Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: 8863288 \ CV EXPL 20-5837
Vonnis van 29 april 2021
in de zaak van:
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigde: mr. N.P. Scholte.
tegen:
de stichting BrabantWonen,
gevestigd te Oss,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Kooistra.
Partijen worden hierna genoemd “ [eiser sub 1] ”, “ [eiser sub 2] ” en “BrabantWonen”.
1.De procedure
1.1.
Deze blijkt uit het volgende:
a. de dagvaarding van 2 november 2020, met producties;
b. de conclusie van antwoord;
c. het tussenvonnis van 7 januari 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
d. de akte houdende productie 8 tot en met 11, genomen aan de zijde van [eiser sub 2] en [eiser sub 1] ;
e. de akte houdende productie 12 tot en met 15, genomen aan de zijde van [eiser sub 2] en [eiser sub 1] ;
f. de akte houdende productie 1, genomen aan de zijde van BrabantWonen.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 23 maart 2021 via een Skypeverbinding plaatsgevonden. Beide partijen zijn op de zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter zitting naar voren hebben gebracht. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat er op 22 april 2021 een vonnis zal worden gewezen. Door omstandigheden is deze datum niet gehaald en wordt het vonnis een week later gewezen.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] huurt van [B] sinds 9 november 2007 de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] , een benedenwoning met twee slaapkamers, tegen een verschuldigde huurprijs van op dit moment € 499,14.
2.2.
[eiser sub 2] huurt van BrabantWonen de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] tegen een verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 688,08. De servicekosten bedragen € 4,06.
2.3.
[eiser sub 2] is 83 jaar en woont samen met zijn echtgenote in de onder 2.2. genoemde woning, die drie verdiepingen heeft. [eiser sub 1] woont met zeven personen ( [eiser sub 1] , zijn echtgenote en vijf kinderen) in de onder 2.1. genoemde woning.
2.4.
[eiser sub 2] wenst van woning te ruilen met [eiser sub 1] . Verhuurder [B] heeft de aanvraag tot woningruil die [eiser sub 1] bij haar heeft ingediend toegewezen. BrabantWonen heeft het verzoek tot woningruil van [eiser sub 2] afgewezen.
2.5.
In het specialistenbericht over [A] (vrouw van [eiser sub 2] ) van 11 juli 2016 heeft dr. S.A.G. Kemink, internist, (voor zover van belang) het volgende verklaard:
“(…)Klaagt wel over pijn in beide benen, vanaf de knieën tot de enkels. Heeft deze klacht al langer, ze vindt het toenemen. Klachten zijn inspanningsafhankelijk.”
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser sub 2] en [eiser sub 1] vorderen een rechterlijke machtiging om [eiser sub 1] als huurder in de plaats te stellen van [eiser sub 2] , met veroordeling van BrabantWonen in de proceskosten.
[eiser sub 2] en [eiser sub 1] leggen daaraan het volgende ten grondslag.
[eiser sub 2] heeft een zwaarwegend belang bij de woningruil. [eiser sub 2] en zijn echtgenote zijn vanwege hun hoge leeftijd en fysieke ongemakken niet meer in staat tot traplopen en willen naar een kleinere gelijkvloerse woning verhuizen. [eiser sub 1] heeft belang bij de woningruil omdat zijn huidige woning niet genoeg ruimte biedt aan zijn gezin en de woning van [eiser sub 2] uitermate geschikt is. Momenteel slapen de vier dochters van [eiser sub 1] allemaal in één slaapkamer en zijn zoon slaapt in de woonkamer. [eiser sub 1] beschikt over voldoende financiële middelen om de maandelijkse huur van de woning aan [het adres] te kunnen betalen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] behoren tot dezelfde (lage) inkomenscategorie en ontvangen allebei huurtoeslag. De verhoging van de netto maandlasten die met woningruil gepaard gaat, is voor [eiser sub 1] te overzien.
3.2.
