Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/1122
uitspraak van de meervoudige kamer van 31 maart 2020 in de zaak tussen
Stichting [naam] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant, verweerder
(gemachtigde: S. Ploegmakers-van der Pol).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van, onder meer, [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestandsdatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 28.273.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB)-eigenaar, naar een grondslag van € 28.273.000, en OZB-gebruiker, naar een grondslag van € 10.281.000, voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Bij de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 23 februari 2017 heeft verweerder onder meer de waarde van de hiervoor vermelde onroerende zaak verlaagd naar € 27.937.000 en de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. Ook is in samenhang met de verlaging van de waarden van drie andere in dit geschrift opgenomen onroerende zaken aan eiseres een proceskostenvergoeding toegekend van in totaal € 2.939.
Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld. Het aanvankelijk ook tegen de waarde van het object [adres] ingediende beroep (geregistreerd onder SHE 17/124) is nadien door eiseres ingetrokken.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft bij brief van 4 juli 2018, voorafgaand aan de voor 11 juli 2018 geplande zitting van de rechtbank, aan partijen verzocht om inzicht te verschaffen in de standpunten over de objectkenmerken van de onroerende zaak en de tussen partijen resterende geschilpunten. Daarbij is de geplande zitting verdaagd.
Bij brief van 1 augustus 2018 heeft verweerder gereageerd. Hierbij is een taxatieoverzicht overgelegd, waarop de objectonderdelen en de oppervlakten van de onroerende zaak staan vermeld. Verweerder heeft aangegeven dat alleen over de aard van een aantal objectonderdelen nog een geschil bestaat. Op 26 september 2018 heeft verweerder een aangepast verweerschrift ingediend.
Na deze brief heeft de rechtbank geen reactie van eiseres ontvangen.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 26 maart 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A.E.P.R. Noij, kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door E.M.J. Brandsen (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door G.D. Staal (taxateur). Het onderzoek is vervolgens ter zitting geschorst.
Bij brief van 5 april 2019 heeft de rechtbank, naar aanleiding van de zitting van 26 maart 2019, partijen om een nadere reactie gevraagd. In de brief heeft de rechtbank eiseres in de gelegenheid gesteld om binnen drie weken in reactie op het taxatieoverzicht en binnen het daarin weergegeven kader per nog in geschil zijnd objectonderdeel haar standpunt uiteen te zetten.
Bij brief van 15 april 2019 heeft eiseres haar reactie ingebracht, vergezeld van een taxatieoverzicht. Verweerder heeft bij brieven van 14 en 20 mei 2019 gereageerd.
Op 1 november 2019 heeft verweerder een aanvullend verweerschrift ingediend, vergezeld van een taxatieoverzicht.
Op 2 december 2019 heeft de rechtbank aan partijen het proces-verbaal van de zitting van 26 maart 2019 gezonden.
Het onderzoek op de zitting is voortgezet op 17 december 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool
,kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateurs G.D. Staal en mr. N.H.W. Elfers.
,kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door taxateur E.M.J. Brandsen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateurs G.D. Staal en mr. N.H.W. Elfers.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een stichting, is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woonzorgcentrum voor verstandelijk gehandicapten, “Het Rijtven”, te Deurne. Het object omvat woonvoorzieningen voor verstandelijk gehandicapten. Ook omvat het object verpleegruimtes, recreatieve ruimtes, werkplaatsen, ontspanningsruimtes, praktijkruimtes en een sportzaal. Daarnaast omvat het onder meer personeelsvoorzieningen en kantoren en overige opstallen. Tot het object behoort ook een zestal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 214.828 m², waarvan blijkens verweerders taxatiekaart van 1 augustus 2018 23.308 m² als grond bij woning, 19.346 m² als grond bij niet-woning en 160.108 m² aan extra grond (namelijk bosgrond) in de waardebepaling is betrokken.
