ECLI:NL:RBOBR:2021:2990

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

zaaknummer / rolnummer: C/01/359265 / HA ZA 20-377

Vonnis van 16 juni 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat: mr. J. Koekkoek te Haarlem,

tegen

de naamloze vennootschap

OBVION N.V.,

gevestigd te Eindhoven,

gedaagde,

advocaat: mr. B. Lynen te Kerkrade.

Partijen zullen hierna [eiser] en Obvion genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
het tussenvonnis
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De beoordeling

Wat is de kern van het geschil?

2.1.

Heeft hypotheekverstrekker Obvion onrechtmatig gehandeld tegenover [eiser] door hem in te schrijven in het Incidentenregister en het register van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (verder: SFH-register) en vervolgens de lening op te zeggen? [eiser] vindt van wel en vordert een verklaring voor recht die inhoudt dat Obvion aansprakelijk is voor de geleden en nog te lijden schaden door de (tijdelijke) inschrijving van [eiser] in het SFH-register, het opzeggen van de hypotheekovereenkomst en de gedwongen verkoop van [eiser] woning in [plaats 2] . Obvion meent daarentegen dat [eiser] haar heeft opgelicht door haar onjuist en niet volledig te informeren, opdat hij een lening kon krijgen die hij bij een juiste en volledige weergave van de feiten niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben kunnen krijgen. Hierdoor ontstond bij Obvion een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld aan oplichting, waardoor Obvion van mening was dat zij [eiser] mocht inschrijven in haar Incidentenregister en het daaraan gekoppelde SFH-register. Ook meende Obvion dat het haar vrij stond de kredietrelatie op te zeggen op grond van de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden. De rechtbank voegt zich bij het oordeel van Obvion en wijst de vorderingen van [eiser] af.

Wat is er gebeurd?

2.2.

Op 21 juni 2018 heeft [eiser] bij Obvion een hypotheekaanvraag ingediend voor een woning in [plaats 2] voor een koopprijs van € 137.500. De koopovereenkomst had [eiser] al op 15 mei 2018 getekend. In de aanvraag heeft [eiser] ingevuld dat hij de woning voor ‘eigen bewoning’ zou gaan gebruiken. [eiser] was op het moment dat hij de hypotheekaanvraag indiende 20 jaar oud, woonachtig op de [adres] te [woonplaats] en naar eigen zeggen werkzaam als assistent-makelaar bij [bedrijf 1] in [plaats 1] . Uit uittreksels van de Kamer van Koophandel van 30 januari 2020 bleek dat [bedrijf 1] al op 19 juli 2016 was opgeheven en dat de eigenaar van [bedrijf 1] op 14 juli 2016 een nieuwe onderneming onder de naam [bedrijf 2] . had opgericht op een ander adres in [plaats 1] .

2.3.

Op 27 juli 2018 heeft Obvion [eiser] een bindend aanbod gedaan, dat op 31 augustus 2018 door [eiser] is ondertekend. In dit bindende aanbod werd nogmaals vermeld dat [eiser] de woning zelf moest gaan gebruiken en bewonen. Ook werden de algemene voorwaarden van Obvion van toepassing verklaard. Deze voorwaarden bevatten, voor zover hier van belang, de verplichting om het onderpand niet te verhuren of anderszins in gebruik af te staan en de verplichting om Obvion tijdig, juist en volledig te informeren over omstandigheden die van belang kunnen zijn voor Obvion, waarbij Obvion zich het recht voorbehoudt de hypotheekovereenkomst op te zeggen als deze verplichtingen worden geschonden. De desbetreffende bepalingen luiden letterlijk als volgt:

Artikel 2 Verplichtingen van de hypotheekgever

De hypotheekgever is verplicht:

(…)

8. Obvion meteen te informeren over:

(…)

g. iedere andere omstandigheid die:

 kan leiden tot (een gedwongen) verkoop van het onderpand;

 de waarde van het onderpand kan verminderen;

 voor Obvion van belang kan zijn in verband met haar recht van hypotheek;

Artikel 3 Verbodsbepalingen

(…)

2. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Obvion mag de hypotheekgever NIET:

a. het onderpand verhuren, verpachten of op een andere manier in gebruik afstaan of het gebruik daarvan door anderen gedogen. De hypotheekgever mag geen vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen bedingen of aanvaarden.

(…)

j. het onderpand gebruiken voor andere doelen dan het doel dat in de hypotheekakte staat.

Artikel 30 Wanneer kan Obvion uw geldlening direct opeisen?

1. In de volgende gevallen kan Obvion de geldlening direct opeisen. Obvion hoeft u daarvoor niet eerst in gebreke te stellen of aan andere eisen te voldoen.

(…)

a. U of een derde-hypotheekverstrekker doet niet (op tijd) wat u of een derde-hypotheekgever met Obvion heeft afgesproken. U komt bijvoorbeeld uw verplichtingen uit de Algemene Voorwaarden niet (op tijd) na.

b. U of een derde-hypotheekverstrekker heeft Obvion iets verteld dat niet waar is of onvolledig. Of u heeft Obvion iets niet verteld wat wel belangrijk kan zijn voor Obvion.

c. U of een derde-hypotheekgever vormt naar oordeel van Obvion een gevaar voor de betrouwbaarheid of reputatie van Obvion of de financiële sector.

(…)

j. Uw onderpand of het onderpand van een derde-hypotheekgever:

(…)

 gebruikt u voor een ander doel dan het doel op het moment dat het recht van hypotheek aan Obvion is verleend;

(…)

2. U en uw verkrijger(s) onder algemene titel (bijvoorbeeld uw erfgenamen), zijn verplicht Obvion schriftelijk te informeren over feiten of omstandigheden zoals in dit artikel genoemd. Dit onmiddellijk zodra deze zich hebben voorgedaan.

