ECLI:NL:RBOBR:2020:5653 - Rechtbank Oost-Brabant - Beoordeling waardebepaling woning en bezwaar tegen WOZ-wa...

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 19/3386

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2020 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats 2] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Bergeijk, E.M.J.T. Helmond-Boonen, verweerder

Procesverloop

Bij beschikking van 23 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 484.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.

Eiser heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder is verschenen, vergezeld van A.L.M. Keeris, taxateur.

Overwegingen

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1997. De woning, gelegen in [woonplaats 1] , bestaat uit een hoofdbouw van 750 m³, met dakkapel, een aangebouwde garage van 280 m³ en een berging van 117 m³. Ook is sprake van een overkapping van 67 m² en een dierenverblijf. Het perceel heeft een oppervlakte van

3608 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 436.000 en verwijst naar het taxatierapport dat op 16 september 2019 is opgesteld door taxateur B. Lemmens. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 484.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de waardematrix die is opgesteld op 24 maart 2020 door taxateur

A.L.M. Keeris.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

3. Eiser voert allereerst aan dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren heeft overgelegd toen daar door eiser om werd gevraagd. Door die handelwijze heeft verweerder in de bezwaarfase onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop de (grond)waarde tot stand is gekomen. Eiser beroept zich op jurisprudentie van de Hoge Raad (HR), die in de uitspraak van

17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) heeft overwogen dat een grondstaffel dient te worden verstrekt indien daar door de eisende partij om wordt verzocht. Verweerder heeft erkend dat de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren niet zijn toegezonden in de bezwaarprocedure. Ter zitting heeft verweerder echter gewezen op de op

25 april 2019 gemaakte en schriftelijk vastgelegde afspraak tussen de vertegenwoordiger van TOG Nederland (namens verweerder optredend in de bezwaarprocedure) en

B. van der Wielen (van Previcus, namens eiser optredend). Uit deze afspraak blijkt dat overeengekomen is dat kan worden volstaan met enkel het zenden van het taxatieverslag voorafgaand aan de hoorzitting in de bezwaarfase. Het is niet in geschil dat verweerder voorafgaand aan de hoorzitting in de bezwaarfase het taxatieverslag heeft toegezonden aan eiser(s gemachtigde). Ter zitting heeft eiser betoogd dat de gemaakte afspraak niet betekent dat de overige op de zaak betrekking hebbende stukken, zoals de grondstaffel, in het geheel niet meer hoeven te worden toegezonden in de bezwaarprocedure. Verweerder hoefde dit weliswaar niet voorafgaand aan de hoorzitting te doen, maar wel, bijvoorbeeld, als bijlage bij de uitspraak op bezwaar. Volgens verweerder is dan echter niet in te zien wat de toegevoegde waarde is van het op dat moment alsnog verstrekken van de grondstaffel.

4. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt en overweegt als volgt. Op 14 maart 2019 heeft eiser een bezwaarschrift ingediend en in dat bezwaarschrift vermeld dat hij graag de op de zaak betrekking hebbende stukken, zoals de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren, ontvangt voorafgaand aan de hoorzitting. Niet lang daarna is de onder overweging 3. genoemde afspraak tussen eiser en verweerder gemaakt. Het bestaan van deze afspraak, en de inhoud daarvan, wordt door eiser niet betwist. De werkafspraken luiden onder meer als volgt: ‘
Daarnaast hebben wij afspraken gemaakt over de levering van gegevens voorafgaand aan de hoorzitting. Daarbij is aangegeven dat voor het aanleveren van gegevens over het object wordt volstaan met het sturen van het taxatieverslag.’Daar mocht verweerder naar het oordeel van de rechtbank uit opmaken dat verweerder in bezwaar kon volstaan met enkel het toezenden van het taxatieverslag voorafgaand aan de hoorzitting. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder de rest van de stukken alsnog later in de bezwaarprocedure had moeten toezenden. Met de gemaakte afspraak heeft eiser uitdrukkelijk prijsgegeven dat verweerder gehouden was in bezwaar nog andere stukken dan het taxatieverslag toe te zenden. Het lag op de weg van eiser om, indien hij na afloop van de hoorzitting, maar nog tijdens de bezwaarprocedure, alsnog de grondstaffel en dergelijke had willen ontvangen, hier uitdrukkelijk nogmaals om te verzoeken. Bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting, of schriftelijk na afloop van de hoorzitting. Niet is gebleken dat eiser een dergelijk verzoek op dat moment heeft gedaan.

5. Eiser voert verder aan dat de bestreden uitspraak berust op een aantal onjuistheden, en onvoldoende is gemotiveerd, en dat die uitspraak daarom niet in stand kan blijven. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld het arrest van de HR van 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) hoeft het enkele feit dat een aanslag onzorgvuldig is voorbereid, niet te leiden tot vernietiging van die aanslag. Eventuele onjuistheden of motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is. De rechtbank wijst ter ondersteuning ook op de uitspraken van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 2 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1120) en

9 april 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:1200). Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

6. De rechtbank constateert dat verweerder in de beroepsprocedure andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt dan in de bezwaarprocedure
.De rechtbank overweegt dat het verweerder op grond van vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld het arrest van de HR van 24 mei 2002, ECLI:NL:2002:AE3172) vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en daarmee zijn waarde grondiger te onderbouwen. Verweerder heeft in beroep de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ter onderbouwing van de waarde laten vallen en vervangen door een drietal andere vergelijkingsobjecten, te weten [adres 5] [adres 6] , en [adres 7] . Door eiser wordt de bruikbaarheid van genoemde drie vergelijkingsobjecten niet betwist.