Het verblijf van de bewoners in het woonzorgcentrum is grotendeels duurzaam van aard. Aan de bewoners wordt naar behoefte hulp, verzorging en verpleging geboden.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015, naar de toestand op 1 januari 2016. Eiseres bepleit, gelet op haar reactie van 15 april 2019, nu een waarde van € 27.078.000. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst zij naar haar taxatiekaart van 15 april 2019, die is gebaseerd op de taxatie van verweerder van 1 augustus 2018. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 27.937.000 naar de aanvullende taxatiekaart die is gevoegd bij het aanvullend verweerschrift van 1 november 2019, opgesteld door S.A. van Eck RDMW en G.D. Staal RT, waarop de waarde is getaxeerd op
€ 36.029.000.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Partijen zijn beide van mening dat [adres] een onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ is. De rechtbank sluit zich op grond van wat partijen over en weer hierover hebben vermeld in de stukken van het geding, aan bij deze gemeenschappelijke, naar haar oordeel, juiste opvatting van partijen.
Afbakening van de omvang van het geschil
4. Tijdens de zitting van 26 maart 2019 hebben partijen uitdrukkelijk verklaard dat geen geschil meer bestaat over de in het op die zitting besproken taxatieoverzicht van verweerder aangegeven objectonderdelen en oppervlaktes. Eiseres heeft verder ter zitting verklaard dat niet langer de door verweerder gehanteerde verdeling woondelen/niet-woondelen (artikel 220a, tweede lid, Gemeentewet) wordt betwist en dat ook geen beroep meer wordt gedaan op de woondelenvrijstelling (artikel 220e Gemeentewet). De gemachtigde van eiseres heeft verder ter zitting opgemerkt dat slechts een beperkt deel van de waardebepaling, zoals weergegeven in de bij verweerders brief van 1 augustus 2018 overgelegde taxatiekaart, ter discussie wordt gesteld.
In aansluiting hierop heeft de rechtbank de eerdergenoemde brief van 5 april 2019 aan partijen gezonden. Partijen hebben ter zake over en weer gereageerd.
5. Uit wat eiseres in haar brief van 15 april 2019 heeft aangevoerd volgt dat het geschil zich beperkt tot de waarden van de op de taxatiekaart van verweerder aangegeven gebouwen De Loop 4 en 5 alsmede De Loop 3 (deels door verweerder aangeduid als De Loop 5 ; de rechtbank duidt dit object aan met De Loop 3 / 5 ). De Loop 4 en 5 en De Loop 3 / 5 hebben de volgnummers 34069 , 34070 en 34099 in verweerders taxatieoverzicht van 1 augustus 2018.
6. Verweerder heeft De Loop 4 als verpleegruimte met archetype N364000 aangemerkt. Volgens eiseres betreft dit echter een dagactiviteitencentrum en moet dit als zodanig worden getaxeerd met archetype N180000. Het door verweerder als verpleegruimte De Loop 5 op de taxatiekaart aangegeven gebouw, gewaardeerd met archetype N365000, is volgens eiseres een tandartspraktijk die moet worden gewaardeerd volgens archetype N330000.
Verweerder heeft op de taxatiekaart eveneens als De Loop 5 een sportzaal getaxeerd met archetype S2164253. Volgens eiseres betreft dit De Loop 3 en gaat het om een motorisch centrum met een gedeelte (van circa 200 m²) dat als zwembad wordt gebruikt. Verweerder gaat er ten onrechte van uit dat het geheel als zwembad wordt gebruikt en hanteert ten onrechte archetype S2164253. Eiseres vindt dat archetype S1100402 van toepassing is.