2.4.

Op 31 augustus 2018 is de hypotheekakte gepasseerd. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen dat inhield dat het [eiser] niet was toegestaan zonder toestemming van de hypotheekverstrekker het onderpand te verhuren, te verpachten of anderszins te gebruiken.

2.5.

Op 1 oktober 2018 heeft [eiser] opnieuw een hypotheekaanvraag ingediend, ditmaal voor een woning in [plaats 3] . De koopovereenkomst was al op 1 mei 2018 getekend. Uit de meegezonden stukken bleek dat [eiser] de woning in [plaats 2] vijf dagen na het passeren van de hypotheekakte, op 5 september 2018, heeftverkocht aan een vriendin van [eiser] , mevrouw [A] (hierna: [A] ), voor een koopprijs van € 160.000. Uit de tussen [eiser] en [A] gesloten koopovereenkomst bleek ook dat de woning in [plaats 2] pas op 26 februari 2019 geleverd zou worden en dat [A] tot het moment van overdracht iedere maand € 700 aan ‘holdingkosten’ aan [eiser] zou betalen. Bovendien bleek dat mevrouw [A] gehuwd was en dat zij op dat moment op de [adres] in [woonplaats] woonde, op hetzelfde adres waar ook [eiser] woonde toen hij de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] indiende. Ten slotte gaf [eiser] in de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] aan dat hij sinds 1 november 2016 werkzaam was bij [bedrijf 1] .

2.6.

Op 21 november 2018 trok [eiser] de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] weer in. Volgens de financieel adviseur van [eiser] lag aan deze beslissing onder andere het volgende ten grondslag:

“Hiernaast zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en kon klant [eiser] zich hier nog net op beroepen tegen de verkopende partij, zonder dat de waarborgsom verloren zou zijn gegaan. Er was inmiddels tot twee keer toe uitstel gevraagd, vlak voordat de ontbindende voorwaarden waren verlopen, maar nu wenst de verkopende partij hier niet nog meer uitstel voor te verlenen voor de kopende partij, de heer [eiser] .”

“
Client [eiser] , heeft op basis van deze informatie besloten om deze hypotheekvraag in te trekken, gezien het risico wat hij zou lopen, in verband met de storting van de waarborgsom en de deadline van de tweede verlenging van de ontbindende voorwaarden.”

2.7.

Op 29 november 2018 heeft een inspecteur van Obvion een bezoek gebracht aan de woning van [eiser] in [plaats 2] . De inspecteur gaf aan dat hij via de intercom een man gesproken heeft die verklaard heeft dat hij een huurder was, die vanaf september 2018 in de woning woonde. Die man heeft aangegeven dat [eiser] zijn huurbaas was en dat zijn huurbaas in [woonplaats] woonde. Verder heeft hij verklaard dat hij de woning huurde via de rental agency ‘ [bedrijf 1] ’ die gevestigd was in [plaats 1] , aldus de inspecteur.

2.8.

Op 11 december 2018 heeft Obvion [eiser] per e-mail op de hoogte gesteld van de bevindingen van haar inspecteur. Zij heeft [eiser] verzocht uitleg te geven. De financieel adviseur van [eiser] antwoordde op 15 december 2018 dat [eiser] de vragen van Obvion niet meer wenste te beantwoorden omdat hij van de hypotheekaanvraag van 1 oktober 2018 had afgezien. Obvion heeft [eiser] opnieuw verzocht om te reageren en kreeg uiteindelijk bij e-mail van 21 december 2018 en 12 januari 2019 een reactie van [eiser] .

2.9.

Uit de reactie van [eiser] volgde dat hij eerst de woning in [plaats 3] had gekocht en dat hij daarna pas de woning in [plaats 2] vond die dichter bij Rotterdam gelegen was. Hij had de verkoper van de woning in [plaats 3] gevraagd of hij de koopovereenkomst nog kon ontbinden, maar dat mocht alleen als [eiser] bereid was een boete van € 14.000 (10% van de koopsom) te betalen. Daarom besloot [eiser] beide woningen tegelijkertijd in de verkoop te zetten en te kijken welke als eerste werd verkocht. Hij vond als eerste een koper voor de woning in [plaats 2] , [A] , een oude bekende van hem. Hij kon de woning in [plaats 2] voor een hogere prijs verkopen omdat hij de woning opnieuw had geverfd, een nieuwe vloer had gelegd en omdat hij de woning volledig gemeubileerd had. Nadat hij de woning in [plaats 2] had verkocht, slaagde [eiser] er alsnog in de koopovereenkomst van de woning in [plaats 3] te ontbinden. In de e-mail van 21 december 2018 gaf [eiser] tevens aan dat hij op dat moment nog op de [adres] in [woonplaats] woonde.

2.10.

Het antwoord van [eiser] was voor Obvion aanleiding om op 14 januari 2019 aanvullende vragen te stellen, zoals waarom [eiser] dichter bij Rotterdam wilde wonen terwijl hij in [plaats 1] werkzaam was en in [woonplaats] woonde en hoe hij de woning in [plaats 2] vijf dagen na het passeren van de hypotheekakte met een winst van € 22.500 had weten te verkopen. Hierop antwoordde [eiser] dat hij naar Rotterdam wenste te verhuizen omdat zijn werkgever daar een nieuw kantoor ging openen en dat hij zich bij het nieuwe team zou voegen. Ook gaf [eiser] aan dat het niet vreemd was dat hij de woning in [plaats 2] voor een betere prijs kon verkopen omdat hij als assistent-makelaar over bepaalde kennis en vaardigheden beschikte. Hij verkocht de woning gemeubileerd en had een nieuwe vloer heeft gelegd. Ook stonden er volgens [eiser] in [plaats 2] weinig woningen voor een vergelijkbare prijs te koop. Ten slotte gaf hij aan dat de woning in [plaats 3] inmiddels aan iemand anders was verkocht en verzocht hij Obvion het dossier te sluiten (e-mail van 14 januari 2019)

2.11.

