Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/2919
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, verweerder
(gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 628.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door R. Manders (taxateur).
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een geschakelde woning uit 1977. De woning, gelegen in de wijk De Herven, bestaat uit de hoofdbouw (599 m³) met aanbouw (104 m³), een carport en een berging/schuur (32 m³). Het perceel heeft een oppervlakte van 390 m².
Eiser heeft de woning op 19 augustus 2015 gekocht voor € 532.500. De leveringsakte is getekend op 31 december 2015.
Eiser heeft de woning op 19 augustus 2015 gekocht voor € 532.500. De leveringsakte is getekend op 31 december 2015.
Geschil en beoordeling
1. Ter zitting is gebleken dat de vermelding op het aanslagbiljet van 28 februari 2018 ‘Toestandsdatum: 01-01-2018’ onjuist is. In dit geval hebben weliswaar na de levering van de woning op 31 december 2015 verbouwingen plaatsgevonden, maar deze verbouwingen zijn voor de waardepeildatum 1 januari 2017 gereedgekomen. Dit betekent dat verweerder voor de vaststelling van de waarde is uitgegaan van de waardepeildatum, en niet de toestandsdatum. Eiser heeft dit niet weersproken, zodat ook de rechtbank hiervan uitgaat.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017
.Eiser bepleit een waarde van € 547.000 (afgerond) en verwijst naar de herziene taxatiekaart die eiser in beroep heeft ingebracht. Eisers taxateur heeft getaxeerd op basis van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft de vastgestelde waarde € 628.000 gehandhaafd.
.Eiser bepleit een waarde van € 547.000 (afgerond) en verwijst naar de herziene taxatiekaart die eiser in beroep heeft ingebracht. Eisers taxateur heeft getaxeerd op basis van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft de vastgestelde waarde € 628.000 gehandhaafd.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. Verweerder heeft op de zitting uitdrukkelijk verklaard dat hij zijn onderbouwing in deze zaak enkel baseert op de eigen koopsom van de woning (hierna: het eigen transactiecijfer). Hij heeft daarbij rekening gehouden met de algemene prijsontwikkeling naar de waardepeildatum en met specifieke waardeontwikkelingen (verbeteringen aan de woning tussen aankoop en waardepeildatum). Op de zitting heeft verweerder wel nog aangegeven dat hij als check de vergelijkingsmethode heeft toegepast en dat die check bevestigde dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Eiser vindt dat niet kan worden uitgegaan van het eigen verkoopcijfer, omdat dit cijfer meer dan een jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd. Ook vindt eiser dat niet kan worden uitgegaan van één verkoopcijfer.
6. De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of sprake is van een bruikbaar eigen verkoopcijfer. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt.
7. Uitgangspunt voor de beoordeling in deze vormt de maatstaf zoals geformuleerd in het arrest van de Hoge Raad (HR) van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610):
“In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”. Dit betekent dat in beginsel een eigen transactiecijfer maatgevend is voor de waardevaststelling indien die transactie, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Daarbij is mede van belang dat voor de transactiedatum de datum van het sluiten van de koopovereenkomst bepalend is, en niet de datum van levering (zie daarvoor ECLI:NL:HR:2016:113). In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat aankoop van de woning niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, maar ongeveer 16,5 maand voor de waardepeildatum.
“In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”. Dit betekent dat in beginsel een eigen transactiecijfer maatgevend is voor de waardevaststelling indien die transactie, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Daarbij is mede van belang dat voor de transactiedatum de datum van het sluiten van de koopovereenkomst bepalend is, en niet de datum van levering (zie daarvoor ECLI:NL:HR:2016:113). In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat aankoop van de woning niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, maar ongeveer 16,5 maand voor de waardepeildatum.
8. Anders dan eiser betoogt, betekent dit niet zonder meer dat in deze zaak geen sprake is van een bruikbaar eigen transactiecijfer. De rechtbank is van oordeel dat de woning weliswaar niet kort, maar wel binnen een redelijke termijn voor de waardepeildatum is gekocht. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 18 mei 2016 en 9 januari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404 en ECLI:NL:GHDHA:2019:12). Het eigen transactiecijfer van de woning is namelijk in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van andere verkochte woningen (vergelijkingsobjecten). Het eigen transactiecijfer behoeft immers, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, - bijzondere omstandigheden daargelaten - niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante verschillen tussen de te waarderen woning en de vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een woning op de waardepeildatum uit een eigen transactiecijfer, dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een wat grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort vóór of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Dit brengt mee dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel kan worden afgeleid uit de door eiser betaalde prijs, mits rekening is gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum (hierna: de generieke waardeverandering) en met specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (hierna: de specifieke waardeverandering). De rechtbank verwijst ook in dit verband ter ondersteuning naar bovengenoemde uitspraken van het gerechtshof Den Haag van 18 mei 2016 en 9 januari 2019. Toegepast op dit geval betekent dit het volgende.
