ECLI:NL:RBOBR:2019:5867 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling WOZ-waarde melkveebedrijf met bedrijfswoning ...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 18/3218

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2019 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder

(gemachtigde: S. Ploegmakers).

Procesverloop

Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: het agrarisch object), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 391.000. In dit geschrift is tevens een aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) ‘eigenaar woning’ voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 7 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft na het verweerschrift een nadere reactie ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2019. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door

S. van Eck (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar en gebruiker van het agrarisch object, een melkveebedrijf met bedrijfswoning. Het agrarisch object omvat twee ligboxenstallen, twee plaat-/sleufsilo’s, een melkstal, een jongveestal, twee mestkelders en een werktuigenberging. Tot het object behoort tevens een perceel met een kadastrale oppervlakte van in totaal 6.750 m². Daarnaast omvat het agrarisch object 2.353 m² te verwijderen asbest. De bedrijfswoning heeft een inhoud van 749 m³ en beschikt over drie dakkapellen, een voorraadkelder en aangebouwde garage.

Aanslag OZB

2. De rechtbank stelt vast dat verweerder aan eiser een aanslag OZB ‘eigenaar woning’ heeft opgelegd. Dat is volgens verweerder niet juist, omdat het gaat om een ‘niet-woning’. Verweerder heeft op de zitting gesteld dat aan eiser een aanslag OZB ‘eigenaar niet-woning’ had moeten worden opgelegd - waarvan het tarief hoger ligt dan voor een woning - én daarnaast een aanslag OZB ‘gebruiker niet-woning’. Eiser is door deze onjuiste aanslag OZB dus niet benadeeld, aldus verweerder.

3. Op de zitting heeft eiser vervolgens verklaard dat hij het alleen nog wil hebben over de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde en niet langer ook over de OZB-aanslag. De rechtbank zal zich daarom in deze uitspraak alleen uitlaten over de vastgestelde
WOZ-waarde.

4. Voor de duidelijkheid vermeldt de rechtbank dat eisers betoog over - kort gezegd - de woondelenvrijstelling in deze uitspraak dus niet meer aan bod zal komen. Deze woondelenvrijstelling speelt alleen een rol wanneer een aanslag OZB ‘gebruiker niet-woning’ zou zijn opgelegd, maar dat is niet het geval. De woondelenvrijstelling speelt geen rol in het kader van de hoogte van de WOZ-waarde.

WOZ-waarde

5. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2017.

6. Eiser bepleit, gelet op zijn standpunt op de zitting, een waarde van € 340.000.

7. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 391.000) naar de getaxeerde waarde (€ 422.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 26 april 2019 is opgesteld door taxateur S.A. van Eck.

8. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

9. Verweerder heeft bij zijn taxatie gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, beide per waardepeildatum 1 januari 2017. In deze taxatiewijzers wordt uitgegaan van standaardoppervlakten, ‘ranges’ van bouwjaren en van kengetallen, die zijn gebaseerd op gerealiseerde transactieprijzen van agrarische objecten uit diverse gemeenten in Nederland. Daarnaast heeft verweerder ter ondersteuning van de gehanteerde kengetallen transactiecijfers overgelegd van een drietal agrarische objecten in de regio, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4]

10. De rechtbank stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van 5 april 2018 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2018:1498), voorop dat de gehanteerde landelijke taxatiewijzers Grond bij agrarische objecten en Agrarische gebouwen, beide per waardepeildatum 1 januari 2017, als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van eisers onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.

11. Eiser heeft op de zitting verklaard dat hij op zich geen bezwaar heeft tegen het gebruik van de landelijke taxatiewijzers bij de waardebepaling. Op een aantal punten is hij het echter niet met verweerders onderbouwing eens. Op die specifieke punten zal de rechtbank hierna ingaan.

Dakkappellen

12. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardering de dakkappellen dubbel heeft geteld, omdat verweerder deze zowel in de inhoud heeft betrokken als apart heeft meegenomen.

12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de dakkappellen niet zijn opgenomen in de inhoud van de woning. Hij heeft er verder onder verwijzing naar zijn in beroep overgelegde taxatierapport op gewezen, dat de (deel)waarde van de dakkapellen op nihil is gesteld, zodat van dubbeltelling hoe dan ook geen sprake is.

14. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de waardeopbouw, zoals opgenomen op pagina 5 van het taxatierapport, inzichtelijk gemaakt dat de dakkapellen niet dubbel zijn geteld in de waardering. De waarde van de dakkapellen is daar inderdaad op nihil gesteld. Eisers beroepsgrond hierover is dus feitelijk onjuist en kan daarom niet slagen.

14. De rechtbank merkt overigens op dat in de berekening op pagina 6 van het taxatierapport wel een waarde aan de dakkapellen is toegekend. Verweerder heeft op de zitting gezegd dat dit een rekenfout betreft. Wat daar verder van zij, de berekening op pagina 6 betreft geen berekening in het kader van bepaling van de WOZ-waarde, maar in het kader van de aanslag OZB (woondelenvrijstelling). Deze door verweerder gestelde rekenfout kan dan ook niet zijn ‘doorgewerkt’ in de bepaling van de WOZ-waarde.

Correctie afwijking standaardgrootte stallen

16. Op de zitting heeft eiser onder verwijzing naar de Taxatiewijzer Algemeen deel aangevoerd, dat verweerder de verschillende stallen van het agrarisch object bij elkaar had moeten optellen en daarna pas de correctie vanwege afwijking van de standaardgrootte had moeten toepassen.

17. Volgens verweerder was dit alleen nodig geweest wanneer de stallen uit dezelfde bouwperiode dateerden, wat niet het geval is.

18. In de Taxatiewijzer Algemeen deel (waardepeildatum 1 januari 2017) is hierover op pagina 59 vermeld (inclusief taal- en/of typfouten): “(…)
Wanneer bijvoorbeeld sprake is van een een WOZ-object dat bestaat uit een aan elkaar gebouw complex van ligboxenstallen die hetzelfde bouwjaar hebben en vergelijkbaar zijn qua bouwwijze, wordt in de taxatie uitgegaan van één deelobject waarover de correctie voor grootte wordt toegepast. Het mag daarbij niet uitmaken of de stallen als één WOZ-deelobject, of als vier deelobjecten zijn geregistreerd. Deze combinatie is in ieder geval aan de orde wanneer binnen het WOZ-object meerdere WOZ-deelobjecten voorkomen met hetzelfde archetype en hetzelfde bouwjaar. Maar ook bij verschillende archetypen (bijvoorbeeld door een verschil in materiaalcode) of verschillende bouwjaren kan het bij elkaar optellen van de grootte van meerdere WOZ-deelobjecten aan de orde zijn, om in de taxatie rekening te kunnen houden met de “afnemende meerwaarde” bij zeer grote bedrijven. Wanneer een dergelijke situatie zich voordoet, moet de taxateur hiervoor zelf een bewuste inschatting maken, omdat TIOX hierin niet voorziet.”.

19. In het licht van verweerders betwisting en gelet op de hiervoor genoemde tekst uit de Taxatiewijzer Algemeen deel, lag het op de weg van eiser om zijn standpunt nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. De rechtbank ziet gegeven wat over en weer is aangevoerd geen aanleiding verweerders toelichting op dit punt onjuist te achten. Dit betekent dat de rechtbank eiser niet volgt in zijn standpunt.

Correctie asbest

20. Eiser voert verder aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de vervanging van de daken, maar alleen met het verwijderen van de asbesthoudende dakbedekking. Eiser heeft van de kosten van het vervangen van de golfplaten een offerte overgelegd, waarin de kosten alleen al voor het vervangen van de golfplaten van de ligboxenstallen uit 1971 en 1987 op circa € 28 per m² is bepaald.

21. Partijen zijn het erover eens dat in het agrarisch object in totaal voor 2.353 m² aan asbest is verwerkt, te weten in de daken van beide ligboxenstallen, de werktuigenberging, de jongveestal en het traditioneel bedrijfsgebouw. Verder staat vast dat in verband hiermee verweerder bij de waardering van de deelobjecten een negatieve correctie heeft toegepast, variërend van € 9,44 tot € 11,94 per m².

22. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de aanwezigheid van asbest al is verdisconteerd in de uit de taxatiewijzer afkomstige kengetallen. Hij heeft daartoe op de zitting verklaard dat voor de kengetallen gebruik wordt gemaakt van zowel verkopen zonder als verkopen met asbest. Uit de analyse van die verkopen volgt dan een afgeleid kengetal voor de asbest. Dat resulteert vervolgens in een toe te passen correctie voor asbest. Op deze manier is volgens verweerder rekening gehouden met de wetenschap die een potentiële koper heeft over de in de onroerende zaak aanwezige asbest. Een potentiële koper rekent, zo begrijpt de rechtbank verweerder, ter bepaling van de koopprijs niet zonder meer met de precieze kosten van verwijdering en vervanging direct op het moment van koop, maar met de wetenschap dat (mogelijk) in dat opzicht nog geïnvesteerd moet worden. Verweerder heeft vervolgens ter controle van de gehanteerde kengetallen drie regionale transacties geanalyseerd. Een verdere correctie bleek volgens verweerder niet nodig.

