ECLI:NL:RBOBR:2019:3093 - Rechtbank Oost-Brabant - Vaststelling WOZ-waarde woning en vermindering aanslag OZ...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/2398

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Veldhoven, verweerder

(gemachtigde: A.P.J. Sanders).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op

€ 497.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 24 augustus 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door J. Stofregen (taxateur).

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een woning uit 1977. De woning, gelegen in de wijk ‘t Look, bestaat uit de hoofdbouw (492 m³), een aanbouw (rechter zijgevel)/garage van 54 m³, een aanbouw (voor-/linkerzijgevel) van 88 m³, een aanbouw (achtergevel, 1e verdieping) van 112 m³, een souterrain van 137 m³, een aanbouw (onder aanbouw achtergevel) van 98 m³ en een carport. Het perceel heeft een oppervlakte van

ongeveer 637 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit, zoals nader toegelicht op zitting, een waarde van € 436.000 (de rechtbank gaat hierbij uit van de door eiser eerder genoemde waarde van € 426.000 vermeerderd met
€ 10.000, volgens eisers gemachtigde het maximale bedrag dat dient te worden toegekend aan de aanbouw (onder aanbouw achtergevel) van 98 m³) en verwijst onder meer naar het taxatierapport van taxateur S. Hansen, opgesteld op 4 juni 2018. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 497.000) naar de getaxeerde waarde
(€ 512.028), zoals opgenomen in de waardematrix die op 24 april 2019 is opgesteld door taxateur Sanders.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep het object opnieuw heeft laten taxeren. De taxateur heeft de objectkenmerken vastgelegd in zijn waardematrix van 24 april 2019. Ter zitting heeft eiser niet langer de aanwezigheid van een aanbouw onder de aanbouw achtergevel bestreden. Weliswaar volgt eiser verweerder niet in de benaming voor deze aanbouw (serre) en de daaraan toegekende waarde, maar eiser betwist niet het bestaan en de inhoud ervan, te weten 98 m³. Ook heeft eiser erkend dat het perceel, zoals verweerder aangeeft, niet 632 m², maar 637 m² groot is. Partijen zijn het verder eens over alle overige objectkenmerken. De rechtbank zal bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de juistheid van deze in de waardematrix beschreven objectgegevens.

4. Eiser voert aan dat de door verweerder gekozen vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat die objecten zijn gelegen in een geheel andere wijk met een totaal ander waardegebied. Volgens eiser handelt verweerder hiermee in afwijking van de waarderingsinstructie.

5. De rechtbank volgt eiser niet hierin. Naar aanleiding van het beroepschrift heeft verweerder de eerder gebruikte vergelijkingsobjecten laten vallen en vervangen door zeven andere vergelijkingsobjecten die meer in de nabijheid van de woning liggen. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn in dezelfde straat en in dezelfde wijk gelegen. Het vergelijkingsobject [adres] ligt met de achtertuin aan een vergelijkbare drukke weg/rotonde op ongeveer 250 meter afstand van de woning. Het vergelijkingsobject [adres] ligt schuin tegenover de woning op ongeveer 200 meter afstand, met de achtertuin aan dezelfde drukke [adres] als de woning van eiser en [adres] ligt in een naastgelegen vergelijkbare jaren zeventig wijk. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn weliswaar iets verder weg gelegen, maar zijn door verweerder vooral gekozen, omdat ook deze objecten uitkijken op dezelfde drukke [adres] als de woning van eiser. Verweerder heeft deze toelichting ondersteund met een overzichtskaart, die zich onder de gedingstukken bevindt, en waarop de situering van de vergelijkingsobjecten is aangegeven. De rechtbank ziet daarom op voorhand geen aanleiding de geschiktheid van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten in twijfel te trekken.

6. Voor zover eiser in dit verband nog heeft opgemerkt dat verweerder zich niet heeft gehouden aan de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer overweegt de rechtbank dat, anders dan eiser meent, de instructies van de Waarderingskamer hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt gehanteerd. Toetssteen blijft het wettelijke waardebegrip, zoals opgenomen in dat artikel. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van 26 september 2018 van gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2018:2600). Dit neemt niet weg dat de rechtbank het standpunt van verweerder over de waarde op zijn juistheid dient te toetsen.

7. Eiser vindt dat verweerder de waarde te hoog heeft bepaald. Hij wijst ter ondersteuning naar het taxatierapport van taxateur Hansen, met bijbehorende waardematrix. Uit die taxatie volgt een waarde van € 426.000 voor de woning. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser opgemerkt dat voor de vergeten aanbouw aan de achtergevel (door verweerder genoemd: serre) een bedrag van hooguit € 10.000 moet worden toegevoegd, aldus eiser, zodat de waarde dan € 436.000 bedraagt.

8. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep de waarde van de woning onderbouwd met de zeven in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, zoals die in rechtsoverweging 5 zijn genoemd. Deze vergelijkingsobjecten, verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum, zijn van een vergelijkbaar bouwtype, hebben een identiek dan wel iets jonger bouwjaar en zijn (in voldoende mate) gelegen in de directe omgeving van de woning. Verweerder heeft alle verkooptransacties geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten aan [adres] hebben wat betreft de hoofdbouw een nagenoeg gelijke inhoud, de overige vergelijkingsobjecten hebben ofwel iets minder inhoud ofwel iets meer inhoud. Verweerder heeft op grond hiervan een gemiddelde waarde per m³ bepaald. Omdat de inhoud van de hoofdbouw van de woning (492 m³) van eiser iets meer is dan de gemiddelde inhoud van de vergelijkingsobjecten
(479 m³) heeft verweerder daarvoor een correctie toegepast. Ook voor het verschil in bouwjaar is gecorrigeerd. Dit heeft geresulteerd in de voor de hoofdbouw van de woning gehanteerde waarde per m³. Uit de matrix volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de overige verschillen, vooral de aanwezigheid en de inhoud van bijgebouwen. Daarbij springt vooral in het oog dat tot de woning een groot aantal bijgebouwen behoort die tezamen een grote deelwaarde vertegenwoordigen (ongeveer in totaal € 136.000). De aanwezigheid van dit groot aantal van aanbouwen/bijgebouwen verklaart deels de hogere waarde van de woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten die niet over een dergelijk groot aantal aanbouwen/bijgebouwen beschikken. Verweerder heeft ten slotte de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de in de gemeente gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naar mate de grondoppervlakte groter is, de prijs per vierkante meter lager wordt. De grondstaffel die wordt gehanteerd voor geschakelde en twee-onder-een-kapwoningen in verweerders gemeente en die is gevoegd bij het taxatierapport, is voor alle woningen gelijk. Ook heeft verweerder bij de bepaling van de grondwaarde rekening gehouden met de ligging. Hiervoor heeft verweerder een correctie toegepast op de grondwaarde. Aan hand van deze grondstaffel, en de toegepaste correcties, heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze de grondwaarde, met inachtneming van de verschillen in perceeloppervlakte, tot stand is gekomen. Eiser heeft de waardeonderbouwing ten aanzien van deze onderdelen niet bestreden, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet de waardebepaling van verweerder in zoverre onjuist te bevinden.

9. Ter zitting heeft het geschil tussen partijen zich vooral toegespitst op de waardecorrecties die verweerder heeft toegepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft ter zitting, bij gebrek aan inzicht in de wijze waarop deze waardecorrecties tot stand zijn gekomen, deze waardecorrecties betwist.

10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de in de waardematrix toegepaste waardecorrecties bij de vergelijkingsobjecten niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in zijn waardematrix opgemerkt dat, nadat de verkoopprijzen zijn teruggerekend naar de waardepeildatum, de grondwaarde hiervan wordt afgetrokken. Op de opstalwaarde die overblijft wordt dan een positieve of een negatieve waardecorrectie toegepast. Deze waardecorrecties variëren in deze zaak van een negatieve waardecorrectie van 15% tot een positieve waardecorrectie van 10%. Verweerder heeft hiermee, zo begrijpt de rechtbank, kennelijk het verschil in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten tot uitdrukking willen brengen. Verweerder heeft, desgevraagd ter zitting, echter geen stukken ingebracht, zoals bijvoorbeeld verkoopinformatie met bijbehorende foto’s, waaruit de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden, en als zodanig ook toetsbaar zijn voor de rechtbank. Ook op de vraag van de rechtbank op de zitting wat nu per vergelijkingsobject concreet heeft gemaakt dat verweerder een waardecorrectie op zijn plaats acht, is geen afdoende concrete toelichting gekomen, maar slechts een globale toelichting die de rechtbank weinig specifieke handvatten heeft geboden. Evenmin heeft verweerder met zijn toelichting op de zitting inzichtelijk kunnen maken op welke wijze de in de waardematrix toegepaste waardecorrecties worden bepaald. De rechtbank erkent, zoals ook verweerder ter zitting heeft opgemerkt, dat deze correcties deels berusten -en ook mogen berusten- op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. Dat neemt niet weg dat de taxateur kennelijk in staat is de aanwezige verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten waar te nemen (deze moeten dan ook concreet kunnen worden benoemd) en de staat van de woning ogenschijnlijk beredeneerd kan omzetten in een ophoging dan wel verlaging van telkens 5% van de waarde van de opstal, afhankelijk van de verschillen. Zo plaatst de taxateur aan het eind van de waardematrix de opmerking dat de referenties [adres] en [adres] , [adres] en [adres] , [adres] en [adres] bij verkoop in een betere staat waren dan de woning van eiser, maar wordt niet inzichtelijk gemaakt waarom dat bij een aantal van de genoemde referenties dan tot een 5% waardestijging leidt en bij andere referenties juist weer tot een 10% waardestijging. Evenmin wordt duidelijk waarom bij [adres] vanwege slechtere staat in vergelijking met de woning dan weer een 15% negatieve waardecorrectie wordt toegepast. Bovendien moet de rechtbank begrijpen dat de positieve dan wel negatieve waardecorrectie zich ook buiten de 15% kan bewegen. Voor deze waardecorrecties en de toepassing daarvan had een nadere meer concrete analyse van de verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten en de vertaling van deze verschillen in een positieve dan wel een negatieve waardecorrectie bij de gebruikte vergelijkingsobjecten niet mogen ontbreken. De waardecorrecties lijken te berusten op een globale inschatting aan de zijde van verweerder, die, omdat een voldoende concrete toelichting ontbreekt, niet inzichtelijk en daarmee niet toetsbaar is voor de rechtbank. De toegepaste waardecorrecties zijn dan ook niet aannemelijk gemaakt. Aangezien de waardecorrecties medebepalend zijn voor de waarde van de hoofdbouw, alsmede de eindwaarde die verweerder voorstaat, heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, de vastgestelde noch de getaxeerde waarde aannemelijk gemaakt.

11. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

12. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport van eiser is opgesteld ter bepaling van de WOZ-waarde voor belastingjaar 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017), op basis van de in de Wet WOZ bedoelde vergelijkingsmethode. Daarom voldoet dit taxatierapport in beginsel aan de eisen die de Wet WOZ eraan stelt. Dat neemt niet weg dat eiser met dit taxatierapport niet de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij acht de rechtbank allereerst van belang dat bij de waardeopbouw niet de extra aanbouw (door verweerder genoemd: serre) heeft meegenomen. De opmerking van eiser dat de waarde van de extra aanbouw hooguit € 10.000 bedraagt, is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Ook gaat eiser er ten onrechte vanuit dat de (aangebouwde) garage nog als garage in gebruik is, nu duidelijk sprake is van een woonfunctie. Dit betreffen onderdelen die van invloed zijn op de eindwaarde. Daarnaast heeft verweerder zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat eisers taxatie niet bruikbaar is, omdat de woning van eiser, een geschakelde woning, is aangeduid als vrijstaande woning en wordt vergeleken met drie vrijstaande woningen. Eiser heeft dit verder onweersproken gelaten. Daar komt bij dat in de door eiser overgelegde taxatiekaart de zogenoemde KOLDU‑scores zijn gebruikt. In zijn taxatie hanteert eiser voor deze KOLDU-scores en de scores voor liggingsaspecten een schaal die loopt van 1 tot en met 9. Een punt verschil in de KOLDU-score leidt tot een correctie van 3% op de m³-prijs en een punt verschil in de ligging tot een correctie van 10% op de grondwaarde. Een dergelijk fijnmazig systeem van correcties, dat voor de KOLDU-scores zelfs nog specifieker is dan de percentages van 5% die verweerder hanteert, veronderstelt dat de taxateur nauwkeurig deze correcties kan bepalen. Evenals verweerder met zijn waarderingscorrecties, heeft ook eiser geen voldoende concrete toelichting verschaft en/of gegevens overgelegd van de vergelijkingsobjecten en ook geen inzicht geboden in de wijze waarop de KOLDU-scores precies worden bepaald. Het verstrekken van dat inzicht had wel in de rede gelegen, omdat deze scores mede bepalend zijn voor de waarde van de hoofdbouw en de grondwaarde die eiser bepleit. Dit betekent dat eiser, op wie de bewijslast rust van de door hem voorgestane waarde, met zijn taxatiekaart naar het oordeel van de rechtbank zijn bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

13. Aangezien geen van de partijen de door hen gestelde waarden aannemelijk maakt, ziet de rechtbank aanleiding om het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) finaal te beslechten. Rekening houdend met alle waardebepalende elementen en wat partijen over en weer hebben gesteld, stelt de rechtbank de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, in goede justitie vast op € 475.000. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslag OZB dienovereenkomstig te verminderen.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2019, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 512 en een wegingsfactor 1).

15. Met betrekking tot de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten hanteert de rechtbank de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, 28796, hierna: de Richtlijn). Op grond van de Richtlijn gaat de rechtbank bij een woning uit van een tijdsbeslag van vier uur (bij een inpandige opname) tegen een uurtarief van € 53 vermeerderd met 21 % omzetbelasting, wat leidt tot een totaalbedrag van € 256,52. (De rechtbank gaat er daarbij van uit dat eiser de omzetbelasting niet in aftrek kan brengen en dat deze ook daadwerkelijk op hem drukt.)

16. De totale door verweerder aan eiser te vergoeden proceskosten worden vastgesteld op
€ 1.788,52 (€ 1.532 + € 256,52).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum
1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vast op € 475.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.788,52.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 6 juni 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.