Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/3469
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 524.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2020. Eiser was hierbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.G. Jansen, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1980. De woning, gelegen in Nuenen, bestaat uit een hoofdbouw van 670 m³ met twee dakkapellen, een aangebouwde garage van 43 m³ en een aangebouwde berging/schuur van 25 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 565 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser heeft op de zitting een waarde van € 480.000 bepleit. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 524.000) naar de getaxeerde waarde (€ 545.000), zoals opgenomen in door taxateur P.J.G. Jansen opgestelde taxatieverslag van 16 september 2020.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser verwijst allereerst naar de WOZ-waarde van een aangedragen woning, namelijk [adres] in [woonplaats] . De waarde van deze woning, die volgens eiser vergelijkbaar is met zijn woning, was voor het jaar 2017 nog hoger vastgesteld dat de woning van eiser, maar is voor het jaar 2018 juist lager vastgesteld. Eiser vindt dit onbegrijpelijk.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Zoals door verweerder ter zitting is toegelicht, is [adres] niet verkocht op of omstreeks de waardepeildatum. Bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser, wordt rekening gehouden met de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die binnen en jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Om die reden kan dit object niet dienen als bruikbaar vergelijkingsobject bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.
4. Eiser voert verder aan dat de waarde van de woning in vergelijking met die van het vorige belastingjaar buitensporig is gestegen. Ter zitting heeft eiser hieraan toegevoegd dat zijn woning de enige woning aan de Kerkstraat is, die procentueel zo hard is gestegen. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. Daarbij kan in beginsel worden voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Voorts kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
Ter zitting is daarnaast door verweerder toegelicht dat aan de Kerkstraat allerlei verschillende soorten woningen zijn gevestigd. Deze woningen verschillen dermate veel van elkaar in bouwjaar, inhoud, en/of het type van de woning, dat ze in verschillende referentiegroepen zijn opgenomen. Aan de hand van de verkochte woningen in de betreffende referentiegroep, wordt de WOZ-waarde vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee voldoende toegelicht dat niet alle woningen in de straat van eiser vergelijkbaar zijn en is ook verklaarbaar dat de WOZ-waarde van de woning van eiser harder of juist minder hard kan stijgen ten opzichte van andere objecten aan de Kerkstraat die horen tot een andere referentiegroep.
5. In dit geval heeft verweerder de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van een aantal woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Deze woningen zijn alle vrijstaande woningen, gelegen in Nuenen en verkocht binnen een jaar rond de waardepeildatum. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat hij de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar vindt met zijn woning wegens het verschil in ligging tussen zijn woning en de ligging van de vergelijkingsobjecten. Zijn woning is gelegen in, of althans zeer dicht bij, het centrum van Nuenen, terwijl de vergelijkingsobjecten niet in het centrum liggen. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning van eiser te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning van eiser. Ter zitting is door verweerder gemotiveerd dat twee van de drie vergelijkingsobjecten net als de woning van eiser zeer nabij het centrum gelegen zijn. Enkel [adres] ligt wat verder van het centrum af. Nuenen is echter een dermate klein dorp dat dit het verschil in ligging niet zo groot maakt dat [adres] niet geschikt is als vergelijkingsobject. Daarbij speelt volgens verweerder mee dat er geen vergelijkingsobjecten beschikbaar waren die dichter bij de woning van eiser liggen. De woningen die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum en die dichter bij de woning van eiser liggen, zijn minder goed vergelijkbaar wegens verschillen in bouwjaar, inhoud of type van de woning. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft gekozen vanwege hun ligging onvoldoende bruikbaar zijn. Met verweerder constateert de rechtbank dat twee van de drie vergelijkingsobjecten, net als de woning van eiser, aan de rand van het centrum van Nuenen zijn gesitueerd. [adres] ligt ruim een kilometer verder van het centrum af, maar dat enkele feit is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende om het te kwalificeren als onbruikbaar vergelijkingsobject.
6. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden. Uit de grondstaffel blijkt dat zowel de waardering van het perceel van eiser als dat van de vergelijkingsobjecten conform de grondstaffel is geschied. Ook blijkt uit het taxatierapport dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut en met verschillen in voorzieningen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft verweerder de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum
1 januari 2018.
7. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de ligging van zijn woning ondergemiddeld is. Hij bepleit dan ook het cijfer 2 voor ligging. Eiser geeft aan dat zijn huis gelegen is aan een drukke verkeersaanluiting met de Europalaan, waardoor diverse keren per dag een file ontstaat. Ook ligt er een fietssnelweg voor de deur, en liggen een scholengemeenschap, zwembad en fitnesshal vlakbij. Dat zorgt voor veel verkeer. Verweerder heeft aangegeven dat gebleken is dat de enkele ligging nabij de Europalaan geen waardedrukkende factor is. Alle woningen aan de Kerkstraat, ook die welke net als de woning van eiser dicht bij de Europalaan liggen, hebben liggingsfactor 3. De rechtbank kan verweerder volgen. Het feit dat een woning aan een drukke straat ligt, is onvoldoende om de ligging als ondergemiddeld te kwalificeren. De overlast die eiser aangeeft te ondervinden, is evenmin zodanig dat dit het cijfer 2 voor ligging rechtvaardigt.
8. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 524.000 niet te hoog is.
9. Eiser heeft op de zitting een waarde van € 480.000 bepleit. Eiser heeft deze waarde echter niet onderbouwd met, bijvoorbeeld, een taxatierapport. Dat eiser ter zitting heeft aangegeven dat hij denk dat hij de woning voor deze prijs had kunnen verkopen, is voor de rechtbank onvoldoende om de door eiser voorgestane waarde te volgen.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 30 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.