Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-17/00946
Uitspraak van 26 september 2018
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR),
de heffingsambtenaar, (de vertegenwoordigers: P.L.M. Eigenmans),
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 6 november 2017, nummer SGR 17/4772 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 845.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 124. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 15 augustus 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een tussenwoning (herenhuis). Het bruto vloeroppervlak van de woning is, gemeten op grond van de NEN 2580 normen, ongeveer 270 m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 124 m2. Het bouwjaar van de woning is 1884. De woning bevindt zich tegenover het [A] dat is gelegen aan de [B] .
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuwe matrix overgelegd. In de matrix worden gegevens vermeld van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen.
Oordeel van de Rechtbank
De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen.
“5. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en het daarbij gevoegde rekenblad, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Aan [belanghebbende] kan worden toegegeven dat de door [de heffingsambtenaar] aanvankelijk gebruikte referentiepanden in verband met bouwjaar en karakter (rijksmonument, gerenoveerd) niet geschikt zijn voor de waardebepaling van de woning. [De heffingsambtenaar] heeft echter in het kader van het beroep een nieuwe taxatie laten uitvoeren en het verslag hiervan overgelegd. [De heffingsambtenaar] is hiertoe bevoegd. De bij deze tweede taxatie gebruikte referentiepanden vertonen voor wat betreft bouwjaar, ligging en bouwstijl voldoende overeenkomst met de woning om als referentiepand te kunnen dienen. Met het taxatieverslag en het rekenblad maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer vloeroppervlak, kaveloppervlak en kwaliteit van de opstallen.
[De heffingsambtenaar] heeft bij de bepaling van de waarde van de woning gebruik gemaakt van het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [C] . Dit pand is verkocht op 3 juni 2016 voor € 989.000. De op basis van dit verkoopcijfer herleide m²-prijs voor de opstal is vastgesteld op € 3.485. Het vloeroppervlak van dit vergelijkingsobject bedraagt 271 m² en is qua oppervlak, type, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. Aan de woning is een lagere m²-prijs toegekend dan aan dit vergelijkingsobject. Daarmee heeft [de heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en dit vergelijkingsobject. Het vergelijkingsobject [D] is op 30 maart 2016 verkocht voor ruim € 1.425.000. Dit pand is wel veel groter en heeft meer grond, maar dit verkoopcijfer geeft wel het prijspeil weer van dit type woningen, met een vergelijkbare ligging. Mede gelet op de verkoopcijfers van de overige vergelijkingsobjecten kan niet worden gezegd dat de door [de heffingsambtenaar] voor de woning vastgestelde waarde daarmee in een onjuiste verhouding staat.
6. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. [Belanghebbende] stelt zich, naar de rechtbank begrijpt, op het standpunt dat [de heffingsambtenaar] zich niet heeft gehouden aan de regels welke zijn opgesteld door de waarderingskamer. De rechtbank stelt voorop dat [de heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de waarde van de woning niet is gebonden aan de instructies van de Waarderingskamer. De instructies van de Waarderingskamer zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip als omschreven in artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt gehanteerd. Toetssteen blijft het wettelijke waardebegrip, zoals opgenomen in dat artikel. Dat er een verschil is tussen het gebruiksoppervlak in het BAG-register en het WOZ-waardeloket, wat daar verder ook van zij, kan niet [Z] tot de door [belanghebbende] voorgestane verlaging van de waarde van de woning. [De heffingsambtenaar] stelt het brutovloeroppervlak van al de woningen waarvoor een waarde moet worden bepaald vast met behulp van de zogenoemde NEN 2580 normen. Dit is een algemeen geaccepteerde methode om het brutovloeroppervlak van woningen te bepalen. [De heffingsambtenaar] heeft ter zitting gesteld dat aan de hand van de vrijwel identieke woning nummer […] , waarvan bouwtekeningen beschikbaar waren, het brutovloeroppervlak is nagemeten en dat dit geen verschil heeft opgeleverd met het voor de woning gehanteerde brutovloeroppervlak. De rechtbank heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Dat de oppervlakten opgenomen in de BAG en het Woz-waardeloket afwijken van de op deze wijze bepaalde maten maakt niet dat daarom de vastgestelde waarde van de woning als onjuist moet worden aangemerkt, nu [de heffingsambtenaar] van deze maten geen gebruik heeft gemaakt. Het bouwjaar van de woning is door [de heffingsambtenaar] aangepast van 1900 naar 1884. De bouwperiode van de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde vergelijkingsobjecten komt daarmee overeen en geeft geen reden om de waarde van de woning aan te passen. Dat de staat van onderhoud van de woning in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten zodanig afwijkt dat om die reden de waarde naar beneden moet worden bijgesteld is niet aannemelijk geworden. Zoals hierboven al is overwogen is daarmee naar het oordeel van de rechtbank al voldoende rekening mee gehouden.
