Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/891
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 december 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best, verweerder
(gemachtigde: G.J. Vliem).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsobject / de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 11.321.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 februari 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 september 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door P.J. Mulder (taxateur).
Overwegingen
FeitenEiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van de onroerende zaak. Het eigendom van de onroerende zaak berust bij [naam] B.V. In de onroerende zaak is een filiaal van [naam] gevestigd. Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1969. De onroerende zaak omvat, gelegen op zowel de begane grond als de eerste verdieping, (twee) winkelruimtes (met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van in totaal 14.020 m²), twee kantoorruimtes (met een bvo van in totaal 1.325 m²) en vier opslag/magazijnruimtes (met een bvo van in totaal 3.393 m²). Tot het object behoren een overslag/opslagterrein, een parkeerterrein en een brandstofpomp. Tot het object behoren verder zes percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 37.705 m², waarvan 37.669 m² is toegekend aan het object.
Geschil en beoordeling
1. De rechtbank stelt allereerst ambtshalve vast dat de gemachtigde op grond van de, desgevraagd, overgelegde stukken bevoegd is eiseres in beroep te vertegenwoordigen.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017. Eiseres bepleit een waarde van € 9.500.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 11.321.000) naar het verweerschrift en het daarbij gevoegde taxatierapport met bijlagen, dat op 2 augustus 2019 is opgesteld door taxateur P.J. Mulder. Daarin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 11.923.000.
3. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
4. Op de zitting is gebleken dat partijen van mening verschillen over het metrage van het parkeerterrein en dat van het opslag- en overslagterrein. Verweerder heeft toegelicht dat bij iedere meting telkens kleine verschillen ontstaan en dat de aanpassing van de grootte van het parkeerterrein naar boven deels gecompenseerd wordt door de aanpassing van de grootte van het opslag- en overslagterrein naar beneden. Dat laatste heeft de gemachtigde van eiseres niet gemotiveerd betwist. Deze verschillen zijn daarmee naar het oordeel van de rechtbank niet van relevante betekenis voor de vastgestelde waarde, zodat die verschillen geen verdere bespreking behoeven. De rechtbank zal bij de beoordeling van de zaak uitgaan van de door verweerder in de beroepsfase gehanteerde metrages.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij overweegt daartoe het volgende.
6. Allereerst stelt de rechtbank vast dat de door verweerder overgelegde onderbouwing, waarin deels gebruik is gemaakt van de Discounted Cash Flash-methode (DCF-methode) en deels gebruik is gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), mede door deze vermenging van methoden, onvoldoende houvast biedt voor een toetsing van de door verweerder voorgestane waarde. Daar komt bij dat ook na daarover ter zitting vragen te hebben gesteld, onduidelijk is gebleven volgens welke methode verweerder de waarde van de onroerende zaak uiteindelijk heeft bepaald dan wel onderbouwd. In het taxatierapport is op pagina 1 namelijk aangegeven ‘Gehanteerde waarderingsmethode DCF vergelijkingsmethode’. Andere methoden, waaronder de HWK-methode, zijn op diezelfde pagina van het taxatierapport doorgestreept. Dit terwijl het verweerschrift juist wijst op toepassing van (ook) de HWK-methode. Dat leidt de rechtbank af uit het feit dat in het verweerschrift wordt verwezen naar de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie. Ter zitting werd door verweerder echter, in antwoord op de vragen die daarover door de rechtbank zijn gesteld, gesteld dat de waarde door middel van de DCF-methode is bepaald en de HWK-methode enkel ter onderbouwing daarvan is gebruikt.
7. De rechtbank overweegt voorts dat verweerder de huurwaarde heeft afgeleid uit twee vergelijkingsobjecten: [adres] met een bvo van in totaal 829 m² (780 m² aan winkel- en verkoopruimte en 49 m² aan kantoorruimte), gelegen te Eindhoven en [adres] met een bvo van in totaal ongeveer 729 m² (642 m² aan winkel- en verkoopruimte en 86 m² aan kantoorruimte), gelegen te Echt. De vergelijkingsobjecten zijn, aldus verweerder, te kenmerken als een grootschalig detailhandelsbedrijf dan wel groothandelsbedrijf. Uit de gerealiseerde huurprijzen van deze objecten heeft verweerder de (theoretische) huurwaarde voor de onroerende zaak afgeleid. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat deze objecten niet vergelijkbaar zijn met het onderhavige bedrijfsobject. Daarbij is allereerst het verschil in grootte van belang; dat verschil is dusdanig groot dat reeds om die reden ernstig getwijfeld moet worden aan de vergelijkbaarheid met het onderhavige bedrijfsobject, dat meer dan 14.000 m² winkelruimte heeft en in totaal ruim 18.000 m² beslaat. Verweerder heeft weliswaar het standpunt ingenomen dat het verschil in grootte niet zo relevant is, omdat ondernemers in panden met deze bestemming vanuit winstpercentages redeneren, maar deze stelling is door eiseres ter zitting betwist. Dat betekent dat het op de weg van verweerder had gelegen om zijn standpunt nader te onderbouwen. Nu verweerder dat heeft nagelaten, is het door hem gestelde naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden. Daar komt bij dat significante objectonderdelen, zoals een groot magazijn, een overslag/opslagterrein en een parkeerterrein bij deze vergelijkingsobjecten, voor zover dat uit de overgelegde stukken kan worden opgemaakt, ontbreken. De rechtbank merkt verder op dat verweerder van [adres] enkel een huurcontract heeft overgelegd, maar verder geen inzicht heeft geboden in de kenmerken van dit object. Ook heeft verweerder niet nader gemotiveerd waarom de marktsituatie in Echt ten tijde van de waardepeildatum vergelijkbaar was met de marktsituatie in Best. Nu verweerder op grond hiervan de huurwaarde, als onderdeel van de onderbouwing van de waarde via de HWK-methode dan wel ter bepaling van de theoretische huurwaarde bij de door verweerder gevolgde DCF-methode, niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is.
8. Aan een bespreking van de door verweerder berekende kapitalisatiefactor komt de rechtbank, gelet op het voorgaande, niet toe.
9. De rechtbank overweegt dat eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, nu eiseres deze waarde niet nader heeft onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van een taxatierapport. Het enkel inbrengen van het verkoopgegeven van het, volgens eiseres, goed vergelijkbare pand [adres] acht de rechtbank in ieder geval onvoldoende onderbouwing voor de door eiseres voorgestane waarde.
De door eiseres ter zitting gegeven toelichting heeft de rechtbank, bij gebrek aan verifieerbare gegevens die deze toelichting kunnen onderbouwen, niet overtuigd.
10. Omdat geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van [adres] schattenderwijs vast op € 11.000.000 en vermindert zij de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig.
11. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres in bezwaar en beroep heeft gemaakt. De rechtbank hanteert daarbij het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb), zoals dat luidt met ingang van 1 januari 2019, en de daarbij behorende bijlage. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor door een derde aan eiseres beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.532 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vast op € 11.000.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.532.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. I. Boekhorst en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 6 december 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.