Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 19/3331
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, verweerder
(gemachtigde: R. van den Kieboom).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, vastgesteld op
€ 272.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 november 2019 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , optredend namens [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en D. Lensen-Sijmons, taxateur.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een-kapwoning, uit 1988. De woning, gelegen in de [adres 2] , bestaat uit een woning met een aanbouw van 426 m³, een aangebouwde garage van 71 m³ en een dakkapel. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 218 m².
Standpunten van partijen
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser bepleit een waarde van € 236.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 272.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 maart 2020 is opgesteld door taxateur D. Lensen
-Sijmons.
-Sijmons.
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser meent dat de vastgestelde waarde te hoog is en stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een sporthal. Verder stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken in de woning. De ligging en de gedateerde keuken hebben een negatieve invloed op de waarde. Ter zitting heeft gemachtigde van eiser medegedeeld dat niet langer verschil van inzicht bestaat over de inhoud van de woning met aanbouw.
Beoordeling
4. De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat de objectkenmerken van de woning niet langer in geschil zijn, zodat zij uitgaat van de objectkenmerken zoals zij hiervoor zijn vermeld.
5. Bij de onderbouwing van de waarde volgens de vergelijkingsmethode geldt als uitgangspunt dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Het is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich wel rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.
6. Verweerder heeft de waarde van de woning in beroep, blijkens het taxatierapport, onderbouwd met verkoopcijfers van vier objecten, te weten [adres 3] [adres 4] , [adres 5] en [adres 7] , alle te [woonplaats 2] De twee laatstgenoemde vergelijkingsobjecten zijn ook (naast [adres 8] ) door eiser gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Het betreft alle twee-onder-een-kap-woningen, net als de woning, met onder meer een vergelijkbaar bouwjaar, vergelijkbare uitstraling en staat van onderhoud. Ook zijn zij gelegen in dezelfde wijk als de woning.
7. Blijkens de waardematrix heeft verweerder rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en vergelijksobjecten, onder meer verschillen in inhoud. Het verschil in waarde is voorts herleidbaar. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde waardematrix en de gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat [adres 5] , [adres 7] juist een lagere waarde onderbouwen, zoals eiser stelt, volgt de rechtbank daarmee niet.
8. Verweerder heeft in het verweerschrift verder gemotiveerd dat van de ligging van de woning nabij een sporthal geen waardeverminderende invloed uitgaat. Daarbij heeft verweerder toegelicht dat de achtertuin van de woning is omheind door een houten schutting en dat tussen de achtertuin en een sporthal een fietspad, een smalle groenstrook met bomen en struiken en een voetpad liggen. Bovendien is de ingang van de sporthal aan de tegenovergestelde zijde van de zijde die achter de woning ligt. Deze motivering wordt ondersteund door de foto’s die bij het taxatierapport zijn gevoegd. Eiser heeft niet gemotiveerd waarom desondanks sprake is van overlast van de sporthal. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende onderzoek heeft verricht naar de vermeende overlast en dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat niet is gebleken van een dermate overlast dat deze een waardedrukkende invloed heeft.
9. Voor wat betreft de kwalificatie van de keuken van de woning overweegt de rechtbank dat weliswaar vast staat dat deze negentien jaar oud is, maar dat niet zondermeer is te zeggen dat deze gedateerd is. Verweerder heeft toegelicht dat sprake is van een nette, functionerende keuken en eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat van de keuken geen waardedrukkende invloed uitgaat. Deze grond slaagt daarom niet.
10. Voor zover eiser ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft verwezen naar het door hem genoemde vergelijkingsobject [adres 8] is de rechtbank van oordeel dat dit object niet ter vergelijking kan dienen omdat het te ver van de waardepeildatum, namelijk op 28 september 2019, is verkocht. De overige door eiser genoemde objecten onderbouwen, zoals gezegd, de door eiser bepleite waarde niet en eiser heeft evenmin anderszins de door hem bepleite waarde onderbouwd.
11. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.C.W. Emmen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 21 december 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.