Obvion vroeg vervolgens bij e-mail van 15 januari 2019 hoe het mogelijk was dat de woning gemeubileerd werd verkocht terwijl in de verkoopovereenkomst niet werd gesproken over een gemeubileerde woning. Ook vroeg Obvion waarom [A] vanaf september 2018 huur betaalde, terwijl zij de woning in [plaats 2] had gekocht. Ten slotte gaf Obvion aan dat een inspecteur van Obvion had geconstateerd dat de woning in [plaats 2] aan een man was verhuurd, die desgevraagd erkende dat [eiser] de huurbaas was en dat de huur via rental agency “ [bedrijf 1] ” uit [plaats 1] liep. Obvion sloot af met de mededeling dat zij op basis van deze bevindingen meende dat de woning gekocht is voor verhuur en niet voor eigen bewoning. [eiser] reageerde op 17 januari 2019 en verklaarde desgevraagd dat [bedrijf 1] zijn werkgever was en dat uit de koopovereenkomst bleek dat [A] hem iedere maand € 700 euro zou betalen tot het moment van overdracht om zijn kosten te dekken.

2.12.

Op 4 februari 2019 heeft [eiser] een hypotheekaanvraag bij Quion gedaan voor een woning in Breda. Daarbij heeft als woonadres het adres van de woning in [plaats 2] opgegeven.

2.13.

Op 14 februari 2019 heeft Obvion [eiser] bericht dat haar onderzoek heeft uitgewezen dat [eiser] bij de hypotheekaanvraag relevante informatie heeft verzwegen en Obvion moedwillig heeft opgelicht. Obvion was voornemens aangifte te doen en heeft de gegevens van [eiser] gemeld bij het SFH-register en haar eigen Incidentenregister.

2.14.

In een reeks e-mails tussen 19 februari 2019 en 14 maart 2019 heeft Obvion nader toegelicht waarom zij [eiser] in beide registers heeft ingeschreven. Zij heeft hiertoe besloten omdat [eiser] in haar ogen verzwegen heeft dat hij de woning in [plaats 2] als beleggingsobject heeft gekocht en niet voor eigen bewoning. Obvion heeft geconstateerd dat de woning sinds het passeren van de hypotheekakte is verhuurd.

2.15.

Vanaf eind maart 2019 heeft Obvion geprobeerd [eiser] uit te nodigen voor een persoonlijk gesprek. Ondertussen heeft de advocaat van [eiser] Obvion op 9 april 2019 gesommeerd de SFH-registratie ongedaan te maken. Daarnaast is in die brief het volgende te lezen (zakelijk weergegeven).

[eiser] had meer werk verricht aan de woning in [plaats 2] dan aanvankelijk gecommuniceerd. [eiser] had een nieuwe kamer en een nieuw washok (inclusief leidingwerk) in de woning gerealiseerd. Ook had [eiser] : alle muren gestuukt, de badkamer en toilet verbeterd, een nieuwe ijskast, een nieuwe oven en een nieuw fornuis geplaatst, nieuwe gordijnen opgehangen en nieuwe meubels gekocht, waaronder bedden, kasten en andere woonkamermeubels. Dit alles met het idee dat [eiser] de woning zelf zou bewonen. Door de renovatie en het feit dat de woning gemeubileerd werd verkocht was de waarde van de woning met € 22.500 gestegen.
[A] wilde de woning in [plaats 2] kopen als beleggingsobject. De levering zou pas op 26 februari 2019 plaatsvinden zodat [A] voldoende tijd had om de financiering rond te krijgen. [A] zou al voor de oplevering de sleutels krijgen en vanaf september 2018 ‘holdingkosten’ ad € 700 betalen. De persoon die de inspecteur van Obvion op 29 november 2018 in de woning in [plaats 2] aantrof was de vriend van [A] .
Omdat [eiser] de koop van de woning in [plaats 3] niet kon ontbinden heeft hij op 1 oktober 2018 een hypotheekaanvraag ingediend. In december 2018 bleek de verkoper van de woning in [plaats 3] een andere koper te hebben gevonden. Hij heeft de hypotheekaanvraag daarom ingetrokken.
Omdat [eiser] na de verkoop van de woning in [plaats 3] geen woning meer had vroeg hij [A] of zij de koopovereenkomst van de woning in [plaats 2] ongedaan wilde maken. [A] stemde daarmee in en [eiser] is per 1 januari 2019 in de woning in [plaats 2] ingetrokken.

2.16.

Obvion heeft op 14 mei 2019 op de brief van de advocaat van [eiser] gereageerd. Volgens Obvion was de toelichting van de advocaat van [eiser] geen reden om de SFH-registratie ongedaan te maken, maar gaven de antwoorden aanleiding tot meer vragen. Ook heeft Obvion aangegeven dat zij van een andere geldverstrekker, Quion, had vernomen dat [eiser] een nieuwe hypotheekaanvraag had ingediend voor een woning in Breda, waarbij [eiser] wederom had aangegeven dat hij deze voor eigen bewoning heeft gekocht.

2.17.

Omdat [eiser] niet reageerde op de brief van 14 mei 2019 heeft op 25 september 2019 een ‘afscheidsgesprek’ tussen [eiser] en Obvion plaatsgevonden. In dit gesprek heeft Obvion aan [eiser] medegedeeld dat Obvion voornemens was de hypotheekovereenkomst op te zeggen en de lening op te eisen, tenzij [eiser] voor 1 november 2019 een reactie zou geven die Obvion anders zou doen besluiten.

2.18.