Het vergelijkingsobject [E] is door [de heffingsambtenaar] meegenomen bij de vaststelling van de waarde voor de woning. Dit pand is op 11 januari 2016 verkocht voor € 670.000. Dit pand is iets groter dan de woning, maar heeft een aanmerkelijk mindere ligging dan de woning. [De heffingsambtenaar] heeft daarmee terecht rekening gehouden bij de bepaling van de lagere m²-prijs van dit pand.
7. Hetgeen verder nog door [belanghebbende] naar voren is gebracht kan niet [Z] tot het oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] voor de woning vastgestelde waarde als te hoog moet worden aangemerkt. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 790.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
5.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
6.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in hoger beroep een nieuwe matrix overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 870.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [F] , [G] , [E] en [C] , alle te [Z] (de vergelijkingsobjecten). Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en als uitgangspunt bruikbaar zijn ter bepaling van de WOZ-waarde van de woning.
6.4.1.
Uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar de gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld op € 3.014 voor de [F] , € 2.278 voor de [G] , € 2.198 voor de [E] en € 2.891 voor het [C] . De vierkantemeterprijs van de woning is door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 2.846. Dit is € 250 p/m2 hoger dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten (€ 2.596 p/m2) vanwege een bovengemiddelde ligging van de woning.
6.4.2.
Het object [C] betreft een rijksmonument. De woning is een gemeentelijk monument. Het is van algemene bekendheid dat een rijksmonument fiscaal gunstiger voordelen heeft dan een gemeentelijk monument. Niet aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar op enigerlei wijze rekening heeft gehouden met dit verschil.
6.4.3.
Voorts is het vergelijkingsobject [F] verkocht op 4 april 2017 voor € 760.000. De heffingsambtenaar heeft een neerwaartse correctie van 10,6% toegepast in verband met indexatie naar de waardepeildatum. De omvang van die correctie is op geen enkele wijze onderbouwd of inzichtelijk gemaakt.
6.4.4.
De heffingsambtenaar heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [F] en [C] . Deze twee vergelijkingsobjecten hebben een aanzienlijk hogere gemiddelde vierkantemeterprijs dan de andere twee vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de vastgestelde vierkantemeterprijs van de woning ad € 2.846 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld; de enkele blote verklaring dat de woning een bovengemiddelde ligging heeft – wat daar van zij – is onvoldoende.
6.4.5.
Gelet op vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.
6.5.1.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6.5.2.
Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank niet heeft gemotiveerd waarom de heffingsambtenaar zich niet aan de instructies van de Waarderingskamer hoeft te houden.
Zoals de Rechtbank terecht heeft geoordeeld, zijn de instructies van de Waarderingskamer hulpmiddelen om de WOZ-waarde vast te stellen. Deze instructies zijn echter niet-bindend. De toetssteen om de WOZ-waarde te bepalen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vgl. HR 29 november 2001, ECLI:NL:HR:2000:AA8604, BNB 2001/52).
6.5.3.
Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 790.000 onvoldoende cijfermatig onderbouwd. Bovendien is, zoals belanghebbende heeft gedaan, een vergelijking van de WOZ-waarde van de woning met WOZ-waarde van omliggende objecten die niet rond de waardepeildatum zijn verkocht niet in overeenstemming met de waardebepaling zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, nog daargelaten dat niet inzichtelijk is gemaakt met welke verkoopgegevens de omliggende woningen zijn vergeleken en in welk opzicht de omliggende woningen en de woning al dan niet van elkaar verschillen.
6.5.4.
Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
6.6.
Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Het enkele feit dat de WOZ-waarde van omliggende woningen lager is vastgesteld dan de WOZ-waarde van de woning is daartoe onvoldoende.
6.7.
Aangezien geen van partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 810.000.
6.8.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Er zijn geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7.2.
Aangezien het hoger beroep gegrond is dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 46, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 124 te vergoeden.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 810.000,
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig, en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 170 aan griffie-recht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon in tegenwoordigheid van de griffier B. Knezevic. De beslissing is op 26 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.