BrabantWonen voert als verweer dat [eiser sub 1] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn verzoek omdat hij geen huurrelatie heeft met BrabantWonen en dus geen partij is in procedure die strekt tot indeplaatsstelling. Met betrekking tot de vordering van [eiser sub 2] geldt dat niet wordt voldaan aan de voorwaarden die gelden voor woningruil. [eiser sub 2] heeft verzuimd om toe te lichten wat het zwaarwegend belang is dat hij heeft bij de woningruil. BrabantWonen betwist dat [eiser sub 2] en zijn echtgenote vanwege hun hoge leeftijd en fysieke ongemakken niet meer in staat zijn tot traplopen en voor zover dit wel zo zou zijn, is het plaatsen van een traplift een minder ingrijpend alternatief. Daarnaast biedt de voorgestelde ruilpartner onvoldoende waarborg voor een behoorlijke betaling van de huur.
Naast dit alles ziet BrabantWonen zich na woningruil geconfronteerd met een huurder die, gezien het verschil in leeftijd, veel langer in het gehuurde zal verblijven dan de [eiser sub 2] en dat heeft tot gevolg dat BrabantWonen veel later in staat zal zijn om de huurprijs van de woning te verhogen naar het door haar gewenste niveau. Tot slot is het huishouden van [eiser sub 1] veel groter dan het huishouden van [eiser sub 2] en daardoor zal er sneller slijtage van de woning optreden. Het belang van BrabantWonen weegt al met al zwaarder dan het belang van [eiser sub 2] en daarom dient de vordering van [eiser sub 2] afgewezen te worden.
3.3.
Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, zal – voor zover van belang – hierna worden besproken in de beoordeling.
4.De beoordeling
4.1.
BrabantWonen heeft op de zitting aangevoerd dat de akte, waarbij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de producties 12 tot en met 15 in het geding hebben gebracht, niet tijdig is ingediend. De kantonrechter vindt dat BrabantWonen hierdoor niet is geschaad in haar belang om verweer te voeren en gaat daarom aan haar bezwaar voorbij. De kantonrechter heeft hierbij in aanmerking genomen dat het gaat om eenvoudig te doorgronden stukken.
Niet-ontvankelijk
4.2.
Op grond van artikel 7:270 BW Pro kan een huurder die een woningruil wenst, vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. [eiser sub 1] is geen huurder van BrabantWonen en daarom kan hij geen vordering tot machtiging tegen BrabantWonen instellen. De kantonrechter zal [eiser sub 1] daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn vordering en alleen de vordering beoordelen die is ingesteld door [eiser sub 2] .
Toetsingskader
4.3.
Uit artikel 7:270 lid 2 BW Pro volgt dat een vordering van een huurder tot woningruil moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval en slechts kan worden toegewezen als de huurder een zwaarwegend belang heeft bij de woningruil. De vordering moet worden afgewezen als de voorgestelde huurder (in dit geval [eiser sub 1] ) vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De kantonrechter licht hierbij toe dat als er een voldoende financiële waarborg is en de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, dit zwaarwegende belang nog zal moeten worden afgewogen tegen het belang van de verhuurder. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 19 november 2004 (vindplaats ECLI:NL:HR:2004:AP4500).
Financiële waarborg
4.4.
Vooropgesteld wordt dat bij indeplaatsstelling de nieuwe huurder de bestaande huurrelatie volledig overneemt. Dit betekent dat de huurvoorwaarden die zijn overeengekomen met de oorspronkelijke huurder gaan gelden voor de huurder die in de plaats treedt van de oorspronkelijke huurder. Ook de huurprijs blijft ongewijzigd. In de wet is dwingend voorgeschreven dat de vordering wordt afgewezen als de ruilpartner onvoldoende financiële draagkracht heeft om de huurverplichtingen na te komen. De wet geeft geen voorschriften voor de toetsing van de draagkracht. Uit de jurisprudentie (uitspraken van rechterlijke instanties) volgt dat te verlenen huurtoeslag en/of door derden aangeboden zekerheid (bijvoorbeeld in de vorm van een borgstelling of bankgarantie) kunnen worden meegewogen. BrabantWonen heeft ter zitting erkend dat de toewijzingsnormen die zij moet hanteren als zij een nieuw huurcontract met een huurder sluit, in dit geval niet het uitgangspunt zijn. Het gaat hier namelijk om een contractvoortzetting.
4.5.