Op 11 oktober 2019 ontving Obvion van de advocaat van [eiser] alsnog een antwoord op haar vragen van 14 mei 2019. Onderdeel van de meegezonden stukken was een verklaring van [eiser] waaruit het volgende (zakelijk weergegeven) bleek.

De verkoper van de woning in [plaats 3] was ermee akkoord gegaan dat [eiser] de koopovereenkomst zonder boete kon ontbinden als hij geen hypotheek voor [plaats 3] kon krijgen.
De hypotheekadviseur van [eiser] had hem op 21 november 2018 geadviseerd om de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] in te trekken omdat Obvion niet van plan was aan hem een hypotheek te verstrekken waardoor het geen zin had om het antwoord van Obvion af te wachten.
De verkoper van de woning in [plaats 3] was ermee akkoord dat [eiser] de koop zonder boete kon ontbinden als hij het pand voor 31 december 2018 aan een derde partij wist te verkopen. Uiteindelijk heeft [eiser] , met hulp van zijn makelaarskantoor, een koper gevonden voor de woning in [plaats 3] en is de woning op 28 december 2018 overgedragen aan een nieuwe eigenaar.
De man die op 29 november 2018 de inspecteur van Obvion te woord stond, was “

Uit de meegezonden stukken bleek bovendien dat [eiser] vanaf 26 februari 2019 volgens de

Gemeentelijke Basisadministratie stond ingeschreven in de woning in [plaats 2] .

2.19.

Op 31 oktober 2019 heeft Obvion gereageerd op het bericht van de advocaat van [eiser] van 11 oktober 2019. Volgens Obvion waren de verklaringen van [eiser] wederom tegenstrijdig en stond voldoende vast dat [eiser] zonder voorafgaande toestemming de woning in [plaats 2] in gebruik aan een derde had afgestaan. Volgens Obvion had [eiser] in strijd met de algemene voorwaarden gehandeld waardoor het haar vrij stond de kredietrelatie te beëindigen.

2.20.

Het bericht van de advocaat van [eiser] was voor Obvion wel voldoende aanleiding om [eiser] op 6 november 2019 met terugwerkende kracht uit te schrijven uit het Incidentenregister en SFH-register wegens proportionaliteitsoverwegingen. Obvion heeft [eiser] hierover bericht op 7 november 2019.

2.21.

Uiteindelijk heeft [eiser] de woning in [plaats 2] in februari 2020 verkocht voor € 184.888.

Was de opname in het SFH-register onrechtmatig?

(i)
Het toetsingskader

2.22.

Financiële instellingen zijn gehouden een Incidentenregister aan te leggen waarin gegevens worden vastgelegd naar aanleiding van of betrekking hebbend op een (mogelijk) incident met als doel het ondersteunen van activiteiten gericht op het waarborgen van de veiligheid en de integriteit van de financiële sector, zo blijkt uit de in het Protocol Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen (hierna: Protocol) onder 4.1 opgenomen begripsomschrijving. Onder het begrip incident wordt in het Protocol verstaan een gebeurtenis die als gevolg heeft, zou kunnen hebben of heeft gehad dat de belangen, integriteit of veiligheid van de cliënten of medewerkers van een financiële instelling, de financiële instelling zelf of de financiële sector als geheel in het geding zijn of kunnen zijn, zoals het falsificeren van nota’s, identiteitsfraude, skimming, verduistering in dienstbetrekking, phishing en opzettelijke misleiding. Het Incidentenregister heeft een beperkte externe werking, want is slechts in te zien door de afdelingen Veiligheidszaken van andere financiële instellingen op grond van artikel 4.2.2 Protocol.

2.23.

Aan het Incidentenregister is het SFH-register gekoppeld. Het SFH-register heeft tot doel ook diverse (gewone) afdelingen van andere financiële instellingen op eenvoudige wijze te attenderen op een incident. Het opnemen van persoonsgegevens in beide registers is aan te merken als een verwerking van persoonsgegevens waarop de Algemene Verordening Gegevensbescherming van toepassing is. Het Protocol biedt voldoende waarborgen voor verwerking van persoonsgegevens zoals die door de AVG wordt voorgeschreven. Het Protocol dient daarom tot uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of opname van de persoonsgegevens van [eiser] in het Incidentenregister en SFH-register gerechtvaardigd is.

2.24.

Artikel 5.2.1 van het Protocol bepaalt dat een financiële instelling in het externe verwijzingsregister/SFH-register verwijzingsgegevens moet opnemen van (rechts)personen die aan de hierna onder a en b vermelde criteria voldoen, na toepassing van het onder c genoemde proportionaliteitsbeginsel.

a) De gedraging(en) van de (rechts)persoon vormden, vormen of kunnen een bedreiging vormen voor (I) de (financiële) belangen van cliënten en/of medewerkers van een financiële instelling, alsmede de (organisatie van de) financiële instelling(en) zelf of (II) de continuïteit en/of de integriteit van de financiële sector.

b) In voldoende mate staat vast dat de betreffende (rechts)persoon betrokken is bij de onder a bedoelde gedraging(en). Deze vaststelling betekent dat van strafbare feiten in principe aangifte of klachten wordt gedaan bij een opsporingsambtenaar.

c) Het proportionaliteitsbeginsel wordt in acht genomen. Dit houdt in dat veiligheidszaken vaststelt, dat het belang van opname in het Externe Verwijzingsregister prevaleert boven de mogelijk nadelige gevolgen voor de betrokkene als gevolg van opname van zijn persoonsgegevens in het Externe Verwijzingsregister.

2.25.