7. In het aanvullend verweerschrift van 1 november 2019 heeft verweerder daarnaast aangegeven dat [adres] en [adres] net als De Loop 4 gewaardeerd zijn als dagverblijf voor gehandicapten; voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden. In de taxatiekaart van
1 november 2019 heeft verweerder de waarden van [adres] en De Loop 4 , evenals van De Loop 5 en 3 / 5 , dienovereenkomstig gewijzigd. Ook de waarde van [adres] is gewijzigd. Verweerder heeft daarnaast betoogd dat na onderzoek is gebleken dat de ondergrond van alle nieuwbouwprojecten uit 2013 en 2014 eerder niet bij de taxatie was betrokken en dat de grond daarom ‘herverdeeld’ moet worden. Er dient uit te worden gegaan van 92.706 m² als grond bij woning, van 47.375 m² als grond bij niet-woning en van 64.720 m² aan extra (bos)grond. De daarmee corresponderende WOZ-waarden bedragen
€ 9.534.812, € 4.872.518 en € 78.311. Ook uit deze, veel hogere, waarden volgt naar de mening van verweerder dat de WOZ-waarde voor het object [adres] niet te hoog is.
Eiseres heeft op de zitting van 17 december 2019 aangegeven dat door verweerder met dit nadere standpunt wordt teruggekomen van een onderdeel waar eerder geen verschil van mening over bestond en dat zij zich hiermee niet kan verenigen.
Verweerders nadere standpunt/goede procesorde
8. Voorop staat dat partijen in beginsel in elke fase van de procedure ervoor kunnen kiezen hun standpunten met nadere gegevens te onderbouwen. Daarbij dienen partijen echter de goede procesorde niet uit het oog te verliezen. De rechtbank acht het verzoek van verweerder om alsnog diens nadere standpunt over de grondwaarde in de procedure te betrekken, in dit geval in strijd met de goede procesorde en een doelmatige procesgang. Dit geldt ook voor zover verweerder de waarde van [adres] heeft willen wijzigen. Hierbij geeft de doorslag dat op de zitting van 26 maart 2019 de resterende geschilpunten zijn verkend en met uitdrukkelijke instemming van partijen ook zijn afgebakend op de manier zoals onder rechtsoverweging 5 . is aangegeven. De rechtbank wijst op haar brief van 5 april 2019. Eiseres is in deze brief ook de gelegenheid geboden om binnen drie weken na verzending te reageren, en verweerder op zijn beurt, binnen drie weken na de reactie van eiseres. Daarbij is aangegeven dat hun reacties moeten zijn gebaseerd op wat daarover op de zitting van 26 maart 2019 is afgesproken en in de brief is herhaald. Partijen hebben dat ook gedaan. Partijen en ook de rechtbank konden er daarom vanuit gaan dat het geschil zoals dat op 17 december 2019 zou worden behandeld zich tot deze punten zou beperken. Het alsnog uitbreiden van het geschil met een andere grondwaarde en een andere waarde voor [adres] en [adres] , zoals verweerder voorstaat met zijn nadere standpunt van 1 november 2019, acht de rechtbank onder deze omstandigheden niet geoorloofd.
Het nadere standpunt van eiseres/goede procesorde
9. Voor zover eiseres op de zitting van 17 december 2019 haar visie op het percentage voor de restwaarde heeft willen uitbreiden naar alle overige onderdelen van de taxatie staat de rechtbank, op gelijke gronden als onder rechtsoverweging 8. zijn weergegeven, dit niet toe. Voor eiseres geldt hier hetzelfde als voor verweerder: de waarden van deze onderdelen waren niet (langer) in geschil. De rechtbank zal daarom dit nadere standpunt van eiseres niet betrekken in de beoordeling.
Beoordeling
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het geschil tussen partijen beperkt tot de vraag of de waarde van de onderdelen De Loop 4 , 5 en 3 / 5 juist is gewaardeerd. Gelet op de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is niet weersproken dat sprake is van een incourante onroerende zaak en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geeft dit standpunt van verweerder blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan.
11. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
12. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer Algemeen, de Taxatiewijzer Verzorging en de Taxatiewijzer Sport, per waardepeildatum 1 januari 2015, als uitgangspunt genomen. Verweerder is voor alle aanwezige opstallen uitgegaan van de archetypes, zoals die in deze taxatiewijzers worden gehanteerd. De rechtbank acht in beginsel deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen voor de hier gebruikte archetypes bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Verweerder heeft in dit geval met zijn taxatierapport, en de bijgevoegde matrix onderbouwd dat voor de specifieke onderdelen van de onroerende zaak die te maken hebben met de verzorging van verstandelijk gehandicapten aansluiting is gezocht bij de Taxatiewijzer Verzorging en voor de sportzaal bij de Taxatiewijzer Sport. Voor de overige voorkomende onderdelen is aangesloten bij de Taxatiewijzer Algemeen. Eiseres heeft niet betwist dat deze taxatiewijzers en de daarin vermelde kengetallen bruikbaar zijn als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De rechtbank gaat er daarom van uit dat, behoudens de onderdelen die hieronder besproken zullen worden door de rechtbank, de overige onderdelen van de taxatieopbouw, zoals die zijn opgenomen in verweerders taxatierapport, juist zijn bepaald.
De nog in geschil zijnde onderdelen De Loop 4 , 5 en 3 / 5
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de genoemde onderdelen met hetgeen door hem is gesteld niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat verweerder en eiseres alleen voor de praktijkruimte hetzelfde archetype hanteren en voor het overige uitgaan van verschillende archetypes met een verschillende waarde. Waar het aan verweerder is om de waarde van de diverse onderdelen aannemelijk te maken, is verweerder daarin niet geslaagd. Voor de rechtbank is niet inzichtelijk geworden waarop de keuze voor de archetypes berust en op welke wijze is gekomen tot de bijbehorende waarde.
14. Ook eiseres is er niet in geslaagd de bij de onderdelen voorgestane waarde aannemelijk te maken. Eiseres heeft gesteld dat bij de bepaling van de waarde rekening moet worden gehouden met een lagere restwaarde dan de waarde die zou volgen uit de Taxatiewijzer Algemeen respectievelijk Sport, met waardepeildatum 1 januari 2015. Er moet volgens haar rekening worden gehouden met de in recentere Taxatiewijzers (2016) gehanteerde lagere restwaarde. De rechtbank volgt deze stelling echter niet en ziet geen aanleiding hiervoor aan te sluiten bij de Taxatiewijzer 2016, temeer nu ook uit deze Taxatiewijzer niet volgt dat bij de betreffende archetypes tekening moet worden gehouden met de door eiseres bedoelde restwaarde van 17%.
15. Nu zowel verweerder als eiseres de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, wordt het beroep gegrond verklaard. Ter finale beslechting van het geschil zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien door de uitspraak op bezwaar ten aanzien van [adres] te vernietigen en de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2015, naar de toestand op
1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016 vast te stellen. De rechtbank zal daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemen, in het bijzonder dat na de eerdere zitting van 26 maart 2019 het geschil tussen partijen slechts beperkt was tot een verschil in waarde met betrekking tot de in rechtsoverweging 5 . genoemde onderdelen. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 27.500.000. De rechtbank verlaagt de op deze waarde gebaseerde aanslagen OZB en bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, voor zover bestreden.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank ziet daarnaast aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten, waarbij zij overweegt dat de kosten in bezwaar, waaronder de kosten voor de door eiseres ingebrachte taxatie, door verweerder al zijn vergoed. De rechtbank stelt de kosten voor verleende rechtsbijstand in beroep vast op € 2.362,50 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 0, 5 punt voor het indienen van een nadere reactie na de zitting van 26 maart 2019 (repliek), 1 punt voor het verschijnen op de zitting van
26 maart 2019 en een 0, 5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting van
17 december 2019, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1, 5 ). Overige kosten zijn niet gesteld en evenmin is van overige kosten gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar voor zover bestreden;
- stelt de waarde van [adres] , per waardepeildatum 1 januari 2015,
naar de toestandsdatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016, vast op
€ 27.500.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten, tot een bedrag van € 2.362,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier, op 31 maart 2020.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd voorzitter
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.