BrabantWonen heeft aangevoerd dat zij bij de beoogde woningruil betalingsproblemen voorziet aan de zijde van [eiser sub 1] , aangezien zijn netto maandlasten wezenlijk zullen stijgen. De woning van [eiser sub 2] is namelijk aanmerkelijk duurder dan de woning die hij op dit moment huurt van [B] en de huurtoeslag zal niet evenredig meestijgen. De kantonrechter vindt dat dit verweer niet slaagt en licht dat hieronder toe.
4.5.1.
Vast staat dat de laatst bekende huurprijs van de woning aan [het adres] € 688,08 is en dat deze de huursubsidiegrens van € 752,33 niet overschrijdt. [eiser sub 1] zal dus ook voor deze woning recht hebben op huurtoeslag. [eiser sub 1] heeft aangevoerd dat hij een proefberekening heeft gemaakt en dat daaruit voortvloeit dat zijn netto maandlasten met een bedrag van ongeveer € 80,00 zullen stijgen. Uit de financiële stukken die in het geding zijn gebracht, blijkt dat het gezamenlijk inkomen van [eiser sub 1] en zijn echtgenote in 2020
€ 20.208,00 bedraagt en ongeveer € 170,00 lager is dan het jaarinkomen van [eiser sub 2] en zijn echtgenote.
4.5.2.
BrabantWonen heeft er ter zitting op gewezen dat meerpersoonshuishoudens (pas) in aanmerking komen voor een woning met een huurprijs van € 688,00 per maand als er een minimaal gezinsinkomen is van € 32.201,00. Dat [eiser sub 1] een dergelijk gezinsinkomen niet heeft is een feit, maar dat geldt evenzeer voor [eiser sub 2] , die de woning nu bewoont. Niet gesteld of gebleken is dat dit in de relatie [eiser sub 2] /BrabantWonen tot betalingsproblemen heeft geleid. Daarbij komt dat BrabantWonen zelf heeft aangegeven dat de norm waaraan zij refereert niet het uitgangspunt is bij woningruil.
4.5.3.
De kantonrechter begrijpt dat BrabantWonen de bij antwoord aangevoerde stelling dat het inkomen van de echtgenote van [eiser sub 1] buiten beschouwing moet worden gelaten, ter zitting heeft losgelaten. Inmiddels is gebleken dat [eiser sub 1] en zijn partner zijn gehuwd. Dit is een omstandigheid die ten tijde van het nemen van de conclusie van antwoord bij BrabantWonen nog niet bekend was. Uit artikel 7:266 BW Pro volgt dat de echtgenote van [eiser sub 1] van rechtswege medehuurder is zolang de woonruimte haar echtgenoot tot hoofdverblijf strekt. Haar inkomen telt dus mee bij een beslissing over de draagkracht.
4.5.4.
Dat van het jaarinkomen van [eiser sub 1] een groter gezin onderhouden moet worden, zoals BrabantWonen heeft gesteld, is zo. Daar staat echter tegenover dat een aantal (meerderjarige) kinderen van [eiser sub 1] inkomsten uit werk en studiefinanciering heeft en bijdraagt aan de gezinskosten. Dit laatste blijkt uit schriftelijke verklaringen die in het geding zijn gebracht. In deze verklaringen is vermeld dat de betreffende kinderen garant staan voor hun ouders, waar het gaat om betaling van de huur voor de woning [het adres] . Voor zover BrabantWonen van mening is dat deze garantstellingen niet kwalificeren als een borgtocht als bedoeld in artikel 7:857 e.v. BW, volgt de kantonrechter haar niet in die mening.
4.5.5.
BrabantWonen heeft met recht gesteld dat een borgtocht ten alle tijden weer kan worden ingetrokken. De dochter van [eiser sub 1] heeft ter zitting echter verteld dat het de bedoeling van haar en haar meerderjarige broer is om hun ouders financieel bij te staan als dat nodig is. De kantonrechter merkt in dit verband op dat een financiële toets altijd een momentopname is. Ook als het inkomen van [eiser sub 1] en/of zijn echtgenote uit loon zou bestaan, is er de kans dat dit verloren gaat. Dat een zekerheidsstelling kan worden ingetrokken, is dus geen reden om die buiten beschouwing te laten.
4.5.6.
