Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummers: SHE 18/2752 en SHE 19/386
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, verweerder
(gemachtigde: mr. M.J.W. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij afzonderlijke beschikkingen van 31 maart 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de objecten, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (gemeente Meierijstad) en [adres] te [plaats] (gemeente Meierijstad), per waardepeildatum
1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 590.000 en € 711.000. In dit
geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) (eigenaren- en ten aanzien van [adres] ook gebruikers-belasting) bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van de objecten gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak met betrekking tot de waarden van beide objecten beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep geregistreerd onder zaaknummer SHE
18/2752 voor [adres] te [plaats] en onder zaaknummer SHE 19/386 voor [adres] te [plaats] .
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2019. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur C.L.M. van Summeren.
Overwegingen
FeitenEiser is eigenaar van beide objecten en tevens gebruiker van [adres] te [plaats] .
Het object [adres] bestaat uit een woning met dakkapel, verbonden aan een bedrijfsgebouw (bouwjaar 1880, inhoud 501 m³), een aangebouwde garage met zadeldak (bouwjaar 1990, 68 m²), een werkplaats (uit 1970), een aanbindstal (bouwjaar 1880), twee open frontstallen (uit 1969 en 2008), een mestsilo (uit 1990), een werktuigenberging/ wagenloods (uit 1990), een plaat-/sleufsilo (uit 1969), een ligboxenstal (uit 1974), een mestkelder, een mestsilo (1990) en een erfverharding met een oppervlakte van 1500 m². Tot het object behoren verder diverse kadastrale percelen, waarvan 2.600 m² als grond bij woning en 9.200 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken.
Het object [adres] te [plaats] bestaat uit een woning met twee dakkapellen verbonden aan een bedrijfsgebouw (bouwjaar 1984, inhoud 596 m³), een zolder van 207 m³, een aanbouw woonruimte (bouwjaar 1993, 43 m³), een inpandige garage (bouwjaar 1984, 26 m²), een aangebouwde berging/schuur (uit 1993), twee ligboxenstallen (uit 1984 en 2003), twee werktuigenbergingen/wagenloodsen (uit 1987 en 1999), een jongveestal (uit 1987), twee plaat-/sleufsilo’s (uit 1984), een mestvaalt (uit 1984), een mestbassin (uit 1984),
een mestkelder (uit 1984) en een erfverharding met een oppervlakte van 1750 m². Tot het
object behoren verder diverse kadastrale percelen, waarvan 1.500 m² als grond bij woning en 9.500 m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling zijn betrokken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de WOZ-waarde van de agrarische objecten op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit voor beide objecten een waarde van nihil of een negatieve waarde. Verweerder verwijst voor [adres] ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 711.000) naar de getaxeerde waarde (€ 719.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 23 mei 2019 is opgesteld door taxateur C.L.M. van Summeren RT. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarde van het object
[adres] per waardepeildatum 1 januari 2017 verlaagd dient te worden naar € 552.000, conform de getaxeerde waarde in het taxatierapport van 23 mei 2019, hiervoor genoemd. Aangezien deze waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak is genoemd, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven wat betreft de waarde van het object [adres] te [plaats] . Het beroep van eiser is dan ook gegrond ten aanzien van dit object.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. Omdat eiser zich met de thans door verweerder voorgestane waarden evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de door verweerder verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Verweerder heeft er, blijkens de door hem overgelegde taxatierapporten, voor gekozen
bij de waardering gebruik te maken van kengetallen uit landelijke taxatiewijzers ‘Grond bij
agrarische objecten’ en de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ (hierna: de landelijke
taxatiewijzers), beide per waardepeildatum 1 januari 2017. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ranges van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Verweerder heeft deze modelwaardes voor de verschillende objectonderdelen ongecorrigeerd overgenomen. Voor de grondwaarde heeft verweerder niet aangesloten bij landbouwgebied 64 ‘Westelijk Peelgebied’ (in welk gebied Meierijstad ligt), maar bij landbouwgebied 49 ‘Alblasserwaard en Vijfherenlanden’, waar lagere grondprijzen gelden. Dit heeft verweerder gedaan omdat na een marktanalyse van een aantal jaren is gebleken dat deze grondstaffel beter aansluit bij de lokale markt van alle agrarische bedrijven (zowel melkveehouderijen als varkensbedrijven en kippenbedrijven). Het verschil in grondprijzen blijkt uit de volgende tabellen:
Westelijk Peelgebied
Oppervlakte in m²
0-400
401-1000
1001- 4500
4501- 7500
7501-99999
A2430100
Erf met woning
€ 165
€ 30,50
€ 23
€ 13,75
€ 6,80
A243010A
Erf zonder woning
€ 68,50
€ 30,50
€ 23
€ 13,75
€ 6,80
Alblasserwaard Vijfherenlanden
Oppervlakte in m²
0-400
401-1000
1001- 4500
4501- 7500
7501-99999
A2428070
Erf met woning
€ 137
€ 25
€ 19
€ 10,75
€ 5,00
A242807A
Erf zonder woning
€ 56,50
€ 25
€ 19
€ 10,75
€ 5,00
4. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het
gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:20 13:3381) en de uitspraak van
12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868), dat
de door verweerder gehanteerde landelijke taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij
de waardering. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing
zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur
zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.