9. De rechtbank constateert allereerst dat verweerder het eigen transactiecijfer met het oog op de algemene prijsontwikkeling (de generieke waardeverandering) heeft geïndexeerd. Daartoe heeft verweerder ter onderbouwing een overzicht overgelegd van het gehanteerde indexcijfer. Dat indexcijfer is het resultaat van de door het gemeentelijke systeem Ortax uitgevoerde marktanalyse van verkoopcijfers van geschakelde/vrijstaande woningen in de buurt “De Herven”, waartoe ook de woning van eiser behoort. Op basis van de gerealiseerde koopsom op 19 augustus 2015 van € 532.500 is de koopsom geïndexeerd naar het prijspeil op 1 januari 2017. Dit heeft geresulteerd in een geïndexeerde koopsom van
€ 598.000 (afgerond). Eiser heeft ter zitting de door verweerder toegepaste indexatie bestreden. Volgens eiser blijkt uit het door verweerder aan de Waarderingskamer doorgegeven indexeringscijfer dat van een lager indexeringscijfer moet worden uitgegaan. Verweerder heeft vervolgens toegelicht dat het door eisers gemachtigde genoemde cijfer het resultaat is van een berekening ‘gemeentebreed’, terwijl het door verweerder gebruikte indexeringscijfer het resultaat is van een berekening op het niveau van de buurt en het segment. Verweerder heeft dus een meer op de situatie van de woning toepasselijk indexeringscijfer gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg. Wat eiser heeft aangevoerd, is onvoldoende om de rechtbank te doen twijfelen aan de juistheid van verweerders indexering. Slotsom is dat, naar het oordeel van de rechtbank, verweerder de generieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.
€ 598.000 (afgerond). Eiser heeft ter zitting de door verweerder toegepaste indexatie bestreden. Volgens eiser blijkt uit het door verweerder aan de Waarderingskamer doorgegeven indexeringscijfer dat van een lager indexeringscijfer moet worden uitgegaan. Verweerder heeft vervolgens toegelicht dat het door eisers gemachtigde genoemde cijfer het resultaat is van een berekening ‘gemeentebreed’, terwijl het door verweerder gebruikte indexeringscijfer het resultaat is van een berekening op het niveau van de buurt en het segment. Verweerder heeft dus een meer op de situatie van de woning toepasselijk indexeringscijfer gebruikt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg. Wat eiser heeft aangevoerd, is onvoldoende om de rechtbank te doen twijfelen aan de juistheid van verweerders indexering. Slotsom is dat, naar het oordeel van de rechtbank, verweerder de generieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.
10. Verweerder heeft verder toegelicht in zijn verweerschrift dat vast is komen te staan dat er na de levering van de woning verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden (onder meer nieuw stucwerk en een nieuwe badkamer). Daarbij heeft verweerders taxateur zich laten leiden door de opgave van de verbouwingskosten van eiser in het inlichtingenformulier, gedateerd 11 februari 2016. Uitgaande van de verbouwingskosten die eiser geraamd heeft op circa € 50.000, heeft de taxateur € 30.000 als meerwaarde meegenomen in zijn taxatie. Eiser vindt het gehanteerde percentage te hoog. De uit een investering voortvloeiende meerwaarde dient volgens hem schattenderwijs te worden vastgesteld. Gevraagd naar welk percentage eiser wel redelijk acht, heeft eisers gemachtigde op de zitting verklaard dat 60% in dit geval overtrokken is en door verweerder niet is onderbouwd. De rechtbank komt het door verweerder gehanteerde percentage voor de meerwaarde, gebaseerd op de verbouwingskosten, niet op voorhand onredelijk voor. Wat eiser daar tegenin heeft gebracht, kan de rechtbank niet overtuigen. Verweerder heeft dan ook naar het oordeel van de rechtbank de specifieke waardeverandering voldoende aannemelijk gemaakt.
11. Dit betekent dat in beginsel kan worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de bovengenoemde generieke en specifieke waardeverandering.
12. Dat is alleen anders, indien eiser feiten of omstandigheden zou stellen en aannemelijk zou maken waaruit volgt dat het eigen transactiecijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dergelijke feiten of omstandigheden niet gesteld en/of aannemelijk gemaakt. De enkele omstandigheid dat een waardering op grond van de vergelijkingsmethode, zoals door eiser voorgestaan, mogelijk tot een ander resultaat leidt, is in dit geval daarvoor onvoldoende.
13. Dit betekent dat in dit geval maatgevend is het eigen transactiecijfer, rekening houdend met bovengenoemde generieke en specifieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum, wat resulteert in een waarde van € 628.000. Verweerder heeft dus de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Omdat de rechtbank het eigen transactiecijfer, rekening houdend met de generieke en specifieke waardeverandering maatgevend acht, komt de rechtbank niet meer toe aan bespreking van de overige stellingen van partijen. In dit oordeel ligt besloten dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 juli 2019.
drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 17 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.