Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/2463
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 24 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op
€ 226.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
€ 226.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 mei 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen, alsmede zijn gemachtigde W.J.H.M. Mertens (taxateur).
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning uit 1973, met een garage van 60 m³, twee dakkappellen en een overkapping/luifel van 8 m². De inhoud van de woning bedraagt 391 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 239 m².
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 212.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 226.000) naar de getaxeerde waarde (€ 226.000), zoals opgenomen in de waardematrix, die op 15 april 2019 is opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens.
3. Omdat eiser zich met de door verweerder voorgestane waarde niet kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de door verweerder verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
4. De door eiser ter zitting aangevoerde beroepsgrond dat verweerder een onjuiste inhoud voor de woning heeft opgenomen, is door eiser op de zitting weer ingetrokken en behoeft daarom geen verdere bespreking.
5. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met vier vergelijkingspanden, verkocht binnen een jaar rondom de waardepeildatum, namelijk [adres 2] [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] . Eiser heeft ter zitting verklaard dat de vergelijkbaarheid van de objecten niet in geschil is. Eiser heeft als vergelijkingsobjecten eveneens [adres 2] aangedragen.
6. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft verweerder voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
7. Eiser heeft zijn beroepsgrond dat uit de informatie van het WOZ-loket blijkt dat alle woningen aan De Vang een inhoud van 385 m³ en een oppervlakte van 144 m² hebben, maar dat alleen zijn woning een inhoud van 391 m³ en een oppervlakte van 145 m² heeft ter zitting niet langer gehandhaafd. De rechtbank zal hierover dan ook niet oordelen.
8. Eiser heeft het verkoopcijfer van [adres 7] aangedragen. Het object is op
1 december 2017 verkocht voor € 195.000. Verweerder had in zijn waardebepaling volgens eiser rekening moeten houden met dit marktcijfer.
1 december 2017 verkocht voor € 195.000. Verweerder had in zijn waardebepaling volgens eiser rekening moeten houden met dit marktcijfer.
9. Verweerder heeft erop gewezen dat als waarde te gelden heeft de waarde in het economische verkeer. Dit brengt mee dat in beginsel de meest gunstige verkopen worden gebruikt voor de waardebepaling. Verweerder heeft hiertoe verwezen naar een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2163). Verweerder heeft daaraan toegevoegd dat het verkoopcijfer weliswaar iets lager is, maar dat dit ook kan worden verklaard door het eenvoudige voorzieningenniveau. De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg.
10. Eiser heeft het verkoopcijfer van [adres 6] aangedragen. Het object is op 6 april 2018 verkocht voor € 208.000. Verweerder had volgens eiser in zijn waardebepaling rekening moeten houden met dit marktcijfer.
11. Verweerder heeft toegelicht dat dit object verkocht is rond 8 februari 2018, met als transportdatum 9 april 2018. Verweerder is van mening dat het verkoopcijfer te ver na de waardepeildatum tot stand is gekomen en daardoor niet bruikbaar is bij de waardebepaling. In dit geval, waarin er voldoende verkoopcijfers voorhanden zijn die dichter rondom de waardepeildatum gelegen zijn, is de rechtbank van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn stelling dat dit object een minder goed vergelijkingsobject is.
12. Pas ter zitting heeft eiser voor het eerst een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel. Eiser stelt dat identieke objecten in dezelfde straat door verweerder lager gewaardeerd zijn dan eisers woning. Hij stelt dat de woning deel uitmaakt van een projectbouw en de woning en de andere objecten van dezelfde projectbouw identiek zijn. Eiser stelt dat de meeste objecten lager gewaardeerd zijn en daarom zou de woning ook lager gewaardeerd moeten worden.
13. De rechtbank is van oordeel dat eisers beroep op de meerderheidsregel te laat is ingebracht en onvoldoende onderbouwd is. Verweerder heeft de objecten [adressen] in de waardering betrokken en voldoende inzicht gegeven waarom de waarden van die objecten lager zijn dan eisers object, waarbij de waarde van de grotere kavel van eisers woning al een belangrijke invloed heeft op de waarde. Voor zover eiser deze stelling baseert op andere objecten, heeft verweerder terecht aangegeven dat hij niet in de gelegenheid is om een en ander te onderzoeken. De rechtbank kan verweerder volgen in diens algemene uitleg dat een verschil in waarde tussen de objecten kan ontstaan, ondanks dat de objecten tot eenzelfde projectbouw horen, omdat na de bouw van projectwoningen nog allerlei veranderingen kunnen worden aangebracht in de woningen en er bovendien verschil is in voorzieningenniveau, bijgebouwen, perceeloppervlakte en type woningen (hoekwoning of tussenwoning). Deze grond slaagt niet.
14. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van
€ 226.000 niet te hoog is.
€ 226.000 niet te hoog is.
15. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet anderszins (taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
16. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
Proceskosten
17. Verweerder heeft pas in het taxatierapport in de beroepsfase kenbaar gemaakt welke grondstaffel hij bij de waardebepaling heeft gehanteerd, terwijl eiser daar in de bezwaarfase al om had verzocht. Het had naar het oordeel van de rechtbank op de weg van verweerder gelegen deze aan de taxatiewaarde ten grondslag liggende gegevens al in de bezwaarfase aan eiser te verstrekken (zie de uitspraken van rechtbank Oost-Brabant van 26 januari 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018: 1316). Het gevolg hiervan is dat eiser zich pas in beroepsfase een gefundeerd oordeel heeft kunnen vormen over de door verweerder vastgestelde waarde. De rechtbank ziet hierin aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.031 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Ook de kosten van € 7 voor de kadastrale uittreksels komen voor vergoeding in aanmerking. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken. Verweerder dient dus in totaal € 1.031 aan proceskosten aan eiser te vergoeden. Ook zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht dienen te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.031.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van
M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 19 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.