5. Eiser heeft aangevoerd dat de waarden van de objecten worden bepaald door de vergelijkingsmethode en is ontleend aan verkoopcijfers. Echter, in de omgeving van beide objecten worden nagenoeg geen vergelijkbare stallen verkocht. Er zijn wel veel boeren die stoppen met de melkveehouderij, met onverkoopbare stallen, die uiteindelijk gesloopt worden of een andere functie krijgen. Eiser stelt dat de waarde die verweerder aan de stallen geeft veel te hoog is. Door het huidige en toekomstige beleid (emissie/mestverwerking) van Gedeputeerde Staten Noord-Brabant is de waarde van de stallen gedaald naar een negatieve waarde (die van de sloopkosten). Dit wordt nog eens extra bevestigd door de uitspraak van gedeputeerde [naam] , die stallen ouder dan 15 jaar bestempelt “als oude meuk” die gesloopt zouden moeten worden. Door de veranderende dierenwelzijnseisen en veranderende bedrijfsvoering is er maar één mogelijkheid over, namelijk sloop van de huidige stallen (of grondige renovatie) of verkoop met een negatieve waarde. Eiser stelt dat de referentiegegevens weliswaar landelijk worden verzameld, maar geen enkele bedrijfssituatie is hetzelfde en daarom zijn de objecten niet vergelijkbaar. Wanneer een bedrijf verkocht wordt, zegt de opbrengst niets over de waarde van een bijbehorende veestal. De waarde is afhankelijk van vele factoren, zoals vergunningen, bouwblok, grootte van de productie, dierrechten, huiskavels en situering in de omgeving.
Ter zitting heeft eiser aanvullend gesteld dat de stallen volgens de provincie Noord-Brabant versneld moeten worden aangepast. Dit speelt al enkele jaren. Er zijn nog andere factoren die een negatieve invloed hebben op de waarde van de objecten: eisen van automatisering en verweiding, en de eisen die Campina stelt aan de boeren om het certificaat ‘Planet Proof’ te krijgen. De provincie Noord-Brabant stelt hele strenge eisen, in de andere provincies in Nederland gelden minder strenge eisen. Boeren in de provincie Noord-Brabant kunnen niet aan al deze eisen voldoen en willen de stallen verkopen, maar er zijn geen kopers. Eiser stelt dat van de regionale vergelijkingsobjecten die verweerder noemt, geen enkel object een melkveebedrijf is.
6. De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting erkend dat er rondom de waardepeildatum niet veel melkveehouderijen in de provincie Noord-Brabant zijn verkocht, volgens verweerder zijn er in deze provincie vooral veel varkensbedrijven. Ook heeft de gemachtigde erkend dat de regeldruk voor agrariërs in deze provincie erg hoog is. De landelijke regels zijn al streng, maar de provincie Noord-Brabant doet er nog een schepje bovenop. Verweerder heeft niet betwist dat die strengere regels ook al rondom de waardepeildatum golden. In het taxatierapport heeft verweerder genoemd dat het object [adres] te [plaats] op 2 april 2013 door eiser is gekocht en dat de geschoonde koopsom van dit object € 865.000 bedroeg. Desgevraagd heeft verweerder op zitting verklaard dat deze aankoopsom niet bepalend is geweest voor de vaststelling van de waarde. Verweerder geeft aan dat de verkoopprijzen sinds 2013 zijn gedaald.