Verder vindt de kantonrechter het van belang dat onweersproken is gesteld dat [eiser sub 1] zijn huurverplichtingen aan [B] steeds tijdig en correct betaalt. Dat zich in het verleden betalingsproblemen hebben voorgedaan, is niet gesteld en ook niet gebleken.
4.5.7.
Alles bij elkaar genomen vindt de kantonrechter dat [eiser sub 1] moet worden geacht voldoende financiële draagkracht te hebben. Hierbij heeft de kantonrechter zwaar laten wegen dat het gezinsinkomen van [eiser sub 1] in maar heel beperkte mate afwijkt van dat van [eiser sub 2] . Van een verplichte afwijzingsgrond is dus geen sprake, vindt de kantonrechter.
Zwaarwegend belang huurder
4.6.
De kantonrechter vindt vervolgens dat [eiser sub 2] een zwaarwegend belang heeft bij de gewenste woningruil. Zij licht dit oordeel hieronder toe.
4.6.1.
[eiser sub 2] en zijn echtgenote zijn allebei al een eind in de tachtig. Zij huren een woning die drie verdiepingen telt en (dus) is voorzien van trappen. De kantonrechter vindt dat [eiser sub 2] zijn stelling dat zijn gezondheidstoestand en die van zijn echtgenote in toenemende mate een belemmering vormen om gebruik te maken van het gehuurde voldoende heeft onderbouwd. In de eerste plaats is het eerder regel dan uitzondering dat met name traplopen op hoge leeftijd steeds moeizamer gaat en een aanmerkelijk valgevaar met zich meebrengt. In het voorliggende geval komt daar bij dat uit een bericht van de huisarts blijkt dat [eiser sub 2] last heeft van tremoren en recent weer is doorverwezen naar een neuroloog. Ter zitting heeft [eiser sub 2] verklaard dat hij gebruik maakt van een stok bij het lopen en moeite heeft om zijn evenwicht te houden. Uit het specialistenbericht dat is uitgebracht over de gezondheidstoestand van mevrouw [eiser sub 2] volgt dat zij vaatproblemen in de onderbenen heeft. Aan de stelling van BrabantWonen dat zij de betekenis van de medische stukken niet kan doorgronden omdat zij daarvoor onvoldoende geneeskundige kennis heeft, gaat de kantonrechter voorbij. De kantonrechter vindt de combinatie van hoge leeftijd en in de stukken beschreven klachten voldoende overtuigend om daaraan een zwaarwegend belang te ontlenen.
4.6.2.
De gelijkvloerse benedenwoning van [eiser sub 1] komt wat betreft veiligheid, gebruiksgemak en omvang veel beter tegemoet aan de behoeften van [eiser sub 2] . Het gaat immers om een gelijkvloerse benedenwoning. De kantonrechter heeft bij weging van het belang van [eiser sub 2] ook in aanmerking genomen dat zijn kansen om op een andere manier binnen een redelijke termijn een vergelijkbare (dus kleine gelijkvloerse) benedenwoning te vinden klein moeten worden geacht. Bovendien kan, anders dan dat BrabantWonen stelt, een woningaanpassing in de vorm van het plaatsen van een traplift niet gezien worden als een ‘minder ingrijpend alternatief’. Een dergelijke voorziening vraagt een ingreep in de woning en brengt aanmerkelijke (maatschappelijke) kosten met zich mee.
Belangenafweging huurder en verhuurder
4.7.
De vraag is of het zwaarwegend belang dat [eiser sub 2] heeft bij de beoogde woningruil opweegt tegen de belangen van BrabantWonen om niet verplicht te zijn een andere huurder te accepteren. BrabantWonen heeft in dit verband aangevoerd, (i) dat de woning gelet op de grootte van het gezin van [eiser sub 1] sneller slijt, (ii) dat de huurovereenkomst langer zal voortduren gezien de leeftijd van [eiser sub 1] en BrabantWonen dus langer moet wachten tot zij de huurprijs van de woning kan verhogen en (iii) de kans op een huurachterstand groter is. De kantonrechter vindt die belangen van BrabantWonen niet zodanig dat het zwaarwegend belang van [eiser sub 2] daarvoor moet wijken en licht dit als volgt toe.