7. De rechtbank stelt vast dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en alle rond de peildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder verder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, de kwaliteit, het onderhoud en de perceeloppervlakte, evenals de aanwezigheid van bijgebouwen, in voldoende mate rekening is gehouden. Dit komt ook tot uitdrukking in de door verweerder overgelegde matrix. Verweerder heeft voorts de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2018. In zoverre berust de waardebepaling van verweerder niet op onjuiste uitgangspunten.

8. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud aan de woning. De renovatiekosten hebben een negatieve invloed op de waarde van de woning. Ter zitting heeft eiser echter aangegeven dat hij zich kan verenigen met de door verweerder in het taxatierapport in beroep opgenomen kwalificatie ‘2’ voor onderhoud. De rechtbank zal hier dan ook niet verder op in gaan.

9. Eiser voert verder aan dat verweerder de ligging van de woning ten onrechte heeft gewaardeerd met een 3. Er is sprake van ligging aan een drukke doorgaande weg, waardoor de ligging volgens eiser matig is. Daarnaast heeft eiser geen vrij uitzicht en is zijn perceel ingesloten tussen de buren. Het bevreemdt eiser ook dat in bezwaar de ligging nog met het cijfer 2 werd gewaardeerd, terwijl in het taxatierapport in beroep de ligging is gewaardeerd met het cijfer 3. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met de ligging van de vergelijkingsobjecten, en dat er daarom geen reden is om een correctie toe te passen vanwege de ligging. De ligging is inderdaad aan een drukke weg, maar de vergelijkingsobjecten die in beroep zijn gehanteerd liggen aan dezelfde drukke weg, zij het wat verderop aan die weg. Gebleken is dat de drukke weg geen waardedrukkende factor is. Ook heeft verweerder toegelicht dat het perceel van eiser dermate groot is dat niet gesproken kan worden over ‘ingesloten liggen’. De vergelijkingsobjecten hebben overigens een veel kleinere kavel, zodat de afstand tussen het object en de naburige woning daar kleiner is. Verweerder heeft voorts toegelicht dat een vrij uitzicht niet zo doorslaggevend is, dat enkel op basis van het (deels) ontbreken van een vrij uitzicht de ligging als slechter dan gemiddeld kan worden gekwalificeerd. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat bij eisers woning geen sprake is van een aan alle zijden vrij uitzicht, maar het is ook niet zo dat er aan de voor- of achterzijde pal tegen zijn kavel is gebouwd. Zeker aan de achterzijde heeft eiser een ruim zicht. Met verweerder acht de rechtbank het niet aannemelijk dat het uitzicht hier een waardedrukkende factor is. Gelet op de ligging van de vergelijkingsobjecten ziet de rechtbank ook geen aanleiding om de ligging van de woning van eiser te kwalificeren als slechter dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. Dat verweerder de ligging van de woning van eiser in de bezwaarprocedure nog met het cijfer 2 waardeerde, doet daaraan niet af. Het staat verweerder immers vrij om eventuele motiveringsgebreken in beroep te herstellen of in beroep de waarde van de woning nader te onderbouwen, zoals hier is gebeurd.

10. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling van de grond onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Deze beroepsgrond slaagt niet. Bij de bepaling van de grondwaarde van de woningen en de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van de door verweerder overgelegde grondstaffel, waarin rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut. Dat heeft tot gevolg dat de kavel van eiser is gewaardeerd op € 50 per m², terwijl dat bij de vergelijkingsobjecten, met een (veel) kleinere kavel, varieert van € 119 per m² tot € 176 per m².

11. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat verweerder door middel van de waardematrix onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in de cijfers van kwaliteit en onderhoud. Uit het taxatierapport blijkt niet tot welke correctie bijvoorbeeld de ‘2’ voor onderhoud voor de woning en de ‘4' voor [adres 6] en [adres 7] heeft geleid. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. Verweerder is in de matrix voor wat betreft de waarde van de hoofdbouw tot de volgende prijzen per m³ gekomen:

Objectgroottekwohprijs per m³

Woning eiser 750 m³ 3 2 € 329

Loo 77 823 m³ 3 3 € 416

[adres 6] 684 m³ 4 4 € 597

[adres 7] 742 m³ 4 4 € 482

Uit het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat bij de vergelijking tussen de objecten een correctie van rond de 15% op de prijs per m³ wordt toegepast bij van het gemiddelde afwijkende cijfers in kwaliteit en onderhoud. De rechtbank acht dat niet onredelijk en oordeelt dat verweerder blijkens de matrix voldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van een hogere of lagere score op deze onderdelen voor de prijs per m³. Niet kan worden gezegd dat op basis hiervan de waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld.

12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 484.000 niet te hoog is.

13. Eiser heeft in beroep een taxatierapport overgelegd. De rechtbank overweegt dat eiser met dit rapport de door hem bepleite waarde van € 436.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Aan het door eiser overgelegde taxatierapport kent de rechtbank geen doorslaggevende betekenis toe, reeds omdat in dit taxatierapport - anders dan in verweerders taxatierapport - een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van de woning naar hoofdbouw, bijgebouwen en grondwaarde, bijvoorbeeld door middel van een waardematrix, ontbreekt. Uit de door eiser gehanteerde verkoopcijfers valt met onvoldoende zekerheid een conclusie te trekken over de vergelijkbaarheid en daarmee omtrent de waarde van de woning. Het enkel inbrengen van verkoopgegevens zoals eiser dat doet, acht de rechtbank onvoldoende om te beoordelen of deze verkooptransacties beter vergelijkbaar zijn dan de objecten die verweerder heeft gebruikt.

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden - Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 13 november 2020.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.