Ten aanzien van de verwerking van strafrechtelijke persoonsgegevens in de registers geldt dat een veroordeling door de strafrechter niet is vereist. De gegevens moeten echter wel in voldoende mate vaststaan. Dat betekent dat sprake moet zijn van zodanige concrete feiten en omstandigheden dat zij een als strafbaar feit te kwalificeren bewezenverklaring in de zin van artikel 350 van het Wetboek van Strafvordering kunnen dragen. Daarvan is sprake als de vastgestelde gedragingen een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld opleveren (HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH4720, r.o. 4.4). Dit uitgangspunt is ook neergelegd in de annex bij het Protocol. Daarin staat: “Uitgangspunt is dat in een gerechtelijke procedure moet kunnen worden aangetoond dat afdoende bewijs aanwezig is om de kwalificatie fraude of een andere onoorbare of strafbare gedraging te dragen ten opzichte van een aantoonbaar betrokken (rechts)persoon. Ontbreekt een van deze elementen dan behoort geen registratie plaats te vinden. Zij vormen de criteria als aangegeven in artikel 5.2.1, onder a en b.”

(ii)
Op [eiser] rust een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld aan oplichting

2.26.

Op [eiser] rustte ten tijde van de registratie in het Incidentenregister en SFH-registratie en nadien een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld aan oplichting.

Het is zeer aannemelijk dat [eiser] de woningen in [plaats 2] en [plaats 3] niet heeft gekocht om zelf te bewonen, maar als beleggingsobject.

Ook heeft [eiser] tijdens de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 2] en nadien belangrijke informatie voor Obvion verzwegen, waarvan [eiser] wist of had behoren te weten dat deze informatie met Obvion gedeeld hadden moeten worden.

Ten slotte heeft [eiser] bij de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] onjuiste informatie aan Obvion verstrekt.

Deze oordelen legt de rechtbank hierna uit en zij geeft vervolgens onder (d) haar conclusie.

a.
[eiser] heeft niet de intentie gehad de woningen in [plaats 2] en [plaats 3] zelf te bewonen

2.27.

Obvion mocht ervan uitgaan dat [eiser] nooit de intentie heeft gehad de woning in [plaats 2] zelf te bewonen. Hoewel [eiser] enerzijds in de hypotheekaanvraag van 21 juni 2018 aangaf dat hij de intentie had de woning zelf te bewonen, bleek anderzijds uit zijn eigen verklaringen dat hij op 12 januari 2019 – ruim vijf maanden na de oplevering van de woning – nog steeds niet in [plaats 2] woonde. De uitleg die [eiser] hiervoor gaf, is op bepaalde punten onbegrijpelijk en tegenstrijdig en daarmee als geheel ongeloofwaardig.

2.28.

Aan de ene kant schreef [eiser] dat hij noodgedwongen zowel de woning in [plaats 2] als de woning in [plaats 3] te koop had gezet omdat hij de koopovereenkomst van de woning in [plaats 3] niet (meer) kon ontbinden zonder een boete van € 14.000 te verbeuren. Aan de andere kant gaf [eiser] aan dat hij vóór de oplevering van de woning in [plaats 2] op 31 augustus 2018 al renovatiewerkzaamheden had verricht en nieuwe meubels had gekocht, waardoor de woning uiteindelijk op 5 september 2018 met een winst van
€ 22.500 is verkocht. Het is opmerkelijk dat een jonge, particuliere koper op het moment dat hij twee woningen in de verkoop zet omdat zijn situatie financieel onhoudbaar is, ook besluit meteen een van de woningen te renoveren. [eiser] wist op dat moment namelijk nog niet welke woning als eerste verkocht zou worden. Ook is het merkwaardig dat [eiser] nieuwe meubels heeft aangeschaft voor zijn woning in [plaats 2] , terwijl hij op dat moment nog niet wist in welke woning hij zou gaan wonen. Dit klemt des te meer omdat het ongebruikelijk is een woning volledig gemeubileerd te verkopen. Opvallend is bovendien dat de gemeubileerde woning vervolgens vijf dagen na het passeren van de hypotheekakte met een winst van
€ 22.500 is verkocht. Deze significante prijsstijging, die over een relatief korte tijdsperiode is ingetreden, was wederom een aanwijzing dat er sprake was van een beleggingsdoel. Obvion mocht deze omstandigheid meewegen in haar beslissing om [eiser] in te schrijven in de registers.

2.29.

De verklaringen van de advocaat van [eiser] na de registraties doen verdere afbreuk aan de geloofwaardigheid van het verhaal van [eiser] , omdat uit deze verklaringen blijkt dat [eiser] meer renovatiewerkzaamheden heeft verricht dan aanvankelijk gesteld, zoals: de realisatie van een extra kamer, het aanleggen van leidingwerk in het washok en het stuken van diverse muren. Het wringt dat [eiser] geen € 14.000 euro kon betalen om de koopovereenkomst van [plaats 3] te ontbinden, maar wel over voldoende middelen beschikte om de woning in [plaats 2] op grote schaal te verbouwen, met een onzekere afloop, want misschien zou hij juist de woning in [plaats 3] als eerste verkocht hebben, zonder winstgevende investeringen gedaan te hebben en dus zonder daaruit te verwachten winst.

2.30.

Ook mocht Obvion er op het moment dat zij overging tot de registraties van uitgaan dat [eiser] niet de intentie had om de woning in [plaats 3] zelf te bewonen. Op 21 november 2018 schreef de financieel adviseur van [eiser] , in het kader van de hypotheekaanvraag voor [plaats 3] :

“
Hiernaast zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en kon klant [eiser] zich hier nog net op beroepen tegen de verkopende partij, zonder dat de waarborgsom verloren zou zijn gegaan.”

