Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/299905 / HA ZA 15-718
Vonnis van 20 februari 2019
in de zaak van
DE ERVEN VAN [erflaatster],
a.
[erfgenaam 1 eis],
[erfgenaam 1 eis],
wonende te [woonplaats] ,
b. [erfgenaam 2 eis],
wonende te [woonplaats] ,
c. [erfgenaam 3 eis],
wonende te [woonplaats] ,
eiseressen,
advocaat mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
tegen
1.DE ERVEN VAN [erflater] ,
a.
[erfgenaam 1 gedaagde],
[erfgenaam 1 gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
b. [erfgenaam 2 gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. G.D. Bosman te Veldhoven.
[erflaatster] zal hierna [erflaatster] worden genoemd. [erflater] en [gedaagde sub 2] zullen hierna [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 augustus 2018
- het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling van het geschil
2.1.
Eiseressen hebben ter comparitie hun vordering verminderd. Na vermindering van hun vordering vorderen zij thans hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de door [erflaatster] geleden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met rente en kosten. Eiseressen hebben de grondslag van deze vordering, onrechtmatige daad, gehandhaafd. Volgens eiseressen hebben [gedaagden] onrechtmatig gehandeld door [erflaatster] te bewegen de percelen aan hen te leveren voor een veel te lage koopprijs door middel van het doen van onjuiste mededelingen en het verzwijgen van informatie.
2.2.
Dat [gedaagden] [erflaatster] hebben bewogen de precelen tegen niet marktconforme prijzen te verkopen is door [gedaagden] betwist.
2.3.
De rechtbank overweegt als volgt.
2.3.1.
Zoals in het vonnis van 15 augustus 2018 onder 4.3 al is overwogen is het tussen partijen niet in geschil dat het de bedoeling van [erflaatster] en [gedaagden] was dat [gedaagden] aan [erflaatster] een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen en mocht [erflaatster] er in verband daarmee van uitgaan dat [gedaagden] haar een marktconforme prijs zouden bieden. Gedaagden hebben gesteld dat [erflaatster] en [gedaagden] concreet met elkaar zijn overeengekomen dat [gedaagden] de percelen [perceelnummer] en [perceelnummer] van [erflaatster] zouden kunnen kopen tegen nog nader te bepalen marktconforme prijzen voor dat moment. Het lag gelet op hetgeen was overeengekomen op de weg van [gedaagden] om [erflaatster] een marktconforme prijs te bieden en haar daarover juist en volledig te informeren. Daarbij is ook van de belang de relatie tussen [erflaatster] en [gedaagden] als moeder en zonen, de hoge leeftijd van moeder van 84 jaar, de omstandigheid dat [erflater] een zakelijke relatie met [erflaatster] had en dat het initiatief tot de verkoop aan [gedaagden] bij [gedaagden] lag die perceel [perceelnummer] wilden ontwikkelen tot bouwgrond.
2.3.2.
Perceel [perceelnummer] is door [gedaagden] van [erflaatster] gekocht voor een bedrag van
ƒ 65.875,00. Gedaagden hebben bij dupliek gesteld dat [erflaatster] en [gedaagden] hebben afgesproken dat dit perceel zou worden gekocht tegen een door een taxateur op te geven prijs. Niet gebleken is dat [gedaagden] het perceel voorafgaand aan de verkoop door [erflaatster] hebben laten taxeren, wat gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3.1 is overwogen wel op hun weg had gelegen. Zij hebben aldus niet de marktwaarde van het perceel laten vaststellen maar wel aan [erflaatster] doen voorkomen dat zij een prijs gelijk aan de marktwaarde voor het perceel ontving. Gedaagden hebben gesteld dat uit een brief van [naam] van Derks Taxatie B.V. van 18 september 1999 blijkt dat perceel [perceelnummer] een waarde heeft van ƒ 65.875,00, maar uit de inhoud van die brief volgt niet dat dat de waarde is van het perceel. Die brief houdt immers ten aanzien van perceel [perceelnummer] niet veel meer in dan dat [naam] van de gemeente Valkenswaard opdracht heeft gekregen om grond aan te kopen en dat de gemeente Valkenswaard bereid is om het perceel aan te kopen voor ƒ 65.875,00, gebaseerd op een basisprijs van € 27,50 per m² plus een toeslag wegens zichtlocatie van
ƒ 15,00 per m². Vast staat dat [gedaagden] hiermee niet akkoord zijn gegaan omdat zij die prijs niet marktconform achtten. Ter comparitie heeft [gedaagde sub 2] verklaard dat [gedaagden] het perceel [perceelnummer] hebben gekocht tegen de waarde die de gemeente hanteerde omdat zij toen geen ander richtsnoer hadden en dat zij ervan uitgingen dat zij er van een derde wel meer voor zouden kunnen krijgen. Zoals gedaagden hebben gesteld had de gemeente al op 19 oktober 1999, enkele dagen voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [erflaatster] en [gedaagden] op 22 oktober 1999, laten weten bereid te zijn in te stemmen met rechtstreekse verkoop en levering van perceel [perceelnummer] door [gedaagden] aan de door de gemeente beoogde derde. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] [erflaatster] erover hebben geïnformeerd dat zij geen taxatie van het perceel hadden laten uitvoeren, dat de prijs die zij [erflaatster] betaalden gebaseerd was op de door de gemeente hanteerde prijs die zij zelf niet marktconform achtten en dat zij zelf ervan uitgingen dat zij het perceel voor een hogere prijs konden verkopen aan een geïnteresseerde derde.