4.7.1.
Dat de woning sneller slijt omdat er een groter gezin in woont, vindt de kantonrechter niet van zwaar gewicht. In de eerste plaats gaat het om een eengezinswoning die, gelet op de omvang, bestemd is voor de huisvesting van een groter gezin dan dat er nu woont. Verder zijn er geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die de gedachte zouden kunnen rechtvaardigen dat het gezin van [eiser sub 1] (dat naast de ouders bestaat uit een aantal studerende (jong volwassen) kinderen en twee jongere meisjes) een groter risico op slijtage geeft dan een willekeurig ander gezin met kinderen. Dat BrabantWonen niet zou kunnen volstaan met het gebruikelijke onderhoud van de woning, valt bij gebrek aan feitelijke onderbouwing niet in te zien.
4.7.2.
Aan een woningruil is inherent dat de kans dat de verhuurde woonruimte spoedig ter vrije beschikking van de verhuurder zal komen, afneemt. Die kans zal eventueel nog verder kunnen afnemen indien de voorgestelde huurder veel jonger is dan de zittende huurder, maar de Hoge Raad heeft in het arrest van 19 november 2004 (vindplaats ECLI:NL:HR:2004:AP4500) uitgesproken dat het enkele bestaan van een zodanig leeftijdsverschil in het kader van de te verrichten belangenafweging in het algemeen slechts een factor van ondergeschikt belang is. Voor zover BrabantWonen zou menen dat dit in het hier voorliggende geval anders zou moeten zijn, heeft zij die stelling niet toegelicht. Dat BrabantWonen de huurprijs pas op veel langere termijn kan verhogen, kan het verschil niet maken. De kantonrechter heeft hierbij in aanmerking genomen dat de huurprijs van de woning aan [het adres] niet erg ver onder het niveau van de liberalisatiegrens ligt. BrabantWonen is een toegelaten instelling en zal dus niet de intentie hebben om de woning aan haar contingent sociale huurwoningen te onttrekken. Dit heeft zij in elk geval niet gesteld.
4.7.3.
Dat de kans op huurachterstand groter is, heeft BrabantWonen niet met andere argumenten onderbouwd dan hierboven al zijn besproken bij de financiële waarborg. Omdat het gezinsinkomen van de huidige huurder slechts een klein beetje hoger is dan het gezinsinkomen van de voorgestelde huurder en er geen betalingsproblemen tussen de voorgestelde huurder en zijn verhuurder bekend zijn, is de door BrabantWonen veronderstelde kans niet meer dan een
verondersteldekans. Dat vindt de kantonrechter onvoldoende.
verondersteldekans. Dat vindt de kantonrechter onvoldoende.
4.7.4.
Ook als de door BrabantWonen genoemde belangen in samenhang worden bezien, vindt de kantonrechter dat deze niet opwegen tegen het zwaarwegende belang van [eiser sub 2] . Daar komt nog bij dat de voorgestane woningruil past binnen het maatschappelijk streven om huurders passend te huisvesten. Eengezinswoningen zijn immers bestemd voor gezinnen en al geruime tijd wordt bepleit dat ouderen (alleenstaanden of paren) een dergelijke woning verlaten ten gunste van een gezin, dat noodgedwongen verblijft in een te kleine woning.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het zwaarwegend (persoonlijk) belang van [eiser sub 2] bij de vordering tot machtiging prevaleert boven de (financiële) belangen van BrabantWonen. De vordering zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten
4.9.
BrabantWonen wordt als de (in overwegende mate) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Dat de vordering van [eiser sub 1] niet-ontvankelijk wordt verklaard, heeft geen invloed op de hoogte van de proceskostenvergoeding. Aan [eiser sub 2] is een toevoeging verleend. De dagvaardingskosten komen daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart [eiser sub 1] niet ontvankelijk in zijn vordering;
5.2.
machtigt [eiser sub 2] om [eiser sub 1] in zijn plaats als huurder van de woning aan [het adres] te [woonplaats] te stellen;
5.3.
veroordeelt BrabantWonen in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser sub 2] tot heden begroot op € 83,00 aan griffierecht en € 150,00 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2021 door M.H. Kobussen.