23. De rechtbank ziet geen reden aan verweerders toelichting te twijfelen. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad (HR) van 25 april 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AF7802) overweegt de rechtbank dat de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen niet onder alle omstandigheden hoeft te worden gesteld op de kosten van verwijdering en herstel. Volgens de HR is het in het algemeen geenszins ondenkbaar dat bij een veronderstelde verkoop op de peildatum de hoogst biedende gegadigde ervoor kiest de asbesthoudende materialen niet of pas in de toekomst te verwijderen, in welk geval hij de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van die materialen zou stellen op een lager bedrag dan dat van de kosten van directe verwijdering en herstel. Omstandigheden die daarbij volgens de HR een rol kunnen spelen zijn bijvoorbeeld of het asbesthoudende materiaal al of niet direct gevaar oplevert en of er al of niet een plicht tot verwijdering bestaat. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de asbest in zijn onroerende zaak direct gevaar oplevert of dat er een plicht tot verwijdering bestaat, zodat zijn standpunt dat rekening moet worden gehouden met de volledige kosten van verwijdering en herstel op de waardepeildatum niet kan worden gevolgd. De rechtbank ziet dan ook in dit opzicht geen reden om aan te nemen dat de door verweerder toegepaste correctie onvoldoende is. Eiser heeft daarvoor ook geen (andere) feiten of omstandigheden aangedragen.

23. Het in dit kader door eiser nog gedane beroep op de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West Brabant van 16 oktober 2014 (ECLI:NL:RBZWB:2014:7341), leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Die uitspraak had betrekking op de toepassing van een oudere taxatiewijzer, namelijk die per waardepeildatum 1 januari 2012. In die zaak was bovendien niet in geschil dat de verwijdering van de asbest op korte termijn moest gebeuren. Er is dus geen sprake van een vergelijkbare zaak.

Verordening natuurbescherming Noord-Brabant

25. Eiser voert tot slot aan dat bij de waardebepaling geen rekening is gehouden met de in de Verordening natuurbescherming Noord-Brabant (hierna: de Verordening) neergelegde verplichtingen per 1 januari 2020. Op grond daarvan is eiser verplicht om roostervloeren van stallen van meer dan 20 jaar oud te vervangen door emissiearme vloeren met mestschuif. Dit betekent voor eisers object dat circa 350 m² aan roostervloer vervangen moet worden door een emissiearme vloer. De kosten hiervan bedragen volgens eiser € 165 per m². In zijn aanvullende schriftelijke reactie en op de zitting heeft eiser gesteld dat bij de waardering met deze verplichtingen rekening moet worden gehouden op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ.

26. Verweerder wijst erop dat de Verordening op de waardepeildatum 1 januari 2017 nog niet van kracht was. Volgens verweerder is verder geen sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ, zodat het agrarisch object naar de toestand op de waardepeildatum moet worden gewaardeerd.

27. De rechtbank stelt vast dat de door eiser bedoelde verplichtingen zijn vastgesteld bij de Tweede wijzigingsverordening Verordening natuurbescherming Noord-Brabant. Deze verordening is vastgesteld op 8 juli 2017 en op 18 juli 2017 in werking getreden. Dit is dus na de waardepeildatum en vóór het begin van het belastingjaar in deze zaak. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze Verordening niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid zoals bedoeld in
artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ. De Verordening betreft algemene regelgeving, die een grote groep van (agrarische) bedrijven in een hele provincie raakt, waaronder - zoals door verweerder ook op de zitting is erkend - het bedrijf van eiser. Er kan daarom naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat enkel bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten worden geraakt. Dat betekent voor deze procedure dat de waarde van het agrarisch object conform de hoofdregel uit artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ naar de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2017 moet worden bepaald.