Op grond van het feit dat perceel [perceelnummer] op 31 maart 2000 is verkocht aan de derde aan wie de gemeente dit perceel had toegezegd, wordt vermoed dat het bedrag van ƒ 65.875,00 niet een marktconforme prijs was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [erflaatster] en [gedaagden] Gedaagden hebben hiertegenover verwezen naar het taxatierapport van Van den Berk & Kerkhof van 12 november 1999. Met de inhoud van dat rapport wordt voormeld vermoeden echter niet weerlegd. Niet alleen wordt in dit rapport een hogere waarde genoemd, van ƒ 69.750,00, maar bovendien is bij die taxatie geen rekening gehouden met de omstandigheid dat er voor dit perceel al een concrete geïnteresseerde koper was, te weten de derde was aan wie de gemeente dit perceel had toegezegd. Gedaagden hebben nog gesteld dat de hogere prijs die zij voor perceel [perceelnummer] hebben ontvangen kan worden verklaard vanwege het doorhalen van het kostenverhaalbesluit en het gevolg is van de onderhandelingen met de aangewezen koper, met wie [gedaagden] binnen de door de gemeente gestelde kaders vrijelijk over de hoogte van de prijs konden onderhandelen. Dat er op perceel [perceelnummer] een kostenverhaalbesluit van toepassing was is door eiseressen betwist en door gedaagden niet onderbouwd. Er wordt daarom van uitgegaan dat er van een kostenverhaalbesluit voor dit perceel geen sprake was. Dat de verkoopprijs van ƒ 225.000,00 het resultaat is van onderhandelingen tussen [gedaagden] en de koper doet aan het vermoeden dat het bedrag van ƒ 65.875,00 een niet-marktconforme prijs voor het perceel was, niet af.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagden] [erflaatster] niet juist en volledig hebben geïnformeerd over de waarde van perceel [perceelnummer] en aan [erflaatster] geen marktconforme prijs hebben betaald. [gedaagden] moeten worden geacht daarmee onrechtmatig te hebben gehandeld tegenover [erflaatster] . Zij zijn gehouden de schade die hiervan het gevolg is te vergoeden.
2.3.3.
