Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/409
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats 2] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vught, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: M.J.C. Coumans).
Procesverloop
Bij beschikking van 15 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld op € 296.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2019 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur P.F. Sijben
Overwegingen
Feiten
De woning betreft een appartement uit 1974 in het woon-zorgcomplex Serviceflat [naam 1] in [woonplaats 1] . De woning heeft een inhoud van 576 m³, twee in de kelder gelegen bergingen en een wijnopslag van tezamen 30 m³, een balkon en een parkeerplaats.
[naam 2] was tot zijn overlijden op 23 februari 2018 eigenaar van de woning. De heffingsambtenaar heeft op naam van zijn zoon [naam 3] een WOZ-beschikking met dagtekening 15 februari 2019 gegeven over het belastingjaar 2018.
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 225.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 296.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 maart 2021 is opgesteld door taxateur P.F. Sijben RT.
2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
3. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning over het belastingjaar 2018 te hoog is vastgesteld. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn beroep naar de gronden van bezwaar.
4. De rechtbank stelt voorop dat bij de bepaling van de WOZ-waarde van een appartement in een serviceflat geen rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van dat appartement persoonlijke diensten ontvangt, de zogenoemde persoonsgebonden servicekosten (zie het arrest van de Hoge Raad van 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV2583). Met het deel van de servicekosten dat betrekking heeft op gebouwgebonden kosten moet echter wel rekening worden gehouden (zie de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 4 februari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:862). Daarnaast moet rekening worden gehouden met het feit dat aan een serviceflat als gevolg van de aard en functie daarvan een specifiek imago kleeft. Gelet op dit specifieke imago zal de veronderstelde meestbiedende gegadigde op de markt van serviceflats een andere zijn dan de meestbiedende op de markt van gewone appartementen, waarbij aannemelijk is dat de prijsvorming in belangrijke mate afwijkend is. Dit brengt met zich dat de markt voor serviceflats als de onderhavige van dien aard is dat – ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van persoonsgebonden servicekosten – voor deze flats, gelet op de aard en de functie daarvan, prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats.
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning in de beroepsfase onderbouwd met vier in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adressen] . Dat betreffen appartementen gebouwd in 1999/2000 die niet in een serviceflat zijn gelegen. De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten in beginsel kunnen worden gebruikt ter vaststelling van de waarde van de woning, aangezien deze objecten ‘normale’ appartementen betreffen, en aldus appartementen waarvan het verkoopcijfer niet is beïnvloed door de verplichting om persoonsgebonden servicekosten te betalen. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft de waardebepalende elementen goed vergelijkbaar met de woning: de ligging is vergelijkbaar evenals de staat van onderhoud en het niveau van voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de vier vergelijkingsobjecten, evenals de woning, (vergelijkbare) gebouwgebonden servicekosten hebben en dat een eventuele waardedrukkende invloed daarmee is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de, door eiser niet bestreden, toelichting van de heffingsambtenaar. Gezien het voorgaande ziet de rechtbank niet in wat de toevoegde waarde zou zijn van het door eiser op de zitting – en daarmee ook tardief – gedane aanbod om een verdeling te overleggen van de persoonsgebonden en gebouwgebonden servicekosten van de woning.
6. De heffingsambtenaar heeft voor het bepalen van de prijs per m³ van de woning (met een inhoud van 576 m³) op de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten van € 869 (met een gemiddelde inhoud van 472 m³) een correctie vanwege de inhoud toegepast door voor de meerinhoud slechts de helft mee te tellen, wat resulteert in een prijs van € 790 per m³. Op deze aldus berekende m³-prijs van € 790 is vervolgens een negatieve correctie toegepast van € 303, waardoor de m³-prijs van de woning uitkomt op € 487. Dit betekent een neerwaartse correctie van de woning van afgerond € 175.000. Naar het oordeel van de rechtbank is met deze neerwaartse correctie in voldoende mate rekening gehouden met het specifieke (negatieve) imago dat kleeft aan een serviceflat en de beperkte kring van gegadigden.
7. De voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
8. De rechtbank is van oordeel dat de enkele verwijzing van eiser naar de verkoopprijzen van twee objecten aan de [naam 1] , een onvoldoende onderbouwing van de door hem bepleite waarde vormt. Datzelfde geldt voor de door de makelaar geadviseerde verkooprijs van de woning. Eiser heeft de door hem bepleite waarde ook niet anderszins (met een taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van € 296.000 niet te hoog is.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
drs. J.G.J. van Geesink, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 29 april 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.