Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/2292
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (onder meer) de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 301.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 8 juni 2020 heeft de rechtbank nadere vragen aan verweerder gesteld, waarop verweerder op 9 juni 2020 een reactie heeft gegeven.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. Op de zitting zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen namens verweerder. Eiser noch zijn gemachtigde zijn verschenen, hoewel de op 13 augustus 2020 verzonden kennisgeving van de zitting op 14 augustus 2020 door eisers gemachtigde is ontvangen. Na de zitting is de rechtbank gebleken dat eisers gemachtigde zich per telefax van 26 augustus 2020 voor de zitting heeft afgemeld.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een appartement/portiekwoning uit 2008. De woning, gelegen in Berlicum, bestaat uit een hoofdbouw van 310 m³ met een berging van
13 m², een (gezamenlijk) dakterras, een carport en een parkeerplaats.
Geschil en beoordeling
1. Eiser stelt zich, niet nader gemotiveerd, op het standpunt dat de WOZ-beschikking is vastgesteld dan wel opgelegd door een daartoe onbevoegde persoon en dat de Verordening OZB, het Aanwijzingsbesluit en de Mandaatregeling niet of niet juist zijn gepubliceerd.
2. De rechtbank overweegt dat zij de bevoegdheid van de heffingsambtenaar om het bestreden besluit te nemen ambtshalve toetst. De rechtbank heeft bij die ambtshalve toets in deze zaak geen aanleiding gevonden om aan de bevoegdheid van de heffingsambtenaar,
G.J. Bruggeling, te twijfelen. Daarbij betrekt de rechtbank dat uit het aanwijzingsbesluit van 19 juni 2018 (gepubliceerd in het Gemeenteblad van 12 juli 2018), dat door verweerder in het geding is gebracht, blijkt dat de heer Bruggeling is aangewezen als heffingsambtenaar door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sint-Michielsgestel (waartoe ook Berlicum behoort). De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding om te twijfelen aan het onderbouwde standpunt van verweerder dat de regelgeving op de voorgeschreven wijze is gepubliceerd via de daarvoor opengestelde overheidssite. Wat hierover is aangevoerd slaagt niet.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 250.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 301.000) naar de getaxeerde waarde (€ 301.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 oktober 2019 is opgesteld door taxateur [naam 2] .
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende inzicht heeft geboden in, of dat onvoldoende rekening is gehouden met, de verschillen tussen de woning en de in het taxatieverslag opgenomen referentieobjecten. Aldus heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle gelegen te [woonplaats] en verkocht rondom de waardepeildatum. In dit taxatierapport is een uitsplitsing van de relevante waardeonderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten gemaakt. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten betreffen appartementen en hebben een vergelijkbaar voorzieningenniveau. [adres 4] ligt in dezelfde straat als de woning en Dorpsveld 45 en 91 liggen in aangrenzende wijken. De woning en de vergelijkingsobjecten liggen alle op ongeveer dezelfde afstand van het centrum. In de matrix die als bijlage bij het taxatierapport is gevoegd is inzichtelijk weergegeven dat met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Met het verschil in inhoud en de daarmee verband houdende afnemende meeropbrengst is rekening gehouden. Daarbij is blijkens de matrix door verweerder tevens de kwaliteit van de woning en van de vergelijkingsobjecten in ogenschouw genomen, en de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank kan verweerder ook volgen in de toelichting dat niet tot indexering van de verkoopprijzen van [adres 2] en [adres 3] is overgegaan, gelet op de korte termijn tussen de sluiting van de koopovereenkomst en de levering van deze objecten. De rechtbank is verder gebleken dat bij het object [adres 4] de verkoopprijs wel is geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
6. Met de gekozen vergelijkingsobjecten heeft verweerder voldoende onderbouwd dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende vergelijkbaar. De drie vergelijkingsobjecten verschillen qua inhoud nauwelijks van de woning. [adres 2] is iets kleiner (21 m³ kleiner) en heeft dezelfde kwaliteit. De woning heeft daarom verhoudingsgewijs een lagere m³-prijs dan dit vergelijkingsobject. [adres 3] heeft ook 21 m³ minder inhoud, maar een lagere kwaliteit dan de woning. In dat licht is verdedigbaar dat de afnemende meeropbrengst van de woning wordt gecompenseerd door de betere kwaliteit van de woning ten opzichte van [adres 3] en dat als gevolg daarvan de m³-prijs vrijwel gelijk is (€ 932 voor de woning tegenover
€ 927 voor [adres 3] ). [adres 4] heeft iets meer inhoud dan de woning (320 m³ tegenover 310 m³) maar ook een betere kwaliteit dan gemiddeld. In dat licht is verdedigbaar dat ondanks een iets grotere inhoud de m³-prijs van [adres 4] hoger ligt dan die van de woning (€ 947 tegenover € 932). Ook beschikt de woning over een grotere berging/schuur dan de drie vergelijkingsobjecten. Bij de waardering hiervan is blijkens de matrix rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst. Ook voor wat betreft de overige waardebepalende elementen is door verweerder voldoende toegelicht dat en op welke wijze hiermee bij de waardebepaling rekening is gehouden. Eiser heeft hier niets tegenin gebracht.
7. Eiser heeft zijn stelling, dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 250.000 niet nader onderbouwd met een taxatierapport of anderszins. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
8. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgestelde waarde van € 301.000 niet te hoog is.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit rechter, in aanwezigheid van
mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 16 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.