Perceel [perceelnummer] is door [gedaagden] van [erflaatster] gekocht voor de prijs van
ƒ 364.420,00. Volgens gedaagden was de afspraak tussen [erflaatster] en [gedaagden] dat [gedaagden] dit perceel zouden kopen tegen dezelfde prijs die zij voor het aanpalende perceel aan de gemeente Valkenswaard zouden moeten betalen. Daarbij zou volgens gedaagden rekening gehouden worden met het feit dat de gemeente een prijs hanteerde voor bouwrijpe grond terwijl de door [gedaagden] van [erflaatster] aan te kopen grond pas na afdracht aan de gemeente van het bedrag ter zake van kostenverhaalbesluit bouwrijp zou worden gemaakt en waarbij ook rekening zou worden gehouden met het feit dat bij aankoop van de grond van de gemeente 19% btw wordt geheven terwijl dat bij aankoop van de grond van [erflaatster] slechts 6% overdrachtbelasting is. Wat er van deze afspraken ook zij, ze laten onverlet dat [erflaatster] en [gedaagden] zijn overeengekomen dat [gedaagden] voor het perceel een marktconforme prijs zouden betalen. Gesteld noch gebleken is dat partijen van die overeenkomst hebben willen afwijken. Voor zover die afspraken zijn gemaakt mocht [erflaatster] er dus vanuit gaan dat [gedaagden] haar daarmee een marktconforme prijs zouden betalen. De prijs van ƒ 976.000,00 waarvoor [gedaagden] een perceel van 976 m², bestaande in een gedeelte van perceel [perceelnummer] en een gedeelte van een aangrenzend perceel dat [gedaagden] van de gemeente hebben gekocht, op 1 januari 2011 te koop hebben aangeboden, doet vermoeden dat de prijs die [gedaagden] voor perceel [perceelnummer] aan [erflaatster] hebben betaald niet een marktconforme waarde vertegenwoordigde op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [erflaatster] en [gedaagden] Gedaagden hebben verwezen naar de door hen als producties 4 en 13 overgelegde ‘Controleberekening grondprijs [straatnaam] ’. Uit die berekening, die kennelijk niet aan de bepaling van de koopprijs ten grondslag heeft gelegen maar op enig moment na de totstandkoming van de koopovereenkomst is opgemaakt, volgt niet dat [gedaagden] een marktconforme prijs aan [erflaatster] hebben betaald. Niet gebleken is dat [gedaagden] het perceel voorafgaand aan de verkoop door [erflaatster] hebben laten taxeren en daarmee de marktwaarde hebben laten vaststellen, wat gelet op hetgeen hiervoor onder 2.3.1 is overwogen wel op hun weg had gelegen, terwijl zij [erflaatster] hebben voorgehouden dat zij een prijs ontving gelijk aan de marktwaarde van het perceel. Gedaagden hebben ook verwezen naar het taxatierapport van Van den Berk & Kerkhof van 12 november 1999. Met de inhoud van dat rapport wordt genoemd vermoeden echter niet weerlegd maar juist versterkt. Niet alleen wordt in dit rapport voor perceel [perceelnummer] (in het rapport aangeduid als ‘perceel I’) een hogere waarde genoemd, van ƒ 385.000,00, maar bovendien blijkt niet dat in het taxatierapport rekening is gehouden met waardeverhogende factoren zoals de mogelijkheid van aankoop van de gemeente van het achterliggende perceel ter grootte van 1.747 m² die ontwikkeling van vier bouwpercelen mogelijk zou maken. In het taxatierapport is als ‘doel van taxatie en waarderingsgrondslag’ vermeld:
‘Taxatie ter bepaling van de verkeerswaarde rekening houdende met toekomstige ontwikkelingen. Daarbij is uitgegaan van de Oneigeningswet en relevante jurisprudentie.’Bij de omschrijving van het perceel is vermeld:
’Het perceel heeft een matige perceelsvorm, in ogenschouw nemende dat er mogelijk woningbouw gerealiseerd zal gaan worden. Zonder de achterliggende grond zijn de bebouwingsmogelijkheden beperkt.’Voor wat betreft de waardebepalende factoren is in het taxatierapport vermeld:
‘Bij de taxatie is rekening gehouden met alle waardebepalende factoren, in het bijzonder met: - het gegeven dat omtrent de totstandkoming van het bestemmingsplan voor perceel I geen zekerheid bestaat.’Gelet op de hiervoor uit het rapport geciteerde opmerkingen wordt ervan uitgegaan dat de aankoop van de gemeente door [gedaagden] van het achterliggende perceel ter grootte van 1.747 m², niet in deze taxatie is betrokken. Dat [gedaagden] van die aankoop, die kan worden geacht mede de marktwaarde van het perceel te bepalen, bij de tussen [erflaatster] en hen gesloten koopovereenkomst zijn uitgegaan volgt uit hetgeen in die overeenkomst in artikel 15 onder Pro ‘recht op ontbinding;’ is bepaald:
‘Koper heeft het recht de onderhavige koopovereenkomst te ontbinden: (…) b. Indien koper niet vóór ultimo 2000 overeenstemming heeft bereikt met de gemeente Valkenswaard over de aankoop van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer] , welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte.’Hieruit volgt ook dat de stelling van gedaagden dat de prijs die [gedaagden] voor perceel [perceelnummer] hebben betaald aan [erflaatster] , mede bepaald is door het feit dat zij met de gemeente nog niet rond waren, niet opgaat en ten onrechte die indruk bij [erflaatster] hebben gewekt.
