Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/83
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2020 in de zaak tussen
[eisers] , in [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, verweerder
(gemachtigde: M.G.M. Schwering).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op € 395.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Eisers hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2020. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] kantoorgenoot van hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en W.J. Nieuwenhuis, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning uit 1999. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 472 m³, een dakkapel, een tuinhuis en een garage. Het perceel heeft een oppervlakte van 375 m². Desgevraagd hebben partijen op de zitting verklaard dat er geen verschil van mening (meer) bestaat over de primaire objectkenmerken.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eisers bepleiten een waarde van € 374.000 en verwijzen naar het door hun ingebrachte taxatierapport. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde
(€ 395.000) naar de getaxeerde waarde (€ 395.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 29 april 2020 is opgesteld door W.J. Nieuwenhuis.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eisers stellen dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder is niet gehouden tot het in alle gevallen uitvoeren van een inpandige opname. Tot het doen uitvoeren van een inpandige opname kan aanleiding bestaan indien onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van het object of tussen verweerder en eiser in geschil is welke kenmerken een object heeft. Deze situaties doen zich hier echter niet voor. Eisers hebben op de zitting erkend dat destijds is aangegeven dat de interne staat van de woning niet ter discussie staat.
4. Eisers voeren aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn vanwege een verkoopdatum die te ver afligt van de waardepeildatum.
5. De rechtbank overweegt dat eisers moet worden toegegeven dat voor woningen in zijn algemeenheid als uitgangspunt geldt dat de datum van de koopovereenkomst van een vergelijkingsobject niet verder verwijderd mag liggen dan één jaar voor of na de waardepeildatum. Dit is een regel waarvan mag worden afgeweken als het om bijzondere woningen gaat waar weinig vergelijkbare transacties van bestaan. Daarvan is in het geval van deze woning geen sprake. En dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat het niet aanvaardbaar is dat de verkoopdatum verder van de waardepeildatum verwijderd ligt dan één jaar. Dat de verkoopdatum leidend moet zijn (in plaats van de transactiedatum) ligt besloten in de systematiek van de waardebepaling. Aangenomen mag worden dat de bij de verkoop betrokken partijen op het moment van het sluiten van de overeenkomst gezamenlijk tot een waarde van de onroerende zaak komen. Die waarde ligt vanaf dat moment vast en wijzigt niet bij het transport van de akte. Het waardebepalende moment is dus de datum van de koopovereenkomst. Als de datum van transport binnen drie maanden van de koopovereenkomst ligt, dan kunnen beide data gelijkgesteld worden (de rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, te vinden onder ECLI:NL:HR:2016:113).
Schematisch betekent dit voor de vergelijkingsobjecten in deze zaak het volgende:
Adres
Verkoopdatum
Transactie
verschil
[adres 2]
22 oktober 2016 *
31 maart 2017
5 maanden
[adres 3]
12 augustus 2016 *
6 januari 2017
5 maanden
[adres 4]
22 september 2017
19 december 2017
3 maanden
[adres 5]
23 februari 2017
3 maart 2017
2 weken
* buiten de periode van 1 jaar vóór de waardepeildatum
6. Het voorgaande betekent dat de objecten aan de [adres 2] en [adres 3] niet bruikbaar zijn voor de waardevergelijking. Het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en het transport is daarvoor te groot. Dat betekent dat er slechts twee objecten overblijven en dat is in beginsel te weinig. Gesteld noch gebleken is dat er geen andere objecten vindbaar zouden zijn. Dat betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Vervolgens moet de rechtbank de vraag beantwoorden of eisers aannemelijk hebben gemaakt dat de door hun bepleite waarde van de woning niet te laag is. Eisers hebben in beroep als laatste een waarde bepleit van € 374.000, onderbouwd met twee taxatiekaarten, waarbij de laatste taxatiekaart bedoeld is ter onderbouwing van een subsidiair standpunt.
8. De rechtbank overweegt dat eisers bij hun waarde-onderbouwing de kwaliteit van de woning een 6 hebben gegeven en onderhoud een 7. Daarnaast hebben eisers de aftrek die de heffingsambtenaar heeft toegepast (te weten € 25.651,00) overgenomen. In die aftrek ligt – zoals op de zitting is toegelicht – besloten een bedrag voor achterstallig schilderwerk en het vervangen van houten delen en/of kozijnen. De cijfers voor kwaliteit en onderhoud kan de rechtbank niet rijmen met de toegepaste aftrek. Dat betekent dat eisers met hun taxatiekaart de door hun bepleite waarde eveneens niet aannemelijk hebben gemaakt.
9. Omdat zowel eisers als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie schattenderwijs vast op € 385.000 en vermindert zij de daarop gebaseerde aanslagen dienovereenkomstig.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers in bezwaar en beroep gemaakte kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Op grond van de uitgangspunten van de Richtlijn inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, zoals die per 1 juli 2018 is gewijzigd (Stcrt. 2018, 28796)) bij taxaties van courante woningen, stelt de rechtbank het bedrag dat verweerder moet vergoeden voor de door eiser gemaakte taxatiekosten, vast op een hoogte van € 106 (2 uur à € 53,--, exclusief BTW.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van [adres 1] in [woonplaats] per waardepeildatum
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.678.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 1 december 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.