bouwkwaliteit ten opzichte van de onroerende zaak rekening is gehouden.
13. Gelet op het vorenoverwogene heeft verweerder de theoretische huurwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum, nog los van de onder 7 genoemde kleine fouten in de berekening van die huurwaarde, niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat verweerder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De rechtbank komt niet toe aan de vraag of verweerder de ontwikkeling van de theoretische huurwaarde van de onroerende zaak in de loop van de periode waarover hij die huurwaarde contant heeft gemaakt juist heeft ingeschat en evenmin aan de vraag of hij is uitgegaan van een juiste inschatting van de verwachte uitgaven met betrekking tot de onroerende zaken in de periode waarover hij deze uitgaven contant heeft gemaakt. Verder komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door verweerder berekende bhwkf van 8,9 c.q. van het percentage waartegen verweerder de verwachte inkomsten en de verwachte uitgaven contant heeft gemaakt. De eigen koopsom die eiseres in 2011 voor de onroerende zaak heeft betaald kan, gelet op het aanzienlijke tijdsverloop tussen 2011 en de waardepeildatum (1 januari 2016), niet als enige onderbouwing voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum worden aanvaard.
14. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd evenmin de door haar bepleite waarde van € [bedrag] aannemelijk gemaakt. Eiseres is uitgegaan van een huurwaarde van de winkel op waardepeildatum van € 55 per m². Zij heeft ter onderbouwing van deze huurwaarde verwezen naar de referentieobjecten [object] te Amsterdam (bouwjaar 2006, 24.117 m² bvo, huur € 72 per m²) en [object] te Roosendaal (bouwjaar 1971, 5.189 m² bvo, huur € 70 per m² en 2.594 m² huur € 40 per m²). Eiseres heeft niet inzichtelijk gemaakt of, en zo ja hoe met de verschillen in grootte, ligging en bouwkwaliteit tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden, waardoor geen inzicht is verschaft in de herleiding van de door eiseres bepleite huurwaarde van de onroerende zaak uit de huren van de referentieobjecten. Nu eiseres niet het van haar verlangde bewijs met betrekking tot de huurwaarde van de onroerende zaak heeft geleverd, heeft zij evenmin aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak niet te laag is en behoeft de door eiseres berekende kapitalisatiefactor van 8,5 geen bespreking.
15. Omdat geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [de onroerende zaak] schattenderwijs vast op € [bedrag] en vermindert zij de daarop gebaseerde aanslag dienovereenkomstig.
16. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2019, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van
€ 512 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € [bedrag] en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.532.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. F.M.S. Requisizione en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. P.M. de Kruif, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.