‘Taxatie ter bepaling van de verkeerswaarde rekening houdende met toekomstige ontwikkelingen. Daarbij is uitgegaan van de Oneigeningswet en relevante jurisprudentie.’Bij de omschrijving van het perceel is vermeld:
’Het perceel heeft een matige perceelsvorm, in ogenschouw nemende dat er mogelijk woningbouw gerealiseerd zal gaan worden. Zonder de achterliggende grond zijn de bebouwingsmogelijkheden beperkt.’Voor wat betreft de waardebepalende factoren is in het taxatierapport vermeld:
‘Bij de taxatie is rekening gehouden met alle waardebepalende factoren, in het bijzonder met: - het gegeven dat omtrent de totstandkoming van het bestemmingsplan voor perceel I geen zekerheid bestaat.’Gelet op de hiervoor uit het rapport geciteerde opmerkingen wordt ervan uitgegaan dat de aankoop van de gemeente door [gedaagden] van het achterliggende perceel ter grootte van 1.747 m², niet in deze taxatie is betrokken. Dat [gedaagden] van die aankoop, die kan worden geacht mede de marktwaarde van het perceel te bepalen, bij de tussen [erflaatster] en hen gesloten koopovereenkomst zijn uitgegaan volgt uit hetgeen in die overeenkomst in artikel 15 onder Pro ‘recht op ontbinding;’ is bepaald:
‘Koper heeft het recht de onderhavige koopovereenkomst te ontbinden: (…) b. Indien koper niet vóór ultimo 2000 overeenstemming heeft bereikt met de gemeente Valkenswaard over de aankoop van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend [kadastraal nummer] , welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte.’Hieruit volgt ook dat de stelling van gedaagden dat de prijs die [gedaagden] voor perceel [perceelnummer] hebben betaald aan [erflaatster] , mede bepaald is door het feit dat zij met de gemeente nog niet rond waren, niet opgaat en ten onrechte die indruk bij [erflaatster] hebben gewekt.
[gedaagden] moeten worden geacht [erflaatster] op dit punt onjuist dan wel onvolledig te hebben voorgelicht en een niet-marktconforme prijs aan [erflaatster] te hebben betaald. [gedaagden] hebben daarmee onrechtmatig gehandeld tegenover [erflaatster] . Zij zijn gehouden de schade die hiervan het gevolg is te vergoeden.
2.4.
Ten aanzien van de schade overweegt de rechtbank het volgende.
De stellingen van eisers komen er op neer dat de schade bestaat in het verschil tussen de door [erflaatster] ontvangen koopprijs en de door [gedaagden] ontvangen koopprijs voor perceel [perceelnummer] respectievelijk de door hen voor perceel [perceelnummer] ontvangen koopprijs dan wel de met dat perceel gemaakte projectwinst. Echter noch de door [gedaagden] ontvangen koopprijzen, noch de door hen gemaakte projectwinst zijn bepalend voor de begroting van de schade. Bij de bepaling van de schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie zonder onrechtmatig handelen en de situatie met onrechtmatig handelen hetgeen in dit geval neerkomt op een vergelijking tussen de door [erflaatster] gerealiseerde koopprijs en de daadwerkelijke marktwaarde van de percelen op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen [erflaatster] en [gedaagden] Partijen hebben zich niet uitgelaten over die marktwaarde zodat er thans onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor de vaststelling van de schade. De zaak zal in verband daarmee worden verwezen naar de schadestaatprocedure. De daartoe strekkende vordering zal worden toegewezen.
2.5.
Eiseressen vorderen gedaagden te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze niet betwiste vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 1.134,45.
2.6.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eiseressen worden begroot op in totaal € 2.270,86, waarvan € 48,41 explootkosten, € 50,45 griffierecht en € 2.172,00 salaris advocaat (4 punten x tarief II à € 543,00 per punt).
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan eiseressen te betalen de door hen geleden schade, nader op te maken bij staat,
3.2.
veroordeelt gedaagden in de kosten van het beslag, tot op heden begroot op € 1.134,45,
3.3.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van eiseressen tot op heden begroot op € 2.270,86,
3.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2019.