De woorden van de financieel adviseur wekken de indruk dat [eiser] de koopovereenkomst op 21 november 2018 (nog) kon opzeggen zonder een boete te verbeuren. Dit slaat haaks op de verklaring van [eiser] van 21 december 2018 waarin hij aangeeft dat hij er pas later, te weten na de verkoop van de woning in [plaats 2] , in is geslaagd de koopovereenkomst van [plaats 3] kosteloos te ontbinden. Als het verhaal van de financieel adviseur klopt, resteert de vraag waarom [eiser] de koopovereenkomst niet onmiddellijk heeft ontbonden toen hij de woning in [plaats 2] vond. Als daarentegen de verklaring van [eiser] wordt gevolgd, roept het de vraag op waarom ontbinding opeens mogelijk was, terwijl dat eerder niet kon. Bovendien wekt het bevreemding dat [eiser] zelfs nadat hij de woning in [plaats 2] had gekocht de koopovereenkomst van de woning in [plaats 3] probeerde te ontbinden. Afgaande op zijn eigen mededelingen had hij op dat moment immers nog steeds een woning in de buurt van zijn nieuwe baan in Rotterdam nodig. Het lijkt erop dat [eiser] de feiten over de verkoop van de woning in [plaats 3] steeds zo presenteert dat achteraf zijn intenties bij de aankoop van de woningen in [plaats 2] en [plaats 3] niet in twijfel getrokken kunnen worden. Op het moment dat Obvion tot registratie overging mocht Obvion er zonder meer op afgaan dat [eiser] kort na elkaar twee woningen had gekocht, waarvan hij er één vlak daarna met grote winst had verkocht en de ander zonder aanvullende kosten van de hand had gedaan waardoor Obvion gerechtvaardigd mocht twijfelen aan de intenties van [eiser] .

2.31.

Dat de wijze waarop Obvion de situatie inschatte juist was, wordt achteraf alleen maar bevestigd door het volgende. Op 9 april 2019 schrijft de advocaat van [eiser] dat de verkoper de woning in [plaats 3] heeft verkocht aan een derde en dat dit de reden was om de hypotheek in te trekken. Op 11 oktober 2019 verklaart [eiser] , naar aanleiding van vragen van Obvion, dat de verkoper van de woning in [plaats 3] ermee had ingestemd dat [eiser] de koopovereenkomst boetevrij mocht ontbinden als hij de woning voor 31 december 2018 aan een andere partij wist te verkopen. Uiteindelijk is de woning in [plaats 3] , met behulp van zijn makelaarskantoor, verkocht en op 28 december 2018 overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Het wekt bevreemding dat [eiser] niet eerder had aangegeven dat de verkoop van de woning in [plaats 3] aan een derde de reden was om de hypotheekaanvraag in te trekken. Ook is het onbegrijpelijk dat [eiser] na de verkoop van de woning in [plaats 2] (voorafgaand aan de verkoop van de woning in [plaats 2] had [eiser] kennelijk nog geen koper gevonden, want dat zou ertoe hebben geleid dat [eiser] de koopovereenkomst van [plaats 3] op dat moment al kosteloos zou hebben ontbonden) de verkoper heeft geholpen een andere koper voor het huis in [plaats 3] te vinden. [eiser] moest (naar eigen zeggen) op dat moment (nog steeds) een woning hebben in de buurt van zijn nieuwe werk in Rotterdam. Dat [eiser] op dat moment al wist dat hij de verkoop van de woning in [plaats 2] (zonder aanvullende kosten) ongedaan kon maken, blijkt nergens uit en is onaannemelijk. Het verhaal van [eiser] – dat steeds stapsgewijs en op instigatie van Obvion wordt verteld – is ongeloofwaardig en een bevestiging dat [eiser] de woning in [plaats 3] niet voor eigen bewoning heeft aangeschaft.

b.
[eiser] heeft bij zijn hypotheekaanvraag voor [plaats 2] en nadien belangrijke informatie verzwegen

2.32.

Bovendien heeft [eiser] bij zijn hypotheekaanvraag op 21 juni 2018 voor de woning in [plaats 2] belangrijke informatie voor Obvion verzwegen, namelijk dat hij al op 1 mei 2018 een woning in [plaats 3] had gekocht. Obvion ontdekte dit per toeval toen [eiser] een hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] indiende. Obvion had op de hoogte gesteld moeten worden van die andere koopovereenkomst omdat dit gevolgen zou kunnen hebben voor de solvabiliteit van [eiser] en daarmee op het bedrag dat [eiser] zou kunnen lenen. [eiser] wist dit of had dit als assistent-makelaar behoren te weten. Dat [eiser] wist dat de koopovereenkomst van de woning in [plaats 3] invloed zou kunnen hebben zijn op zijn hypotheekaanvraag, is na de registratie in het Incidentenregister en SFH-register nog eens bevestigd door de advocaat van [eiser] . die op 9 april 2019 schrijft:

“
hij heeft de verkoper van de woning te [plaats 3] gevraagd of de koopovereenkomst kon worden ontbonden, omdat cliënt nu geen hypotheek voor de woning te [plaats 2] kon aanvragen.”

Door de Vlaardingse koopovereenkomst te verzwijgen is Obvion de mogelijkheid ontnomen om een juiste risico-inschatting te maken bij het verstrekken van de lening.

2.33.

Ook heeft [eiser] niet aan Obvion gemeld dat hij de woning in [plaats 2] vijf dagen na het passeren van de hypotheekakte heeft verkocht aan [A] . Dit is informatie die van invloed zou kunnen zijn op het recht van hypotheek van Obvion in de zin van artikel 2 lid 8 sub g van Obvions algemene voorwaarden en die met Obvion gedeeld had moeten worden. [eiser] heeft eveneens verzwegen dat [A] tot het moment van oplevering, op 26 februari 2019, de woning zou mogen gebruiken tegen betaling van ‘holdingkosten’. Het afstaan van gebruik van de woning of het gebruik van anderen gedogen is in strijd met de hypotheekakte en met artikel 3 lid 2 sub b van de algemene voorwaarden van Obvion. Dit alles had ertoe kunnen leiden dat Obvion zou besluiten de lening op te zeggen.

