Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 18/2955
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer, verweerder
(gemachtigde: N.L. van Domselaar).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 200.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een bedrijfsobject met een bruto vloeroppervlakte van 1.579 m2. Het bedrijfsobject bevat een opslag uit 1985 met een oppervlakte van 450 m2 en een tweetal luifels uit hetzelfde bouwjaar met een oppervlakte van 129 m2 en 100 m2. Er is verder een opslag uit 1993 met een oppervlakte van 900 m2. De grond bij de onroerende zaak is 4.900 m2 en als extra grond is in aanmerking genomen 8.857 m2.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 100.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 200.000) naar de getaxeerde waarde (€ 217.005), zoals opgenomen in de waardematrix die op 17 juni 2019 is opgesteld door taxateur N.L. van Domselaar.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemde waardematrix. De objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in de waardematrix beschreven objectgegevens.
4. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode), door middel van een methode van vergelijking als hiervoor bedoeld voor woningen dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode.
5. Gelet op genoemd artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan de waarde van niet-woningen daarom worden vastgesteld op basis van één van de drie daar genoemde methoden. Verweerder heeft in dit geval gekozen voor de vergelijkingsmethode.
6. De rechtbank overweegt dat de wetgever verweerder ingeval van niet-woningen de keuze heeft gelaten op grond van welke methodiek hij de waarde wil onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat geen bezwaar tegen het hanteren van de vergelijkingsmethode mits er voldoende marktgegevens voorhanden zijn waarmee een waardevergelijking kan worden gemaakt met de in geding zijnde onroerende zaak.
7. De rechtbank overweegt dat in het onderhavige geval verweerder blijkens de overgelegde waardematrix voldoende marktgegevens heeft kunnen genereren om te komen tot een waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode. Verweerder heeft in zijn taxatierapport verwezen naar de verkoopcijfers van [adres 2] in [woonplaats] , [adres 3] in [woonplaats] , [adres 4] in [woonplaats] , [adres 5] in [woonplaats] en [adres 6] in [woonplaats] . Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan het bedrijfsobject te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van het bedrijfsobject. De vergelijkingsobjecten [adres 5] in [woonplaats] en [adres 6] in [woonplaats] hebben, net als het bedrijfsobject, opstallen van vóór 1991 en een waardedrukkend effect van de (mogelijk) aanwezige asbest is bij deze vergelijkingsobjecten verdisconteerd in de verkoopprijs. Verweerder heeft ook rekening gehouden met de verschillen in grootte tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. Het bedrijfsobject heeft ten opzichte van de vergelijkingsobjecten veruit de meeste vierkante meters en uit de waardematrix volgt dat verweerder hier rekening mee heeft gehouden door in vergelijking met de vergelijkingsobjecten zeer lage eenheidsprijzen per vierkante meter voor de opslag te hanteren.
8. Naar het oordeel van de rechtbank staat voldoende vast dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank met de waardematrix en de toelichting op zitting aannemelijk gemaakt dat met de kenbare verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.
9. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat het bedrijfsobject inmiddels weer is verhuurd. Sinds 2013 stond het bedrijfsobject leeg, het is in de tussentijd niet verhuurd geweest en het heeft niet te koop gestaan. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat deze omstandigheden bij de waardebepaling van het bedrijfsobject er niet toe doen omdat het bedrijfsobject zijn functie niet verliest als dit leeg komt te staan.
10. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest en het waardedrukkend effect hiervan. Deze beroepsgrond slaagt niet. In het verweerschrift erkent verweerder dat er een waardeverminderende invloed uitgaat van de aanwezigheid van asbest in de opstallen. Er is daarom voor een oppervlakte van 1.627 m2 een aftrek gehanteerd van in totaal € 16.270 (€ 10 per m2), waarbij verweerder heeft opgemerkt dat de gehanteerde aftrek hoger is dan de aftrek voor agrarische opstallen die wordt genoemd in de taxatiewijzer. Daarin wordt namelijk uitgegaan van een aftrek van € 8,18 per m2 tot € 9,95 per m2. De gemachtigde van verweerder heeft verder op de zitting voorgerekend dat ook indien wordt uitgegaan van een aftrek die het dubbele bedraagt (dus nog een keer € 16.270), de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld omdat de getaxeerde waarde € 217.005 is.
11. Eiser voert aan dat de bestreden uitspraak onzorgvuldig is genomen en dat verweerder onvoldoende op de bezwaargronden is ingegaan, zodat er sprake is van een motiveringsgebrek. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onzorgvuldigheden en onjuistheden/motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de door verweerder voor het bedrijfsobject per 1 januari 2017 vastgestelde waarde van € 200.000 en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
13. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 100.000 geen taxatierapport overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde ook anderszins niet aannemelijk heeft gemaakt.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J.A. Vermeulen-van Bree, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 19 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.