28. Partijen zijn het erover eens dat op de waardepeildatum voor een potentiële koper voorzienbaar was dat de door eiser aangehaalde regelgeving eraan zat te komen en dat een potentiële koper er rekening mee zal houden dat hij op korte termijn zal moeten investeren. Eiser vindt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het negatieve effect hiervan op de waarde van zijn agrarisch object. Verweerder betwist dat.

29. Verweerder voert daartoe onder meer aan dat de agrarische taxatiewijzer al rekening houdt met een lagere efficiëntie en doelmatigheid van het type ‘ligboxenstal laag’ door het kengetal van dit type lager in te schalen dan de hogere type stallen. De gevolgen van de betreffende regelgeving kunnen volgens verweerder daarmee al worden geacht in die kengetallen te zijn verdisconteerd. De rechtbank volgt verweerder hierin niet. In lijn met een eerdere uitspraak van deze rechtbank van 11 juni 2019 (gepubliceerd onder ECLI:NL:RBOBR:2019:3134), kan verweerders stelling niet worden gevolgd, omdat de kengetallen uit de taxatiewijzer zijn afgeleid uit landelijke verkoopcijfers. Dit terwijl deze regelgeving specifiek ziet op de provincie Noord-Brabant en verweerder niet heeft aangegeven welke van de onderbouwende marktgegevens specifiek zien op de provincie Noord-Brabant. Voor zover de onderbouwing is gebaseerd op de landelijke taxatiewijzer, acht de rechtbank deze dus nog ontoereikend.

30. Verweerder beroept zich verder op de aan het taxatierapport toegevoegde regionale transacties ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] . Hij stelt dat hij aan de hand daarvan heeft getoetst of gezien de door eiser aangehaalde regelgeving aanleiding bestond een correctie toe te passen op de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer. Die aanleiding is volgens verweerder uit de analyse niet gebleken.

31. Naar zijn aard is dat een soort onderbouwing die hout zou kunnen snijden. Wel is de rechtbank van oordeel dat zonder onderliggende gegevens en een voldoende inzichtelijke en daarmee begrijpelijk gemaakte analyse, in dit geval niet kan worden geoordeeld dat hiermee voldoende aannemelijk is gemaakt dat de voorzienbaarheid van die nieuwe regelgeving geen (verdere) invloed behoort te hebben op de waarde van het agrarische object van eiser.

32. Echter, verweerder heeft ter onderbouwing ook aangevoerd dat de stallen al op basis van kwaliteitsfactor ‘2’ zijn getaxeerd, waardoor de waarde van deze stallen al lager uitvalt. De rechtbank begrijpt verweerder zo, dat afgezet tegen de door eiser aangevoerde kosten van vervanging, al een behoorlijke correctie heeft plaatsgehad. Dat laatste is niet onaannemelijk en op zichzelf niet door eiser betwist. Hoewel geen sprake is van een directe relatie met de door eiser bedoelde regelgeving, wat eiser terecht opmerkt, rijst wel de vraag of naast een al gehanteerde correctie nog aanleiding bestaat voor een extra correctie. Dat is niet zonder meer vanzelfsprekend. Daarbij betrekt de rechtbank dat in de taxatiewijzer Agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2017 onder 4.1.2 onder meer is opgenomen dat de melkveehouderij met 2016 een zwaar jaar achter de rug heeft en dat het vertrouwen van melkveehouders negatief was. Het is dus maar de vraag of de door eiser bedoelde regelgeving bovenop het bovenstaande nog een extra neerwaartse correctie op de waarde heeft veroorzaakt en zo ja, in welke mate. De rechtbank begrijpt dat verweerder meent van niet. Eiser heeft zich op specifiek dit punt niet uitgelaten. De rechtbank is van oordeel dat in het licht van verweerders onderbouwing het op de weg lag van eiser om zijn stelling dat verweerder verdergaand had moeten corrigeren, beter en concreter te onderbouwen. De rechtbank betrekt naast verweerders onderbouwing dat de getaxeerde waarde in beroep met € 422.000 hoger ligt dan de beschikte waarde van € 391.000. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een verdergaande correctie, zo deze had moeten worden toegepast, meer dan € 31.000 zou moeten hebben bedragen. Daarbij zij opgemerkt dat de rechtbank geen reden ziet per waardepeildatum 1 januari 2017 uit te gaan van de volledige en werkelijke kosten van vervanging, die overigens niet onderbouwd zijn.

Slotsom

33. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat aannemelijk is gemaakt dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van € 391.000 niet te hoog is. Eiser heeft de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt.

34. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Boekhorst, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 14 oktober 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.