2.34.

Daarnaast heeft een inspecteur van Obvion op 29 november 2018 geconstateerd dat [eiser] iemand in de woning in [plaats 2] liet verblijven zonder dat hij daarvoor toestemming had gevraagd. Volgens de inspecteur heeft deze persoon verklaard dat hij de woning sinds september huurde via rental agency “ [bedrijf 1] ” uit [plaats 1] . Dit is in strijd met de hypotheekakte en artikel 3 lid 2 sub b van de algemene voorwaarden van Obvion en had ertoe kunnen leiden dat Obvion zou besluiten de lening op te zeggen. Toen Obvion [eiser] op 11 december 2018 met dit feit confronteerde, volstond [eiser] met de mededeling dat hij bij [bedrijf 1] werkzaam was. Pas na de registratie in het Incidentenregister en SFH-register verklaarde [eiser] dat de logé een oude familievriend was, die slechts voor een korte periode in de woning in [plaats 2] verbleef. Wat hier ook van zij, het had op de weg van [eiser] gelegen om, nadat Obvion hem met de bevindingen van haar inspecteur confronteerde, onmiddellijk met deze verklaring te komen. Door het verhaal gefaseerd te vertellen, wekt [eiser] sterk de indruk dat hij de feiten achteraf invult om (nieuw) ontstaande verdenkingen tegen hem weg te nemen.

c.
[eiser] heeft bij de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] onjuiste informatie aan Obvion verstrekt

2.35.

Ten slotte heeft [eiser] bij de hypotheekaanvraag voor [plaats 3] onjuiste informatie verstrekt aan Obvion. [eiser] heeft aangegeven dat hij op het moment van de hypotheekaanvraag, 1 oktober 2018, in [plaats 2] woonde, terwijl uit zijn eigen verklaringen bleek dat hij op 12 januari 2019 niet in [plaats 2] woonde. Sterker nog: toen [eiser] de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] indiende, had hij de woning in [plaats 2] alweer verkocht en de sleutels overgedragen aan de koper. Bovendien heeft [eiser] bij de hypotheekaanvraag voor de woning in [plaats 3] ingevuld dat hij op dat moment werkzaam was bij [bedrijf 1] , terwijl deze onderneming al in 2016 was opgeheven. Het delen van onjuiste informatie is blijkens artikel 30 van Obvions algemene voorwaarden een grond om de financiering met onmiddellijke ingang op te zeggen, hetgeen bij [eiser] bekend mag worden verondersteld.

d.
Conclusie over de registratie

2.36.

Uit het onder (a) tot en met (c) gestelde, blijkt dat [eiser] Obvion door middel van listige kunstgrepen ertoe heeft bewogen c.q. ertoe heeft proberen te bewegen leningen te verstrekken, die Obvion normaal niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben verstrekt en een kredietrelatie te laten doorlopen die Obvion bij een juiste, volledige en tijdige weergave van de feiten vermoedelijk had opgezegd. Dit alles met het oogmerk zichzelf te bevoordelen. Deze omstandigheden tezamen maken dat Obvion, op het moment dat zij tot registratie in het Incidentenregister en SFH-register overging, een zwaardere verdenking dan een redelijk vermoeden van schuld aan oplichting had en mocht hebben. De registratie vond dus in beginsel op goede gronden plaats.

(iii)
Proportionaliteit en subsidiariteit

2.37.

De rechtbank constateert vooraf dat er in deze situatie geen lichtere maatregel dan de registratie in het Incidentenregister en SFH-register voorhanden was om het beoogde doel te bereiken, namelijk het waarschuwen van andere hypotheekverstrekkers.

2.38.

Volgens [eiser] heeft Obvion voordat zij [eiser] inschreef in het Incidentenregister en SFH-register onvoldoende rekening gehouden met de belangen van [eiser] en daarmee in strijd gehandeld met het proportionaliteitsbeginsel. [eiser] meent dat een zorgvuldige belangenafweging ertoe had moeten leiden dat Obvion niet tot opname in de registers zou zijn overgegaan, mede gelet op de nadelige gevolgen die [eiser] daarvan als assistent-makelaar zou ondervinden. Het feit dat Obvion [eiser] op 7 november 2019 vanwege proportionaliteitsoverwegingen alsnog met terugwerkende kracht heeft uitgeschreven, is volgens [eiser] overtuigend bewijs dat voorafgaand aan de inschrijving in de registers en nadien geen zorgvuldige belangenafweging heeft plaatsgevonden. Obvion stelt daarentegen dat zowel voorafgaand aan de registratie in het Incidentenregister en SFH-register als nadien een belangenafweging heeft plaatsgevonden, die pas op 11 oktober 2019, nadat zij het antwoord op haar vragen van 14 mei 2019 ontving, in het voordeel van [eiser] uitviel.

2.39.

Obvion heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij voorafgaand aan de inschrijving van [eiser] in Incidentenregister en SFH-register het belang van Obvion om de veiligheid en integriteit van de financiële sector te waarborgen heeft afgewogen tegen de mogelijke nadelige gevolgen die [eiser] daarvan zou ondervinden. Ook heeft Obvion redelijkerwijs kunnen oordelen dat het belang van Obvion en de financiële sector, gelet op de ernst van de overtreding, zoals hierboven geschetst, op dat moment moest prevaleren. Hetgeen [eiser] daartegen heeft ingebracht, stuit daarop af.

2.40.

Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat Obvion ook in de periode na de registraties tot aan het moment van de uiteindelijke uitschrijving uit de registers geen zorgvuldige belangenafweging heeft gemaakt, kan ook dit argument niet slagen. Obvion heeft ook voldoende gemotiveerd gesteld dat de antwoorden van [eiser] vlak na de registratie geen reden waren om de inschrijvingen ongedaan te maken. Hier speelde mee dat Obvion van een andere hypotheekverstrekker had vernomen dat [eiser] wederom een nieuwe hypotheekaanvraag had ingediend voor een woning in Breda, waarbij [eiser] opnieuw had aangegeven dat hij de woning voor “eigen bewoning” wilde gebruiken. Voor Obvion was duidelijk dat het gedrag van [eiser] ook gevolgen had voor andere hypotheekverstrekkers.

2.41.

Pas toen [eiser] op 11 oktober 2019 reageerde op Obvions aanvullende vragen van 19 mei 2019 heeft Obvion geoordeeld dat de belangenafweging in het voordeel van [eiser] omsloeg en heeft Obvion [eiser] met terugwerkende kracht uitgeschreven. Uit het antwoord van [eiser] bleek onder andere dat [eiser] vanaf 26 februari 2019 in de Gemeentelijke Basisadministratie was ingeschreven en dat de woning in [plaats 2] vanaf dat moment door hem werd bewoond. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd, heeft Obvion door voortdurend haar belangen en die van de financiële sector tegen de belangen van [eiser] af te wegen, met als uitkomst de genoemde registraties, het proportionaliteitsbeginsel niet geschonden.

(iv)
Obvion heeft ook verder niet onzorgvuldig gehandeld

2.42.

Voor zover [eiser] heeft willen aanvoeren dat Obvion onzorgvuldig te werk is gegaan bij de inschrijving van [eiser] in het SFH-register kan dit argument niet slagen. Obvion is niet voetstoots tot opname in het Incidentenregister en SFH-register overgegaan, maar heeft [eiser] eerst gelegenheid geboden om te reageren op haar bevindingen en vragen. Obvion heeft met de melding gewacht tot zij een reactie had ontvangen van [eiser] . Vervolgens heeft Obvion op goede gronden kunnen beslissen dat die reactie van [eiser] niet bevredigend was en zij over kon gaan tot registratie. Toen [eiser] later een bevredigend antwoord op de vragen van Obvion formuleerde, heeft Obvion [eiser] weer met terugwerkende kracht uitgeschreven uit haar Incidentenregister en het SFH-register vanwege proportionaliteitsoverwegingen. Deze handelswijze geeft geen blijk van onzorgvuldigheid.

Waren de opzegging van de lening en de gedwongen verkoop van de woning in [plaats 2] onrechtmatig?

2.43.

[eiser] stelt dat het niet melden van een kort, tijdelijk gebruik van de woning in [plaats 2] een tekortkoming van geringe betekenis is die niet tot onmiddellijke opzegging of beëindiging van de hypotheekovereenkomst had mogen leiden. De rechtbank begrijpt deze stelling van [eiser] zo dat een opzegging in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig was. Obvion stelt daarentegen dat zij de hypotheekovereenkomst op grond van artikel 30 van de algemene voorwaarden mocht opzeggen. [eiser] heeft namelijk in strijd met de verbodsbepaling van artikel 3 lid 2 onder a van de algemene voorwaarden vanaf september 2018 het gebruik van de woning in [plaats 2] overgedragen aan [A] of anders het gebruik van de woning door [A] gedoogd. Ook heeft [eiser] de woning niet voor eigen bewoning gebruikt en daarover heeft hij onjuiste informatie aan Obvion verstrekt. Ten slotte heeft [eiser] in strijd met artikel 3 lid 2 onder j en artikel 30 lid 1 onder j van de algemene voorwaarden de woning in [plaats 2] gebruikt voor een ander doel dan in de hypotheekakte staat, respectievelijk voor een ander doel dan het doel op het moment dat het recht van hypotheek aan Obvion is verleend. Deze overtredingen wegen voldoende zwaar om een beroep op artikel 30 van de algemene voorwaarden te rechtvaardigen.

2.44.

Voorop staat dat de rechtsgeldigheid van de beëindiging door Obvion van de relatie met [eiser] moet worden beoordeeld aan de hand van de hypotheekovereenkomst en de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW. Op grond van artikel 30 van de algemene voorwaarden heeft Obvion het recht de hypotheekovereenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen als de hypotheekgever zijn verplichtingen uit de algemene voorwaarden niet nakomt, Obvion iets vertelt dat niet waar of onvolledig is of niet vertelt wat wel belangrijk kan zijn voor Obvion. Van Obvion kan, gezien de ernst van de aan [eiser] toe te rekenen vertrouwensbreuk, niet worden verwacht dat zij de relatie met [eiser] laat voortduren. In de gegeven omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat Obvion zich op artikel 30 van de toepasselijke algemene voorwaarden beroept. Anders dan [eiser] stelt, treft [eiser] niet slechts het verwijt dat hij een kort, tijdelijk gebruik, niet heeft gemeld, maar ook dat [eiser] structureel onjuiste en onvolledige informatie aan Obvion heeft verstrekt en relevante informatie heeft verzwegen.

2.45.

Omdat niet is komen vast te staan dat de opzegging van de hypotheekovereenkomst onrechtmatig was, is de daaruit voortvloeiende gedwongen verkoop van de woning in [plaats 2] evenmin onrechtmatig. Hier speelt nog mee dat de woning in [plaats 2] uiteindelijk met een winst van bijna € 50.000 is verkocht.

Slotsom

2.46.

Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat alle vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.

Proceskosten

2.47.

[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Obvion veroordeeld, tot op heden begroot op € 1.782:

€ 656,00 (griffierecht)

€ 1.126,00 +(salaris advocaat, 2 punten ad € 563,00)

€ 1.782,00

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

3.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Obvion tot op heden begroot op € 1.782,00;

3.3.

verklaart 3.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2021.