Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/2483
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 april 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats 2] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 2.624.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) eigenaar voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 augustus 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek op de zitting heeft plaatsgevonden op 13 februari 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N. Zomers, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiseres, een besloten vennootschap, is eigenaar van de onroerende zaak. Het object betreft een winkel uit 1940, gelegen in het kernwinkelgebied in het centrum van [vestigingsplaats 2] , met een totaaloppervlak van 510 m². Het bevat op de begane grond twee winkelruimtes met een vloeroppervlak van 61 m² en 41 m². In het souterrain, op de eerste, de tweede en de derde verdieping, zijn opslagruimtes gelegen met een oppervlak van ieder 102 m². Huurder van de onroerende zaak was, ten tijde van belang, [bedrijf] BV.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiseres bepleit een waarde van € 2.254.000 en verwijst naar een Rekenblad Huurwaardekapitalisatiemethode WOZ, zoals dat opgesteld is door taxateur P. van As. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 2.624.000) naar de getaxeerde waarde (€ 2.752.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 24 september 2019 is opgesteld door taxateur N. Zomers.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
3. Partijen zijn het erover eens zijn dat de waarde van het object met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) dient te worden bepaald. Evenmin is in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van juiste objectkenmerken, waaronder het aantal m² aan vloeroppervlak voor de te onderscheiden ruimtes in het bedrijfsobject. Verweerder heeft bovendien verklaard eiseres te volgen in haar standpunt dat in deze zaak de eigen huurprijs moet worden gehanteerd. Omdat het huurcontract is ingegaan op 1 oktober 2018, en in dat huurcontract een huurvrije periode van twee maanden is opgenomen, moet het bedrag voor de huurvrije periode in mindering worden gebracht op de huurprijs om de huurwaarde te bepalen voor het bedrijfsobject. Verweerder komt in zijn berekening van de huurwaarde uit op € 172.018. Aangezien dit bedrag lager is dan wat eiseres voorstond (€ 172.083,33), heeft eiseres zich ter zitting hiermee verenigd.
4. In geschil is daarmee enkel nog de kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens, gelet op wat zij daarover op de zitting hebben verklaard, dat de kapitalisatiefactor van onderaf dient te worden opgebouwd en bepaald (de zogenaamde bottom-up-methode), zoals omschreven in hoofdstuk 3 van de landelijke taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie voor de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de taxatiewijzer). Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor een bottom-up-berekening overgelegd, conform deze taxatiewijzer. De berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 16. De taxateur van eiseres heeft eveneens een bottom-up-berekening overgelegd, die resulteert in een kapitalisatiefactor van 13,1.
5. De rechtbank stelt voorop dat de bottom-up-methode pas aan de orde komt in het geval dat voldoende marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:GHARL:2014:2568) doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Aangezien partijen de door hen gebruikte kapitalisatiefactoren wensen te bepalen door middel van een bottom-up-berekening, ziet de rechtbank geen aanleiding om over de geschiktheid van de bottom-up-berekening als onderbouwing van een kapitalisatiefactor in dit geval anders te oordelen. Dat neemt niet weg dat een bottom-up-berekening gebruik maakt van bandbreedtes, waarbij een wijziging in die bandbreedtes bij sommige onderdelen tot kleine verschuivingen, maar bij bepaalde andere onderdelen weer juist tot grote verschuivingen kan leiden voor de bepaling van de hoogte van de kapitalisatiefactor. De bottom-up-methode is daarmee naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde percentages moeten worden geschat.