7. Verweerder heeft gesteld dat om de landelijke taxatiewijzers te toetsen aan de lokale transacties, de lokale transacties zijn geanalyseerd en de modelwaarde die tot stand komt aan de hand van de taxatiewijzers wordt vergeleken met de gerealiseerde transacties uit de lokale markt. Uit deze analyses blijkt volgens verweerder dat de landelijke taxatiewijzers aansluiten op de lokale markt en marktconforme taxaties opleveren. Verweerder heeft echter ter zitting niet betwist dat rondom de waardepeildatum in de provincie Noord-Brabant strengere regels golden ten aanzien van melkveehouderijen dan in de rest van Nederland. Bovendien blijkt dat van de 19 door verweerder genoemde lokale transacties slechts bij één bedrijf sprake is van een melkveehouderij, te weten [adres] te [plaats] . Dit bedrijf is echter gekocht door een tuinder en bij de omschrijving bij dit bedrijf staat ‘overig agrarisch’. De rechtbank oordeelt dat dit ene verkoopcijfer niet de stelling van verweerder onderbouwt dat de modelwaarde van de landelijke taxatiecijfers aansluit op de lokale markt. Dat geldt eveneens voor het object [adres] te [plaats] , aangezien dit geen melkveehouderij is, maar wordt omschreven als ‘veehouderij runderen’. Bovendien heeft eiser onbetwist gesteld dat dit object vijf jaar te koop heeft gestaan, wat zijn stelling onderbouwt dat een melkveehouderij in de gemeente Meierijstad moeilijk verkoopbaar is.
Nu verweerder ter zitting heeft verklaard dat het eigen verkoopcijfer in 2013 van [adres] niet bepalend is geweest voor de waardebepaling van dit object en dat sindsdien de prijzen zijn gedaald, onderbouwt dit eigen aankoopcijfer evenmin de door verweerder bepleite waarde van dit object.
Tot slot overweegt de rechtbank dat ook het gegeven dat verweerder heeft aangesloten bij de lagere grondwaarde van een ander landbouwgebied evenmin onderbouwt dat de modelwaarde van de taxatiewijzers voor de waardebepaling van deze objecten onverkort kan worden gevolgd.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarden van de objecten onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zoals is vermeld onder rechtsoverweging 4 kan verweerder gebruik maken van de landelijke taxatiewijzers, maar moet verweerder wel duidelijk maken dat hij in deze specifieke casus voldoende rekening heeft gehouden met de individuele omstandigheden. Dat heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gedaan. Verweerder heeft erkend dat de situatie van eisers bedrijf afwijkt van die van andere bedrijven buiten Noord-Brabant, maar verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt dat hij met deze gestelde bijzondere en individuele omstandigheden in deze zaak voldoende rekening heeft gehouden.
9. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
10. Eiser heeft weliswaar gesteld dat de waarde van de stallen nihil is of zelfs negatief zijn, maar heeft die stelling evenmin onderbouwd. Bovendien, zelfs al zou die stelling juist zijn, resteert er dan nog een waarde voor de woningen en bijgebouwen en de grond. Nu eiser de door hem bepleite waarden niet anderszins (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwt, komt de rechtbank tot de conclusie dat eiser de door hem bepleite waarden ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
10. Aangezien geen van de partijen de door hen gestelde waarden aannemelijk maakt, ziet de rechtbank aanleiding om het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb definitief te beslechten. Rekening houdend met alle waardebepalende elementen en met wat partijen naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van het object [adres] te [plaats] schattenderwijs vast op € 450.000 en van het object [adres] te [plaats] op € 650.000 per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het belastingjaar 2018. Verweerder zal worden opgedragen de betreffende aanslagen OZB dienovereenkomstig te verminderen.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ad € 46 in zaak SHE 18/2752 vergoedt. In zaak SHE 19/386 is aan eiser geen griffierecht in rekening gebracht.
13. De rechtbank heeft van eiser op 13 juni 2019 een formulier proceskosten ontvangen. Omdat dit stuk na de sluiting van het onderzoek ter zitting is ontvangen en verweerder hierop niet heeft kunnen reageren, laat de rechtbank dit stuk buiten beschouwing. Dit betekent dat de daarin verzochte vergoeding van de reiskosten en verletkosten van € 160 niet wordt toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de waarde van het object [adres] te [plaats] , met zaaknummer SHE
18/2752, voor het belastingjaar 2018 tot € 450.000;
- vermindert de waarde van het object [adres] te [plaats] , met zaaknummer SHE 19/386,
voor het belastingjaar 2018 tot € 650.000;
- vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 27 augustus 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep
worden ingesteld bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan
bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van
een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak
getroffen voorlopige voorziening.