6. Op de zitting heeft eiseres aangegeven dat de overige door verweerder gehanteerde onderdelen die deel uitmaken van de bottom-up-berekening van de kapitalisatiefactor niet worden weersproken, met uitzondering van het opslagrisico-percentage. Verweerder hanteert een percentage voor het opslagrisico van 4,22% en eiseres bepleit een percentage van 5,25%. Anders dan eiseres, kan de rechtbank het opslagrisico-percentage van 4,22% dat verweerder hanteert volgen. Tussen partijen is niet in geschil dat dit bedrijfsobject ligt op een A-locatie voor winkels, dus op een “beste locatie” zoals beschreven in de tabel voor risico-opslag op bladzijde 53 in de taxatiewijzer. Volgens de taxatiewijzer is de bandbreedte ten aanzien van de risico-opslag (waardepeildatum 1 januari 2018) voor een winkel op de beste locatie tussen 2,17% en 4,19%. Het door verweerder gehanteerde percentage van 4,22% is iets hoger dan het maximum van deze bandbreedte. De rechtbank volgt verweerder in dit percentage. Daarbij acht de rechtbank redengevend dat verweerder bij het taxatierapport ter onderbouwing van het gehanteerde percentage ook informatie heeft overgelegd die afkomstig is van Cushman & Wakefield. Uit deze informatie, een overzicht met uitleg van yield-percentages in een aantal grote steden in Nederland, waaronder [vestigingsplaats 2] , volgt dat voor winkels behorend tot het duurste winkelsegment, gelegen op A-locaties in [vestigingsplaats 2] , waartoe ook de winkel van eiseres behoort, in 2018 een yield van 4,75% werd gehanteerd. Aangezien bij de berekening van de yield voor de kapitalisatiefactor een percentage voor het basisrendement (voor 1 januari 2018 0,532%) is inbegrepen, betekent dit dat verweerder daarmee in dit geval een percentage van 4,22% voor het opslagrisico heeft kunnen hanteren. Het door eiseres genoemde opslagrisico-percentage van 5,25% is veel hoger dan het maximum, te weten 4,19%, van de hiervoor genoemde bandbreedte uit de taxatiewijzer. Dit percentage van 5,25% berust op een aanname van de zijde van eiseres die op geen enkele wijze is onderbouwd met concrete gegevens. Hieruit volgt dat eiseres onvoldoende het door verweerder gebruikte percentage voor het opslagrisico heeft weerlegd. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee de kapitalisatiefactor, zoals verweerder die hanteert voor het bedrijfsobject, niet te hoog bepaald.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aldus, met gebruikmaking van de voor de winkel bepaalde huurwaarde en kapitalisatiefactor, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem per de waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgestelde waarde van € 2.624.000 voor [adres] te [vestigingsplaats 2] niet te hoog is vastgesteld.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Met betrekking tot de door eiseres verzochte proceskostenvergoeding overweegt de rechtbank het volgende.
10. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2018:1316, heeft eiseres betoogd dat zij in aanmerking dient te komen voor vergoeding van haar proceskosten omdat al tijdens de hoorzitting in bezwaar aan verweerder is verzocht om een onderbouwing te geven van de kapitalisatiefactor, wat verweerder heeft nagelaten. De rechtbank oordeelt als volgt.
11. In voornoemd arrest heeft de Hoge Raad overwogen: “
Indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzen en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens.” De rechtbank begrijpt dat eiseres betoogt dat zij beroep heeft moeten instellen om inzicht te krijgen in de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Deze beroepsgrond slaagt niet. Weliswaar heeft eiseres in het bezwaarschrift aangegeven dat uit het taxatieverslag van verweerder niet duidelijk blijkt hoe verweerder de kapitalisatiefactor exact heeft vastgesteld en heeft zij verzocht om inzichtelijk aan te geven hoe de door verweerder bepaalde kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. De rechtbank stelt echter vast dat in de uitspraak op bezwaar onder het kopje ‘horen’ is opgenomen wat eiseres tijdens de hoorzitting heeft gesteld, te weten: ‘de factor is te hoog gelet op de leegstand’. Hieruit leidt de rechtbank af dat eiseres al voordat zij beroep instelde op de hoogte was van de wijze waarop verweerder de kapitalisatiefactor heeft vastgesteld. Dit blijkt ook uit het feit dat eiseres de berekening van verweerder tijdens de hoorzitting heeft betwist omdat zij het niet eens was met de door verweerder gehanteerde factor leegstand. De rechtbank stelt bovendien vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar de kapitalisatiefactor heeft onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten en eiseres in haar beroepsgronden niet heeft aangegeven dat zij geen inzicht had in de wijze waarop verweerder de kapitalisatiefactor heeft onderbouwd.
Indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzen en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens.” De rechtbank begrijpt dat eiseres betoogt dat zij beroep heeft moeten instellen om inzicht te krijgen in de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Deze beroepsgrond slaagt niet. Weliswaar heeft eiseres in het bezwaarschrift aangegeven dat uit het taxatieverslag van verweerder niet duidelijk blijkt hoe verweerder de kapitalisatiefactor exact heeft vastgesteld en heeft zij verzocht om inzichtelijk aan te geven hoe de door verweerder bepaalde kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. De rechtbank stelt echter vast dat in de uitspraak op bezwaar onder het kopje ‘horen’ is opgenomen wat eiseres tijdens de hoorzitting heeft gesteld, te weten: ‘de factor is te hoog gelet op de leegstand’. Hieruit leidt de rechtbank af dat eiseres al voordat zij beroep instelde op de hoogte was van de wijze waarop verweerder de kapitalisatiefactor heeft vastgesteld. Dit blijkt ook uit het feit dat eiseres de berekening van verweerder tijdens de hoorzitting heeft betwist omdat zij het niet eens was met de door verweerder gehanteerde factor leegstand. De rechtbank stelt bovendien vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar de kapitalisatiefactor heeft onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten en eiseres in haar beroepsgronden niet heeft aangegeven dat zij geen inzicht had in de wijze waarop verweerder de kapitalisatiefactor heeft onderbouwd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. H.M.H. de Koning, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is geschied op 24 april 2020.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd om deze voorzitter
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.